我国物流地产现状分析及发展初探_黄友文
我国物流现状分析
我国物流现状分析物流是国民经济的重要组成部分，也是现代经济运行的基础。
物流行业的发展不仅关乎国家经济的增长和贸易的繁荣，也直接影响到人民生产生活的便利程度。
本文将从物流行业的规模、发展水平和存在问题等方面对我国物流现状进行分析。
一、物流行业规模我国物流行业的规模不断扩大。
根据统计数据显示，我国物流总额从2000年的2.2万亿元增长到2024年的280万亿元，年均增速保持在10%以上。
2024年，我国物流规模在全球范围内位居第一、同时，物流业在我国GDP中的比重也在逐年提高，从2000年的8%增长到2024年的14%左右。
二、物流发展水平我国物流发展水平逐渐提高。
经过近几十年的发展，我国物流技术和设施得到了大幅度提升，物流网络也不断完善。
目前，我国物流业已经从传统的“一单多票”作业方式发展到信息化、集约化的现代物流模式。
通过物流信息化的推动，我国物流效率和运营成本得到了极大的改善，物流服务水平也不断提高。
此外，我国的物流设施建设也在持续推进，包括港口、机场、高速公路、铁路、物流园区等基础设施的建设和改善。
三、存在问题尽管我国物流行业规模不断扩大，发展水平逐渐提高，但仍存在一些问题。
首先，物流服务质量仍有待提高。
尽管我国物流效率有所提高，但与发达国家相比，还有较大的差距。
物流服务的满意度和客户体验还有进一步改善的空间。
其次，物流费用相对较高。
我国物流成本占GDP比重较高，而物流费用对企业的竞争力具有重要影响。
此外，物流设施建设不平衡也是一个问题。
沿海地区的物流设施相对较好，而中西部地区的物流设施建设仍有一定的落后。
四、发展策略为了进一步推动我国物流行业的发展，应采取一系列措施。
首先，要加大物流设施建设力度，特别是加强中西部地区物流设施的建设，提高全国范围内的物流网络覆盖能力。
其次，应加大对物流技术和信息化的投入，促进物流行业的技术升级和创新发展。
此外，还需加强对物流企业的政策支持和扶持力度，提高物流企业的服务水平。
我国物流地产市场现状及进展趋势分析
我国物流地产市场现状及进展趋势分析一、我国物流地产市场的形成近年来随着我国物流行业的高速发展物流地产应需而生。
物流地产是物流业务的不动产载体，是由房地产开发商、物流商、专业投资基金等主体根据客户的需求在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设的优质高效的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。
其本质是物流服务和地产服务一体化结合的产物。
我国物流地产2002年开始在东部地区的长江三角洲、珠江三角洲产生。
2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注在全国范围内蔓延。
2005年12月11日中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。
大量外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部份商业地产商也开始涉足物流地产。
中国物流地产市场已经开始蓬勃进展。
二、物流地产市场供求状况分析1.市场需求旺盛物流地产之所以能在中国快速发展，最重要的在于其旺盛的市场需求，主要表现在以下几方面：①物流行业的快速进展带动物流地产需求。
我国物流业已进入快速增加时期，而物流业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步进展，专门是对高标准仓储的需求急剧增加。
而我国真正符合需要的仓储设施还相当匮乏，远远不能知足现代物流需求。
当前对高标准仓储的需求之外资跨国企业占多数。
按照美国阿伯丁公司的调查，愈来愈多的跨国企业和第三方国际物流企业会在我国设立物流中心；同时，国内零售和快速消费品企业的快速进展，也对其自身运作或第三方运作的配送中心要求愈来愈高，他们需要在市场的战略腹地建物流基地。
这些都加大了对具有高标准仓储和专业化物业管理的物流地产的需求。
②跨国公司在中国快速进展的需求。
跨国公司在中国的进展，带来壮大的物流需求。
以上海为例，全世界500强等大型跨国公司如陶氏化学，荷兰贮罐公司Vopak，世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械（上海）有限公司，软件开发商Sybase、美国EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品等都投巨资重点投资上海市场。
我国物流地产行业市场现状分析
我国物流地产行业市场现状分析一、中国网上零售交易额伴随20世纪下半叶以来经济全球化加速以及科技迅猛发展，全面带动了人流、信息流和物流的高速发展。
其中全球化供应链的建立、消费物流的崛起、高端制造的飞速发展对现代物流提出了新的要求。
以电子商务为例，我国2020年网上零售交易额为11.76万亿元，同比增长10.63%。
随着中西部地区和广大农村消费潜力进一步释放，以及移动互联网的普及、5G网络进一步赋能人工智能、大数据、云计算及物联网等新兴技术在各行业的运用，电子商务未来仍将实现较快速度发展，并推动高标物流设施需求的激增。
从网络购物用户规模来看，据统计，截至2020年6月，我国网络购物用户规模为7.49亿人，占整体网民规模比例为79.7%。
二、中国物流地产行业市场现状分析2008年我国社会物流总额为89.9万亿元，到2019年年末增长至298万亿元，年复合增速11.6%。
并且伴随我国经济继续发展，物流行业需求仍将继续高增，预计到2024年，我国社会物流总额将超过430万亿元，较2019年末增长44%。
我国物流设施近年来虽已取得长足发展，但和发达国家相比，整体规模相较我国庞大经济体量和人口规模而言仍然很小，截至2019年我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本（4.0平米）、美国（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亚（1.6平米），人均设施面积与欧美、日本等发达市场相比差距仍较大。
从我国装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速来看，据统计，2012-2016年增速保持较高速度增长，2017年装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速开始下降，截至2020年装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速回升至9.9%。
三、中国物流地产行业竞争格局分析目前国内物流地产呈“一超多强”的竞争格局。
截至2019年底，普洛斯占有近三分之一市场份额，稳居国内行业龙头地位；万纬物流、易商、宇培、嘉民、安博、宝湾、平安不动产、丰树的市场份额在4%至7%之间，8家公司之间的差距较小，形成第二梯队。
2023年物流地产行业现状：物流地产市场需求强劲
2023年物流地产行业现状：物流地产市场需求强劲网讯，物流地产市场需求强劲，现阶段我国物流地产行业已较为成熟。
过去十年间，北京物流地产市场因供应不足叠加需求旺盛，而长期保持供不应求态势。
在将来三年，物流地产市场将迎来大规模供应放量，将成为十年来最重要的转折点，充分释放被长期抑制的需求潜力。
以下对2023年物流地产行业现状分析。
物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用。
因此，消费需求的拓展将会持续推动物流地产的需求。
而第三方物流企业因其专业化、低成本、高效率成为大多数企业的首选。
2022-2027后新冠疫情环境下中国物流地产市场专题讨论及投资评估报告指出，2022年中国第三方物流规模约为3310亿美元，2022年至2022年的复合增长率达到16.6%。
将来随着消费的增长，企业对于第三方物流的需求也将持续增长，带动物流地产的需求。
国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正渐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。
在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。
同时，物流地产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利供应更多机会。
现从四大状况来分析2023年物流地产行业现状。
行业现状一：红利政策频出，土地供不应求作为服务于制造业、零售业、物流业等产业进展的重要载体，物流地产近年来受到政府部门的重视，多个土地、税收等优待政策出台。
尽管国家频繁地出台扶持政策，并将物流纳入基础设施网络建设范畴，赐予行业较优的成长环境。
但是也要看到，物流地产正面临着土地供应收紧、物流地产项目投资成本上升这一局面。
当前，地方政府对仓储物流用地的供应趋于较为保守。
主要缘由一是物流用地价格偏低，对地方政府土地财政收入有限;二是仓储用地经济效益和税收贡献较少;三是仓储业供应就业岗位相对较少;四是物流仓储用地的投资强度较小。
从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的状况就更加严峻。
中国物流地产报告
中国物流地产报告一、引言物流地产是指专门为物流企业提供存储、配送和分拨等物流服务的地产项目。
近年来，随着电子商务和物流业的迅猛发展，物流地产行业在中国得到了快速发展。
本报告旨在对中国物流地产行业的发展现状、存在问题及未来趋势进行分析。
二、中国物流地产行业发展现状1.产业规模扩大：中国物流地产行业的规模逐年扩大，主要集中在一线和部分二线城市，如北京、上海、广州和杭州等。
据统计，目前全国范围内投入使用的物流地产项目已经超过1000个。
2.供需矛盾突出：尽管物流地产行业的发展很快，但供需矛盾仍然存在。
一方面，物流地产项目建设难度大，投入资金高，导致市场供应量不足；另一方面，物流需求日益增长，但优质物流地产资源有限。
这导致物流地产市场租金上涨，不少物流企业难以承担。
3.仓储模式升级：随着物流业的发展，多样化的仓储模式不断涌现，由传统的自建仓库转向专业第三方物流仓储服务。
这带动了物流地产行业的发展，同时也要求物流地产项目具备更多的功能和服务，如带有现代化设施的仓库、智能化的仓储管理系统等。
三、中国物流地产行业存在的问题1.土地资源短缺：中国土地资源有限，物流地产项目的建设需要大面积的土地，但不少城市的土地供应紧张，无法满足物流业的发展需求。
此外，部分已建成的物流地产项目存在用地浪费和不合理布局等问题。
2.规划管理不完善：目前我国缺乏统一的、专门针对物流地产的规划管理政策，导致物流地产市场发展缺乏指导，项目建设与城市规划不协调。
同时，部分地方政府对物流地产项目缺乏了解，未能提供有效的支持和优惠政策。
3.服务质量不足：物流地产行业是为物流企业提供服务的行业，但目前部分物流地产项目的服务质量仍存在不足，如停车位紧张、道路拥堵等问题。
这些问题不仅影响物流企业的运营效率，也影响整个物流业的发展。
四、中国物流地产行业未来趋势1.优化资源配置：未来，物流地产项目建设应更加注重合理规划和资源利用，充分考虑物流业发展需求和城市规划要求，避免过度浪费土地资源和不合理布局。
2023年物流地产行业市场分析现状
2023年物流地产行业市场分析现状物流地产行业是指以仓储和物流配送为核心业务的地产项目，包括物流园区、物流仓储设施等。
随着经济全球化和电子商务的发展，物流地产行业呈现出快速增长的势头。
在此背景下，现如今的物流地产市场呈现以下现状：一、物流地产市场规模不断扩大：随着电子商务的崛起，消费者对于物流服务的需求日益增加。
物流地产行业是电商发展的重要支撑，并且有较大的市场潜力。
根据统计数据显示，2020年全国物流地产市场规模达到1.26万亿元人民币。
随着冷链、快递、仓储等领域的不断发展，物流地产行业市场规模有望继续扩大。
二、行业竞争日益激烈：随着物流地产市场规模的扩大，行业竞争也越来越激烈。
一方面，许多房地产开发商纷纷涉足物流地产行业，努力开发物流地产项目以分一杯羹。
另一方面，一些大型物流企业也开始投资建设自己的物流地产项目。
行业竞争的加剧对于市场份额较小的企业来说，也带来了较大的压力。
三、物流地产项目多样化：为了适应市场需求，物流地产项目的形式多样化。
除了传统的物流园区和仓储设施之外，近年来还出现了冷链物流、智能仓储等新形态的物流地产项目。
这些新项目带来了全新的商业机会，也拓宽了物流地产行业的发展空间。
四、政策支持力度加大：为了促进物流行业的发展，政府出台了一系列的扶持政策。
例如，鼓励开发建设物流园区、提供土地优惠政策、降低融资成本等。
这些政策的出台为物流地产行业提供了有力的支持，进一步推动了行业的发展。
五、科技创新带动行业升级：随着物流行业的发展，物流地产行业也在不断进行科技创新，推动行业升级。
例如，智能仓储设备的运用、无人机配送、人工智能等技术的应用，提高了物流的效率和服务水平。
科技的进步将进一步推动物流地产行业的发展。
综上所述，物流地产行业市场呈现出规模不断扩大、竞争加剧、项目多样化、政策支持力度加大和科技创新带动行业升级等现状。
随着电子商务的不断发展和人们对物流服务需求的增加，物流地产行业有望继续保持快速增长。
房地产市场的物流地产市场研究
房地产市场的物流地产市场研究随着经济的发展和城市化进程的加速，物流行业在中国的发展前景愈加广阔。
物流业作为连接生产和消费两个环节的重要纽带，不仅关系到经济效益，也对于房地产市场产生了重要的影响。
本文将围绕房地产市场中的物流地产市场展开研究，探讨其特点、现状以及未来发展趋势。
一、物流地产市场的特点物流地产市场是指为满足物流需求而开发建设的专业仓储和配送设施的市场。
它的主要特点包括以下几个方面：1. 区位优势：物流地产市场的地理位置十分重要，要能够满足货物流通的便利性需求。
因此，这类市场通常位于交通便利的区域，如靠近交通枢纽、主要高速公路、铁路和港口等。
2. 装备先进：物流地产市场需要拥有先进的仓储设备和配送系统，以提高物流运营的效率和质量。
这些设备可能包括自动化仓储系统、智能物流装备等。
3. 空间规划合理：为了适应不同行业的物流需求，物流地产市场通常包含仓储、配送和交付区域，各个区域的规划和布局需要合理，以实现物流活动的高效运作。
4. 多功能性：物流地产市场既可以提供给企业自身使用，也可以出租给独立的物流公司。
因此，这类市场需要具备灵活性，能够满足不同企业的需求。
二、物流地产市场的现状目前，中国的物流地产市场正在快速发展。
根据行业报告显示，2019年我国物流地产市场的供应量达到数百万平方米，在主要城市和物流枢纽地区呈现出快速增长的趋势。
1. 区域发展差异明显：物流地产市场的发展在不同地区存在明显的差异。
一线城市和经济发达地区的物流地产市场相对成熟，供应充足，而二三线城市和欠发达地区的供应相对不足。
2. 企业合作模式多样：物流地产市场中，企业的运营模式多样化。
有些企业选择自建物流地产，以满足自身需求；有些企业选择租赁已有的物流设施，降低成本。
3. 物流科技的应用：随着物流科技的不断进步，物流地产市场也在逐渐应用物流科技，提升运输效率。
例如，智能仓储系统、无人机配送等技术的应用逐渐普及。
三、物流地产市场的未来发展趋势物流地产市场在未来的发展中将持续呈现出以下几个趋势：1. 区域发展趋势：随着“一带一路”倡议的推进，物流地产市场将更加关注一带一路沿线的物流节点城市，这些地区将成为物流地产市场的热点区域。
物流产业的现状与未来发展趋势分析
物流产业的现状与未来发展趋势分析物流产业是现代经济发展的重要组成部分，随着世界经济的快速发展，物流产业的作用越来越重要。
然而，近年来，由于经济下行和疫情的影响，物流产业面临着很多挑战，所以物流产业的发展前景如何，一直是人们关注的热点话题。
一、物流产业现状分析物流产业的现状，可以从以下几个方面来进行分析。
1.物流成本过高。
由于人力成本、车辆成本、燃料成本等各方面因素的影响，我国的物流成本普遍偏高，这竞争力的损失对物流企业来说是致命的。
2.物流资讯化程度不高。
我国物流企业普遍采用传统方式管理，信息交流渠道单一，缺乏有效管理和监管，物流运作效率低下。
3.物流设施水平欠佳。
自然风灾、车辆事故等各种因素造成物流设施损坏率高，以及人为错误的存在均影响了未来行业的转型。
二、物流产业未来发展趋势虽然目前物流产业存在诸多问题，但是，我们不应该忽略这个行业仍然面临着巨大的发展机遇。
1.线上交易促进物流电商平台的发展。
电子商务的飞速发展将带动物流电商平台的崛起，物流电商平台集各类物流企业资源，并通过互联网+的方式，实现全面覆盖和优化物流轨迹的目标。
2.智能物流迅速发展。
物流行业已经开始采用先进技术，如物联网、大数据等，加速信息化、网络化、智能化的基建建设，实现货物全程追踪和智能化管理。
3.快速发展的创新型物流企业成为主流。
与传统物流企业相比，新兴的创新型物流企业更加注重用户体验、技术创新、流程优化等方面的工作，不断推陈出新，引领着物流行业的发展。
4.发展绿色物流成为重心。
在全球环境污染日益加重的条件下，关注环保问题已经成为各行业的共同问题，物流业也不例外。
在未来，绿色物流将会成为物流企业的发展重点之一。
三、从现在开始积极应对挑战面对未来物流产业的发展趋势，我们不妨提前做出应对方案。
1.变革传统物流模式物流企业需要结合自身实际情况，积极探索新的物流模式，采用科技手段提高效率和降低成本。
同时，企业应该加强各个环节的管理，提升计划因素的可控性，显著降低物流成本。
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用，提高专利发明人的个人收益比例，推动产业界和学术界联合研究与开发，加速成果转化。
2.大力发展教育，提高西部地区公民吸收知识的能力发展教育对社会经济发展有溢出效应。
西部发展教育应采取政府与市场相结合的方式，政府主要是保证教育的公正性，适度的市场化则可以提高办学效率。
应采取各种形式，运用各种机制，大力发展各种类型的中等职业教育和在职、在岗培训，以满足西部大开发初级阶段对各类中等技术人才和实用人才的需求；应通过目前高校布局和管理体制改革，进一步优化西部地区高等教育资源配置，积极合理地发展西部高等教育为西部地区培养和储备人才。
参考文献[1]罗军.从后发劣势看中国经济发展方式转变[J].武汉电力职业学院学报,2010(12).[2]杨玉秀,杨安宁.后发企业创新劣势及对中国的启示[J].石家庄经济学院学报,2008(8).[3]王洁.后发优势与后发劣势——新世纪西部地区经济发展战略分析[J].长春师范学院学报,2006(8).[4]牛飞亮,黄庆华.后发优势与后发劣势——知识经济时代西部地区的制度创新与人才战略[J].青海师范大学学报,2006(3).[5]徐倩.欠发达地区的后发优势与后发劣势比较[J].经营管理者,2010(13).[6]黄庆华,牛飞亮.西部地区经济发展的两大战略因素分析[J].西北工业大学学报,2007(6).[7]陈才.西部开发6年再反思[J].新西部,2006(10).[8]陆德明,王必达.我国西部地区发挥“后发优势”的困境与对策分析[J].经济地理,2002(5).作者简介：梁静（1983—），女，经济学硕士，西安翻译学院教师，主要从事理论经济学研究。
我国物流地产现状分析及发展初探黄友文（广州科技职业技术学院，广东 广州 510550）【摘要】近年来，随着我国经济的持续快速发展，我国物流业发展始终保持较好势头。
但是，我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右，因此具有很大的发展潜力。
于是，物流地产应需而生。
我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。
2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延。
本文根据我国物流地产的建设与发展呈现出新情况新特点，从其概念入手，就其市场特点、经营模式、发展态势等进行分析研究。
【关键词】物流；房地产；物流地产1.前言近年来，随着我国经济的持续快速发展，我国物流业发展始终保持较好势头。
特别是近几年，发展的速度明显加快，规模不断扩大，效益持续增加，物流设施不断改善，行业活力进一步增强，取得了明显的社会效益和经济效益。
与此同时，物流业也存在着集中度不够，规模小、实力弱、服务差的问题，能够提供一体化服务的第三方物流企业还够多。
目前，我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右，因此具有很大的发展潜力。
于是，物流地产应需而生。
我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。
2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延。
本文根据我国物流地产的建设与发展呈现出新情况新特点，从其概念入手，就其市场特点、经营模式、发展态势等进行分析研究。
2.物流地产概述房地产一般也被称为不动产，是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。
根据不同性质和用途。
可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产等。
而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。
“物流地产”的典型顾客包括制造商、零售商、第三方物流企业（3pl）、货代等。
由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。
典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。
近年来，由于广州、成都、上海、北京等地先后出现了物流基地、物流园区、物流中心等大的建设项目，同时也引来了许多外地资金和外国资金大手笔的介入，使得物流基地（园区）和物流地产的建设呈现蓬勃发展的态势，尤其是2003年有物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国，在成都、武汉、天津等地都有几亿、几十亿的投入，这样的大动作，好像一夜之间就将我国的物流产业吹热。
2005年12月开始中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。
大批外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部分商业地产商也开始涉足物流地产。
中国物流地产市场开始蓬勃发展。
3.我国物流地产现状分析3.1 物流地产市场分析物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。
近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。
物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。
据有关调查显示，2005年一年上海工业地产的租赁价格增长达到15%之多，其回报率也保持在10%甚至更高的水平。
但由于回报周期相对较长（一般要10到20年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。
开发商能够比较容易地以低价格得到土地。
物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜。
据统计，工业地产成本远远少于商业地产，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，甚至更低。
同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。
可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持。
3.2 物流地产需求分析我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。
在这个大背景下，区域经济的产业集群为物流的产业化和专业化带来了契机。
物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。
在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。
目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产，使3pl其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。
第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地高端仓库的利用率平均达80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于40%，呈现两极分化现象。
总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大、设施设备齐全的物流仓储设施市场必将出现大量需求，而物流地产恰好能够弥补这一空白。
3.3 物流地产经营模式分析目前，有关专家学者按照投资和管理的主体不同可分为四种。
3.3.1 地产商作主导，租售给物流商并代其管理即房地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。
日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。
这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。
缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。
目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。
其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。
“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。
它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。
UPS、DHL、联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业，都是普洛斯的忠实客户。
许多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。
3.3.2 物流商自有地产，自己经营管理即物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。
优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。
缺点就是管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能较高。
目前国内大多数物流企业都是这种模式。
比较典型的是上海百联集团、大商集团等。
百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务，在管控模式方面，实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构，并依据该模式设立八大事业部和四大中心，而八大事业部则包括了房产置业、物流等。
这样可能是加强了管理的有效性，但同时也可能带来管理成本的提高。
3.3.3 地产、物流商直接合作经营即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。
这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。
但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。
3.3.4 由第三方牵头，联系物流商和地产商即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。
物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。
这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。
但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。
这里的第三方包括两类:第一类是以政府为主，政府发挥自身的在资源优势，对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完成后的运营等进行监管，确保物流地产的发展良性运行。
但是在这种模式中政府的管理功能可能过强，不利于市场竞争环境的形成，而且政府承担的风险和责任也比较大。
第二类指第三方中介组织，它利用自身的技术优势，对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价，并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。
但是这种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高，而且对于中介组织也需要加强自律。