置业顾问中级培训手册.pptx
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B、如属二次置业者，则要重点 考虑位置、环境、配套、物业管 理质量等方面
C、如家庭成员较少的三口之 家，则重点考虑交通状况， 位置，价格，配套等方面
D、有老人，小孩家庭则考虑 附近学校、医疗中心及公园 等市政配套设施
2、选择单位的原则 A、楼盘 B、价格 C、户型 D、朝向 E、采光度、通风度 F、付款方式
5）物业管理 A、物业管理公司品牌的比较 B、物业管理服务内容的比较 C、物业管理收费 D、物业管理人员素质
6）治安
A、各种刑事、民事案件的发案 率比较
B、了解该区居民的情况反映
C、小区的封闭性情况比较 D、保安人员素质比较
7）自身条件
A、如属首次置业者，应重点考 虑面积、交通状况、价格等方面
A、区内环境 B、车位 C、学校 D、菜市场 E、康体活动中心
3）发展商的实力 A、注意现场的施工质量、施工管理 B、了解楼盘的销售情况 C、了解楼盘何时竣工，何时入伙 D、如果是楼花，会不会烂尾
4）价格及付款方式 A、位置价格的比较 B、功能类型价格的比较 C、环境价格的比较 D、装修豪华程度的比较 E、折扣优惠比较 F、付款灵活性的比较 G、按揭成数、按揭期的比较 H、按揭利率的比较 I、各项费用的比较
3、付款方式的选择 A、折扣优惠和灵活性 B、利息差额 C、自身需求与经济来源及预
测可能发生的情况
4、风水
A、楼盘位置，周边环境有无忌讳（如：山、 水、树木、道路走向、高架桥、 人行天桥、 门户开阔面等）
B、楼宇外形设计是否会产生心理压迫感和恐 惧感
C、内部结构是否合理、梁柱是否起棱、起角
6、计算按揭手续费用 银行手续费 5‰ 登记费：100元/户 保险费：总楼数×保险费率×年数 公证费：（总楼款＋按揭金额）×3‰
7、如何办理公证手续：（国内人士可免公证）
1）提供合同、楼款收据、公证申请表及公证 费：
A、个人提供身份证。
B、公司还须营业执照副本、公章、法人代表 证明书、法人代表身份证、如法人要他人代办 则要委托证明书，被委托人的身份证 。
6)买卖价款及支付方式和日期； 7)房地产交付使用的日期； 8)公用部分的权益分享及共有人的权利义务； 9)违约责任； 10)合同纠纷的解决办法； 11)合同生效的时间及条件； 12)双方认为必要的其它事项。
5、如何办理按揭 交清首期楼款与发展商签订买卖合同。 1）填好按揭申请表、按揭合同交银行审批； 2）银行审批后，到公证处办理按揭合同公证； 3）公证后的合同送国土局办理楼花抵押登记；
4）业主交清所有办证费用后领取按揭合同， 按指定日期供款；
注：具体的按揭手续及程序以各楼盘的规定为 准。
2）有办按揭的，则需另签抵 押合同与买卖合同一起公证， 并到国土局办理楼花抵押登 记。
8、如何办理入伙
1）提供楼款收据、合同复印件；
2）到管理处取钥匙；
3）提供银行存折、入伙通知单、身 份证复印件、交水电费押金、公共 维修基金、有线电视开户费、煤气 开户费。
9、办房产证的税费
印花税：数额为交易价的 万分之五，每证另贴花5元。
2、购房原则
1）购买楼花者，可以要求售房者出示《土地 使用权证》、《施工许可证》、《房地产预售 许可证》；
2）每一笔付款要求售房者出具正规发票，最 低限度也得要求售房者出具市规划国土局统一 印制的《付清楼款证明》；
3）签订合同时所用的合同文本应该是规划国 土局统一印制的《南充房地产买卖合同》。
D、住宅大门朝向，大厅采光及门厅朝向对面 景观是否有不良景观
5、升值潜力的问题
A、交通便利，半径10公里范围内车程不超过 计划15分钟
B、周边自然环境良好、商业网点、学校、医 疗中心、文体活动中心等设施， 步行可到达
C、住宅小区内配套齐全、车位充足、公共绿 化面积大、菜市场、托幼等配置合理
E、一方当事人根据本条第2、3、4 项的规定要求变更或者解除的，应 当及时通知对方。
第三节 房地产转让、转移、交换
1.转让原则：分为公平、自愿、诚实信用 2.买卖合同的条款 1)当事人的姓名或者名称、地址； 2)房地产权利证书编号； 3)房地产座落的位置、面积、四至界线； 4)土地宗地号、土地使用权的性质和年期； 5)房地产的用途；
2、办理购房手续
业主交定金后，与代理商或发展 商签订认购书。
1）个人身份证
2）公司提供营业执照复印件， 还需在认购书上盖上公章 。
3、计算按揭月供（平均法/递减法）
1)平均法 月供金额＝按揭总额× 月供系数
2)递减法 月供金额＝月平均本金 ＋（本金总额－已供本金）×利率
4、按揭资料 1）身份证 2）首期楼款收据复印件 3）房地产买卖合同 4）银行存折 5）贷款合同一式五份，按揭申请表一式二份 6）业主登记表 7）楼花抵押登记表一份 8）公证申请表一式二份
登记费：数额为交易价的 千分之一。
10、解除或变更合同的几种情况
A、经当事人协商一致，并且不 因此损害国家利益和他人利益的；
B、因不可抗力致源自文库房地产买卖 合同无法履行或者不能全部履行 的；
C、因一方违约，使房地产买卖合同 履行成为不必要的；
D、出现房地产买卖合同约定的变更 或者解除合同条件的。
置业顾问中级培训手册
二零零三年十二月
第一章 站在买方的角 度解读交易行为
第一节 房地产选购
1、比较优势，选择住房 1）位置、交通状况、环境比较 A、楼盘属于新开发区的，要先熟悉该区
远景市政规划
B、现时的交通状况，公共交通工具的线 路设置
C、周边环境状况及景观
2）小区规划是否合理，配套是否齐全， 容积率是否较低
D、物业管理服务质量周到。
6、入伙的问题 A、房屋是否漏水 B、水电、煤气是否开通 C、内部装修是否合格和对板，是否与购
房合同条款有出入 D、应配套的设施是否配齐 E、排污系统是否畅通
第二节 房地产买卖
1、签订销售合同
凡欲购买已竣工验收，交付使用 的商品房，买卖双方需签订房地 产销售合同，购买未竣工验收的 房地产时，应签收房地产预售合 同。
C、如家庭成员较少的三口之 家，则重点考虑交通状况， 位置，价格，配套等方面
D、有老人，小孩家庭则考虑 附近学校、医疗中心及公园 等市政配套设施
2、选择单位的原则 A、楼盘 B、价格 C、户型 D、朝向 E、采光度、通风度 F、付款方式
5）物业管理 A、物业管理公司品牌的比较 B、物业管理服务内容的比较 C、物业管理收费 D、物业管理人员素质
6）治安
A、各种刑事、民事案件的发案 率比较
B、了解该区居民的情况反映
C、小区的封闭性情况比较 D、保安人员素质比较
7）自身条件
A、如属首次置业者，应重点考 虑面积、交通状况、价格等方面
A、区内环境 B、车位 C、学校 D、菜市场 E、康体活动中心
3）发展商的实力 A、注意现场的施工质量、施工管理 B、了解楼盘的销售情况 C、了解楼盘何时竣工，何时入伙 D、如果是楼花，会不会烂尾
4）价格及付款方式 A、位置价格的比较 B、功能类型价格的比较 C、环境价格的比较 D、装修豪华程度的比较 E、折扣优惠比较 F、付款灵活性的比较 G、按揭成数、按揭期的比较 H、按揭利率的比较 I、各项费用的比较
3、付款方式的选择 A、折扣优惠和灵活性 B、利息差额 C、自身需求与经济来源及预
测可能发生的情况
4、风水
A、楼盘位置，周边环境有无忌讳（如：山、 水、树木、道路走向、高架桥、 人行天桥、 门户开阔面等）
B、楼宇外形设计是否会产生心理压迫感和恐 惧感
C、内部结构是否合理、梁柱是否起棱、起角
6、计算按揭手续费用 银行手续费 5‰ 登记费：100元/户 保险费：总楼数×保险费率×年数 公证费：（总楼款＋按揭金额）×3‰
7、如何办理公证手续：（国内人士可免公证）
1）提供合同、楼款收据、公证申请表及公证 费：
A、个人提供身份证。
B、公司还须营业执照副本、公章、法人代表 证明书、法人代表身份证、如法人要他人代办 则要委托证明书，被委托人的身份证 。
6)买卖价款及支付方式和日期； 7)房地产交付使用的日期； 8)公用部分的权益分享及共有人的权利义务； 9)违约责任； 10)合同纠纷的解决办法； 11)合同生效的时间及条件； 12)双方认为必要的其它事项。
5、如何办理按揭 交清首期楼款与发展商签订买卖合同。 1）填好按揭申请表、按揭合同交银行审批； 2）银行审批后，到公证处办理按揭合同公证； 3）公证后的合同送国土局办理楼花抵押登记；
4）业主交清所有办证费用后领取按揭合同， 按指定日期供款；
注：具体的按揭手续及程序以各楼盘的规定为 准。
2）有办按揭的，则需另签抵 押合同与买卖合同一起公证， 并到国土局办理楼花抵押登 记。
8、如何办理入伙
1）提供楼款收据、合同复印件；
2）到管理处取钥匙；
3）提供银行存折、入伙通知单、身 份证复印件、交水电费押金、公共 维修基金、有线电视开户费、煤气 开户费。
9、办房产证的税费
印花税：数额为交易价的 万分之五，每证另贴花5元。
2、购房原则
1）购买楼花者，可以要求售房者出示《土地 使用权证》、《施工许可证》、《房地产预售 许可证》；
2）每一笔付款要求售房者出具正规发票，最 低限度也得要求售房者出具市规划国土局统一 印制的《付清楼款证明》；
3）签订合同时所用的合同文本应该是规划国 土局统一印制的《南充房地产买卖合同》。
D、住宅大门朝向，大厅采光及门厅朝向对面 景观是否有不良景观
5、升值潜力的问题
A、交通便利，半径10公里范围内车程不超过 计划15分钟
B、周边自然环境良好、商业网点、学校、医 疗中心、文体活动中心等设施， 步行可到达
C、住宅小区内配套齐全、车位充足、公共绿 化面积大、菜市场、托幼等配置合理
E、一方当事人根据本条第2、3、4 项的规定要求变更或者解除的，应 当及时通知对方。
第三节 房地产转让、转移、交换
1.转让原则：分为公平、自愿、诚实信用 2.买卖合同的条款 1)当事人的姓名或者名称、地址； 2)房地产权利证书编号； 3)房地产座落的位置、面积、四至界线； 4)土地宗地号、土地使用权的性质和年期； 5)房地产的用途；
2、办理购房手续
业主交定金后，与代理商或发展 商签订认购书。
1）个人身份证
2）公司提供营业执照复印件， 还需在认购书上盖上公章 。
3、计算按揭月供（平均法/递减法）
1)平均法 月供金额＝按揭总额× 月供系数
2)递减法 月供金额＝月平均本金 ＋（本金总额－已供本金）×利率
4、按揭资料 1）身份证 2）首期楼款收据复印件 3）房地产买卖合同 4）银行存折 5）贷款合同一式五份，按揭申请表一式二份 6）业主登记表 7）楼花抵押登记表一份 8）公证申请表一式二份
登记费：数额为交易价的 千分之一。
10、解除或变更合同的几种情况
A、经当事人协商一致，并且不 因此损害国家利益和他人利益的；
B、因不可抗力致源自文库房地产买卖 合同无法履行或者不能全部履行 的；
C、因一方违约，使房地产买卖合同 履行成为不必要的；
D、出现房地产买卖合同约定的变更 或者解除合同条件的。
置业顾问中级培训手册
二零零三年十二月
第一章 站在买方的角 度解读交易行为
第一节 房地产选购
1、比较优势，选择住房 1）位置、交通状况、环境比较 A、楼盘属于新开发区的，要先熟悉该区
远景市政规划
B、现时的交通状况，公共交通工具的线 路设置
C、周边环境状况及景观
2）小区规划是否合理，配套是否齐全， 容积率是否较低
D、物业管理服务质量周到。
6、入伙的问题 A、房屋是否漏水 B、水电、煤气是否开通 C、内部装修是否合格和对板，是否与购
房合同条款有出入 D、应配套的设施是否配齐 E、排污系统是否畅通
第二节 房地产买卖
1、签订销售合同
凡欲购买已竣工验收，交付使用 的商品房，买卖双方需签订房地 产销售合同，购买未竣工验收的 房地产时，应签收房地产预售合 同。