房地产策划案例：东雅轩

2、“东雅轩”SWOT分 析
优势（Strengthen）
位居中山二路黄金地段，中山医科大学、广铁中学、育才中学、 培正中学等名校遍布周围，市人民医院等名牌医院及众多银行、 市场形成优越成熟社区。
紧靠东山口农林路商业步行街及连接中华广场、流行前线等广州 明星文化商贸圈；
离地铁东山口站仅百米之遥，农林下路公共汽车站举步可及； 岭南特色园林，美观独特的外立面和无障碍通道等人性化设计
障碍点（th大的噪声，这将成为 东轩销售的最大障碍点。
❖小区面积大／小区规划好
❖有发展前景／公司实力强
❖楼盘大/规模大／信誉好
❖结构合理／实用面积大 ❖外墙美观
22% 28% 31%
❖学校、菜场 ❖活动场所
❖有银行 ❖有医院
❖价格便宜//合理 ❖管理费便宜
50%
53%
❖交通方便 ❖工作地点方便 ❖近市区 ❖有地铁 ❖离原住处近
❖绿化好、园林式 ❖空气好 ❖宁静 ❖有山水、有江景
多为2-3人的小家庭，长期与父母同住、租用住房者；无子女 或子女较小，夫妻同为上班族
以二次置业为主。改善居住环境或投资保值；喜欢购买整合 型产品、追求优越的服务
注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自 身形象和社会地位，平时珍惜与家人相处的机会 。由于文化 程度高，处事较内敛，购楼后不愿张扬，现代而不失传统
位于东山口地铁 站出口，属多功 能商住大厦，中 大户型为主，总 建筑面积6万多 平方米，广告语： 都市生活名品， 优越与生俱来。
是市政府启动 “民心工程的首 个重点项目，以 大户型为主，均 价6300元，明年 中交楼，建筑第 四层为同区罕见 的全架空空中花 园。
• 由于其自身优势，东山区楼盘基本上都是高档次的，因此， 价格因素的影响在同档次物业市场依然相当明显
三、项目目标消费者分析
1、目标客户分析（一）
消费群体指标
消费者特征
年龄 收入 来源 现在生活形态 购房动机
生活特征描述
25-45岁
家庭年均收入10-15万（以住房支出占总收入40%~60%计算）
大部分是广州土生土长的中青年一代，习惯并有感情于传统 社区，与父辈居住地较近；其次是中山路附近上班的，有稳 定职业、较高收入的新移民
2、目标客户分析（二）
消费群体指标
消费者特征
购房行为 夫妻双方共同决定，大家庭其他成员给予重要的建议
主要考虑 阶层和特点 媒介偏好
对价格、配套设施、交通、楼盘特色和质素、户型、物业发展 潜力考虑得比较多
1、文化层次较高，多为东山区和越秀区的专业人士、公务员 （如附近医院的教授和医生、政府机关人员）
东方广场、 东山雅筑、 东山锦轩、 雍雅园
两幢联体楼， 每层3梯15户， 以小户型为主， 均价5800元， 明年9月交楼， 广告语：环市 路的焦点，小 户型的经典。
版式弧形流线体 高层建筑，拥有 12万㎡立体园林 小区，广告表现 分别以园林、会 所、名校、建筑、 地位为诉求，广 告语：创造一个 所在。
• 同区域物业多为高层单体，难以形成新的版块效应 • 现楼较多或接近现楼，高档物业销售受环境影响较大 • 定价普通稍偏高，因此物业升值的趋势较弱 • 部分项目知名度高，多有较好的口碑 • 供过于求，买家选择余地大 • 通过高档次的广告手段以及现场包装手段，以区域的人文
景观将楼盘档次拔高，瓦解了消费者的心理防线， “物超 所值”，从而达成冲动购买，
• 购房时最主要考虑因素：环境、地段（交通便利性）、价格 – 老城区居民比较优先考虑现住地段
• 楼期选择：现楼和准现楼为主 • 住宅类型：对郊区多层住宅抱有好感，但在市区则会考虑高层 • 户型：主要集中在二房二厅，部分投资者会考虑小户型 • 内部设计：厅房通风采光、朝向好、实用率高 • 配套：小区绿化是最为关注的因素，其次是生活配套的完善
劣势（Weakness）
距内环路距离太近，车流量会带来较大的噪声和空气污染； 小区占地规模较小，周围旧居太多影响住家景观。 住房实用率不高，15层以下无景观。 向西单位太多。
机会点（Opportunity）
同地段楼盘中，价格偏低，有一定的价格优势； 周围有一个较大的目标顾客群体，且都有较深的东山情结； 小户型为主，消费者经济上易于承受； 教育环境佳，周围有多所重点中学； 东山楼盘长期以来都是市场的热点；
2、其次为周边经营店铺、做生意的商业人士，小部分为投资者 3、追求品位、格调的生活方式，对住房/楼盘质素有较高要求 4、多为改善生活二次置业，寄望交通方便，习惯于生活在繁华 闹市，有较深的恋土情节，喜欢与亲人朋友相邻
5、对下一代的成长寄予厚望，希望给子女创造一个好的环境
1、广州日报是主要的购房信息来源 2、羊城晚报、电视广告及其他媒体、朋友介绍也有一定影响
二、项目竞争对手分析
1、竞争对手确定原则
• 可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一 定的可比较性
• 相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区 域、地段等方面有相似性
• 差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果 • 可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则
2、竞争对手的设定（一类同区域）
四、项目分析
1、东雅轩项目概况
东雅轩项目位踞中山二路与农林下路交界处，离地铁东山站口 仅百米之遥，周边商业林立，（连接广州市的主要商业中心之一 的农林商业圈）配套设施齐全；多所重点大中院校遍布周围 小区占地面积1万2千多平方米，总建筑面积约5万3千平方米， 总户数346户，地下停车场有125个车位，绿化率约25%左右 裙楼第五层设空间花园和休闲场所，小区绿化以岭南式的园林 风格，精致而有特色 仿生式外墙，弧型、曲线型的琴键式大阳台，别具一格
他们是新兴的中产阶级，有较高的文化底蕴，追求高质素、 高品位的生活；
他们觉得都市中心是优越生活的重要体现； 他们更愿意有充足的时间去支配自己的生活； 他们注重下一代的健康成长，并希望孩子能出众出色。
3、目标客户确定购买的原因
小区设计 地理位置 楼盘形象 房屋设计
设施 价格 便利性 环境
6% 9% 9%