保利江苏南京仙林湖项目前期定位与营销策略118页XX年
江苏南京公司金地仙林湖项目营销策划报告——新景祥
主题： 香谷相 亲会
7月 8月
9月
10月
主题：金九 周年庆，全
系94折
核心策略：配合情人节，全城四盘 联动，提供夫妻到场抽奖优惠、团 购优惠等活动，刺激成交
核心策略：利用“520”日与龙 虎网合作举办相亲活动
核心策略：借力 “金九”，增加 优惠力度，快速 去化库存
罗兰香谷2012年营销拓客阶段性分析
溯源：仙林湖发展三部曲——
拓荒：湖居时代
2011-2012
成长：学居时代
2012年底至2013年
城熟：小奥体时代
2014年起
第一代湖居：万科、保利率先进入，区域配套全面稀缺，仙林湖湖景资源为该时期楼盘主要卖点 第二代学居：金中及其附小的确定，再次提升了区域的认知和影响力
第三代富居：随着区域产业发展及学区、医院、商业、交通等配套落实，仙林湖进入小奥体时代
便你出行，社区BUS
专属的社区bus，通行于地铁和家门口 顾你周全，照你方便， 让你回家之路通畅，再晚也有人守候
无需出门千里，会所尽在身边
全方位照顾你的娱乐休闲所需，高端会所里，休闲、会客、聚餐一应俱全 这原本应该是出现在高端别墅区里的奢侈配套 现在褐石街区也为你一切配全
仙林首家，褐石景观
仙林湖之内，难觅第二家褐石街区 与众不同的独特风格，才够匹配独一无二的标杆身份
✓ 核心客户——地缘首置首改（大学教师、产业人口、仙林老小区）； ✓ 重要客户——城北及城东区域首置首改（尧化门、玄武为主）； ✓ 补充客户——全市其他区域首置首改（地铁沿线及仙林情结客户）；
洋房客户定位：以传统二、三档为主
✓ 核心客户——仙林本地功能及品质型改善客户； ✓ 重要客户——城北功能及品质型改善客户； ✓ 补充客户——城东区域功能首改客户。
2019年南京地块前期定位策划报告117p
佳日雅苑 佳湖绿岛 紫园 紫庐 紫金雅苑 紫金雅苑 ……
十八年精耕南京市场······ 百万方品质住宅开发经验······ 南京建发 早已深得南京人信任与厚爱！
目定位 价格定位 客户定位
本案
城市属性 区位因素 规划利好 稀缺景观 交通升级 购买旺盛 竞争空白 品牌优势
项目认知 价值发现 市场分析 项目定位 价格定位 客户定位
河西市场——总表
楼盘名称 宇业和府奥园
占地(平米) 体量(平米) 39509.4 106872
开盘时间 未上市
仁恒江湾城
353126. 5
687000
2009.7.1 4
融侨中央花园 宋都美域锦园 碧瑶花园二期
170723. 8
105000
价值发现3——项目位于河西、南部两大重点发展的副城之间 价值发现4——青奥村的建设将加速周边的公共配套设施的建设
奥体中心
8公里 青奥村
2.5公里
新街口
中山陵
14公里 南京南站
绕城高速
5公里
本项目所在西善桥板块位于南京 城南，秦淮新河以北，距离南京市 中心新街口仅14公里，凤台南路高 架建成通车后，到新街口仅需20分 钟左右的车程。
2019年，世界青年奥林匹 克运动会将在这里举办
杭州
城市价值
项目认知 价值发现 市场分析 项目定位 价格定位 客户定位
价值发现2——南京市经济基本面支持南京房地产中长期向好
南京市近年来的经济一直高速增 长，远高于全国平均水平 南京市的GDP总量在全国省会城 市中排名前三 说明南京市整体经济发展水平在 全国处于领先地位
十八年南京 本地开发经 验，深得市 民信任。
核 河西新城，历经十年，500亿打造出南京首个成熟国际化高端居住区！ 心 南部新城，依托亚洲最大交通枢纽，700亿奠定未来国际化品质居住区基础！ 价 青奥概念，国际盛会，2019年南京房地产市场最大的机遇！ 值 西善桥项目兼得河西、南部两大板块辐射，我们看到了浓郁的国际化先天气质
仙林金鹰商业综合体项目前期筹划策略分析的开题报告
仙林金鹰商业综合体项目前期筹划策略分析的开题报告
一、项目背景
随着城市快速发展和人民生活水平的提高，人们对商业综合体的需求越来越高。
商业综合体作为一种新型的城市综合体，集合了购物、娱乐、休闲、美食等多种元素，成为了人们日常生活中必不可少的一部分。
因此，该项目的建设对于满足人民需求，
促进城市发展具有极其重要的意义。
二、项目概述
本项目为仙林金鹰商业综合体项目，计划占地50亩，总建筑面积为50万平方米。
项目将建设购物中心、酒店、娱乐、美食、办公和住宅等多个功能区域，旨在打造成
为南京市地标性的商业综合体。
三、项目前期策划分析
1.市场调研
针对南京市目前商业综合体市场发展情况，进行深入了解，了解目标消费者的需求和消费习惯，同时也要分析目标消费者的生活方式和社会地位，以此为基础进行项
目规划。
2.土地出让
对于本项目的土地出让，需要对各方政策及法规要求等做到了解透彻，提出可行方案，与政府部门协商并达成出让协议。
3.融资问题
本项目需要大量资金进行建设，因此融资渠道的选择及其融资方案的制定是本项目成功的关键。
可以采取多种融资方式，如债券发行、商业贷款等。
四、项目成果
通过本项目的建设，可以带动周边经济的发展，为人们提供一种全新的消费环境和服务体验，良好的社会效益和经济效益会显而易见。
总之，本项目是一项十分重要的城市综合体建设项目，具有良好的投资前景和社会价值，对南京的城市发展和人民的生活将产生积极的影响。
2019年整理南京江心洲保利g33前期定位报告126p精品资料
解读 品牌
国家保利，央企龙头，和者筑善
中国至少有1/10的人知道她，主导开发4200余楼盘，吸引近100万业主超过1亿客户。央企巨 擎，保利地产，伴随着中国城市化的伟大进程，以军工品质带领中国房地产进入精品化时代， 开启中国房地产多物业先河。
解读 品牌
20年40城，中国地产长城
20年40城，保利一路走来，所到之处都创造着 典范甚至奇迹，深刻影响和改变着当地的市场 发展格局，一座中国地产长城赫然在列！
区位 发展
环主城，河西新城拓展区，距城市核心6.5公里（直线距离）
宗地位于河西CBD江心洲板块（建设中），隔江介于河西中部与浦口新城之间； 宗地从行政划分上隶属南京市建邺区，在楼市板块划分上，与香槟国际同属于河西板块； 宗地距离河西板块核心-奥体中心仅4公里，隧道直线驳接；
区位 发展
唯一过江隧道，5分钟车程到达奥体中心
关键词：河西外延|生态智慧岛| 2014现雏形|
区位 发展
江心洲：金陵绿宝石，原生态洲岛
四面环江，紧邻河西新城；区域人口基数密度较低，以农 业和旅游业为主；“江心洲葡萄”是区域的形象标签。
全洲基本呈南北走向的长条形，状若青梅，故又称梅子洲； 地理位置：江心洲位于南京市区西南部的长江之中，东隔夹 江（均宽0.4公里）与河西新城相邻，西隔长江主航道（均宽 1.5公里）与浦口新市区相望。该岛四面环江，与城市陆域相 隔。 总面积：江心洲呈南北走向，全长12公里，平均宽度1.25 公里，最宽处2.5公里，全岛周长24.83公里，总面积15平方 公里，列长江第四大冲击洲岛。 产业结构：洲内目前以农业为基础，旅游业为主。洲内工 业企业正逐步改制、停产并向洲外搬迁疏散。
价值，成为新城价值标准。
解读 品牌
南京某地块项目营销策划建议报告（DOC38）
南京某地块项⽬营销策划建议报告（DOC38）南京某地块项⽬营销策划建议报告(DOC 38)部门： xxx时间： xxx整理范⽂，仅供参考，可下载⾃⾏编辑南京拉德芳斯河西A1、A2地块项⽬营销策划建议报告在法国，在巴黎近郊，有这样⼀处闻名世界的地⽅，她是建筑史上的奇迹，她是规划史上的巅峰，她是城市发展史上的辉煌，她是“真正⽣活家”的天堂……她，就是令世⼈憧憬的――拉德⽅斯，La Defense 在这⾥，蔚蓝的海岸，祥和的绿地，美丽的酒⾹，拿铁咖啡的意犹未尽，熏⾐草的普罗旺斯，幸福的各种肤⾊的⼈们，吃不完的美⾷，逛不完的街，还有梵⾼和莫奈等听不完的故事……拉德⽅斯，⼀个集⽆数世界顶尖规划、建筑⼤师⼼⾎，在⼀块不⽑之地上，先后历时50年建成的，融超级发达的商务办公群、超级享受的⽣态住宅群、超级丰富的商业及⽣活配套群、超级优美的⾃然及⼈⽂环境为⼀体的“世界级新城市典范”，被公认为世界真正具有活⼒的、融办公、住宅、⽣活配套、景观为⼀体的“KING OF CBD”！在中国，在南京河西，有这样⼀个地⽅，数⼗家开发公司云集，数百万⽅的住宅、办公、商业等建筑产品将要在3年左右的时间⾥，在这个从前也⼀样是不⽑之地的地⽅集中投放、并且想要也需要集中消化……这⾥有政府美丽的新城市远景规划，有⽬前凝聚国内外知名建筑、景观等设计公司⼼⾎的纸上之作，有众多国内知名房地产商的蓄势待发，有部分产品短期内的价格表相优势，有初具雏形的奥体标志性建筑及区域优势，有⼀定程度的、但也是可以共享的⾃然环境及未来的交通⼯具的优势……但是，⾯对越来越理智的消费者，这⾥也有真正⼈⽓的隐忧，有⽬前不成熟、⽆规模的⽣活配套的匮乏现状及不确定的未来发展情况，有⼗运会及奥运概念过后的区域概念停滞真空，有其它板块项⽬的围追堵截，有其它城市同样规划后不成功的案例，有太多未来价值的不确定性因素的⼲扰等等……太多的疑问，太多的看不懂，太多的迷茫困扰着政府、发展商和业主，显⽽**见，这⾥缺少的是能够真正⽀撑⽬前炒作的未来价值实现的强有⼒⽀撑和客观的信⼼，缺少的是“后奥体时代”的区域发展⽀撑和长期定位，缺少的是⼀个真正能够把政府、开发商等各⽅⾯的优势和信⼼完全展现给业主并且能够使之深信不疑、顺理成章接受的最最核⼼理念和平台，⼀个活⽣⽣的成功案例！本次送呈贵司之营销策划构想，系从最切实市场实际出发，全⾯权衡河西区域未来同质化竞争⽩热化态势及相同的投放时间、巨⼤的投放量、过分依托未来价值所造成的整体营销环境，在产品规划基本确定的前提下，在商业、办公、住宅、酒店等多重产品并存的前提下，以差异化营销为⼿段，以项⽬产品系统功能整合化为⽬标，提出整体营销理念构思。
南京地产营销文案策划方案
南京地产营销文案策划方案一、市场分析1.1 市场概况南京是中国东部沿海地区的重要城市，具有独特的历史文化底蕴和发展潜力，是众多购房者的理想选择之一。
南京地产市场的主要特点包括成熟的购房群体、多样化的购房需求和挑战性的市场竞争。
1.2 竞争分析南京地产市场竞争激烈，各大房地产开发商争相进入市场，竞争格局日益激烈。
在这种情况下，开发商需要对市场进行全面、深入的分析，以制定有效的营销策略，提高房产的卖点和吸引力。
1.3 消费者分析南京购房者的消费水平较高，对房产的品质、环境和服务要求较高。
在选择房产时，他们更注重房产的地理位置、周边配套设施和生活便利度等方面。
针对这些特点，开发商需要加强品牌形象塑造、提高服务水平和增加购房者的黏性。
二、营销策略2.1 品牌建设品牌建设是地产营销的基础。
开发商需要加强自身品牌的打造和推广，使自己的房产在众多楼盘中脱颖而出。
通过举办品牌推广活动、加强网络宣传和提高客户满意度等方式，提升品牌在购房者心中的地位和声誉。
2.2 产品定位房产的产品定位决定了其在市场中的位置和竞争力。
开发商需要充分了解购房者的需求和喜好，制定不同的产品线，以满足不同购房者的需求。
比如，高端产品线吸引高端购房者，中低端产品线吸引中低收入购房者。
2.3 渠道拓展在营销过程中，渠道的拓展非常重要。
开发商需要选择适合自己的销售渠道，并与各大房地产中介合作，为房产的推广提供更多的销售渠道。
同时，可以通过线上线下相结合的方式，提高销售效益。
2.4 促销活动促销活动是吸引购房者的重要手段。
开发商可以通过举办优惠活动、赠送礼品、推出定制房产等方式，吸引更多购房者关注自己的房产产品。
同时，要确保促销活动的真实性和合法性，避免出现误导消费者的情况。
2.5 服务升级优质的服务是吸引购房者的关键。
开发商需要加强售后服务的改进和提升，提高购房者的满意度和口碑，进而为自己的房产产品带来更多未来的销售机会。
2.6 数据分析数据分析是营销的重要手段。
保利罗兰香谷2012年企划推广工作
推广安排
推广时间 3月 4月
5月 6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
推广阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
销售节点 11#
6#
12#
4#
7#
推广核心
阶段推广 主题
活动演绎
刚需进入 微改善时代
群芳揽胜篇
微改善（湖居+品质）
绝版湖景 不曾有，不再现
湖边公园里，幸福上岸来
2012年营销推广策略
2012年营销概念思考：
微改善
微改善之品牌：一线央企巨头，中高端豪宅专家 微改善之景观：仙林湖唯一南向观景楼盘，绝版湖景珍藏 微改善之品质：中高端豪宅品质铸就，精细产品细节 微改善之生活：浓郁人文气息，完善生活规划、便利交通
2012年营销推广策略：
线上传播：
微改善（湖居+品质）
第二阶段：礼赞生活
推广周期：2012年5月—6月
第二阶段（5月—6月）：
一切献给不曾有的仙林湖
新推房源：12#楼、4#楼 卖点主题：稀缺湖景、唯一南向观景 策略目标：深入推广项目的绝对景观优势，强化记忆，将微改善的生活理念深入 人心。
第二阶段（5月—6月）：
多渠道推广，微改善概念深化
阶段推广手段： 主流媒体开盘节点投放（硬广+软文） 网络多角度推广（硬广、软文、新闻报道、论坛） 广播频率投放、地铁广告投放。 短信、彩信、DM投放跟进配合 线下活动配合
第一阶段（3月—4月）：
重要营销手段：
工法样板间
建议项目设置工法样板间。从具体的产品细节来让客户直观的感受到项目的微改善生活。 例如：LOW—E玻璃、外遮阳系统、可视对讲安防系统等等高于万科的细节，通过现场展 示的形式呈献给客户，配合话题炒作，让客户深入了解保利罗兰香谷呈献的微改善生活。
仙林区域调研报告共23页文档
万科金色领域
物业类型：小高层 占地面积：9万㎡ 总建面积：11.2万㎡ 容积率：2.2 绿化率：35% 去化情况（入网套数/成交套数） ：613/462 主力产品：90-125平方米的U8精装全三房 项目规划：由20栋高层住宅组成，特配社区全能运动会馆 项目位置：位于仙林湖的正北面，东至湖东北路，西至守敬 路，北至经天路，南至望月路
板块发展趋势
➢仙林板块有三大特点，一是山多，仙林整体的绿化覆盖率达到63%；二是低密度，大部分土地都用于 大学建设，供房地产发展的土地非常稀缺的；三是离尘不离城，仙林的交通非常便利，拥有地铁2号 线和便利的公路交通。 ➢目前，大热的仙林湖是整个板块发展的浓缩。仙林湖周边的山水资源独特，而且人文气息浓厚，仙 林湖将是仙林未来发展的重点区域。保利罗兰香谷的开盘，万科金色领域、栖霞枫情水岸以及高 科·荣境的倾力加盟，让仙林湖成为热点中的热点。展望未来，两三年后仙林湖就是现在的河西奥体， 升值前景值得期待。
仙林板块土地状况
2019年仙林板块在土地市场很低迷，由于荣盛退地的暂停出让，仙林今年无宅地售出， 仅有2万多㎡的商业用地出让。2019年的仙林板块比较尴尬，区区23万的上市量将让仙 林陷入房荒。
仙林板块特征
综合仙林板块2019年基本特征，我们可以得出
➢板块将成为未来城市发展的一个重要板块 ➢市场供应量较少，后续发展潜力巨大 ➢名牌房企陆续进驻，区域房地产品质得到提升
板块今年推新项目
➢由于2019年仙林湖地块上的土地市场相当活跃，仙林板块2019年下半年的住宅市场十分火热，关注度 也相当之高。而2019年，随着高科荣境、栖霞枫情水岸的陆续上市，仙林湖已经不折不扣地成为品牌 房企的聚集地。
高科荣境 ：A-1地块规划建设29栋住宅，为4层框架，地下1层的结构，建筑面积4250平方米 栖霞枫情水岸：总面积77494.7平方米，其中规划道路用地面积5268.4平方米，绿化用地面积1353.7平 方米，实际出让面积70872.6平方米 保利罗兰香谷：剩余14栋18层的住宅，近20万平方米 万科金色领域：预计2019年推出仅10万平方米高层房源 仙龙湾：4期5栋多层电梯洋房90-280平米,20套400平米别墅，总上市量约为1.5万平方米 高科荣域：推出户型为126-216平方米的平层和跃层
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
118页XX年
2020/11/4
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
核心思路提炼
【壹、策略前思考】 ———— 两种使命、三大目标
【贰、读城】
———— 轨交驱动、多中心外扩、大南京梦圆
【叁、品地】
———— 成熟板块的陌生区域，三引擎启动
【肆、谋略】
第三阶段
首置客、首改客 （轨道外溢型置业） 少量舒适型改善客 少量低总价价值投资者
产品类型：高层、洋房 代表项目：本案
2005-2007年
2008年 至今
2011年 以后
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
案例：新城尚东区——开板块大规模区域外导客先 河。主城人口导入首次成为客户构成主力。
16% 6.96 6.75 7.05 7.28 7.31
交通便 利
6% 6.85 6.73 7.9.83 8.15 7.58
社区规 划
7% 6.54 6.43 7.07 6.97 7.29
园林景 观
7% 6.73 6.31 7.28 6.85 7.56
营销策略118页XX年
战术使命：实现客源结构换血，锁定刚需，有 效导入中心区自住客源。
第一阶段
第二阶段
大学城老师自住客 （需求置业、非首置） 城区低价外溢首置客 全市低总价投资客
城区中高端外溢客 别墅首住客 舒适型改善客 中高端价值投资者
产品类型：公寓 代表项目：亚东城
产品类型：别墅、洋房 代表项目：尚东区
板块成长第一次划时代
板块客源首次实现结构换血
地缘性与投资为主的公寓客源
以自住为主的主城客源
中高端规划定位 市场稀缺产品类型 平价引爆市场
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
三大目标：求量、回款、单价区域引领
首要目标
量的成功
重要目标
高签约率 合理单价
2011年实现总建面80%左右去化 年度销售量：13万方
深度调控格局基本确定，“刚需”成避风港
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
保利南京三大项目战略使命分工
保利香槟国际
南京市场中高端价格之列，受调控及“限购令” 影响较大，主力户型偏大属首改产品，诉求二次购 房人群，不做大幅降价，以品牌与品质保证稳定去 化。
保利仙林湖 保利紫晶山
———— 与城争客、冰河期的突围之战
【伍、定位】
———— 高形象、大展示、低门槛，总价引爆
【陆、战役】
———— 实现板块成长的第二次划时代
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
【壹、策略前思考】
两种使命、三大目标
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
两种使命：战略使命、战术使命
南京楼市调控细则出台，暂时限购第三套房：为保障本市居民自住改善 型和外地来宁工作者的购房，南京暂时限制购买第三套住房；
信心打击 限购冲击
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
【结论一】
首次置业与首改型需求，释放刺激二次调控前楼市短暂回暖。 三套房限购短期内对中高端住宅冲击巨大，保利南京两项目属冲击之列
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
【结论二】
淡市下。项目没有绝对资源超越板块其它项目情况下
安全第一、创新第二 确保绝对成功、而非风险成功
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
【贰、读城】
轨交驱动、多中心外扩、大南京梦圆
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
大南京基本梦圆：长江为轴、主城为核，多中 心、开敞式都市空间发展模式。
一主城三副城八新城
未来南京将打造一主城三副城八 新城的格局。 根据规划，南京主城的南部边界 将调整到秦淮新河，面积扩大到278 平方千米，将南站地区纳入主城范围。 主城将分五个片区分类引导，其中 老城区，也就是明城墙以内的部分， 将实行人口和建设强度的双控策略。 河西地区则在加速中部区域提升的同 时，加快推进南部地区开发。南部地 区则以火车南站建设为机遇，提升其 综合服务功能。北部区域指主城内京 沪铁路以北部分，将结合下关车站变 迁和纬一路以北的功能调整，提升下 关—幕燕滨江城市形象。东部是指主 城内明城墙以东、京沪铁路以南的部 分，以钟山风景区为主体，建成以文 教、高品质住宅区和风景名胜区协调 发展的社区。
签约率98%以上，确保稳定回款
以高性价比产品实现区域价格引领
年度销售额：15-16亿
入市单价目标：超1.2万/平 冲刺单价目标：超1.3万/ 平
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
市场定价法：本案保守入市价格为12000元/平
权重
诚品城 鸿雁名居 仙龙湾 亚东城
本项目
区域环 境
综合评 分
100% 6.94 6.82 7.42 7.41 7.57
注：上述数据均为根据潜在客户调研打分及专家打分综合统计得出
可比项目
诚品城 鸿雁名居 仙龙湾 亚东城
月均成 交套数
14 10 58 59
销售率
33% 59% 95% 100%
销售价格
11000 12500 15000 13200
调整系数
房型设 计
13% 7.24 7.54 7.65 7.14 7.38
小区配 套
5% 6.32 6.31 6.87 7.11 6.88
品牌价 值
19% 7.58 6.98 7.36 7.39 7.96
物业管 理
5% 7.01 7.24 7.55 7.54 7.98
楼盘市场 形象
12% 7.32 7.12 7.61 7.59 8.05
战略使命 战术使命
确保深度调控下的快速回款 完成板块公寓客源的结构换血
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
国庆长假前夕，今年二次调控启动，限贷、加息、 三套房停售，中高端住宅受影响最大。
“２９日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申旧 的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。”
0.95 1.05 0.98 0.94
比准价格
10450 13125 14700 12408
权重
35% 20% 25% 20%
本案均价
2986 2625 3675 2481 11767
保利江苏南京仙林湖项目前期定位与 营销策略118页XX年
2011年实现总建面80%的销售目标
全年保守均价13000元/平 全年冲刺均价14000元/平
快速回款是项目 首要目标，第一确 保量的成功，其次 是价的成功。
量的成功
客源群大多有二 次以上置业经验， 受“限购令”影响 最大，短期内简单 降价不能有效解决 问题。不如将其树 为保利在南京的形 象标杆与仙林板块 的价格标杆，掩护 仙林湖项目顺利入 市。
量价双保利赢江苏南京仙林湖项目利前期润定深位与度