【精品】PPT课件 房地产开发企业土地增值税清算共31页
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房地产开发企业土地增值税清算 CPA税法 课件
房地产企业用建造的该工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理
将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下
不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用
扣除工程规定
可据实扣除的工程
〔1〕开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场〔库〕、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用
单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额÷清算的总建筑面积
清算后应补税与滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
〔1〕依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
〔2〕擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
〔3〕虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的
〔4〕符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
〔5〕申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
〔2〕房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱
〔3〕房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除
〔4〕房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用〞，计入“取得土地使用权所支付的金额〞中扣除
将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下
不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用
扣除工程规定
可据实扣除的工程
〔1〕开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场〔库〕、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用
单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额÷清算的总建筑面积
清算后应补税与滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
〔1〕依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
〔2〕擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
〔3〕虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的
〔4〕符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
〔5〕申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
〔2〕房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱
〔3〕房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除
〔4〕房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用〞，计入“取得土地使用权所支付的金额〞中扣除
房地产开发企业土地增值税清算
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
5、房地产的交换。 房地产的交换是指以一方房地产与另
一方房地产进行交换的行为。这种行 为既发生了房产产权、土地使用权的 转移，交换双方又取得了实物形态的 收入，按条例规定，属于土地增值税 的征税范围。
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房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增 值税清算
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2020/11/19
房地产开发企业土地增值税清算
主要内容
¨基本政策 ¨征收管理 ¨税款计算 ¨优惠政策 ¨清算流程
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房地产开发企业土地增值税清算
第一部分 土地增值税简介
¨ 纳税义务人 ¨ 征税范围 ¨ 纳税地点 ¨ 纳税时间
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房地产开发企业土地增值税清算
（二）对具体情况的界定
¨ 4、房地产的抵押。
房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取 得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
增值税税款结算。
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房地产开发企业土地增值税清算
四、后续管理
¨ 清算后再转让
税款计算：在土地增值税清算时未转让的房地产，
清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土 地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单 位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
房地产土地增值税培训课件
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处
理办法》的通知国税发[2009]31号
七、房地产开发项目收入总额的确认 （一）房地产转让价格的确定
（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《
商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 （2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评 估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管 地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核 定。 （3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资 料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务 机关依照上述方法的市场价格核定。
也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭
证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公 共配套设施费”，即公共配套设施费必须取 得合法有效凭据，否则不予扣除。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、
劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共 配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、税率
档 次 级 距 税Байду номын сангаас 速算扣 除系数 税额计算公式
理办法》的通知国税发[2009]31号
七、房地产开发项目收入总额的确认 （一）房地产转让价格的确定
（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《
商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 （2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评 估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管 地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核 定。 （3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资 料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务 机关依照上述方法的市场价格核定。
也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭
证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公 共配套设施费”，即公共配套设施费必须取 得合法有效凭据，否则不予扣除。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、
劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共 配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、税率
档 次 级 距 税Байду номын сангаас 速算扣 除系数 税额计算公式
土地增值税清算流程及政策讲解PPT学习教案
1.平 均 价 格 ； 2. 市 场 价 格 或 评估 价值确 定。
视同销售
实质
1.
2. 3. 其 他 规 定 。
已收讫全部； 所 有 权 发 生 转移；
1.发 票 2.合 同
微调
第18页/共31页
扣除项目
（187号文）
（一）须提供合法有效凭证；不能提供合法
有效凭证的，不予扣除。
（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础
（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开 发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让 房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括 货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的 预征率，预缴土地增值税。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价
向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、
手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让
西安 工程规划许可证/销售许可证 湖北 工程规划许可证
海南 工程规划许可证
第13页/共31页
清算条件
国 家 税 务 总 局关于 房地产 开发企 业土地 增值税 清算管 理有关 问题的 通知国 税发〔 2006〕 187号
应该 可以
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
•
•2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； •3.
解释：执行期公告自2014年3月1 日起施行，有效期至2018年12月
清算
明确清算单位
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知国税发〔2006〕187号
第一条：土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项
目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目
房地产开发费用 10%
项目竣工验收之 日止
土地增值税清算鉴33页PPT
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、 有效且一贯遵守；
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料 核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其 执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清 算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
建筑安装工程费的鉴证包括：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、 工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除； （三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料 费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发 票。
清算鉴证业务实施 扣除
公共配套设施费的鉴证，应当关注： （一）公共配套设施的界定是否准确、产
权是否明确、是否真实发生、有无预提情 况； （二）是否将房地产开发销售费用、管理 费用、财务费用记入公共配套设施费； （三）多个（或分期）项目共同发生的公 共配套设施费，是否按项目合理分摊； （四）是否含有其他企业的费用。
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定 以及不同税种在收入确认上的差异；
清算鉴证业务实施 收入
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据 的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估， 判断有无价格明显偏低情况；
扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费用。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料 核对；
（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其 执行情况和成本、费用支出情况；
（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清 算项目所发生的开发成本和费用；
（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。
建筑安装工程费的鉴证包括：
（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、 工程施工合同记载的内容相符；
（二）自购建材费用是否重复扣除； （三）单位定额成本是否存在异常；
（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料 费、机械使用费等情况；
（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发 票。
清算鉴证业务实施 扣除
公共配套设施费的鉴证，应当关注： （一）公共配套设施的界定是否准确、产
权是否明确、是否真实发生、有无预提情 况； （二）是否将房地产开发销售费用、管理 费用、财务费用记入公共配套设施费； （三）多个（或分期）项目共同发生的公 共配套设施费，是否按项目合理分摊； （四）是否含有其他企业的费用。
（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实应计入增值额的收入；
（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定 以及不同税种在收入确认上的差异；
清算鉴证业务实施 收入
（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据 的准确性；
（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估， 判断有无价格明显偏低情况；
扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设 施费、开发间接费用。
最新土地增值税清算要点PPT课件
对于符合通知清算条件，税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清算；对 于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在主 管税务机关限定的期限内办理清算手续 。
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章
房地产开发企业土地增值税清算 ppt课件
房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
土地增值税清算案例PPT课件
二期1-2层商场 (投 44000000 资)
合计
371800000
5000 90000
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
单价（元/平 米） 2900 4000 4200 8800
16
说明：
1、一期人防收入300万元，系永安公司将地下人防设施改为 车库出售，（记入其他业务收入科目）。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米 退款，已开具红字发票。 3、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层 商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开 超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占 投资比例15%。（视同销售）
国家税务总局讲师团 辛连珠
27
土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次） 计算表
分清算单位
占地面积
分摊率 分摊金额
一期普通住宅
10000
一期三栋非普通 合计
10000 20000
50%
244920
50%
244920
1
489840
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
28
土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第三次）
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
21
土地价款在一二期分摊（第一次分摊）
可售面积
分期
占地面积 分摊率
分摊金额
一期
20000
40.82%
29816153
二期 合计
2020/12/9
29000（1000 59.18% 为会所）
49000
1
国家税务总局讲师团 辛连珠