房地产二次深化设计管理流程
建筑方案设计管理流程
建筑方案设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录1.流程图2.流程概况3.工作程序3.1总体规划方案设计阶段3.1.1概念设计阶段完成后，设计管理部在方案设计前负责收集以下相关资料：3.1.1.1设计院提供规划要点；3.1.1.2项目管理部提供市政条件；3.1.1.3成本管理部提供方案设计成本控制目标；3.1.1.4招标采购部根据设计管理部的材料选型要求提供相应的材料样板；3.1.1.5物业管理公司根据概念方案进一步确定物业管理模式，并确定物业管理用房面积及其所需的片区位置。
3.1.1.6建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）；3.1.1.7项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）3.1.2设计管理部根据收集资料与设计单位交底，安排设计单位开始规划方案设计和单体方案设计；3.1.3设计管理部负责在设计过程与设计单位进行设计中期交流，并及时沟通解决设计过程的问题，沟通过程应当以书面形式进行记录，形式包括《设计交流信息记录表》、会议纪要、电子邮件等，由设计管理部负责归档管理；3.1.4设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，由设计管理部组织设计单位汇报规划设计成果，市场策划部经理、投资拓展部经理、前期报建部经理、项目销售经理、设计管理部经理、成本管理部经理，物业公司、总工程师、销售总监、营销副总、成本总监、工程副总、投资副总、总经理参与会审（设计管理部可根据需要邀请其它相关部门），设计管理部项目主管设计师根据评审意见汇总形成会议纪要，会议纪要经与会者会签；3.1.5设计管理部将会议纪要形成修改意见，提交给设计单位对整体建筑规划方案进行调整，总工程师根据实际情况决定是否进行二次评审，如果方案改动较大，则组织二次评审；3.1.6最终的规划方案经设计管理部、总工程师、总经理审核，董事长审批；3.1.7设计管理部根据批复文件进行建筑单体方案设计工作。
房地产设计管理制度
房地产设计管理制度在房地产行业中，设计管理是至关重要的环节。
它不仅影响着项目的品质、成本和进度，还直接关系到房地产企业的市场竞争力和可持续发展。
为了实现科学、高效的房地产设计管理，建立一套完善的管理制度是必不可少的。
一、设计管理的目标与原则（一）目标1、确保设计成果符合项目定位和市场需求，提升项目的价值和吸引力。
2、优化设计方案，合理控制成本，提高项目的经济效益。
3、保障设计进度，满足项目开发计划的要求，确保项目按时交付。
（二）原则1、客户导向原则：以满足客户需求为出发点，注重产品的功能性、舒适性和美观性。
2、创新原则：鼓励设计创新，引入新的理念和技术，提升产品的竞争力。
3、协同原则：加强各部门之间的协同合作，实现信息共享和工作衔接的顺畅。
4、质量优先原则：严格把控设计质量，确保设计成果符合相关标准和规范。
二、设计管理的组织架构与职责分工（一）组织架构设立设计管理部门，作为设计管理的核心机构。
同时，与项目开发、工程建设、市场营销等相关部门密切协作。
（二）职责分工1、设计管理部门负责制定设计管理计划和流程。
组织设计单位的招标和委托工作。
审核设计方案和成果，提出优化建议。
协调解决设计过程中的问题和争议。
2、项目开发部门提供项目的定位和规划要求。
参与设计方案的评审，从开发角度提出意见。
3、工程建设部门对设计成果进行施工可行性评估。
反馈施工过程中发现的设计问题。
4、市场营销部门提供市场调研数据和客户需求信息。
从营销角度对设计方案提出建议。
三、设计单位的选择与管理（一）选择标准1、资质和经验：具备相应的设计资质，有丰富的房地产项目设计经验。
2、团队实力：拥有专业齐全、技术过硬的设计团队。
3、创新能力：能够提供具有创新性和竞争力的设计方案。
4、服务质量：具有良好的沟通和服务意识，能够及时响应和解决问题。
（二）管理要点1、合同管理：明确双方的权利和义务，包括设计范围、成果要求、进度安排、费用支付等。
2、过程监督：定期对设计单位的工作进行检查和评估，确保设计进度和质量。
房地产集团设计供方管理
房地产集团设计供方管理1、设计供方选定及管理评价管理流程设计供方选定及管理评价管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录三、工作程序3.1 设计供方选定方式1)选定方式包括：招标、方案比选和直接委托。
设计类供方（包括规划、建筑、精装修、园林、机电、泛光照明等各类设计）的选择方式原则上为邀请招标（以下简称“招标”）或方案比选，委托合同在20万以下的局部设计（或分项设计）可通过议标（含直接委托）方式确定。
a)招标：是指由规划设计部按照公司相关规定，通过发出招标文件、资格审查、评标定标等程序，择优选择中标者的采购方式。
b)方案比选：是指由规划设计部提出设计任务要求，并邀请认为具有完成该设计任务能力的设计供方进行初步设计，规划设计部综合初步设计成果、取费标准、设计单位资质等确定合作单位的采购方式，方案比选相对招标方式更为灵活快速。
c)议标：对不具有公开性和竞争性，或金额不大、经营管理风险很小、且已有足够经验证明设计供方为某项设计任务的合适选择，可由规划设计部提出申请、经必要审批程序后，选定设计供方并授予合同的采购方式。
议标含设计供方延用。
2)在项目取得之后或每年初，管理部组织编制项目年度经营开发计划，规划设计部在此基础上，着手组织编制设计进度计划部分，其中应包含重要的设计供方选定计划，相关内容包含但不限于：a)对应设计事项的供方选择方式建议（招标/方案比选/议标-含直接委托和延用）；b)设计供方选定的进度计划、配合部门、审批人等；c)有初步合作意向单位的推荐说明。
3)设计供方选定工作的启动、选定方式的确定以月度确定的项目节点类计划为执行依据，详见公司计划管理相关规定。
4)因特殊情况原定为“招标方式改为方案比选或直接委托”、“方案比选方式改为直接委托”的，由规划设计部填写《采购方式调整审批表》，按权限（同合同审批权限）上报审批后执行。
5)设计供方选定参与部门：3.2招标方式选定供方1)编制招标文件：d)规划设计部编写技术部分，成本管理部编写商务部分，如在此阶段可提出设计限额要求的，由成本管理部门与规划设计部共同组织编制，并力求在招标文件中予以体现；规划设计部完成招标文件组卷，经成本管理部门复核确认，按公司授权要求报批。
二次深化设计管理流程
二次深化设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录一、流程图二、流程概述三、工作程序3.1编制二次深化设计控制计划1)项目公司工程部和项目部协商，在施工图设计过程中尽早明确二次深化设计项目，并在施工图设计完成后组织编制《二次深化设计控制计划》，同时由项目公司成本管理部明确设计限额并和项目部提前考察施工单位；2)《二次深化设计控制计划》包括分类清单、时间节点、设计采购方式、是否需要做样板、限额要求；3)《二次深化设计控制计划》报项目公司总经理审核，常务副总审批。
3.2编写二次深化设计任务书并组织评审1)项目公司工程部组织编制各个阶段的《二次深化设计任务书》；2)项目公司工程部组织项目公司项目部、成本管理部、开发管理部、招标采购部、营销管理部、商业管理部、物业公司参与《二次深化设计任务书》的评审，从各专业角度提出二次深化设计的意见和建议；3)《二次深化设计任务书》由项目公司总经理审核，常务副总审批。
组织二次深化设计1)项目公司工程部向设计单位发放《二次深化设计任务书》，并提供相关资料；2)项目公司工程部组织施工图设计单位和二次深化设计单位的技术交底，确保二次深化设计单位准确理解施工图设计成果；3)项目公司工程部负责就二次深化设计内容与要求与设计单位进行沟通，设计单位负责进行二次深化设计；4)项目公司工程部负责跟踪设计单位的二次深化设计过程，及时沟通相关问题；5)沟通过程应当以书面形式进行记录，形式包括《设计交流信息记录表》、会议纪要、电子邮件等。
项目公司工程部负责归档整理。
3.3组织二次深化设计成果评审1)项目公司工程部组织项目公司成本管理部、综合部、营销管理部（涉及产品外观的内容）、商业管理部、物业公司（涉及客户直接使用的内容）等部门进行二次深化设计方案成果的评审，评审结果报项目公司总经理审核，常务副总审批。
2)如在审核过程中发现二次深化设计将导致出现建筑效果变化、建筑功能变化、规划条件变化、销售承诺变化或成本变化的任意一种或几种变化时，需要将所出现的问题整理成技术资料（图纸、文字说明等），组织进行会签或集中讨论；3)项目公司工程部根据审批后的二次深化设计方案要求，向二次深化设计单位提出施工图的设计要求，设计单位进行施工图设计，项目公司工程部负责进行设计沟通及意见反馈；4)项目公司工程部组织项目公司成本管理部、综合部、营销管理部、商业管理部、物业公司（物业相关类项目）等部门进行二次深化设计的施工图审查，由项目公司总经理审核，常务副总审批。
房地产项目设计流程
房地产项目设计流程第一阶段：前期调查与可行性研究在该阶段，项目团队将通过市场调查、土地评估和可行性研究等活动来确认项目的可行性。
具体步骤包括：1.建立项目团队和制定项目计划。
2.进行市场调查，了解市场需求和竞争情况。
3.进行土地评估，确认土地可行性和适用性。
4.进行规划条件调研，了解项目规划法规和限制条件。
5.进行经济性可行性研究，评估项目投资回报率和风险。
第二阶段：方案设计在该阶段，项目团队将根据项目前期调研结果，制定初步方案设计，并组织相关专业人员进行论证和讨论。
具体步骤包括：1.制定项目设计目标和要求，包括项目的整体定位和功能划分。
2.进行概念设计，包括项目的总体布局和空间组织。
3.编制概念设计报告，对设计方案进行描述和说明。
4.组织相关专业人员进行论证和讨论，收集各方面的意见和建议。
5.根据论证结果，对方案进行修改和完善。
第三阶段：初步设计在该阶段，项目团队将进一步完善方案设计，并进行初步工程预算和施工图设计。
具体步骤包括：1.根据方案设计结果，进行详细设计，包括建筑结构、设备布置、建材选用等。
2.编制初步工程预算，对项目建设成本进行初步估算。
3.编制初步施工图设计，包括平面布置、立面展示和建筑细部图纸等。
4.组织专家评审，对初步设计方案进行评审并提出修改建议。
5.根据评审结果，对初步设计进行修改和完善。
第四阶段：深化设计在该阶段，项目团队将进一步完善初步设计，绘制工程图纸和详细施工计划，并进行招投标准备工作。
具体步骤包括：1.进一步完善初步设计，包括详细施工图设计和技术说明书编制等。
2.编制施工计划，包括施工工序、工期安排和资源调配等。
3.绘制工程图纸，包括平面图、立面图、剖面图等。
4.进行招投标准备工作，包括编制招标文件、组织投标者资格审查等。
5.组织专家评审，对深化设计方案进行评审并提出修改建议。
6.根据评审结果，对深化设计进行修改和完善。
以上就是房地产项目设计流程的主要环节。
在实际项目中，还需要考虑施工图审查、施工现场管理和工程质量控制等环节，以确保项目的顺利实施和建成。
房地产项目运作流程及各环节管理重点
论文摘要自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。
关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。
目录一、房地产项目流程 (1)（一）项目决策阶段 (1)1、房地产项目开拓 (1)2、房地产项目可行性研究 (2)3、房地产项目决策 (2)（二）房地产前期开发阶段 (2)1、获取土地使用权 (3)2、开发项目立项与报批 (3)3、建设工程招标 (3)4、办理施工许可证 (3)（三）工程建设阶段 (3)（四）项目销售阶段 (4)（五）交付使用阶段 (4)二、房地产开发流程环节管理重点 (4)（一）时间进度 (4)（二）合同 (4)（三）成本 (5)（四）企业资源 (5)（五）项目绩效 (5)三、房地产项目开发管理的具体措施 (5)（一）范围管理 (5)（二）计划管理 (6)（三）质量管理 (6)（四）成本管理 (6)（五）组织管理 (7)（六）采购管理 (8)四、房地产项目进行重点环节管理后的优化成效 (8)五、结论 (10)主要参考文献 (10)房地产项目运作流程及各环节管理重点自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。
房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。
设计管理流程
设计管理流程1.流程图2.流程概况3.工作流程3.1.设计资料准备3.1.1.研发设计部根据项目设计计划时间要求，收集概念设计阶段需要的资料，包括：1)日常产品研究成果、产品配置标准等资料2)已完成同类型项目的经验总结和完善后的设计图纸3)开发营销部提供土地规划设计条件4)相关部门提供《宗地自然条件表》和《宗地社会条件表》相关资料5)开发营销部组织营销策划公司完成并提交《竞争楼盘设计信息表》，研发设计部在楼盘设计信息调研时进行补充完善。
6)开发营销部提供《项目可行性研究报告》和《项目定位报告》7)成本管理部提供新城市《房地产开发成本水平调查报告》3.1.2.研发设计部组织项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中，并由参与评审人员共同签字确认。
3.2.《概念设计任务书》的编制和评审3.2.1.研发设计部负责《概念设计任务书》的编制，并组织开发营销部、成本管理部、工程管理部和项目公司相关部门对《概念设计任务书》进行评审。
3.2.2.研发设计部根据评审意见对《概念设计任务书》进行修正完善后，报设计分管领导审核，总部总经理审批。
3.3.设计单位选择3.3.1.研发设计部根据【设计单位选择与管理流程】的要求选择概念设计单位。
3.4.概念设计3.4.1.研发设计部向设计单位发出《概念设计任务书》并交底。
3.4.2.设计过程控制1)在概念设计过程中，研发设计部至少组织一次与设计单位的中期交流工作，填写《设计交流信息记录表》，并及时掌握设计进度和设计方向。
2)研发设计部根据《概念设计任务书》要求对设计单位送交的概念方案进行初审。
3.5.概念设计评审3.5.1.研发设计部组织设计专业委员会进行概念设计评审。
3.5.2.研发设计部汇总评审意见形成《设计评审表》，报设计分管领导审批通过后，填写《设计交流信息记录表》，提交设计单位并跟踪改进情况，必要时重新组织对设计成果的评审。
3.5.3.项目概念设计方案最终由设计专业委员会审批确定。
房地产设计管理基本流程、审控要点及思考
2、投资分析阶段 设计管理部根据项目发展部获取的土地资
料、拿地意向等大致信息，根据初步定的容积率 进行方案强排工作，经方案强排得到初步的指标 （类型、数量）。在此阶段，以拿地部门为主导， 设计部是协作部门，和相关部门动态合作，工作 成果互为条件，为营销策划部提供初步市场定位 的依据，为成本部门提供初步成本得算的依据， 最后汇总进行财务分析，判断项目是否能否赢利， 最终领导进行决策，是否要拿地。
测算。 停车方式，地下、地上、半地下还是架空层。
取下限，如果价格合适，且能卖掉车位，可以多 设置。
（4）商业及业态 住宅面积与商业面积的比例，商业的业态是 租还是售，类型是做餐饮还是其他业态，层高是 多少（注意层高超过一定数值，算做 2 层或者 3 层面）；做餐饮，要注意设置集中烟道、及烟道 的位置，避免引起客户投诉。 （5）会所设置 会所及配套 ---- 尽可能削减配套面积，严 格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面 积 会所能不设就不设，如果非设不可，其面积 尽可能小，尽可能利用泛会所（利用底商做会所）。 4.2 细化道路交通 根据居民生活习性 , 确定各类道路的宽度。 道路的基本宽度： 一级道路：主干道。路宽：15-17m，双向 车行道 + 双向人行道 + 中间隔离带 + 绿化带 二级道路：次干道。路宽：7.7-10.4m，双 向车行道 + 双向人行道 + 绿化带 三 级 道 路： 组 团 路。 路 宽：7.2-7.7m， 双
4、实施方案阶段（规划设计） 主要任务： 规划草案确定（遵循概念设计的定位、规划
结构）； 产品定位及户型配比确定； 进行详细的深化方案，是概念设计的深化、
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房地产二次深化设计管理流程
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二次深化设计管理流程
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
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一、流程图
二次深化设计管理流程
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二次深化设计管理流程
项目公司成本管理部支持文件
集团常务副总项目公司总经理
项目公司其他部门项目公司工程部
项目公司综合部
二次深化设计控
制计划
项目公司成本管理部、综合部参与
编制二次深化设计任务书
审核审批
审批
组织完成二次深
化设计
组织二次深化设计成果会审
设计单位选择管理流程
审批
审核项目公司综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部参与
组织施工图设计单位与二次深化设计单位交底
施工图交底作业指引
样板引路作业指引
组织规模施工
施工图设计过程中尽早确定二次深化项目
参与
完成施工图设计
项目公司综合部、成本管理部、营销管理部、商业管理部会审
审批
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二、流程概述
流程目的规范二次深化设计的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。
流程范围适用于公司房地产开发各项目的二次深化设计和施工管理。
术语和定义二次深化设计，并无规范的定义，一般是指业主（开发商）在施工图设计完成后，为达到最终实施的目的、对设计方案中出于各种原因需要进行深化设计的项目，常见的包括门窗、钢结构、玻璃幕墙、石材幕墙、弱电等。
适用二次深化设计的部品包括以下几
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类：
⏹技术类大型结构构架、幕墙、网架、
设备、特殊类型设备基础（如锅炉房设备基础）等；
⏹装饰装修类建筑部品部件，如店招门
头、装饰灯饰、栏杆栏板、空调百叶等；
⏹综合管线类，如有线电视、管线、智
能化、天然气、自来水等；
⏹门、窗。
主导及参与
部门项目公司工程部（主导）、项目与集团其他相关部门
部门/领导流程中承担职责
项目公司工程部1、确定需要二次深化设计项目；
2、施工图出图后完成《二次深化设计计划》；
3、编制《二次深化设计任务书》及组
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织评审；
4、负责二次深化设计各阶段设计任务书的发放和交底；
5、组织二次深化设计的过程沟通和成果评审。
项目公司成本管理部1、明确设计限额要求；
2、参与二次深化设计任务书和成果评审。
项目公司工程部1、协助工程部确定二次深化设计项目；
2、协助工程部编制《二次深化设计任务书》并参与评审；
3、协助工程部进行二次深化设计各阶段设计任务书的发放和交底；
4、协助工程部共同负责组织二次深化设计的过程沟通和成果评审；
5、组织样板施工和验收；
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6、组织规模施工。
项目公司决策层\集团常务副总1、审核/审批二次深化设计控制计划
2、审核/审批《二次深化设计任务书》；
3、审核/审批《二次深化设计成果》。
三、工作程序
3.1编制二次深化设计控制计划
1)项目公司工程部和项目部协商，在施工图设计过
程中尽早明确二次深化设计项目，并在施工图设计完成后组织编制《二次深化设计控制计划》，同时由项目公司成本管理部明确设计限额并和项目部提前考察施工单位；
2)《二次深化设计控制计划》包括分类清单、时间
节点、设计采购方式、是否需要做样板、限额要求；
3)《二次深化设计控制计划》报项目公司总经理审
核，常务副总审批。
3.2编写二次深化设计任务书并组织评审
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1)项目公司工程部组织编制各个阶段的《二次深化
设计任务书》；
2)项目公司工程部组织项目公司项目部、成本管理
部、开发管理部、招标采购部、营销管理部、商业管理部、物业公司参与《二次深化设计任务书》的评审，从各专业角度提出二次深化设计的意见和建议；
3)《二次深化设计任务书》由项目公司总经理审核，
常务副总审批。
组织二次深化设计
1)项目公司工程部向设计单位发放《二次深化设计
任务书》，并提供相关资料；
2)项目公司工程部组织施工图设计单位和二次深化
设计单位的技术交底，确保二次深化设计单位准确理解施工图设计成果；
3)项目公司工程部负责就二次深化设计内容与要求
与设计单位进行沟通，设计单位负责进行二次深
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化设计；
4)项目公司工程部负责跟踪设计单位的二次深化设
计过程，及时沟通相关问题；
5)沟通过程应当以书面形式进行记录，形式包括《设
计交流信息记录表》、会议纪要、电子邮件等。
项目公司工程部负责归档整理。
3.3组织二次深化设计成果评审
1)项目公司工程部组织项目公司成本管理部、综合
部、营销管理部（涉及产品外观的内容）、商业管理部、物业公司（涉及客户直接使用的内容）等部门进行二次深化设计方案成果的评审，评审结果报项目公司总经理审核，常务副总审批。
2)如在审核过程中发现二次深化设计将导致出现建
筑效果变化、建筑功能变化、规划条件变化、销售承诺变化或成本变化的任意一种或几种变化时，需要将所出现的问题整理成技术资料（图纸、文字说明等），组织进行会签或集中讨论；
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3)项目公司工程部根据审批后的二次深化设计方案
要求，向二次深化设计单位提出施工图的设计要求，设计单位进行施工图设计，项目公司工程部负责进行设计沟通及意见反馈；
4)项目公司工程部组织项目公司成本管理部、综合
部、营销管理部、商业管理部、物业公司（物业相关类项目）等部门进行二次深化设计的施工图审查，由项目公司总经理审核，常务副总审批。
5)项目公司工程部负责统计图纸使用人的数量，准
备足够的份数，填写《图文发放通知书》，并发送到需求人手中。
3.4施工样板确认
1)项目公司招标采购部组织确定施工中标单位，若
设计单位未被委托施工，则按合同规定支付设计补偿费；
2)项目公司工程部组织二次深化设计单位与施工单
位进行施工图交底（设计单位未中标施工），项目
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工程部与施工单位进行施工过程沟通；
3)项目工程部组织完成样板施工后，由项目公司营
销管理部、物业公司进行施工样板确认，项目公司总经理审核，常务副总审批通过后确认样板；
4)施工样板确认后，项目公司工程部组织大规模施
工。
四、引用流程
4.1【设计单位选择管理流程】
4.2【承包商采购管理流程】
五、支持文件
5.1《XS-SJ-LCOO7-BD001二次深化设计控制计划》5.2《XS-SJ-LCOO7-BD002二次深化设计任务书》
5.3《XS-SJ-LCOO7-BD003二次深化设计任务书评审
表》
5.4《XS-SJ-LCOO7-BD004二次深化设计成果审批表》。