如何有效地防抗台风暴雨对物业小区的侵袭

如何有效地防抗台风暴雨对物业小区的侵袭文/黄永发近日，受今年第二号台风“柏苗”的影响，泉州连续一个多星期持续降雨，造成了内陆山区县严重自然灾害，去年的中秋节豪雨所出现的灾情仿佛又出现在眼前，本来是团圆祥和的节日，但“莫兰蒂”台风却来凑热闹，台风虽不在泉州登陆，却给泉州带来了豪雨，暴风雨在极短的时间里肆虐了泉州。

市民们一觉醒来，眼前的情景让他们傻了眼，小区里到处是水，大量绿化树木被风吹倒，残枝落叶随处可见，业主无从下脚，要外出只能涉水出行，物业小区俨然变成了水乡泽国，汽车浸泡在齐膝深的洪水里，电动车、自行车大量倒伏，而更为不幸的是停入地下车库来不及开出地面的爱车，全都浸泡在灌注洪水的地下车库里。

据初步估计，泉州因“莫兰蒂”台风暴雨而受损浸泡的汽车不下1,000辆，损失上亿元。

而受灾害最严重的是位于泉州西湖边的西湖豪庭小区。

业主对物业管理公司提出的诉求主张正在进行中，物业企业面临着业主索赔的压力。

有效防抗台风暴雨对物业小区的侵袭不可等闲视之，而必须正确面对。

在灾害现场，随处可以见到物业从业者忙碌的身影，运沙袋、扛东西、搬杂物、掏井道，饿了月饼就一口，渴了开水喝一口，连续高强度抢险产生了极度疲劳，他们就着办公桌伏下信息片刻，疲惫的身影着实让人痛心，不眠之夜伴随着我们的物业员工，这是一个繁忙而紧张的工作日。

这一夜许多物业服务企业的员工都在一线值班。

庆幸的是，有相当部分小区的地下停车场、配电室等重要部位保住了，小区里的设备设施得到安全保护。

电梯因浸水而罢工了，风停了、雨小了，他们还得继续设备设施的维修，这就是物业人在抢险救险日子里的工作。

抢险抗灾的场面着实感人，但在灾害过后，我们回过头来反思，不得不深刻反省我们在“莫兰蒂”台风暴雨灾害面前所暴露的问题。

一、台风暴雨灾害中所暴露的主要问题（一）思想麻痹大意，盲目乐观，对灾害的严重性估计不足台风“莫兰蒂”作为新中国成立后最强的台风，通常情况下大部分物业公司总部会根据上级主管部门的要求进行通知与部署，明确要求各个小区在台风登陆前后应进行相应的值班安排与准备，要求各个小区将台风来临的各个注意事项向业主、住户进行告知，要求小区主管要坚守岗位值班。

但是在实际过程中，部分物业小区工作人员思想麻痹大意，放松警惕。

台风来临之前，政府相关部门、新闻媒体以及各大小网站均有报道，发布了台风预警信息，并呼吁社会各界做好抗击台风的准备，中、小学及幼儿园都停止上课。

通知称，此次台风有可能是历史上袭击泉州本地最强的台风，也意味着将带来更大的灾难。

但在中秋节前超强台风来临之际，有的物业企业不仅没有增加值班管理人员，而且照常放假，还向业主发了通告。

这显然是对自然灾害严重性估计不足，思想麻痹大意。

（二）抗击洪水抢险物资准备不足，或防汛抗灾物资短缺从现场看到的情况就可以了解，破旧的木板被用来当成挡水板使用，破旧的棉被当成防水布使用，而有限的沙袋也是不够重量。

在洪水侵入之际，有设施设备DOI:10.16141/ki.1671-8089.2017.z1.01052现代物业·培训学苑2017.02-03 Modern Property·Training Platform的小区在沙袋准备不足的情况下，就近在小区里取土装进麻袋，权当沙袋来使用，要知道，泥土与沙石不同，泥土经洪水冲刷，很快就变成泥浆，经不住洪水的冲击。

在缺少防汛救灾物资的情况下，洪水浸入地下车库也就不可避免，只能眼睁睁地看着洪水灌入车库而束手无策。

防汛物资与消防安全物资有点类似，在没有发生灾害之前，企业老板一般都认为采购该类物资似乎用处不大，而且无法产生经济效益，是一种投入没有产出的买卖。

因此，在采购必要的防汛或防火物资时，大部分企业是比较吝啬的，很不舍得花钱来采购必要的防汛物资，或采购几样装点门面进行摆设，以应付检查。

没有摆正安全与生产的关系，在与经济利益冲突时，安全生产的投入往往被忽略，许多企业往往都存在着侥幸心理，认为灾害不会落到自己头上。

而往往就是一次灾害就可能使企业遭受灭顶之灾。

此外，还有部分物业小区，因为怕沙袋放于室外容易破损，而搬入室内暂时存储，但在洪水进入车库的小区里，我们见到这样的情况，按正常情况，车库入口附近应准备防水沙袋，且就近存放于车库入口。

但是，为了避免长期堆放于车库出入口而发生沙袋破裂，工作人员将沙袋暂时存放于离车库不远的附属房，当发现瞬间雨量太大时，虽然全力搬运沙袋，但大量洪水已灌入车库，洪水来势凶猛，车库水位迅速暴涨，来不及转移车辆，延误了截挡洪水的最有利时机。

（三）防抗台风暴雨应急预案不切合实际，预案演练脱离实际或未进行预案的演练当得知台风即将来临时，作为物业小区的管理单位就必须立即启动防抗台风暴雨应急预案，启动特殊恶劣天气响应机制，成立突发事件处置领导小组，责成物业小区各部门落实相应的各项工作。

物业小区车库受洪灾侵袭，受损严重，仔细分析，我们不难发现在应对灾害面前应急预案派上用场所暴露出来的软肋。

为了应对突发事件，物业企业都会针对物业小区可能出现的突发事件制订相应的各类应急预案，并定期组织预案的演练。

作为防抗台风暴雨的应急预案在笔者所在的企业里有相应的规定，每个季度要对抗洪应急预案进行演练，但从发生的突发暴雨袭击而凸显出来的问题，反映了应急预案演练如何更贴近于实际。

在灾害发生现场，大量的事实反映了应急预案理论与现场现实操作的不同，灾害发生后，突出反映了响应不及时，临战慌张忙乱，没有进行人员动员，处置不及时，机动能力差，抗击洪水物资准备不足，对困难没有估足等问题。

（四）没有提前预见事故的严重后果，未提前通知业主转移车辆当不能预见事故的严重后果，最有效的方法就是应用紧急避险。

作为处理危机的一种有效方法，在此次灾害面前，部分小区由于没有提前预见到事故的严重性，因而未能提前通知业主转移地下车库里的车辆。

或是错过了通知业主转移车辆的时间，当业主得到通知时，洪水已大量灌入车库，车辆已无法从地下车库里开出来。

（五）部分员工防患意识差，防洪抗灾处置不当物业管理单位根本没有预料到地下车库可能存在被淹的严重隐患，在灾害现场，未能及时组织堵水、排水。

由于缺少了必要的抢险救灾物资，灾害面前手足无措。

面对冲入地下车库的洪水，凌乱的沙袋，破旧的木门当成防水挡板根本抵挡不住狂泄的洪水，小功率的抽水泵无法派上用场，而调来大功率抽水泵也要经过好多小时才能将车库内的积水排除干净。

这是我们不愿意见到的场景，洪水冲袭地下车库造成了车辆被淹的灾害情景，往往让业主无法释怀，物业企业的有效作为在哪里呢？这就是物业管理者业务不熟悉的外露。

（六）员工素质不高，危急时刻机动能力差在抗击灾害现场，我们可以发现，物业管理企业的基层员工普遍年纪偏大，素质不高。

由于受体力的限制，在遇到突发事件时，他们的应对能力受到很大的制约，机动能力差，缺少必要的体力与精力，这也是物业管理企业目前所遇到的问题。

当前由于受市场大环境的影响，加上物业管理企业工资待遇不高，大部分物业管理企业招不到合适的员工，只能退而求其次。

物业服务企业基层员工尤其是保安员、保洁员普遍存在大龄化现象。

53二、应吸取的经验教训以及改进防抗台风暴雨的有效措施（一）提高对台风暴雨等极端天气所带来灾害的认识大自然的威力是巨大的，要有效地防抗自然灾害，首先要在认识上予以高度的重视，意识上给予关注，行动上进行落实。

企业总部作为管理中枢，一接到极端天气预警后必须立刻进行响应，根据上级主管部门的要求进行通知与部署，明确要求各个小区在台风登陆前后应进行相应的值班安排与物资准备工作。

平时应与消防预防工作一样认真予以准备，注重对防洪设备设施的关注，维护好防洪设备设施，确保完好待用。

防洪物资的采购与储备，要与所在小区需要相符合。

（二）加强对物业员工的培训，必须进行管理团队培训，提高员工素质，增强抗灾能力此次台风灾害所暴露出来的问题，直观反映了物业小区员工素质不高、应对不力的弱点。

针对目前物业管理企业员工招用困难、流动性大的特点，必须加强对物业员工的培训，尤其是管理团队的培训，培训要有针对性，注重与实际情况挂钩，防止培训流于形式，提高物业员工的安全防范意识。

增强抗灾救灾能力，确保小区安全。

（三）加大对防汛物资采购与投入，做好抗洪抢险的各项准备工作工欲善其事，必先利其器。

物业管理企业必须提高企业应对灾害的能力，物业企业应对抗灾抢险物资的采购与储备工作，除了必要的防洪物资外，物业小区应配备大功率抽水机等应急设备、器材，应急照明等设备、工具。

（四）提高防洪应急预案的有效性与针对性，定期组织小区物业员工进行灾害预案的演练应急预案是应对紧急情况的行动方案，制订应急方案必须注重有效性与实用性，更要有针对性，否则，理论性太强的应急方案无法真正派上用场。

防洪应急预案必须定期进行演练，突出实战的要求，通过实战演练，使员工熟练地掌握应对灾害的能力，避免在灾害发生面前，慌张无序、手足无措。

（五）提高对业主的宣传，增加业主参与抢险意愿做好应对台风暴雨的宣传动员工作，物业小区应将台风的相关信息以各种宣传渠道向业主、住户进行发布，将应对台风暴雨的各个注意事项向业主、住户进行告知，必要时还可以动员小区住户积极参与防抗台风工作。

目前，物业小区业主的各项活动参与度不高，需要向业主进行宣传，提高业主参与意识，共同应对自然灾害对小区的影响。

（六）配置高音喇叭，定期进行维护保养，确保广播系统的有效性提倡物业小区内设置广播喇叭，在紧急情况下及时向业主、住户进行广播。

为何要设置消防广播呢？为的就是在危急的情况下，及时向业主们发出疏散与紧急情况的通知。

客观事实是，大部分的物业小区里，消防广播基本上没有使用，或是长期未使用。

一旦紧急需要使用消防广播却不工作，这主要是长期没有对广播系统进行保养维护，或进行必要的广播设备更新。

试想若是物业小区里有正常的消防广播系统，通过广播呼叫业主们赶快将车库里的车辆开出到相对安全的地方，想必业主们一听到广播后马上就会响应。

此外，还可以通过广播呼吁业主组织起来，共同参与抗洪抢险。

因此千万不能忽略广播这种最原始的信号传递方式。

通过打电话、发信息的方式在危急时刻是远远比不过广播所产生的快速动员的效力。

（七）敦促开发建设单位做好建筑设施善后工作，改进设计中存在的薄弱环节，减少漏洞敦促开发商改进防洪设计，增强小区抗洪能力。

对容易被洪水侵入的低洼地带的小区在道路隔离墙的铁栏杆与采光井进行改造，对围墙与采光井进行加高，防止洪水灌入；地下车库进行技术防范改造，加高入口坡度，车库内的排水系统要重点改造。

对市政公用管网穿入车库的洞口进行必要的密封，防止洪水从该洞口灌入。

三、结语从哪里跌倒，就从哪里爬起。

灾害无情，给我们带来了巨大的伤害与损失，但也留给我们难忘的记忆，给了我们深刻的教训。