某楼盘项目市场定位报告

?前言?

《孙子兵法》一开篇就讲到，“夫未战而庙算胜者，得

算多也。”什么是庙算？对房地产开发来说，就是项目的前

期策划,尤其是战略和策略层面的把握与设计,即项目市场

定位，在很大程度上决定了项目的成败。

本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市场调研

分析、策略把握,根据土地资源的最高使用价值，以最符合

市场需求及客观有效可行的利益目标来决定如何设计产

品，如何确定其功能需要，即在技术可行，规划许可且财

务允许的前提下达到资源的最有效整合，并在保证效益最

大前提下达到缩短销售时间、减少投资风险、为开发商在

房地产界树立卓越形象的目的。

?一、社会经济背景简要分析

（一) 总体宏观环境

(１)国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于国家经济的发展。

(2)整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入WTO给国民经济带

来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。“高投入、高增长”

的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的,但是,该政策的中长期是利、是弊,有待观察和进一步评估,以及后续相关政策的内容而定。(3）非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量,都将有一个较大的发展,将成为未来市场中最活跃的部份。

2、区域经济及微观环境

(1）本市经济发展势头良好,持续五年保持１０％以上的增长速度，给城市发展奠定了良好的经济基础。

(２)经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量80%的国有企业中的亏损面在减少,经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。

（3)经济效益在各行业之间的转变明显。一方面,一、二类产业和传统行业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显,相关从业人员的收入水平提高很快。虽然这部分总量逐年增加,但还未成为社会主流。与沿海及最发达城市相比,质与量上还有很大差距。虽然，这一阶层已经形成,但是力度与厚度,还很薄弱。

（4）全市的居民收入水平逐年增加,但增幅不大，短中期内不会有大的提高，且社会财富阶层归集现象日趋明显。

(5）以住房需求为代表的市场需求增加,梯级的消费特征日趋明显,消费信心、消费力上升,消费观念与消费品味不断提高，但居民消费水平与消费能力不协调。(６）城市进程的步伐进一步加快,“一小时都市圈”的构架建立,使南京市做为一个国际化中心城市的吸引力更大、市场前景更加广阔。

房地产项目产品定位报告

产品建议书

目录第一章产品定位分析 (3) 一、影响产品定位的因素 (3) 二、产品市场定位描述 (3) 三、目标客户群体描述 (5) 第二章产品功能定位建议. (5) 一、整体规划建议 (5) 二、外观设计建议 (6) 三、户型设计建议 (6) 四、配套设施建议 (7) 五、装修标准建议 (9) 六、配套服务建议 (10) 七、物业管理建议 (11) 第三章价格策略 (11) 定价原则 (11) 定价方式 (11) 本产品定价建议 (11)

第一章产品定位分析一、影响产品定位的因素 1、土地价值分析 ●产品地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富，存在开发潜力 ●入市时机较为关键二、产品市场定位描述 1、本产品主要经济指标 ?总建筑面积： *****平方米 ?总占地： *****公顷 ?绿化率： **% ?容积率： *** ?地上建筑面积： *****平方米 ?商场： ******平方米 ?写字楼： *******平方米 ?其余为公寓： *******平方米 ?地下建筑面积： *******平方米 ?地下车位： *****辆 ?地上车位： ******辆 ?自行车： ******辆 2、整体功能布局

建议产品规划为：一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口，实现人车分流。 ●商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：劲松商圈地标性建筑。（具体规划情况见附图）

暴雪的目标市场定位分析报告

关于暴雪的目标市场定位分析报告暴雪娱乐是一家全球知名的计算机游戏公司，其目前已经推出20多款作品。其产品在电子游戏界享有极高的评价。其产品包括魔兽争霸系列，星际争霸系列以及暗黑破坏神系列，魔兽争霸及星际争霸均被多项知名电子竞技比赛列为主要比赛项目。暴雪出品的网络游戏《魔兽世界：燃烧的远征》登陆全球即获得好评，至今仍然是最风靡的网络游戏之一。暴雪娱乐的主要业务在于电脑游戏，其中单机游戏是他的主要业务。公司推出了多款单机游戏都大获成功，主要包含两大类别的游戏，即时战略与第三人称角色扮演。暴雪追求产品品质和体验的高要求，并没有以开发更多类型游戏，而是选择了继续开发已有业务。因此。从中国目前的单机游戏市场分析，角色扮演游戏是最受玩家关注的游戏类型。此外即时战略类游戏也占有一定的份额。暴雪公司的主打游戏类型是角色扮演和即时战略类游戏。一．市场细分 1.游戏平台分析就目前的游戏市场来看，网络游戏是普及率最高的游戏，因为简单易学容易操作，吸引了很多玩家，在中国游戏市场占有相当份额。单机游戏略微低于网络游戏，但是凭借其众多的题材，较高的可玩性，依旧牢牢占据了一大块市场。掌机，游戏机，手机等移动平台发布的游戏，在近两年呈现猛增趋势。虽然市场由于各方面原因规模有限，但是相信在未来将有广阔的发展空间。在暴雪的市场中，由于网游拥有绝对优势，因此在目前的竞争态势来说处在安全状态。单机游戏是公司主要业务，而且这一市场竞争激烈，必须全力确保这一部分的市场 2.性别结构就中国目前的游戏市场来说，男性玩家占绝大多数。女性玩家只占到约四分之一。但是女性玩家几年来呈现大幅增长的趋势，每年的增长速度超过了男性玩家的。女性已成为游戏市场中不可忽视的一个群体。 3.年龄结构与分布中国游戏市场的玩家大部分分布于三个年龄段，其中24—30岁玩家占大多数，其次为31—40岁的玩家，第三多的数量为19—23岁的玩家。 4.收入影响从个人收入方面来看，中国游戏市场玩家月收入大部分集中在1000元至5000元区间不等。高端与低端客户呈现少量分布的态势。而根据统计数据，月收入在2000至3000元区间的游戏玩家又是这些人群中最集中的群体。二．目标市场暴雪将市场分为高中低三个市场，高端市场规模1000万人中端市场规模5900万人低端市场规模3100万人.中部分高收入人群是次要市场，对游戏兴致高。习惯在游戏方面投资，享受高品质游戏。但是用于游戏的时间较少，低收入人群，游戏时间充裕，对价格敏感，不愿购买游戏。中低端是主要市场。中低端收入，对游戏兴致高，有一定的时间空余时间。追求游戏品质与可玩性，愿意消费。三.竞争形势分析

房地产项目定位报告书(00001)

前言房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况（1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。（2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

房地产市场定位实战价值分析报告

房地产市场定位实战价值分析报告【最新资料，WORD文档，可编辑修改】

操作程序第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2操作环节：房地产市场定位误区及对策第3操作环节：房地产市场定位概念精要第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5操作环节：房地产市场定位要点分析第6操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A：楼盘畅销的先决条件进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析B：明确定位的市场冲击力海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在

楼盘项目评估报告

学府家园项目评估报告目录一、项目概况二、投资环境三、市场分析及发展前景四、项目投资概算五、效益分析六、项目评估结果正文学府家园项目评估报告一项目概况 1 项目名称学府家园 2 项目地点长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划许可证号:湘规地证字( )第##号。项目东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园;南面为汽车难站;西侧为麓谷高开区;北面是长益高速公路。

3 项目背景第一、长沙市经济发展势态,为房地产业的快速发展提供有力保障。长沙市具有庞大的房产消费群体,为房地产的有效开发提供根本保证。第二、长沙市区西移,使岳麓区成为新的市中心区,”白领公寓” 所在地成为近市中心区,具有优越的地理位置。第三、”银晟花园”的成功开发,为”学府家园”开发奠定了良好的基础。能够说”学府家园”的开发是应消费者之求,按需而开, 顺势而生。 3 项目规划设计学府家园将建设成为大型高尚住宅区,以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境,专业的物业管理,为居民提供舒适、方便、高质生活环境。 (一)、总体规划学府家园项目占地面积约3.3万平方米,总建筑面积约4万平方米。充分利用其优越的地理位置,全部用于建造10—15层低密度、高尚的大规模住宅小区。规划结构力图淡化组团模式, 采用小区邻里住宅群的结构模式,削弱组团形态,规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容, 精心组织住宅组群。

以大面积的绿地为纽带的机组合,形成风格各异的围合或半围合空间。住宅首层大部分规划为架空层,以拓展花园绿地的空间,采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统,中心绿化广场东西向贯穿整个小区。小区以东部40米规划路为界,分为东西两部分,两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应,使小区成为一个统一整体。 (二)学府家园主要经济技术指标 1、规划用地平衡表: 2、主要经济技术指标表: 项目数量单位总征用地 33000 平方米总建筑面积 140905 平方米其中:1、住宅建筑面积 21450 平方米 2、其中公建面积8250 平方米绿地面积 7050 平方米道路面积 1200 平方米绿地率 25 % 容积率 3.05 建筑密度 25 %

市场定位分析报告

松江新城西区市场定位报告第一部分市场研究产品定位的市场依据松江，是上海历史、文化的发祥地，有"上海之根"之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海都市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。一、区域环境地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，总面积604平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里，距虹桥机场16公里，距浦东国际机场68公里。行政区划

松江区内辖有4个街道、11个镇，分不包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、畲山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。人口状况松江区及松江老城区人口历史数据及以后预测图：

?2002年，松江区户籍人口达到50万。在过去3年，松江的年人口增长率约为0.77%，依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。 ?松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为 16.09万人，依照松江区统计局过去的3年统计数据来看，松江老城区的常住人口增长率约为6.3%，可能05年区域人口将接近20万。 ?在上海市整体人口呈现负增长的背景下，松江人口持续增长，城区人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。交通状况松江交通便捷，区内现已形成６条要紧交通轴线，为进展区内各项产业提供了便利的交通条件。 ?主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间； ?沪杭公路、沉砖公路横贯松江的北部和东西，同时是上海中心城区至畲山国家级旅游度郊区的重要巡游路线；

项目产品定位报告作业指引

《项目产品定位报告》内容及写作要求一、项目定位结论的内容 1. 项目总体定位 [说明]本部分内容适用于含有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。 1.1 市场定位 [要求]用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清楚。在说明各类物业分别的市场定位后应描述不同物业类型市场定位之间的关系。可叙述定位依据，要求言简意赅，层次清晰。 1.2 物业构成 1．2．1物业形态的组成、各物业形态的规模； 1．2．2项目初步规划示意图 [要求]图示各物业类型分布位置。 1．2．3各物业之间的关系。 [要求]分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的相互影响。 1.3 开发策略 1.3.1经营方式； [要求]主要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有的规模。 1.3.2分期方案 [要求]明确项目是否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。 1.3.3各物业的开发周期、销售周期及其相互关系。 [要求]详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售计划、资金计划表描述各物业形态开发周期的相互影响。

可叙述开发周期确定的依据，要求言简意赅，层次清晰。 2．住宅定位 [说明]本部分内容适用于以各种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包含公建立项目的公寓等。 2.1 市场形象/主题概念 [要求]对住宅的市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。 2.2 客户定位 [要求] 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应阐明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清晰界定核心客户、重要客户、偶得客户。通过总结分析不同客户需求特点与本项目特征的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面阐述客户定位的依据。 2.3 价格及其实现策略 [要求]住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现策略。 2.4 住宅具体产品建议 2.4.1产品开发总体策略 [要求] 提出产品开发总体思路，通常包括研发创新、复制公司已有产品线、以对标项目为原型进行微调等。 2.4.2建筑形式超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形态一梯几户是否带电梯 [要求] 通过以上几方面对建筑形式提出要求，如含有多种建筑形式，说明各种形式的建筑规模以及摆放位置建议。 2.4.3户型配比

房地产项目开发定位报告

汉国置业东莞庄项目定位报告第一部分项目界定一、指标及限制条件 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、地块解析 1）地块位置汉国置业东莞庄项目位于广州天河区东莞庄路，占地面积95,000平方米。如下图： 2）、项目交通出行状况 1、公交系统情况：400路（乐意居——东莞庄总站）此外，附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。 2.与广园东路，广州东站，天河客运站等相临，出行方便。 3、附近有地铁3号线 3）、项目周边社区配

套周边有中信广场、天河体育中心、正佳广场及各大繁华中心。项目紧邻华南理工大学，拥揽学府的浓郁书香和青葱林木，环境幽雅，景观宜人，周边聚集众多高知人士，人文氛围浓厚。学校配套有：华南理工大学附属中学、华南理工大学、广东省城市建设高级技工学校江南校区、广州艺校、广州市轻工业学校、广州市信息工程职业学校、继续教育学院。医院配套有华南理工大学医院、广州博爱医院、中山大学附属第三医院等。附近银行有中国工商银行，广州市商业银，中国银行，邮政储蓄，农村信用合作社，中国光大银行等。第二部分市场分析一、宏观市场广州2009-2010年GDP总量为9112.76亿元，可比增速11.5%，近几年来一直有上升趋势，其中天河区为总量为12.5万元，增幅5%。据报道，广州市人口已超1400万，总之，不论是城市经济状况、人口、人均可支配收入及增长率、消费性支出都处于良性增长阶段。二、房地产市场虽2008年来，房地产市场持续低迷，但2009开始，市场交易氛围重新活跃，广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观态度。 1、总体情况：土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首；房屋交易大幅回升，成交金额增长超过7成；各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显…… 2、区域情况：东莞庄原已有富力院士庭，坐落于广州市天河区东莞庄路72号，占地约5.4万平方米，总建面积约17.3万平方米，绿化率达30％，容积率 3.2。小区配套设施方面，配备有会所、泳池、篮球场及2.4万平方米的商业配套。附近交通路线有27、54、89、135、138及夜10号线等多条公交路线。富力院士庭地处天河北风水龙脉之地天河东路和广园东路交会处，这里是广州商业区、商务区和学院区的牟和之地，与天河北一路之隔。内环路、地铁1号、3号线、火车东站等交通便捷。富力院士庭聘请具有国家一级资质的物业管理公司----天力物业管理公司作您的贴心管家。一流的服务和最贴心、最到位的生活管理方式即将新鲜登陆您的生活。数百米长的广州首个花园式休闲购物广场为社区提供了完善的商业配套。上海世纪联华率先入驻，1500平方米精英会所和广场顶层6米挑高的空中花园，构成素质生活的根本元素。

产品分析报告

百度地图分析报告首先横向评估了主流互联网地图，对百度地图的功能进行简单分析。其次分析了手机地图的产品定位，功能对比以及盈利模式。最后对引入LBS进行讨论，对比不同模式，只有开发自身粘合度强的应用才是长期发展之道。一．互联网地图网站分析 1.整体布局页面主体为地图本身，上方一栏为搜索输入栏，并且可以选择搜索公交或者驾车路径。地图右侧为百度地图API，包含天气查询，地铁查询，房产查询，餐饮，酒店，超市，电影院，火车票代售点，银行，景点，学校，以及加油站等。整体简洁明了，功能清晰，易上手。 2.使用体验比较目前几款常用的地图网站（非移动终端版本）以分析用户体验。

表1：主流互联网地图功能对比可见目前市场上主流的电子地图网站提供的服务大致都很相近，这里主要对百度地图不支持的功能进行简单的分析： 1）切换版面布局百度地图，图吧地图采用右侧显示功能与信息；搜狗地图，soso地图则为左侧显示功能与信息。可以优化界面让用户有更多的选择。 2）地形地势／经纬度查询对于普通地图用户，地形地势／经纬度查询不会有太大用处，但对于徒步旅行者会有很大的帮助，因此可以与百度旅游结合，为驴友提供详细专业的地形地势／经纬度信息。 3）分享照片同样的，与百度旅游合作，用LBS技术让旅游随时随地分享照片与心情，当然还有游记。 4）街景成像街景成像可以说是这个城市的“预览”，对于旅游城市会更加有吸引力。（可以与当地政府合作）移动版会消耗大量流量，需要进一步分析（可引入离线下载模式）。二．中国手机地图客户端根据易观智库产业数据库《2011年第4季度中国手机地图客户端市场监测报告》显示，截止2011年12月31日，中国手机地图客户端累计账户数为1.35亿，环比增长34.6%。随着移动通信产业的发展，越来越多的用户选择使用更加方便的手机地图。在市场份额方面，高德地图、谷歌地图及百度地图分别以25.5%、25.3%及11.7%的比例占据中国手机地图客户端用户市场累计用户的前三位置。 1.产品定位分析谷歌地图：谷歌地图经过多年发展，已经成一个耳熟能详的地图产品。谷歌手机地图专为手机设计，可以像在台式机中使用谷歌地图一样，也可以使用谷歌手机地图中的地图图像和周边地理信息探索身边的世界。

某房地产公司项目定位分析报告文案

昆泰集团劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月

目录第一章房地产宏观市场分析…………………………5—10第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好二、宏观经济运行对房地产投资的影响三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策二、把握使百姓“买得起房”的有关政策三、把握使百姓“买放心房”的有关政策第三节2002年房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析.......................................11—18第一节区域环境概述 (11) 一、地理位置与道路交通状况二、周边物业状况三、人文环境及配套设施状况第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述二、产品供应特点分析

三、区域竞争对手分析第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势）二、Weakness（劣势）三、Opportunity（机会）四、Threat（威胁）第三章客户群体需求分析……………………………19—25第一节主导客户群的定位分析……………………19— 20 一、客户类别细分二、主导客户群定位第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23 一、购房时间、动机及关注因素二、主导客户群购房偏好第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24— 25 一、单位价格需求二、贷款额度选择三、首期的承受能力第四章项目定位分析……………………………………26—29

某房地产楼盘项目分析报告

德州鲁班御景园项目报告第一部分:市场分析篇第一章德州房地产市场分析第一节德州概况德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光

照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为

房地产公司产品定位分析报告

v1.0 可编辑可修改产品定位报告

营销管理部年月第一章城市房地产宏观市场分析第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响； 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定； 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响； 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测

c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论第二章区域市场分析第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况； 2、区域配套设施状况； a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

产品定位报告汇总

宜春《汇金广场》项目产品定位报告为了保证本次市场研究的科学性以及价值可参考性，针对本地块的具体情况，制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。一、项目认知与理解 1、项目介绍项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处，与宜春市最大原始深林公园袁山公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。 2、技术经济指标项目占地41977平米，本地块分为两大部分，其中东面地块建设用地面积94322平方米，多层建筑面积30141.86平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率30%，建筑密度为37.9%，容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。西面地块建设面积41730.35平方米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%，建筑密度为57.3%，容积率为4.44，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。（后附：项目地块经济技术指标一览表）

3、开发背景宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。旗下现有越飞房地产开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。 4、周边配套医院：无学校：宜春中学（高中）银行：农村信用社超市：无商场：无农贸市场：无酒店：博能宾馆、一千零一夜宾馆娱乐：君悦KTV（博能）交通：17（内线）路、7路、11路、公园：袁山公园（深林公园）政府单位：国税局、消防中队、市公安局、城市展示馆、环保局、袁州区行政中心服务机构：联通公司、邮政、 5、地块理解 ①、经济指标：项目规模不大，由于项目地块分为两个地块，所以不具备大型规模

某房地产项目定位报告

前言房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目持续销售和公

东和湾项目定位报告一、东和湾项目定位考虑的因素 1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的房地产发展水平。 2、项目所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。

二、东和湾项目定位背景分析对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况（1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。（2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，

3产品定位报告标准模板

产品定位报告目录一、前言 1.1定位意义 1.2定位原则二、宏观市场分析 2.1 XX市城市概况 2.2 XX市宏观经济形势分析 2.3 XX市城市发展研究 2.4 XX市房地产市场分析 2.5 XX市消费结构分析三、项目区域市场分析 3.1区域市场状况 3.2区域综合配套四、项目竞争力分析 4.1项目条件与资源分析 4.2项目SWOT分析 4.3竞争项目地产因子分析五、客户需求分析 5.1主导客户群的定位分析 5.2主导客户群购房动机分析

5.3主导客户群对价格的承受能力分析六、竞争态势分析 6.1板块市场竞争分析 6.2价格竞争分析 6.3市场细分缺口分析 6.4增值服务竞争分析七、产品总体定位 7.1开发商定位 7.2市场定位 7.3目标客户群定位 7.4主题定位八、产品功能定位 8.1建筑风格建议 8.2整体规划布局建议 8.3景观系统规划建议 8.4外观设计建议 8.5户型设计建议 8.6配套设施建议 8.7装修档次建议 8.8配套服务建议 8.9物业管理建议

九、价格定位 9.1定价原则 9.2可类比楼盘销售单价 9.3本项目市场销售单价建议 9.4定价分析 9.5项目价格提升潜力分析正文一、前言 1.1定位意义该定位报告对项目开发销售的重要意义，成败的关键 1.2定位原则该定位报告所严格遵循的七大原则：市场导向、市场威胁、市场创新、市场差异、市场风险、利润最大化、可操作性原则二、宏观市场分析 2.1 XX市城市概况地理位置、交通、人口、产业、历史人文、特产、名胜古迹、自然环境、气候等 2.2 XX市宏观经济形势分析 2.2.1上年度经济总量分析 GDP、人均GDP、可支配消费支出、城市居民储蓄状况、消费总量、投资总量等 2.2.2本年度或下年度地产投资总量分析

化妆品行业市场定位分析报告

一、行业状况分析化妆品背景行业：中国化妆品市场是一个充满活力的市场，跨国企业的大举进入，本土企业的崛起，使这个行业不断地变化发展。产品多彩多样，市场更加细分，营销也各有高招。在中国宏观经济快速发展的环境下，化妆品及美容行业在中国得到迅速发展，近年来一直保持着快速增长，化妆品市场备受青睐。美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的优势在于：以大学生为购买主体，价格处于中低档，而且是以护肤为目的的，产品适合在校大学生。美尼彩化妆品相对其竞争的品牌所存在的劣势在于：产品单一，没有受到消费者的关注。个人因素：消费者的经济状况、年龄、品牌爱好、个人价值观等等，对化妆品的需求层次不一致。特别是大学生在购买化妆品时受价格、包装、产品说明、使用功效，影响着大学生购买化妆品的欲望和行为起主导作用。社会文化因素：每个消费者都是来自不同的地区，有各自不同的风俗习惯、宗教信仰、语言文字和受教育水平的不同。在购买化妆品时受风俗习惯、语言文字的影响，比如东西方文化和南北方的差异，对化妆品需求品牌、价格、产品功效的不同，决定着消费者购买化妆品行

为。经济因素：消费者的个人收入水平的高低，沿海城市和内陆城市总体经济发展水平状况的不同。为消费者提供不同层次的化妆品需求。比如沿海城市经济水平高，对化妆品的品牌、知名度、价格、使用效果要求较高，为沿海地区的消费者提供品牌知名高、价位高、使用效果明显的化妆品，内陆城市没有沿海城市经济水平高，可以为内陆城市提供中低档化妆品。从而使化妆品销售在全国个各地区，提高化妆品的销售量。技术因素：化妆品需要不断的开发新产品、技术创新，为消费提供适合自己皮肤的产品。只有不断的技术创新，才能赢得消费者市场。自然环境因素：根据不同的地区、地理环境、气候、季节的不同，为消费者提供不同层次的化妆品，比如南方和北方的地理环境和气候的不同，北方比较冷，就要为北方的消费者提供保湿等功效的化妆品，南方比较温和，就要为消费者提供美白等功效的化妆品。从而适应消费者对化妆品的需求。政治法律因素：根据国家政策的颁布，提倡什么，反对什么，为消费者提供国家所提倡的产品及服务，从而满足消费者对化妆品的需求。

某楼盘项目市场定位报告

?前言? 《孙子兵法》一开篇就讲到，“夫未战而庙算胜者，得算多也。”什么是庙算？对房地产开发来说，就是项目的前期策划,尤其是战略和策略层面的把握与设计,即项目市场定位，在很大程度上决定了项目的成败。本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市场调研分析、策略把握,根据土地资源的最高使用价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界树立卓越形象的目的。 ?一、社会经济背景简要分析（一) 总体宏观环境 (１)国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于国家经济的发展。 (2)整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入WTO给国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。“高投入、高增长”

的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的,但是,该政策的中长期是利、是弊,有待观察和进一步评估,以及后续相关政策的内容而定。(3）非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量,都将有一个较大的发展,将成为未来市场中最活跃的部份。 2、区域经济及微观环境 (1）本市经济发展势头良好,持续五年保持１０％以上的增长速度，给城市发展奠定了良好的经济基础。 (２)经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量80%的国有企业中的亏损面在减少,经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。（3)经济效益在各行业之间的转变明显。一方面,一、二类产业和传统行业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显,相关从业人员的收入水平提高很快。虽然这部分总量逐年增加,但还未成为社会主流。与沿海及最发达城市相比,质与量上还有很大差距。虽然，这一阶层已经形成,但是力度与厚度,还很薄弱。（4）全市的居民收入水平逐年增加,但增幅不大，短中期内不会有大的提高，且社会财富阶层归集现象日趋明显。 (5）以住房需求为代表的市场需求增加,梯级的消费特征日趋明显,消费信心、消费力上升,消费观念与消费品味不断提高，但居民消费水平与消费能力不协调。(６）城市进程的步伐进一步加快,“一小时都市圈”的构架建立,使南京市做为一个国际化中心城市的吸引力更大、市场前景更加广阔。

房地产项目定位报告(格式)

项目定位报告目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。第一部分：市场分析与客户定位一、城市及片区房地产供求状况 1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可行性报告”。 2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。 3、项目所在片区楼盘集合特征总结。二、市场细分及选择目标客户 1、项目概况及SWOT分析（1）项目控规、边界条件和地质特征简述；（2）项目SWOT分析：结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、市场消费群体细分（1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群；（2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；

（3）客户需求细分。在经济和意向细分的基础上，对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。 3、竞争项目消费群特点调查竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 4、选择目标消费群体（1）可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点，判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。（2）选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分，确定项目的目标客户。（3）目标客户特征描述。（4）目标客户需求描述。 5、目标客户特征与需求汇总表

项目产品定位报告(模板)

项目产品定位报告（模板）目的：通过市场分析，地块分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为产品深化定位提供支持。 1、市场分析 1.1房地产市场分析参照《项目可行性研究报告》与《市场与地块分析报告》，两者如无太大变化可不体现。有变化则应说明变化点及原因等。对于大项目（含分期发展项目），需要分析发展趋势。 1.2项目竞争对手分析对有重要参考意义的竞争对手进行分析，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面风格及造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目优劣简析等。 2、项目情况分析 2.1项目概况项目概况参照《项目可行性研究报告》，有变化则应说明变化点及原因等。 2.2土地属性分析土地属性分析参照《市场与地块分析报告》。 3、客户定位（重点论述） 1)竞争项目客户群特征调查竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；主要去化户型及面积、购买该项目的原因。 2)结合客户细分进行项目SWOT分析 S、W：着重从自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、潜在客户置业意向、发展时机等。 3)目标客户定位 a)通过客户分析，列出客户细分标准； b)通过土地属性评估和客户细分类型，进行匹配分析.

c)确定目标客户群，列出目标客户群购房特征。包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等； d)对于大项目（含分期开发项目），需分析和预测客户群可能的变化及趋势。 4、确定物业类型组合 1)初步物业类型建议根据《市场与地块分析报告》形成的结论，项目发展战略目标，各类物业市场接受程度，初步确定项目物业类型。 2)强排方案根据土地经济技术指标，提出物业类型配比方案并予以说明。 3)经济测算 a)根据强排方案对地块进行初步规划，确定各类物业建筑面积。同时，对各类物业的成本进行测算，销售价格进行预测。 b)提出分期开发建议，说明分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例。 c)测算物业组合方案收益。 4)方案选择物业组合方案的选择，除考虑利润率、利润总额外，需参考项目发展战略目标，各类产品市场风险，营销难度，客户群对该类物业的接受程度等因素综合进行考虑。 a)满足土地技术指标； b)产品利润率； c)开发周期；

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告我们不但仅是在卖房子, 而是在推销一种时代现象,传播一种时代趋向。这是一种衔接时代与未来,处在经济与文化边界的时代现象,一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。本项目从规模来说是属于小楼盘性质,但我们要做到规模虽小,声音却不小的现象,即所谓”小楼盘要大声说话”,达到以小博大的市场效应,实现迅速销售的目的。目录第一部分项目概念设计一、项目目开发理念二、目标消费群生活形态分析三、项目的市场定位四、项目的核心竞争优势五、项目命名第二部分总体规划建议第三部分建筑设计建议第四部分园林设计建议

第五部分户型设计建议第六部分服务体系及配套设施建议第一部分项目概念设计一、项目目开发理念 (一)合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种”大开大合”式的风格,它追求一种大气的感觉,这就要求它有比较大的占地面积,才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘,而它们没有认识到这一点,导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品从房地产的发展趋势来看,住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃,由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品,而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现,是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品,占据当前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟,市场的产品更新换代也愈来愈快,每一个项目的卖点