房地产抵押贷款风险
个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策
个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策一、个人住房抵押贷款风险分析1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。
信用风险一般包括以下几种形式：(1)被迫违约。
被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
(2)理性违约。
理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。
当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
(3)提前还款。
提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。
提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。
另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。
提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
(4)恶意骗贷。
一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。
其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。
2、抵押风险(1)抵押处置风险。
当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。
我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
(2)抵押物价格风险。
包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。
房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因
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缺乏经验：员工缺乏实际评估经 验，难以准确判断贷款风险
缺乏沟通能力：员工与借款人沟 通不畅，难以获取真实信息，影 响风险评估准确性
经济周期波动
经济周期：经济 增长和衰退的循 环过程
经济周期波动对 房地产抵押贷款 的影响：可能导 致贷款违约率上 升
经济周期波动对 房地产价格的影 响：可能导致房 地产价格波动， 影响贷款评估
贷款机构内部管理不善
内部控制不健全：缺乏有效的内部控制体系，导致风险管理不到位
员工素质不高：员工缺乏专业知识和技能，可能导致操作失误和风 险
信息披露不充分：贷款机构未充分披露相关信息，可能导致投资者误 解和决策失误
风险管理不到位：贷款机构未建立有效的风险管理体系，可能导致 风险识别和应对不及时
贷款机构风险控制体系不完善
国际经济形势影响
全球经济波动：国际经济形势的变化会影响房地产抵押贷款评估的风险 贸易摩擦：国际贸易摩擦可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加 汇率波动：汇率波动可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加
国际金融市场动荡：国际金融市场的动荡可能导致房地产抵押贷款评估的风险增加
房地产市场波动
房价波动：房价上涨或下跌可能导致贷款风险 市场供需失衡：供大于求或供不应求可能导致贷款风险 政策变动：政府政策调整可能导致房地产市场波动，从而影响贷款风险 经济周期：经济繁荣或衰退可能导致房地产市场波动，从而影响贷款风险
抵押物处置需要 法律程序，耗时 长
抵押物处置需要 专业团队，成本 高
抵押物市场价值波动
市场供求关系：供过于求或供不应求都会导致市场价值波动 政策因素：政府政策调整、限购限贷等政策会影响市场价值 经济环境：经济繁荣或衰退、通货膨胀或通货紧缩等都会影响市场价值 利率变化：利率上升或下降会影响市场价值，进而影响贷款风险
房地产抵押中存在的风险及控制
浅谈房地产抵押中存在的风险及控制【提要】房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。
它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时在新的领域拓展了金融业务。
但是在房地产抵押过程中存在不少问题。
【关键词】房地产；抵押；风险；控制一、房地产抵押中存在的风险1、抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要是指在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。
由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。
此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。
而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。
于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。
《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
购房合同抵押贷款的弊端
随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为人们关注的焦点。
购房合同抵押贷款作为一种融资方式，为广大购房者提供了便利。
然而，在享受其便利的同时，我们也应清醒地认识到购房合同抵押贷款的弊端。
一、法律风险1. 购房合同不具有抵押物的法律效力根据《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律规定，购房合同不能作为抵押物。
这意味着，一旦借款人无法按时偿还贷款，银行或其他金融机构无法通过拍卖购房合同来追偿债务。
这给借款人带来了巨大的法律风险。
2. 购房合同存在伪造风险购房合同作为一项重要法律文件，一旦被伪造，将给借款人带来严重后果。
伪造的购房合同可能导致借款人无法获得贷款，甚至面临法律责任。
二、市场风险1. 房地产市场波动风险房地产市场价格波动较大，一旦房价下跌，购房合同抵押贷款的抵押物价值将降低，导致借款人面临贷款违约的风险。
2. 房地产开发商风险购房合同抵押贷款的借款人往往与房地产开发商签订购房合同。
若开发商经营不善、挪用资金，可能导致项目烂尾，借款人购买的房产无法按时交付，甚至无法取得房产证。
三、金融风险1. 贷款利率风险购房合同抵押贷款的利率往往较高，若借款人无法按时偿还贷款，银行将面临较高的坏账风险。
2. 信贷政策风险国家信贷政策的变化可能对购房合同抵押贷款产生较大影响。
如信贷政策收紧，借款人可能面临贷款额度降低、利率上升等问题。
四、道德风险1. 借款人违约风险购房合同抵押贷款的借款人可能存在道德风险，如恶意拖欠贷款、伪造购房合同等。
2. 银行内部风险银行在审批购房合同抵押贷款过程中，可能存在内部操作不规范、审查不严等问题，导致贷款风险。
总之，购房合同抵押贷款存在诸多弊端，包括法律风险、市场风险、金融风险和道德风险。
因此，在申请购房合同抵押贷款时，借款人应充分了解其风险，谨慎决策。
同时，银行等金融机构也应加强风险管理，确保贷款业务健康发展。
商业房产抵押合同的风险评估
商业房产抵押合同的风险评估一、抵押物风险抵押物风险主要体现在抵押物权利瑕疵和抵押物价值减少两个方面。
抵押物风险是商业房产抵押贷款中最为常见的风险，它主要来自债务人或第三人提供的抵押房产本身存在权利瑕疵，导致贷款银行权益得不到保障。
具体来说，如果抵押房产存在产权纠纷、存在权利限制（如已被司法机关查封、已设定其他抵押等）、位置不佳、市场前景不好等情况，都会影响抵押物的变现能力，从而给贷款银行带来风险。
此外，如果抵押物价值因市场环境变化而减少，也会影响贷款银行权益的实现。
二、市场风险市场风险主要来自房地产市场的波动，包括政策法规、经济环境、供求关系、竞争状况等因素的变化。
如果房地产市场发生波动，如房价下跌、利率上升等，都会导致抵押物价值的减少，从而影响贷款银行权益的实现。
此外，市场风险还可能来自于抵押物的瑕疵和估价不当等因素。
因此，对于商业房产抵押贷款来说，选择优质、可靠的房产抵押物并聘请专业机构进行评估显得尤为重要。
三、信用风险信用风险是商业房产抵押贷款中必须重视的一个风险点。
如果债务人无法按照合同约定履行还款义务，就会导致贷款银行面临损失。
信用风险产生的原因主要包括债务人的还款能力不足、还款意愿不强烈等。
为了降低信用风险，银行通常会要求借款人提供充足的担保措施，如担保人、反担保物等，同时还会对借款人的信用状况进行严格审核。
四、操作风险操作风险主要来自商业房产抵押贷款的办理过程。
如果操作不当或存在疏漏，就会导致风险的发生。
例如，在办理抵押物登记手续时，如果相关手续不齐全或存在错误，就会导致抵押权无法有效设立；在贷后管理过程中，如果对抵押物的监管不到位，就会导致抵押物价值减少或被转移等风险。
因此，银行在办理商业房产抵押贷款时，必须严格按照相关法律法规和操作规程进行操作，确保抵押权的有效设立和贷后管理的有效性。
五、法律风险商业房产抵押合同涉及到多个法律主体和法律关系，因此法律风险是商业房产抵押贷款中必须重视的一个风险点。
房产抵押贷款的风险及防范对策
房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。
房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。
借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。
当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。
银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。
另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。
因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。
银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。
房产公证抵押风险(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，越来越多的人选择通过抵押贷款的方式购买房产。
在房产抵押贷款过程中，房产公证抵押作为一种常见的抵押方式，被广泛运用。
然而，房产公证抵押也存在一定的风险，本文将详细分析房产公证抵押的风险，以帮助消费者在购房过程中规避风险。
二、房产公证抵押概述房产公证抵押是指借款人将所购房产抵押给贷款银行，以获取贷款的一种抵押方式。
在房产公证抵押过程中，借款人需向公证机构申请办理房产公证，公证机构将对房产的真实性、合法性进行审核，确保抵押房产不存在产权纠纷。
三、房产公证抵押风险分析1. 房产真实性风险房产真实性风险是指抵押房产并非借款人真实拥有的房产。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在虚假信息，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）房产信息虚假：部分借款人为了获取更多贷款，可能会提供虚假房产信息，如虚假房产证、虚假产权证明等。
（2）房产权属纠纷：部分房产可能存在权属纠纷，如共有房产、夫妻共有房产等，若借款人未如实告知，将导致抵押无效。
2. 房产合法性风险房产合法性风险是指抵押房产存在法律瑕疵，如未缴纳土地出让金、存在违建等。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在合法性风险，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）未缴纳土地出让金：部分房产可能未缴纳土地出让金，导致房产无法办理产权登记。
（2）违建：部分房产可能存在违建问题，如未经批准擅自改建、扩建等，导致房产无法办理产权登记。
3. 房产价值风险房产价值风险是指抵押房产的价值低于贷款金额，导致抵押物不足以偿还贷款。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）房产价值评估不准确：房产价值评估机构可能存在评估不准确的问题，导致抵押房产价值低于实际价值。
（2）市场波动：房地产市场价格波动可能导致抵押房产价值下降，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效。
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房地产抵押贷款风险
注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系
1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系
《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。
最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设
工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定,
建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
因此,银
行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。
由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度,导致该
建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存
在承包人的优先权。
因此,假如贷款银行在发放房地产开发时接受了
在建工程抵押,但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时,贷款银
行的抵押权很可能落空。
为了最大限度的防范在建工程抵押权落空
的风险权落空的风险,贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施:
(1)注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。
贷款银行应
注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支
付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先
受尝权时贷款银行应该协助开发商。
根据《建设工程合同》的约定
和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求
开发商行使拒绝权。
另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受
偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣
工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的
期限，以便及时提出抗辩。
(2)在确定抵押物价值时扣除工程价款。
由于承包人的工程价款
优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地
产(尤其是在建工程和竣工未超过6个月的房地产抵押)的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。
但是由于开发商支付承包人的价款
后，承包人的优先权自然释放，所以银行在办理抵押登记时，仍然
应对抵押的房地产作全部、第一顺序抵押权的登记，以便在优先权
终止后获得优先于开发商的其他抵押权人、无担保债权人优先受偿
的效力。
(3)要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。
为
了对抗承包人的优先受偿权，贷款银行可尝试以下两种方法：第一，贷款银行可与承包人协商，要求承包人提供连带责任保证，双方还
应在合同中约定，承包人应在贷款银行开立帐户，对于其行使“建
设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权银行进行扣划。
第二，贷款银行可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。
我
们认为，法律赋予承包人对于建设工程的有限受偿权是一种授权性
规范，承包人有权放弃，法律应遵守当事人意思自治的权利。
但目
前无明确规定和判例的情况下，从谨慎原则考虑贷款银行不应完全
依赖于承包人放弃优先受偿权这一途径，而应结合其他方法保障银
行信贷资金的安全。
2、房地产开发抵押贷款与商品房预售所涉及的法律问题
商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民
政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用
权预先抵押给贷款银行。
商品房预售后,项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限制,如开发商不能按时偿还贷款,贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。
为防范此种风险，贷款银行
可采取以下措施：
第一，要求开发商将预售款交存贷款银行，由贷款银行进行监管。
《城市管理法》第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用
于有关的工程建设。
实践中贷款银行可要求开发商将预售款交存我
银行，对其进行监管，银行可以借此有效控制预售资金的用途，防
止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。
第二，要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。
在房地产开发贷款中，开发贷款的偿还往往依赖于项目房屋的销售
收入，而房屋的销售收入大部分又来源于银行发放的个人住房贷款。
开发贷款的发放银行发放个人住房抵押贷款，可使银行仍取得对房
屋和土地的抵押权，有利于维护银行贷款资金的安全。
为此，贷款
银行可与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放
开发住房开发贷款的条件。
第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。
根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费
者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有
的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权
也不能对抗购房人的期待权。
因此商品房预售后，银行对土地使用
权的抵押权几乎失去了变现能力。
为了保证贷款资金的安全性，贷
款银行可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，为购房
人在银行的抵押贷款提供连带责任保证。
几种特殊形式的房地产开发贷款法律风险防范
(一)借款人为企业集团成员法律风险防范
就房地产企业集团组织结构而言，集团母公司或控制公司是纯粹持有股份的公司，本身不参与房地产经营，由集团下属的房地产开
发公司从事房地产项目的申报业务，房地产开发公司有时根据需要
再设立项目公司，具体从事特定项目的开发和建设。
房地产企业集
团具有企业集团固有风险，在实践中控制公司利用控制权损害商业
银行利益表现在以下几种情况：
1、借款人资本明显不足，借款人向控制公司或关联企业借款，
以增加资本金，以满足贷款银行对资本金的要求。
但在银行发放贷
款后，借款人的控制公司抽回资金或将贷款资金移用于其他房地产
开发项目。
2、房地产开发项目预售后，控制公司要求借款人移转预售款给
控制公司或企业集团中的其他公司，从而使贷款银行的还贷来源落
空，不仅将对项目继续开发产生实质性的影响，而且削弱了借款人
的偿债能力，增加了银行房地产开发贷款的风险。
3、在偿还贷款银行债务之前，提前分配或转移销售收入，为贷
款银行的贷款债权带来了一定风险。
因此针对上述情况，银行在发放贷款前，与控制公司协商并可根据情况取得控制公司对下列事项的承诺：
(1)承诺在借款人偿还商业银行贷款前，不得抽回借款或投资、
不得要求借款人偿还所欠控制公司的借款，或承诺其对借款人的债
权在银行贷款债权之后获得清偿。
(2)承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得要求借款人移转预
售款。
(3)承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得分红。
(4)承诺在某些情况下，商业银行可直接要求控制公司偿还贷款
本息。
这些事项包括如借款人资本明显不足、借款人存在欺诈行为、借款人的资产及财务与控制公司的资产及财务混淆不清等，事实上
当借款人发生上述事项时，借款人的独立法人地位已明存实亡，银
行可运用处理关联企业的法律规则“揭开公司面纱”制度，要求控
制公司直接对从属公司的债务负责。
(二)借款人为房地产开发项目公司法律风险防范
房地产开发项目公司是为开发某一特定房地产开发项目而专门设立的企业。
在实践中银行应注意对房地产开发项目公司进行以下审查：
1、注意审查房地产开发项目公司营业执照的时效性。
建设部、
国家工商总局于1992年颁发的《关于房地产开发企业管理的通知》
第3条规定，项目公司经营对象只限于批准的项目，项目开发、经
营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。
但在实践中，许多项目公司在特定项目开发完毕后，为避免高昂重
新成立费用及复杂的手续，并不去工商机关注销营业执照，而是继
续开发经营其他房地产项目。
2、注意审查房地产开发项目的政府立项批准文件和有关权证。
某房地产开发公司(股东公司)以自身名义取得了某项目的批文及
“四证”，此后股东公司就同一项目设立项目公司，而该项目公司
又以自己的名义向商业银行申请房地产贷款是否允许?根据中国人民
银行(银发[2003]121)号各商业银行对未取得“四证”的项目，不得
发放任何形式贷款规定，银行对未取得四证的项目公司不得发放贷款。
在这里需要明确的是，银行如与未取得四证的项目公司签定房
地产开发借款合同，借款合同是否有效?就合同的效力而言，由于商
业银行向项目公司开发贷款并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》规定合同无效条件，借款合同不会因此无效。
但
由于商业银行此种行为违反了人民银行及银监会的信贷政策而可能
受到监管部门的处罚。
3、注意审查因项目公司股权整体转让对商业银行房地产开发贷
款的影响。
股权转让形式下的房地产转让不需要到房地产交易中心办理过户手续，免却了复杂手续和费用，受让方可以合法的以股东身份参与
经营管理项目，由于具有上述优点，收购房地产项目公司股权逐渐
成为房地产项目转让中常用的手段。