关于发展园区工业地产的调查与建议
2024年潮州房地产市场调查报告
2024年潮州房地产市场调查报告1. 调查背景本报告对潮州市的房地产市场进行了综合调查和分析，旨在为投资者、开发商、政府相关部门以及其他利益相关者提供关于潮州房地产市场的详细信息和全面的认识。
2. 市场总体概况2.1 市场规模根据本次调查统计，潮州市房地产市场总体规模较大。
根据房地产市场数据，潮州市过去几年的房地产投资总额保持增长趋势，进一步显示该市房地产市场的活力。
2.2 房地产类型分析根据调查数据，潮州市房地产市场主要分为住宅、商业和工业三类。
住宅项目是当前市场主力，占据了市场的大部分份额。
商业地产项目也在不断发展壮大，对潮州市经济的贡献非常显著。
工业地产项目虽然规模较小，但也在迅速增长。
3. 市场发展趋势3.1 市场需求分析根据调查统计，潮州市房地产的市场需求较旺盛。
人们对于住房的需求继续增长，尤其是中小型住宅单位。
同时，商业地产的需求也呈现出稳步增长的趋势。
随着经济的发展和人民生活水平的改善，市场需求将持续扩大。
3.2 市场供应分析根据调查数据，潮州市的房地产市场供应相对紧张。
尽管开发商积极投入房地产项目，但由于市场需求强劲，供不应求的情况仍然普遍存在。
这也导致了部分楼盘的价格上涨，给购买者带来一定压力。
3.3 政策影响分析调查显示，政策对潮州市的房地产市场产生了一定的影响。
政府加大了对房地产市场的调控力度，推出了一系列针对购房者和开发商的政策措施。
这些政策旨在保持市场稳定，防止过热和泡沫的出现。
4. 市场风险分析4.1 房价波动风险根据市场形势和数据分析，潮州市房价呈现出一定的波动风险。
房价上涨的速度有可能超出购买者的承受能力，进而形成市场冷却的突发情况。
因此，购房者和开发商需要密切关注市场价格波动，以及政策变化对房价的影响。
4.2 供需失衡风险市场供需失衡是当前潮州市房地产市场的风险之一。
供应相对不足的情况下，购房者面临着房源紧缺和价格上涨的风险。
开发商应该密切关注市场需求的变化，合理规划项目开发，以适应市场需求。
关于浦江经济开发区低效用地情况的调研报告
关于浦江经济开发区低效用地情况的调研报告为进一步优化和调整开发区产业结构，提高资源要素优化配置和利用效率，扩大有效投资，转变经济发展方式，促进开发区经济持续健康有序发展，开妪进行了一次区内低效用地情况的调研。
企业低效工业用地，指企业在正常生产经营情况下实际占有的土地、电力等资源和企业产出不相匹配，即土地利用效率低下的情况。
有下列两种情形之一的，应认定为企业低效工业用地：一、2013年度亩产税收低于3万元；二、2012年度单位电量税收低于0.35元（需要根据测算重新定义）的。
具体计算标准为：①亩产税收=国地税合计(按纳税大户评定口径计算，有退税或政策性减免的企业所减退部分税金计算在内)/企业实际用地面积；②单位电量税收=国地税合计(按纳税大户评定口径计算，有退税或政策性减免的企业所减退部分税金计算在内)/企业实际用电量；③土地使用权人将土地部分或全部出租的，计算亩产税收时应合并计算承租企业的税收。
一、低效用地情况的现状分析1、低效用地的基本表现（1）圈地围地。
表现为项目申报后取得土地，不按合同规定的要求进行及时建设，以不同理由拖延项目建设，或仅建设部分用地，甚至不到25%，成为闲置工业用地，不产生任何经济效益。
如开发区内有企业取得土地多年，至今空地一块，未进行一丝一毫的建设，在社会上造成极坏的影响。
（2）僵尸企业。
由于经营不善，开发区现有十多家企业频临破产，或已走上破产道路，企业生产处于停顿或半停顿状态，成为“僵尸企业”。
它们占用大量的土地、贷款等社会资源，但产生的效益几乎为零。
部分企业的土地及厂房没有及时通过土地拍卖或土地流转成为新的效益产生源，处于沉睡状态。
（3）企业亩均效益低下。
企业实际占有的土地、电力等资源和企业产出（包括工业增加值、税收）不相匹配，即土地利用效率低下。
据测算，2013年开发区396家落地企业中规模以下企业225家，占56.8%；用地面积共占开发区工业用地面积的37.6%，但纳税额仅占14.5%；同时396家落地企业中自身亩均税收低于3万元/亩的企业数有208家，用地面积占总面积的51%，纳税仅占7%，亩均税收只有1.16万元/亩。
工业地产园区客户服务方案
工业地产园区客户服务方案工业地产园区是为工业企业提供生产、仓储、办公等一系列服务的专用区域，其规模庞大、功能复杂，客户服务尤为重要。
为了满足不同客户的需求，提高园区竞争力，以下是一个客户服务方案的建议。
一、客户需求分析在制定客户服务方案前，首先需要详细了解客户的需求。
通过与客户沟通、企业调研等方式，了解客户的规模、行业、运营模式、特殊需求等方面的信息。
此外，还可以通过定期的客户满意度调查，收集和分析客户的反馈意见，以及持续观察市场的变化，及时调整和改进服务方案。
二、客户服务体系建设1. 建立客户服务团队：建立专门的客户服务团队，包括客户经理、客户代表等。
团队成员应具备专业知识和良好的沟通技巧，能够主动帮助客户解决问题，并提供相关的咨询和建议。
2. 客户关系管理系统：建立客户关系管理系统，记录客户信息、交流纪录、问题解决情况等，以便于随时跟踪和了解客户情况，并及时给予响应。
3. 服务流程和标准：建立客户服务流程和标准，明确各个环节的责任和工作流程，确保服务高效和一致。
此外，还应制定服务标准和指标，监控服务质量，并对客户投诉进行快速响应和解决。
4. 建立客户培训计划：及时了解客户的培训需求，组织相关培训活动，提升客户的技能和知识水平，使其更好地运营和管理企业。
三、个性化服务方案根据客户的不同需求，提供个性化的服务方案，包括以下几个方面：1. 设施和配套服务：根据客户的业务特点和需求，提供各种设施和配套服务，如通信、安全、水电、绿化等，以确保客户的正常运营。
2. 项目招商支持：为客户提供招商支持，包括提供项目资料、提供园区介绍、组织客户参观园区等，以便客户更好地了解和选择园区。
3. 安全和保障服务：建立完善的安全管理体系，提供安全和保障服务，如安全巡逻、监控、应急响应等，确保客户的人员和财产安全。
4. 合作伙伴网络：建立园区内外的合作伙伴网络，包括供应商、物流公司、金融机构等，为客户提供全方位的支持和服务。
成都市工业园调查报告及工业地产研究
成都市工业园调查报告及工业地产研究前言本报告是在成都工业地产发展规划的基础上，统筹成都的工业园发展情况的基础上完成的。
在本报告中，重点调查了成都高新技术产业开发区、成都市锦江工业集中发展区、金牛高科技产业园、龙腾都市工业集中发展区、成都武侯科技园。
第一部分成都市工业发展现状一、成都市区域工业布局规划2004年：《成都市工业发展布局规划纲要（2003-2020年）》主题：在未来17年，成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区，打造西部“六大工业基地”，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。
到2020年，完成工业增加值3700亿元，占全市GDP比重提高至42%左右，实现工业销售收入11000亿元。
关键词：三步走战略纲要、工业集中发展区、四大主导产业、六大工业基地（一）关键词解读1：三步走战略纲要：成都工业近期、中期、远期发展目标——跨越式发展200720102020工业增加值1100亿元1500亿元3700亿元年均增长13%12%9%占全市GDP39%40%41%工业销售收入3300亿元4700亿元11000亿元工业集中发展区50%60%70%（二）关键词解读2：（三）禁止项目：三环内禁止发展有污染的项目，三环外禁止发展有水污染和大气污染的项目区域重点支持行业高新区电子及信息业、制药业（原料药除外）、精密机械制造业锦江区烟草加工及其配套业、以报刊印刷及装潢为主的印务业、以奶制品为主的食品制造业青羊区以航空产品为主的机械制造业、服装制造业、以奶制品为主的食品制造业金牛区电子及信息业、制药业（原料药除外）、以书刊印刷及装订为主的印务业武侯区制药业（原料药除外）、电子及信息业、制鞋业（制革除外）成华区家用电器制造业、机械制造业、以建筑装饰材料为主的建材业二、工业集中发展区规划按照成都工业发展布局的基本构架，两个国家级工业区和19个市重点工业集中发展区将成为成都市工业经济的主要载体。
光谷工业地产项目调研055
本项目参照权重（%）
加权后 数目
（元）
10% 10% 10% 5% 20% 5% 10% 8% 5% 10% 7% －－ －－
100%
－－
本项目均价
光谷总部国际
评分
加权分
10
1
9
0.9
7
0.7
3.5
0.175
18
3.6
5
0.25
8
0.8
7
0.56
4.5
0.225
9.5
0.95
6
0.42
－－
9.58
7200
东湖高新光谷大 道111号
光谷国际企业中心 光谷创新天地
洪山光谷关山二 路特一号
东湖高新洪山东 湖高新开发区光 谷大道特一号
200㎡-1000㎡
均价7200元/㎡
1000㎡-2000㎡
均价7000元/㎡
380.94㎡-613.16㎡ 均价4500元/㎡
约500㎡/套
均价6300元/㎡
单层1204.08㎡1566.86㎡，整栋约 7000㎡
光谷金融港项目小结
一、项目规模体量大，占地1600亩，建面160万。 二、项目自身配套齐全，有电影院，员工食堂，员 工宿舍，青年公寓等，可以自给自足。 三、有政府扶持。 四、销售产品最少1000㎡，可定向开发。
三、光谷芯中心
项目地址
占地面积 优惠信息 建筑形态 总体经济指标
开盘时间 目前均价(元 /m²)
东湖高新光谷大道111号（湖北经济学 院斜对面
16.5万平方米 均价4500元/㎡（）已售罄
多层 地下1层、地上6层 建筑面积约24.7万㎡，停车位1172个。 光谷芯中心写字楼单铺面积380.94㎡613.16㎡之间，单独2部电梯。 2011年6月开盘 4500元/㎡,物业费2元/㎡/月
工业地产项目可行性研究报告
工业地产项目可行性研究报告工业地产作为工业发展的重要组成部分，对于促进经济的发展起着重要的作用。
工业地产项目的可行性研究报告，是一份详细的分析报告，主要用于评估和分析工业地产项目的可行性，包括市场需求、土地储备、投资风险等方面的分析。
下面就工业地产项目可行性研究报告的编写进行详细的介绍。
一、可行性研究报告的编制背景工业地产项目的可行性研究，是对该项目启动之前进行的有关分析，其目的在于确定该项目的可行性并提出相应的对策。
通过可行性研究，确定出项目的投资和收益情况，为项目的最终决策提供重要的指导。
二、可行性研究报告的内容要求1. 项目背景及研究目的：详细介绍项目的背景和研究的目的，分析项目所涉及的市场、背景和背景环境。
2. 市场需求及潜在客户：对项目所在的市场进行深入的调查和研究，确定市场需求及潜在客户；分析该市场的现状和未来趋势，以及来自主要竞争者的潜在威胁。
3. 土地规划及建设条件：对工业地产项目所涉及到的土地储备情况进行详细的分析和评估，包括土地质量、土地性质、土地规划等方面的内容，以确定该项目是否具有可行性。
4. 投资风险及可行性评估：对项目进行详细的投资风险评估和可行性评估，确定项目的投资回报率、资金运作方式等方面的内容，以把握该项目的可行性。
5. 运营管理及维护措施：对工业地产项目的运营管理和维护措施进行详细分析，包括项目所需的人力、物力资源等方面的内容，以确保项目的顺利运营。
三、可行性研究报告的关键要素1. 项目的市场分析：市场分析是工业地产项目可行性研究报告的关键要素，能够在项目启动之前就确定市场的需求和竞争状况，从而提前制定相关的投资策略和经营策略。
2. 投资风险评估：投资风险评估是可行性研究报告的另一个重要要素，其目的在于确定项目的投资成本和风险水平，以及项目的收益和现金流预测，从而有效控制项目的投资风险。
3. 经营和管理计划：经营和管理计划是可行性研究报告的第三个重要要素，其目的在于制定详细的经营和管理计划，包括运营管理、维护计划、人力资源计划等方面的内容，以帮助工业地产项目实现有效的运营和管理。
2023年北京工业地产行业市场调查报告
2023年北京工业地产行业市场调查报告标题：北京工业地产行业市场调查报告一、引言工业地产行业是一个与城市发展密切相关的行业。
随着北京市经济的快速发展和产业结构的调整，对工业地产的需求也在不断增加。
本报告旨在通过市场调查，全面了解北京工业地产行业的现状和发展趋势。
二、市场概述1. 工业地产市场规模与发展趋势根据统计数据显示，北京市工业地产市场规模持续扩大。
各类工业园区、产业园区和经济技术开发区逐渐成熟，吸引了大量制造业、高新技术产业、物流仓储业等企业进驻。
行业专家预计，未来几年，北京市工业地产市场将保持稳定增长。
2. 工业地产市场状况北京市工业地产市场主要分布在市区和郊区两大区域。
市区的工业地产面积有限，大多被高层办公楼和商业用地占据，限制了工业地产的发展空间。
而郊区的工业地产市场则拥有广阔的土地资源，成为了工业企业迁往郊区的主要选择。
三、市场需求1. 制造业北京市制造业发展势头强劲，各类制造企业对工业地产需求旺盛。
目前，汽车制造、电子制造、新能源制造等行业是工业地产市场的主要客户。
2. 高新技术产业北京市的高新技术产业也在快速发展，对工业地产的需求逐渐增加。
信息技术、生物技术、新材料等高新技术产业企业对高品质的工业地产需求较高。
3. 物流仓储业随着电子商务的兴起和物流业的快速发展，对物流仓储设施的需求也在不断增加。
企业对于位置便利、交通通畅、配套设施完善的工业地产有较高的需求。
四、市场竞争和发展趋势1. 市场竞争北京市工业地产市场竞争激烈，各类开发商和地产公司都争相进入这一领域。
高品质的工业园区和产业园区具有竞争优势，能够吸引更多的企业入驻。
2. 发展趋势未来工业地产市场的发展趋势包括以下几个方面：- 地理位置优势：工业地产的地理位置将会更加重要，交通便利，与市场、物流紧密联系的地区将会更受关注。
- 绿色可持续发展：环保要求日益提高，企业对工业地产的关注点也会转向绿色、环保的园区。
- 高附加值的产业：随着北京市产业结构的升级，工业地产也将逐渐转向高附加值的产业，如高新技术产业、创意产业等。
开展调查厂房需求情况汇报
开展调查厂房需求情况汇报尊敬的领导：根据公司发展需要，我们决定开展一项关于厂房需求情况的调查工作，以便更好地规划未来的发展方向。
在此，我将向您汇报我们的调查情况及初步分析，希望能够得到您的指导和支持。
首先，我们对公司目前的生产规模和发展计划进行了详细的了解和分析。
根据调查结果显示，随着公司业务的不断扩大，原有的厂房已经无法满足生产和储存的需求。
特别是在生产设备更新和扩容方面，现有厂房已经显得力不从心。
因此，我们迫切需要新的厂房来支持公司未来的发展。
其次，我们对市场上可用的厂房资源进行了调研。
通过与房地产开发商和中介机构的沟通，我们了解到目前市场上有一些符合我们需求的厂房资源，包括面积、地理位置、交通便利性等方面都符合我们的要求。
同时，我们也发现了一些潜在的可开发建设的地段，这为我们未来的发展提供了更多的选择空间。
最后，我们对公司未来的发展规划进行了初步的分析和展望。
根据市场需求和公司业务的发展趋势，我们预计未来三至五年内，公司的生产规模将进一步扩大，因此对厂房的需求也会随之增加。
同时，我们也需要考虑到员工的生活和工作环境，为他们提供更好的工作条件和福利待遇，这也需要更多的厂房资源来支持。
综上所述，我们对公司未来厂房需求情况进行了初步的调查和分析，认为公司需要尽快采取行动，寻找新的厂房资源来支持未来的发展。
我们将继续深入调研市场，寻找最适合的厂房资源，并将进一步完善相关的规划和方案，为公司的未来发展做好充分的准备。
最后，我们真诚希望能够得到领导的支持和指导，共同为公司的发展开拓新的空间。
谢谢！此致。
敬礼。
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关于发展园区工业地产的调查与建议课题组园区工业地产是指在新型工业化背景下，工业园区内以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业的总称。
如何加快发展工业地产，促进园区转型升级和集约节约用地，是事关全市园区能否赢得新一轮竞争、实现可持续发展亟待解决的重大课题。
市政府研究室、市工业和信息化委员会、市国土资源局、市城乡规划局联合对我市省级以上工业园区工业地产发展情况进行了深入调研。
现将有关情况报告如下，供领导决策参考。
一、发展园区工业地产是推进新型工业化的重要内容新型工业化道路所追求的工业化，不是只讲工业增加值，而是要力求“科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥”，并实现这几方面的兼顾和统一。
发展园区工业地产，对于科学合理配置土地资源，提升园区核心竞争力，推动产业高端化进程，具有十分重要的意义。
（一）发展工业地产促进了土地集约节约。
近年来，国家相继出台一系列重大决策，强化了各级政府推进集约节约用地的责任，加大了土地违法责任追究力度。
而以建设多层厂房为主的园区工业地产发展模式，大幅提高了工业用地容积率，有力地促进了集约节约用地。
如隆平高科园占地185 亩的隆平火炬创业中心，总建筑面积达30 万平方米，是中部地区规模最大的创业孵化基地之一。
其中的金丹科技创业大厦容积率达6.7，总建筑面积11 万平方米，相当于该园区2003－2004 年两年引进11 家中小企业总建筑面积之和，而占地面积却仅为这11 家企业350 亩用地面积的7，节省土地325 亩。
按照每家企业400 平方米的创业空间计算，金丹科技创业大厦可容纳200 余家企业入驻，是原计划的19 倍。
望城经开区截至2010 年底，累计引进工业地产企业7 家，园区工业地产投资强度达2164 万元/公顷，工业用地产出强度达4075 万元/公顷，大大高于该园区整体投入产出强度。
同时，该园区拟出台的项目入园审查制度将规定：总投资在5000 万元以下，用地面积在50 亩以内的项目，原则上不单独供地，可租赁或购买园区内的工业地产产品落户。
湖南环保科技产业园长沙国际企业中心项目单位产出达到1700 万元/亩，是园区一般工业用地的9～10 倍；年税收85 万元/亩，是园区一般工业企业5～8 倍，同样规模的一块土地，过去只能容纳一家中型企业，现在却可以容纳数百家企业。
（二）发展工业地产缩短了项目落地时间。
发展园区工业地产，项目招商主体除园区招商机构外，增加了工业地产开发商，形成了招商合力，有力缓解了招商难、落地难的问题。
新引进项目使用现成工业地产比自建厂房设施减少了手续报批、工程建设等环节，企业只需安装设备就可以开始生产，原来的基建周期被缩短为零，极大地提高了项目落地速度。
同时，工业地产拥有完善配套的专业化创业设施、技术服务、经营管理和政策指导，帮助中小企业解决在发展过程中遇到的硬件设施、人员技术和研发资金等方面的困难。
如湖南广发隆平成立了一支可为入园企业提供“保姆”式服务的专业队伍，建立起一套“一站式”的服务机制，从咨询考察、洽谈签约、批准设立直到建设运营，对企业实行全方位的跟踪服务，受到了企业的一致好评。
（三）发展工业地产降低了初创企业风险。
科技型初创企业是我国科技成果产业化的一支生力军，但这些企业由于自身规模和条件限制，没有足够的资金从事厂房建设。
而使用工业地产，对于大多数租赁经营的中小企业来说，解决了资金占用较多和流动资金不足的问题，缩短了落户投产周期。
目前，长沙高新区、长沙经开区、宁乡经开区、浏阳生物医药园等工业园区都建立了面向初创型中小科技企业的科技企业孵化器。
如长沙高新区建设各类孵化器7 家，孵化面积120 多万平米，在孵企业700 多家，累计引进留学归国创业人员197 人，引进博士、博士后126 人，已累计对7 家科技型中小企业投资2650 万元，每年为各类中小企业提供各类资金逾10 亿元。
（四）发展工业地产促进了产业集群发展。
结合所在地区工业发展实际和区位资源优势，科学规划，合理布置，集群化发展是发挥工业集中区带动、引领和聚集效应的根本要求。
在园区内集中建设标准化工业厂房，可以将同类型、同一产业链的企业集中到一起，形成产业集群，凸显聚集效应。
如长沙高新区发展工业地产以五大专业园区为依托，密切上下游企业之间合作，合理布局产业链，将同类或上下游企业集中在一起，共同使用园区的基础设施、公共服务和管理资源，降低了运营成本，促进了产业集聚，提高了应对市场发展变化的反应速度。
（五）发展工业地产提升了园区建设品质。
发展园区工业地产，注重将土地供应给资金量大、技术含量高、产出效益好的项目，有利于促进经济增长方式由粗放型向集约型转变。
同时，统一建设配套设施，实现工业基础资源共享，也有利于集中统一管理，为企业和员工创造和谐的生产生活空间。
如湖南环保科技产业园引进东湖高新集团开发的长沙国际企业中心，项目规划总面积263.9 亩，建设40 万平方米多层工业地产，同时配套建设宿舍楼、职工食堂、公共厕所、健身场所和绿化带等多种附属设施，水、电、路、通讯和安全设施等资源实行共享，各企业在安全保卫、职工食堂、宿舍管理和企业文化建设等方面互惠互利，既能降低企业生产和管理成本，又大大提升了园区建设品质。
图表：标准厂房主要指标二、长沙市发展园区工业地产亟待解决的主要问题在国外，工业地产往往是一个城市乃至一个国家的经济支柱。
如日本的工业地产占全世界的30％，对本国的GDP 贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国的GDP 贡献也超过了30％。
同时，国内发达地区在发展园区工业地产方面也进行了积极的探索，并取得了良好的成效。
而目前我市园区工业地产发展从总体上看仍然处在起步阶段，还存在许多问题亟待突破，主要表现在：（一）缺乏思想共识，行业发展缓慢。
与国内一线发达城市相比，长沙工业地产无论是开发理念还是发展速度都具有一定的滞后性，而且受市场规律、产业现状和获利模式的影响，部分园区对发展工业地产的重要性和必要性认识不足，一些园区甚至没有将工业地产纳入园区发展规划，这些都在一定程度上延缓了长沙工业地产的发展速度。
同时，项目支撑、工作力度、政策扶持和资金倾斜力度远远不够。
从我市各园区工业用地情况看，无论是工业地产规划用地面积、已经开发面积，还是现已竣工面积都比较小，也缺乏发展后劲。
（二）缺乏统一规划，空间布局无序。
规划滞后严重影响了工业地产的健康发展。
一是从市级层面上看，目前全市尚未出台工业地产整体规划，全市工业地产的发展方向、发展目标、发展途径、发展布局均未确定。
园区现有的少量工业地产，往往是企业因市场因素自发开发的，存在较大的盲目性。
二是从园区本身来看，也没有制定工业地产发展专项规划，工业地产如何适应产业链延伸、专业园区打造和工业新城功能建设的需要，以及如何以工业地产促进园区整体功能的提升等，都缺少长远规划。
三是从开发思路来看，目前通行的工业地产产品如标准厂房ReadyBuiltFacility，定制厂房Build to Suit Factory，专业工业园区Industrial Park，科技园区Business Park，科学园区science park，研发中心RampD，企业总部HQ，郊区办公楼Suburban Omce等，在我市并没有充分发育，同时，对产品和市场的研究也比较缺乏，对路的产品开发建设得较少。
（三）缺乏开发主体，投资动力不足。
工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑产业状况和招商政策等。
与商业和住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。
同时，工业地产还需要具备对潜在客户的细分、行业规律的研究和市场氛围的培育等专业领域的知识，这些因素导致地产商参与工业地产开发的积极性不高。
目前，只有隆平高科园、环保科技园和浏阳制造产业基地等园区有专业开发商投资建设工业地产项目，但投资规模仍然偏小，产品品质有待提升。
（四）缺乏支撑体系，瓶颈制约突出。
当前，我市发展工业地产仍然存在诸多制约。
一是资金方面。
工业地产单位建设成本在1200 元/平方米左右，工业厂房出租市场价格为120 元/平方米年，项目出租静态投资回收期为10 年以上。
按建设成本计算，工业地产项目获利出售价格应在1500 元/平方米以上，而目前园区工业厂房市场出售价格为1300 元/平方米左右，造成工业地产项目资金链紧张。
二是用地方面。
近年来，长沙市土地指标限制严格，城区工业用地成本节节攀升，达到56-66 万元/亩，即使主城区周边用地也已十分紧张。
如宁乡经开区对接的武汉佳海地产，希望一次性拿地2000 亩，建设佳海工业城，但因为土地指标限制、征拆周期较长、土地成本过高，最终只能放弃。
三是用电方面。
当前我市商业用电电价约为1.03 元/度，而工业用电电价约为0.75元/度，二者之间存在较大的差价。
而当前我市对工业地产项目用电的指导政策不明，如长沙国际企业中心开始由于无工业企业入驻，只能按商业用电报批，后来随着工业企业项目的不断入驻，电费价格过高的问题开始凸显，给入驻企业带来了不少负担。
图表：长沙市工业土地使用成本变化图（单位：元/平米）（五）缺乏扶持政策，保障措施乏力。
发展工业地产需要建立健全准入、规划、建设、运营、管理、收益、奖励以及退出等一系列支持政策，目前，由于我市工业地产开发还处于初级阶段，许多政策还不配套。
一是控制指标不一致。
如在绿化率上，规划而部门要求大于25，国土部门则要求小于25；在建筑密度上，规划部门要求小于40，而国土部门则要求大于40，双重标准严重影响了项目的具体操作。
二是配建政策不明确。
工业地产项目作为中小企业集聚区，很有必要配建研发、餐饮、金融等配套用房，但目前缺乏具体的配建比例及操作政策。
如东湖高新根据国土部门的要求按照不超用地面积7的标准配建的辅助用房，因政策不明确在市房产局暂时无法办理预售；中信公司在园区原计划开发400 亩数码港项目，引进100 家企业总部，但最终因为政策不明朗，只好转为商业开发。
三是交易税赋不统一。
在工业地产建设过程中，交易契税参照商业地产的标准征收，开发商难以承受；销售上未能突破工业地产产权分割和产权预售许可的政策瓶颈，银行难以给予相应的按揭配套，解决这些问题的职权又在园区行政授权能力范围之外。
如已在隆平高科园成功建设的金丹创业大厦项目希望在宁乡经开区复制投资，就因为配套政策的不明确而暂缓实施。
三、国内外城市促进工业地产发展的主要启示当前，发达国家正加快向中国等发展中国家进行产业转移，特别是随着制造业的加快发展，工业地产的需求量仍将处于一个不断增长的周期。