中国房地产资金来源状况分析报告7823705
房地产产业财务分析报告(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分。
房地产产业不仅关系到国计民生，而且对经济增长、就业、税收等方面具有重要影响。
本报告通过对房地产产业的财务状况进行分析，旨在揭示其财务风险、盈利能力、现金流状况等方面的问题，为投资者、企业和政府部门提供决策依据。
二、房地产产业财务分析指标体系1. 盈利能力分析指标（1）净资产收益率（ROE）：衡量企业利用自有资本的盈利能力。
（2）总资产收益率（ROA）：衡量企业利用全部资产的盈利能力。
（3）毛利率：衡量企业销售产品的盈利能力。
2. 偿债能力分析指标（1）资产负债率：衡量企业负债水平。
（2）流动比率：衡量企业短期偿债能力。
（3）速动比率：衡量企业短期偿债能力。
3. 运营能力分析指标（1）存货周转率：衡量企业存货管理水平。
（2）应收账款周转率：衡量企业应收账款回收能力。
（3）总资产周转率：衡量企业资产利用效率。
4. 现金流分析指标（1）经营活动现金流净额：衡量企业经营活动产生的现金流量。
（2）投资活动现金流净额：衡量企业投资活动产生的现金流量。
（3）筹资活动现金流净额：衡量企业筹资活动产生的现金流量。
三、房地产产业财务分析结果1. 盈利能力分析根据近年来我国房地产企业的财务报表，净资产收益率（ROE）普遍在10%以上，总资产收益率（ROA）在5%左右。
这表明房地产企业的盈利能力较强。
但值得注意的是，部分企业毛利率较高，但净资产收益率较低，说明企业在盈利能力方面存在一定问题。
2. 偿债能力分析我国房地产企业的资产负债率普遍在60%-80%之间，流动比率和速动比率在1左右。
这表明房地产企业的偿债能力尚可，但部分企业存在一定的财务风险。
3. 运营能力分析房地产企业的存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率普遍较低，说明企业在运营管理方面存在一定问题。
这可能与房地产项目周期长、资金占用多有关。
4. 现金流分析近年来，我国房地产企业的经营活动现金流净额普遍为正，投资活动现金流净额为负，筹资活动现金流净额为正。
2024年房地产企业融资分析报告
2024年是中国房地产市场经历巨大波动的一年。
政府高压力下的房地产调控政策，以及金融监管的持续收紧，对房地产企业的融资环境造成了较大的影响。
本报告将分析2024年中国房地产企业的融资情况，并从多个角度对其进行评估。
其次，从融资规模的角度看，尽管融资渠道受限，但房地产企业仍然能够通过多种方式筹集资金。
根据数据显示，2024年中国房地产企业的融资规模大致为5.6万亿元人民币，虽然相比2024年有所下降，但仍然保持较高水平。
其中，房地产企业的银行贷款规模约为3.8万亿元人民币，债券融资规模约为1.6万亿元人民币，而其他融资渠道的规模相对较小。
再次，从融资成本的角度看，2024年房地产企业的融资成本整体上呈现上升趋势。
受到金融监管政策的影响，银行贷款利率上升，债券市场利率也呈现上升趋势。
此外，房地产市场的风险也使得投资者对房地产企业的债券需求下降，导致债券发行利率上升。
因此，房地产企业的融资成本上升，对企业的盈利能力造成了一定的压力。
最后，从融资结构的角度看，由于政府对房地产市场的调控政策，房地产企业开始加大债务比例的控制，追求资产负债的平衡。
根据数据显示，2024年中国房地产企业的债务率约为78%，相比2024年有所下降。
此外，一些大型房地产企业还通过境外发债等方式扩大融资渠道，降低融资成本。
综上所述，2024年中国房地产企业的融资情况在政府调控和金融监管的双重作用下，出现了一定的波动。
尽管融资渠道受限，但是房地产企业通过灵活的资金筹集方式，仍然能够满足其融资需求。
然而，融资成本的上升对企业的盈利能力产生了一定的压力，同时，房地产企业也面临着债务结构优化的挑战。
在未来，随着调控政策和金融监管力度的继续加强，房地产企业的融资环境仍然面临较大的不确定性。
2024年房地产投资的资金来源与筹资方式研究
2024年房地产投资的资金来源与筹资方式研究随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业一直扮演着重要的角色。
然而，房地产投资需要大量的资金支持，因此了解2024年房地产投资的资金来源和筹资方式对于行业的发展至关重要。
本文将深入研究2024年房地产投资的资金来源和筹资方式，并探讨未来该行业的发展趋势。
一、资金来源1. 银行贷款银行贷款一直是房地产开发商最主要的资金来源之一。
开发商可以通过抵押房地产项目或提供其他担保来获得银行的贷款支持。
在2024年，由于房地产市场竞争的加剧和金融监管政策的影响，银行将更加审慎地对待房地产项目的贷款申请。
2. 私募资本随着金融市场的发展和资本市场的成熟，私募资本正在成为越来越多的房地产投资者的选择。
私募基金、信托等金融机构提供的资金不仅能够满足投资者对资金的需求，还可以提供专业的风险管理和咨询服务。
3. 资产证券化资产证券化是将不动产资产转化为证券，通过证券市场融资的一种方式。
债券、房地产信托资产支持证券（REMICs）等产品可以提高投资者对房地产项目的参与度，为房地产企业提供多样化的融资渠道。
4. 控股公司资金支持控股公司由于其强大的资本实力和综合资源，可以提供房地产投资所需的大额资金。
在2024年，一些大型控股公司可能会通过收购或合作的方式参与房地产市场，为项目的资金提供有力支持。
5. 房地产基金房地产基金是由一群投资者组成的基金，用于直接或间接地投资于房地产项目。
投资者可以通过购买房地产基金的份额来参与房地产市场，从中获得收益。
房地产基金将是2024年房地产投资的重要资金来源之一。
二、筹资方式1. 股权融资股权融资是指通过向股东发行股票或增发股票来获取融资。
房地产企业可以通过发行新股或私募股权的方式来筹集资金。
股权融资可以提供长期资金支持，增强企业的实力和竞争力。
2. 债务融资债务融资是指通过向银行或其他金融机构借款来筹集资金。
房地产企业可以通过发行公司债券、商业信贷等方式来获得借款资金。
房地产财务资金分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述本报告旨在对某房地产公司（以下简称“该公司”）的财务资金状况进行全面分析，包括资金来源、资金运用、盈利能力、偿债能力、运营效率等方面。
通过对公司财务数据的深入剖析，评估其财务健康状况，为管理层决策提供参考。
二、公司概况该公司成立于20XX年，主要从事房地产开发与经营，业务范围涵盖住宅、商业、办公等多个领域。
近年来，公司凭借优质的产品和服务，在市场上树立了良好的品牌形象。
截至报告期末，公司总资产XX亿元，净资产XX亿元。
三、资金来源分析1. 权益融资公司权益融资主要包括股东投入和留存收益。
近年来，公司通过发行股票、增发等方式筹集资金，权益融资额逐年增长。
截至报告期末，公司股东权益为XX亿元，较年初增长XX%。
2. 债务融资公司债务融资主要包括银行贷款、发行债券等。
近年来，随着公司业务规模的扩大，债务融资需求增加。
截至报告期末，公司负债总额为XX亿元，较年初增长XX%。
其中，银行贷款占比XX%，发行债券占比XX%。
3. 其他融资公司还通过预售房款、租赁收入等渠道筹集资金。
近年来，预售房款成为公司重要的资金来源之一，占比逐年上升。
四、资金运用分析1. 投资活动公司投资活动主要包括土地购置、项目建设等。
近年来，公司加大了投资力度，投资额逐年增加。
截至报告期末，公司累计投资XX亿元，其中土地购置XX亿元，项目建设XX亿元。
2. 经营活动公司经营活动主要包括销售收入、租赁收入等。
近年来，公司销售收入逐年增长，成为公司主要的资金来源。
截至报告期末，公司销售收入为XX亿元，较年初增长XX%。
3. 筹资活动公司筹资活动主要包括偿还债务、支付利息等。
近年来，公司偿还债务力度加大，债务规模有所下降。
截至报告期末，公司负债总额为XX亿元，较年初下降XX%。
五、盈利能力分析1. 营业收入公司营业收入主要包括销售收入、租赁收入等。
近年来，公司营业收入逐年增长，表明公司市场竞争力较强。
截至报告期末，公司营业收入为XX亿元，较年初增长XX%。
房地产市场现状分析报告
房地产市场现状分析报告在当今社会，房地产市场一直是人们关注的焦点，其发展态势对经济、社会和个人生活都有着深远的影响。
接下来，让我们深入分析一下当前房地产市场的现状。
一、市场供需情况从供应方面来看，近年来房地产开发投资增速有所放缓。
一方面，土地供应受到政策调控的影响，开发商获取土地的难度加大，成本也有所上升。
另一方面，房地产企业面临着资金紧张、融资渠道受限等问题，导致新开工项目减少。
在需求方面，随着城市化进程的推进，以及居民对改善居住条件的需求不断增加，房地产市场的刚性需求依然存在。
然而，受到经济形势、政策调控以及居民收入预期等因素的影响，投资性需求和改善性需求受到一定程度的抑制。
二、房价走势房价是房地产市场最敏感的指标之一。
目前，一线城市的房价总体保持稳定，但上涨的动力已经明显减弱。
部分二线城市的房价出现了一定程度的波动，而三四线城市由于前期去库存压力较大，房价上涨的空间相对有限。
房价的走势受到多种因素的综合影响。
政策调控的持续加码，如限购、限贷、限售等政策，有效地抑制了房价的过快上涨。
同时，市场供求关系的变化也对房价产生了重要影响。
在一些供应过剩的地区，房价面临着下行的压力。
三、政策环境政府对房地产市场的调控政策从未放松。
中央强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，各地纷纷出台了一系列调控政策，以促进房地产市场的平稳健康发展。
限购政策在热点城市继续执行，有效地遏制了投机性购房需求。
限贷政策提高了购房门槛，抑制了投资性需求。
同时，加强了对房地产金融的监管，防范金融风险。
此外，政府还加大了对保障性住房的建设和供应，以满足中低收入群体的住房需求，进一步完善住房供应体系。
四、土地市场在一些城市，土地供应的结构也在发生变化，加大了对住宅用地的供应比例，以保障住房供应。
然而，土地市场的竞争依然激烈，土地价格仍然处于较高水平，这也给房地产企业的成本控制带来了一定的压力。
五、房地产企业的发展房地产企业面临着日益严峻的市场环境和竞争压力。
房地产财务形势分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，对经济增长、就业、财政收入等方面具有重要影响。
本报告旨在通过对房地产市场财务状况的分析，揭示当前房地产市场的财务风险，为政府、企业和投资者提供决策参考。
二、房地产市场财务现状1. 房地产企业财务状况（1）资产负债率较高。
近年来，我国房地产企业资产负债率普遍较高，尤其是部分大型房企。
这主要源于房企在扩张过程中过度依赖债务融资，导致负债规模不断扩大。
（2）盈利能力下降。
受房地产市场调控政策、融资环境等因素影响，房地产企业盈利能力有所下降。
数据显示，2019年1-11月，全国房地产开发企业营业收入10.4万亿元，同比增长4.6%；利润总额5311.3亿元，同比增长2.5%。
（3）现金流状况恶化。
在房地产市场调控和融资环境收紧的背景下，房地产企业现金流状况逐渐恶化。
部分房企面临资金链断裂的风险，需要通过销售回款、融资等多种方式缓解资金压力。
2. 房地产项目财务状况（1）土地成本上升。
近年来，随着房地产市场调控政策的实施，土地市场逐渐回归理性，但土地成本仍然处于较高水平。
这使得房地产项目开发成本增加，盈利空间受到压缩。
（2）销售价格波动。
受政策调控和市场需求变化等因素影响，房地产销售价格波动较大。
在部分城市，房价出现下跌趋势，对项目财务状况产生一定影响。
（3）项目回款速度减慢。
在房地产市场调控和信贷政策收紧的背景下，房地产项目回款速度减慢，部分项目甚至出现延期交房现象。
三、房地产市场财务风险1. 资金链风险在房地产市场调控和融资环境收紧的背景下，部分房地产企业面临资金链断裂的风险。
如果企业无法及时筹集资金，将导致项目停工、债务违约等问题。
2. 市场风险房地产市场调控政策持续收紧，市场需求逐渐减弱，房价波动较大。
这可能导致房地产企业项目销售不畅，资金回笼困难，进而影响企业财务状况。
3. 政策风险房地产市场调控政策具有不确定性，政策调整可能对房地产企业产生较大影响。
房地产财务分析报告(3篇)
第1篇一、概述随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展态势备受关注。
本报告旨在通过对某房地产公司的财务状况进行全面分析，评估其经营状况、盈利能力、偿债能力、发展潜力等方面，为投资者、管理层和相关部门提供决策依据。
二、公司概况某房地产公司成立于2005年，总部位于我国某一线城市，主要从事房地产开发、销售和物业管理业务。
公司历经多年发展，已在全国多个城市布局，形成了较为完善的产业链。
截至2023年，公司总资产达到500亿元，员工人数超过1000人。
三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析截至2023年底，公司总资产为500亿元，其中流动资产占比为60%，非流动资产占比为40%。
流动资产主要包括现金及现金等价物、应收账款、存货等；非流动资产主要包括固定资产、无形资产、长期投资等。
2. 负债结构分析截至2023年底，公司总负债为300亿元，其中流动负债占比为70%，非流动负债占比为30%。
流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收账款等；非流动负债主要包括长期借款、应付债券等。
3. 所有者权益分析截至2023年底，公司所有者权益为200亿元，占比40%。
所有者权益主要由股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等构成。
（二）利润表分析1. 营业收入分析2023年，公司实现营业收入100亿元，同比增长15%。
其中，房地产开发业务收入80亿元，物业管理业务收入20亿元。
2. 营业成本分析2023年，公司营业成本为70亿元，同比增长10%。
主要成本包括土地成本、建安成本、营销费用等。
3. 毛利率分析2023年，公司毛利率为30%，较上年同期提高5个百分点。
这主要得益于公司加强成本控制和提高项目盈利能力。
4. 净利润分析2023年，公司实现净利润10亿元，同比增长20%。
这表明公司在扩大业务规模的同时，盈利能力也得到了提升。
（三）现金流量表分析1. 经营活动现金流量分析2023年，公司经营活动现金流入为20亿元，同比增长30%。
我国房地产开发投资资金来源统计分析报告
110月我国房地产开发投资资金来源统计提示：从1-10月各项资金来源数据看，全国房地产开发投资资金来源于国内贷款有10552.4亿元，同比增长1%，增幅较上年同期收窄25.3个百分点，其中银行贷款总额达9359.3亿元，同比下降2.2%，较上年同期降幅扩大28.7个百分点。
内容提示：从1-10月各项资金来源数据看，全国房地产开发投资资金来源于国内贷款有10552.4亿元，同比增长1%，增幅较上年同期收窄25.3个百分点，其中银行贷款总额达9359.3亿元，同比下降2.2%，较上年同期降幅扩大28.7个百分点。
全国房地产市场过热态势在经历了2010年前半年的冷却到后半年房地产开发投资资金来源总额呈现一定回升态势的变化之后，2011年中央出台一系列调控房价新政。
截止到2011年10月全国房地产开发投资资金来源总额达68428.8亿元，较上年同期增加11505.7亿元，同比增长20.2%，增幅较上年同期收窄11.8个百分点，资金来源总额保持较快增长，但资金来源累计增幅已呈现持续收窄态势。
由于上年年初国内房地市场遇冷，各项资金来源基数较小，自上年3月后房产市场才开始显露强劲复苏迹象，2011年1-10月各项房地产资金来源总额与上年12月情况大体相当。
2012-2016年中国房地产中介市场供需预测及未来发展趋势报告从1-10月各项资金来源数据看，全国房地产开发投资资金来源于国内贷款有10552.4亿元，同比增长1%，增幅较上年同期收窄25.3个百分点，其中银行贷款总额达9359.3亿元，同比下降2.2%，较上年同期降幅扩大28.7个百分点；1-10月利用外资714.5亿元，同比增长32.4%，其中来源于外商直接投资达到增长633.8亿元，同比增长50.1%，较上年同期外商直接投资增幅扩大15.3个百分点；1-10月房地产行业开发投资自筹资金来源共28201.4亿元，同比增长增长30.8%，投资增幅较上年同期收窄19.9个百分点，自筹资金一直是我国房地产行业资金来源中重要来源方面，在资金来源中占有较大比重，其中自有资金14788.8亿元，同比增长31.8%；1-10月其他资金来源共28960.6亿元，同比增长增长18.8%，较上年同期增幅收窄2.2个百分点，房产新政实施以来，其他资金来源增幅大幅回落，其中定金及预收款共有17519.7亿元，同比增长25.6%，个人按揭贷款达6755.1亿元，同比下降4.9%，较上年同期降幅扩大20.1个百分点。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中国房地产资金来源状况分析报告7823705 中国房地产资金来源状况分析报告2005-10-18 13:54:36当前,房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨,已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素,因此,加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。
为掌握房地产投资资金来源状况,我们对,::,年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
基本情况长期以来,我国房地产直接融资渠道狭窄。
据统计,,::,年年初以来,国内房地产企业只有,,家实现上市融资,融资总额仅为,:亿元左右。
房地产企业债券自,:::年以后再未发行,原有的少量债券也已兑付。
国家预算内资金每年也仅有 ,:多亿元。
,::,年后,随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制,房地产贷款增长趋缓,房地产企业开始寻求新的融资途径,如机构投资者开始参与房地产投资, 房地产基金开始运作,信托资金开始进入房地产业,海外融资也发展较快。
目前,由于房地产基金刚刚起步,投资房地产的信托资金不足,::亿元,房地产业直接融资比例不超过,,,因此,我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款,而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。
国内银行贷款占比情况从国内外情况看,房地产投资资金来源中,银行贷款一般占到,:,左右,这是房地产业发展的一个显著特点。
在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
具体表现为,国内银行直接贷款占比明显下降。
直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。
,::,,,::,年,房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在,:,左右的水平,以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展,在房地产投资中的比重由,,,升至,,,,,。
,::,年,由于国家对房地产用地和贷款实行控制,同时,个人消费信贷不良率开始上升,商业银行提高住房消费贷款发放标准,房地产贷款增长趋缓,房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降,分别为,,,,,和,,,,,。
今年第一季度,由于上年储备项目较多,房地产贷款投入有所增加,房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到 ,,,,而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大,购房贷款占房地产投资资金的比重下降到,,,,,。
房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重,,::,,,::,年分别为,,,,,、,,,,,、,,,, ,、,:,,,,今年,月末为,,,,,。
房地产市场中的银行直接贷款占比,: :,年年初以来呈现明显下降趋势。
房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。
房地产企业自筹资金比例逐年提高, 由,::,年的,,,,,上升到,::,年末的,,,,,,到今年,月末,已达到,:,,,,提高了,个百分点。
多年来,房地产企业自有资金不足,为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求,不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金,特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到,,,,房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。
根据调查资料推算,,::,年年初以来,房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的,,左右上升到目前的,,左右。
房地产企业应付款主要是银行贷款。
房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。
调查中发现,房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例,而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。
因而,房地产企业应付款的,:,实际来自银行贷款。
由于企业信用环境不断改善,房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势,应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降,由,::,年的约,,下降到,::,年的约,,,今年第一季度为,,,,。
社会资金积极参与房地产投资社会资金主要包括,以直接投资入股的形式参与房地产开发,成为房地产开发商自有资金的一部分,以购房款形式转化为房地产开发资金,被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。
具体表现为,股权性融资部分。
现阶段,房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几,主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润,以及股权性融资。
房地产开发企业多为民营企业,其注册资本和利润积累较少,自有资金主要为股权性融资。
,::,年年初以来,房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高,特别是,::,年年初以来,房地产企业自有资金占比大幅度提升, 由,::,年的,,,,,提高到,::,年的,,,,今年第一季度比,::,年又提高了,,,个百分点,达到,,,,,。
据调查,近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。
目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为,,,,,,比,::,年提高了,,,个百分点。
现金购房部分。
近两年,房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款占比明显下降,意味着大量购房者主要以现金买房,炒房动机明显。
由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款,而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款,以炒房为目的的购房者便多以现金购房,购房现金占房地产投资资金比重迅速上升,,::,年已达,,,,,,比,::,年上升了,,,个百分点,今年第一季度为,,,,,。
其他资金部分。
据统计,房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势,,::,年最低,为,,,今年第一季度为,,,,。
总体上测算,目前,房地产投资资金约有,,,来源于社会资金。
境外资金加入房地产市场开发和炒作外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节,主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金,通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式,集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。
据调查,境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升,,::,年为,,,,目前已超过,:,,今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过,:亿元。
据调查分析,目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为,,。
主要问题当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降,且低于国际一般水平,社会资金所占比重逐年增加,且投资和投机成分加重。
因此,我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷,而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致,其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。
具体表现在,部分地方缺乏科学发展观,过分扩张城市建设,助长房地产投资。
加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求,但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。
一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为“第二财政”,用于城市建设投资资金。
,::,年,全国市场化配置土地收入达 ,,,亿元,较,,,,年增长了,,,倍,土地增值税收入,,亿元,较,,,, 年增长,倍多。
,::,年我国市场化配置土地的面积较,,,,年增长了,,倍, 土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。
由于房地产投资规模大、见效快, 对相关产业拉动作用明显,是支柱产业,而且房价越高、高档房越多,意味着地方财政收入增加越多,,,,增长越快。
为此,不少地方政府一方面加大征地、供地力度, 扩大房地产业规模,另一方面,通过开发规划、产品结构、预售审批等环节,默许、支持商品房高档化,允许房地产商大量运作豪宅项目,把老百姓往郊区赶。
而在土地储备和运作方面,融资成本与招商引资的考虑不衔接,孕育了很大的偿债违约风险。
二是对商品房定价不进行成本、利润核算,定价完全放开,基本是房地产商报多少是多少,放纵房价,个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次,开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。
三是为了活跃市场,对外地人炒房不加限制,默许抬高房价。
部分房地产开发企业与地方政府联手,采取非市场化手段,追逐高利润,抬高房价。
房地产业的高利润回报,促使房地产开发企业扩张迅速,,::,年,房地产开发企业已达,万多家,比,::,年增加了,万多家,比,::,年增加了,万多家。
房地产开发企业常常与地方政府联手,支配着房地产市场秩序,主要表现为,一是以低成本或无资本扩张。
房地产企业普遍自有资金不足,由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定,房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金,或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。
二是资质差,产品质量难以保证,市场投诉多。
房地产企业资产负债率较高,平均超过,:,,优质企业少,多为三级资质企业。
三是通过假按揭套现。
由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率,开发商利用内部人或关联企业,通过假按揭套现以降低成本。
四是发布虚假售楼信息,联手虚抬房价。
,::,年年初以来,楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态,大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。
投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。
房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。
目前,我国社会资金投资渠道狭窄,不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期,纷纷挤向热点城市房地产市场,国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过,:,,成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。
哪里投资和投机性强,哪里的房地产价格波动就大。
如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后,近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌,而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。
从资金情况看,上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重,::, 年年初以来快速下降,目前为,,,左右,而同时社会资金和外资占比迅速上升,外资投资比例近,,,,长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化,目前仍为,:,左右。
这进一步说明,投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。
政策建议房地产市场建设应坚持科学发展观,促进建立和谐社会。
一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状,抑制地方政府开发房地产的冲动。
房地产开发将大量占用土地,,::,年,全国建设占用耕地,,,,,万亩,多数是居民点周边的优质高产良田。
目前,我国人均耕地面积为,,,,亩,比,::,年减少了: ,,,亩,仅为世界人均占有量的三分之一强。
土地是人类赖以生存的最基本的自然资源,是有限的,其使用必须遵守可持续发展的要求。
二是针对不同层次的需求,调整房地产供应结构,保持供求平衡。