土地增值税清算审核讲解ppt课件
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土地增值税税收政策及清算申报表讲解57页PPT
➢ 六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187
号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开 发项目的拆迁补偿费。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可 视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格； • 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； • 3、政府物价部门确定的转让价格； • 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规
〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方面因 素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场 供求关系发生变化。其他因素（如销售给 关联方，销售给企业股东和管理人员的亲 朋好友等）一般不得认定为存在正当理由 。
• 一、土地增值税预征率的规定
➢ 二、土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进
行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的；
（3）直接转让土地使用权的。
➢ 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
土地增值税清算讲义湖南地方税务局课件
土地增值税清算的风险防范与控制
建立健全内部控制制度
企业应建立健全的内部控制制度，规范财务管理和会计核算，降 低清算风险。
加强信息沟通与协作
企业应加强与税务机关的信息沟通与协作，及时了解相关政策和规 定，确保清算工作的合规性。
实施风险评估与监控
企业应对土地增值税清算过程进行风险评估和监控，及时发现并解 决潜在问题，降低风险损失。
06
土地增值税清算的未来发展趋势与展望
土地增值税清算的发展趋势
1 2 3
信息化趋势 随着信息技术的发展，土地增值税清算将更加依 赖信息化手段，如大数据分析、云计算等，以提 高清算效率和准确性。
专业化趋势 未来土地增值税清算将更加专业化，需要具备税 务、财务、法律等多方面知识的专业人才进行操 作。
规范化趋势 随着税务制度的不断完善，土地增值税清算将更 加规范化，制定更加明确的清算规则和标准。
土地增值税清算的改革方向
01
02
03
简化清算流程
通过优化清算流程，减少 冗余环节，提高清算效率。
加强监管力度
加大对土地增值税清算的 监管力度，防止逃税、避 税行为的发生。
完善法律法规
完善土地增值税相关的法 律法规，为清算工作提供 更加明确的法律依据。
税基确定不合理
扣除项目不准确
土地增值税税基的确定涉及到 诸多因素，如评估方法的选择、 增值额的计算等，部分企业可 能存在税基确定不合理的情况。
清算过程中，扣除项目的确定 和计算可能存在误差，影响清
算结果。
税务人员素质参差不齐
部分税务人员的专业素质和业 务能力可能不足，影响清算工 作的准确性和效率。
土地增值税清算问题的解决方案
04
土地增值税清算培训ppt课件
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4、审核各项基础设施费是否含有以明显不 合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费 用记入基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核 5、审核有无预提的基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4
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第一部份 清算前的准备工作
一、清算条件
（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件
对符合以下条件之一的，主管税务机关可
要求纳税人进行土地增值税清算。
1、销售达到85%以上
2、取得预售证3年以上
3、纳税人注销前
5
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第一部份 清算前的准备工作
二、清算项目的确定
明确清算项目及其范围。 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
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第三部份 清算审核的要点
一、清算收入的审核
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2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 核对企业提供的已售和未售房屋面积与
实测报告书所载数据是否一致
核实该项目中各类型房屋的建设及分布 情况，如有必要，可实地核查。
确定该项目的总建筑面积、不可售面积
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第三部份 清算审核的要点
1、是否属于开发项目真实发生，是否取得 合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。
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第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
2、是否将应计入期间费用记入前期工程费、 基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
土地增值税清算PPT资料21页
（六）开发企业房屋价格明显偏低又无正当理由的，
以及视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确 认：
（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类 开发产品市场销售的平均价格确认。
（2）按本企业在同一地区，同一年度销售的 同类开发产品市场销售的平均价格确认。
（3）由主管税务机关参照当地、当年同类开 发产品市场售价或评估价格确认。
例题
1、房屋转让收入500万元，扣除项目金额400万元，计算土 地增值税税额？
答:增值额=500-400=100 增值率=100/400=25%<50%
土地增值税税额=100*30%=30 2、房屋转让收入500万元，扣除项目金额200万元，计算土
地增值税税额？ 答:增值额=500-200=300
（三）应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算 征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例， 直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增 值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣 除项目金额 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额 = 增值额×30％ (二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％ (三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％ (四)增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
土地增值税清算鉴33页PPT
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、 有效且一贯遵守；
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料 核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其 执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清 算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
建筑安装工程费的鉴证包括：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、 工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除； （三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料 费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发 票。
清算鉴证业务实施 扣除
公共配套设施费的鉴证，应当关注： （一）公共配套设施的界定是否准确、产
权是否明确、是否真实发生、有无预提情 况； （二）是否将房地产开发销售费用、管理 费用、财务费用记入公共配套设施费； （三）多个（或分期）项目共同发生的公 共配套设施费，是否按项目合理分摊； （四）是否含有其他企业的费用。
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定 以及不同税种在收入确认上的差异；
清算鉴证业务实施 收入
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据 的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估， 判断有无价格明显偏低情况；
扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费用。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料 核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其 执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清 算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
建筑安装工程费的鉴证包括：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、 工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除； （三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料 费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发 票。
清算鉴证业务实施 扣除
公共配套设施费的鉴证，应当关注： （一）公共配套设施的界定是否准确、产
权是否明确、是否真实发生、有无预提情 况； （二）是否将房地产开发销售费用、管理 费用、财务费用记入公共配套设施费； （三）多个（或分期）项目共同发生的公 共配套设施费，是否按项目合理分摊； （四）是否含有其他企业的费用。
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定 以及不同税种在收入确认上的差异；
清算鉴证业务实施 收入
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据 的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估， 判断有无价格明显偏低情况；
扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费用。
土地增值税清算审核指南PPT资料全面版
2履行法定程序1两人以上上岗2出示相关文书3其他tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤一了解帐外情况1通过座谈等形式了解被审核对象经营状况2责成提供相关文件资料3前往工程部售楼部等部门了解并索取涉税资料tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤一了解帐外情况4实地查看核对被审核单位提供反映情况的真实性5核对税管资料外围资料与被审核对象提供情况的一致性对不一致方面作为审核重点6如有必要可持相关文书对其他与审核项目有关的单位和个人进行调查tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤二了解帐内情况1责成提供项目涉税期限的会计资料报表帐簿凭证2根据需要要求被审核对象经办人员汇总统计相关数据资料
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 基础设施费④→开发小
区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生 的支出。 ❖ 注意：此款项同上款
第二部分 清算审核操作要点
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 公共配套设施费⑤ →不
发商拥有或控制的建筑面积，比如会所、地下车 库等。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （五）审核项目开发产品建成情况 ❖ （2）不可售面积 ❖ ①建成后产权归全体业主所有的建筑面积； ❖ ②建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （六）审核项目取得转让收入金额 ❖ 1、确认转让行为：强调有偿性。 ❖ ☆视同销售的情形 ❖ 2、确认转让开发产品种类 ❖ ☆先判断住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 基础设施费④→开发小
区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生 的支出。 ❖ 注意：此款项同上款
第二部分 清算审核操作要点
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 公共配套设施费⑤ →不
发商拥有或控制的建筑面积，比如会所、地下车 库等。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （五）审核项目开发产品建成情况 ❖ （2）不可售面积 ❖ ①建成后产权归全体业主所有的建筑面积； ❖ ②建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （六）审核项目取得转让收入金额 ❖ 1、确认转让行为：强调有偿性。 ❖ ☆视同销售的情形 ❖ 2、确认转让开发产品种类 ❖ ☆先判断住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为
土地增值税清算与审核PPT
4.与转让房地产有关的税金（房地产开发税金） ； 5.财政部法规的其他扣除项目。
注意：新申报表增加代收费用
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
1、取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所付的地价款和按国家统一规定交纳 的有关费用（如登记费、过户手续费等）。
5、公共配套设施费
包括不能有偿转 让的开发小区内 公共配套设施发 生的支出。
6、开发间接费用 费
是指直接组织、管理
开发项目发生的费用，
包括工资、职工福利
费、折旧费、修理费、
办公费、水电费、劳
动保护费、周转房摊
销等。
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
3、房地产开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 对于利息支出，分两种情况确定扣除：
9、征 收管 理
10、 法律 责任
11、 会计 处理
01.土地增值税基础知识 一、纳税人
（一）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已 经1993年11月26日国务院第十二次常务会议通过， 现予发布，自1994年1月1日起施行。
第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位 和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳 税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
（二）1995-01-27，财政部印发《中华人民共和国 土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6 号）
01.土地增值税基础知识 一、纳税人
1.条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入， 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。（不转让的不征税，如出租行为
注意：新申报表增加代收费用
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
1、取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所付的地价款和按国家统一规定交纳 的有关费用（如登记费、过户手续费等）。
5、公共配套设施费
包括不能有偿转 让的开发小区内 公共配套设施发 生的支出。
6、开发间接费用 费
是指直接组织、管理
开发项目发生的费用，
包括工资、职工福利
费、折旧费、修理费、
办公费、水电费、劳
动保护费、周转房摊
销等。
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
3、房地产开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 对于利息支出，分两种情况确定扣除：
9、征 收管 理
10、 法律 责任
11、 会计 处理
01.土地增值税基础知识 一、纳税人
（一）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已 经1993年11月26日国务院第十二次常务会议通过， 现予发布，自1994年1月1日起施行。
第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位 和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳 税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
（二）1995-01-27，财政部印发《中华人民共和国 土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6 号）
01.土地增值税基础知识 一、纳税人
1.条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入， 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。（不转让的不征税，如出租行为
土地增值税清算实务课件
包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
05
CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。
土地增值税清算流程及政策讲解_图文
自行审核，提供整套报表及说明） • 2、五证 • 3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、出让或转让合
同； • 4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方
、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。 • 5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公
共事业的凭证； • 6、银行贷款合同及贷款利息； • 7、税金合法有效凭证； • 8、 发票复印件； • 9、其他
预征
•
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根
据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区
别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，
科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目
竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 东部
地区不得低于2%。
• 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税 收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的 缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号
应该 可以
• 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； •2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
•3.
•1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； •2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张 ） •3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 •4.省税务机关规定的其他情况。
• 答：该规定可用下列公式表示：
• （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建 筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
清算方法
宁波
普住/除低层外 住宅/其他/单体
同； • 4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方
、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。 • 5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公
共事业的凭证； • 6、银行贷款合同及贷款利息； • 7、税金合法有效凭证； • 8、 发票复印件； • 9、其他
预征
•
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根
据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区
别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，
科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目
竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 东部
地区不得低于2%。
• 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税 收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的 缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号
应该 可以
• 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； •2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
•3.
•1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； •2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张 ） •3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 •4.省税务机关规定的其他情况。
• 答：该规定可用下列公式表示：
• （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建 筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
清算方法
宁波
普住/除低层外 住宅/其他/单体
土地增值税清算审核讲解.pptx
• 上述费用的审核主要是跟概预算、合同等资料进
行比较、分析，看是否存在明显异常；需要分摊
费用的，是否按规定进行分摊；各项费用是否取
得合法有效的20凭19-11证-12 。
谢谢聆听
20
十一、扣除项目金额的审核
• 这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是 由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆 迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在 纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分 土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中 就不允许再扣除。
• （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土
• 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
• 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
• 3、直接转让201土9-11-1地2 使用权的谢谢。聆听
8
六、土地增值税的清算条件
• （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要
• 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可
• 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算 鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕 132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并 通过年检的税务师事务所，均可从事土地增 值税清算鉴证工作。”
• 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）第六点：“税务中介机构受托 对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定 的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符 合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”
土地增值税 清算审核讲解
2019-11-12
谢谢聆听
1
一、背景
• 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检 查工作的通知》（国税发[2008]9号）,该通知明 确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查 的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市
• 2、纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出 租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增 值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费
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十、清算项目收入的审核
• （四）纳税人按县级以上人民政府的规定在售房 时代收的各项费用是否作为收入计税的问题
权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款 及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和 其他收入。
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十、清算项目收入的审核
• （二）转让房地产收入的确定 • 转让房地产的收入的确定，不仅仅是指买卖或交
易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价 格确定的收入。因此，在确定收入时，应将因转 让房地产而取得的全部价款及有关的经济收益都 包括在收入里面。
2
一、背景
• 3、国家税务总局关于进一步开展土地增值 税清算工作的通知（国税函[2008]318 号），要求对各地土地增值税清算工作开 展情况进行督导检查。
• 那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房 地产企业，由于担心被查，往往聘请中介 预查，以求尽早发现问题，预做准备。这 是产生业务需求的一个诱因。
• 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）第六点：“税务中介机构受托 对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定 的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符 合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”
6
五、几个重要的概念
• 1、土地增值税纳税义务人 • 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包括
地上地下的各种附属设施)并取得收入的单位和个人 （不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为）， 为土地增值税的纳税义务人，应当依照土地增值税暂 行条例缴纳土地增值税。 • 2、增值额 • 纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项 目（成本、费用、其他）金额后的余额，为增值额。 • 3、土地增值税 • 纳税人转让房地产所取得的增值额按照税法规定的税 率计算征收的一种税。
• （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要
• 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可
• 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完
• 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值
• 4.省税务机关规定的其他情况。
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七、土地增值税清算的目的 • 就是要核定清算项目的单位面积计
税的成本费用，便于土地增值税的 计算。
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八、土地增值税清算项目的界定
• 土地增值税以国家有关部门审批的房地 产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。
11
九、土地增值税清算需提供的资料
• 1、项目概况。包括：项目座落地、总建筑面积、 批准总销售面积、总自用面积、总配套设施面积、 本次清算建筑面积、项目分类用途情况、项目装 饰装修情况、允许分摊的配套设施面积、竣工验 收情况、符合普通标准住宅面积情况、立项批复 文件、其他有关情况等
• 4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187 号）
• 5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴 证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）
5
四、中介机构出具报告的采信问题
• 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算 鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕 132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并 通过年检的税务师事务所，均可从事土地增 值税清算鉴证工作。”
3
二、房地产企业经营中主要的涉税税种
• 1、营业税； • 2、土地增值税； • 3、企业所得税。
4
三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据
• 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务 院令［1993］138号）
• 2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则（财法［1995］6号）
• 3、关于土地增值税若干问题的通知(财税 [2006]21号)
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六、土地增值税的清算条件
• 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）：
• （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土
• 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
• 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
• 3、直接转让土地使用权的。
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六、土地增值税的清算条件
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十、清算项目收入的审核
• （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 • 1、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、
分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产，其收入按下列方法和顺序确认： • （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地
• 2、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。 • 3、项目竣工决算报表和有关帐薄。 • 4、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有
土地使用权出让或转让合同。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 5、银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 • 6、项目工程建设合同及其价款结算单。 • 7、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收
土地增值税 清算审核讲解
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一、背景
• 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检 查工作的通知》（国税发[2008]9号）,该通知明 确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查 的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。
• 2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源 户监控制度的通知（国税函[2007]544号），要 求对土地增值税பைடு நூலகம்点税源户进行监控，并建立制 度。
入、成本和费用有关的其他证明资料。 • 8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利
性社会公共事业的凭证。 • 9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依
据。 • 10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。 • 11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。
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十、清算项目收入的审核
• （一）取得收入的形式 • 清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用
• 2、纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出 租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增 值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费
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十、清算项目收入的审核
• （四）纳税人按县级以上人民政府的规定在售房 时代收的各项费用是否作为收入计税的问题
权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款 及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和 其他收入。
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十、清算项目收入的审核
• （二）转让房地产收入的确定 • 转让房地产的收入的确定，不仅仅是指买卖或交
易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价 格确定的收入。因此，在确定收入时，应将因转 让房地产而取得的全部价款及有关的经济收益都 包括在收入里面。
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一、背景
• 3、国家税务总局关于进一步开展土地增值 税清算工作的通知（国税函[2008]318 号），要求对各地土地增值税清算工作开 展情况进行督导检查。
• 那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房 地产企业，由于担心被查，往往聘请中介 预查，以求尽早发现问题，预做准备。这 是产生业务需求的一个诱因。
• 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）第六点：“税务中介机构受托 对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定 的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符 合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”
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五、几个重要的概念
• 1、土地增值税纳税义务人 • 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包括
地上地下的各种附属设施)并取得收入的单位和个人 （不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为）， 为土地增值税的纳税义务人，应当依照土地增值税暂 行条例缴纳土地增值税。 • 2、增值额 • 纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项 目（成本、费用、其他）金额后的余额，为增值额。 • 3、土地增值税 • 纳税人转让房地产所取得的增值额按照税法规定的税 率计算征收的一种税。
• （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要
• 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可
• 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完
• 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值
• 4.省税务机关规定的其他情况。
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七、土地增值税清算的目的 • 就是要核定清算项目的单位面积计
税的成本费用，便于土地增值税的 计算。
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八、土地增值税清算项目的界定
• 土地增值税以国家有关部门审批的房地 产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 1、项目概况。包括：项目座落地、总建筑面积、 批准总销售面积、总自用面积、总配套设施面积、 本次清算建筑面积、项目分类用途情况、项目装 饰装修情况、允许分摊的配套设施面积、竣工验 收情况、符合普通标准住宅面积情况、立项批复 文件、其他有关情况等
• 4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187 号）
• 5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴 证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）
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四、中介机构出具报告的采信问题
• 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算 鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕 132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并 通过年检的税务师事务所，均可从事土地增 值税清算鉴证工作。”
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二、房地产企业经营中主要的涉税税种
• 1、营业税； • 2、土地增值税； • 3、企业所得税。
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三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据
• 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务 院令［1993］138号）
• 2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则（财法［1995］6号）
• 3、关于土地增值税若干问题的通知(财税 [2006]21号)
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六、土地增值税的清算条件
• 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知（国税发 [2006]187号）：
• （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土
• 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
• 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
• 3、直接转让土地使用权的。
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六、土地增值税的清算条件
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十、清算项目收入的审核
• （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 • 1、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、
分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产，其收入按下列方法和顺序确认： • （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地
• 2、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。 • 3、项目竣工决算报表和有关帐薄。 • 4、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有
土地使用权出让或转让合同。
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九、土地增值税清算需提供的资料
• 5、银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 • 6、项目工程建设合同及其价款结算单。 • 7、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收
土地增值税 清算审核讲解
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一、背景
• 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检 查工作的通知》（国税发[2008]9号）,该通知明 确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查 的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。
• 2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源 户监控制度的通知（国税函[2007]544号），要 求对土地增值税பைடு நூலகம்点税源户进行监控，并建立制 度。
入、成本和费用有关的其他证明资料。 • 8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利
性社会公共事业的凭证。 • 9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依
据。 • 10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。 • 11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。
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十、清算项目收入的审核
• （一）取得收入的形式 • 清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用