全过程成本控制讲解

一、成本控制理念
新 项 目 发 展 施 工 图 设 计 施招 工标 程发 建包 竣 工 结 算
规 划 设 计
扩 初 设 计
投 资 估 算
测目 算标 成 一本
测目 算标 成 二本
目 标 成 本
动 态 成 本
结 分算 析成 本
目标成本形成
动态成本控制
一、成本控制理念
不同阶段成本控制的能动关系：
新项目发展阶段—成本处于模糊状态，可调整余地最大，可
市政配套 ⑴市政现状调研 前期部门负责 方案 ⑵争取政府相关部门有利条件 工程部门配合 环境方案 ⑴同等品质项目调研 设计 ⑵限额设计，确保目标成本 ⑶招标，寻求外部合作 智能化设 ⑴市场现状调研分析 计 ⑵智能化内容控制 ⑶招标，寻求外部合作 设计部门负责 销售、成本部门配 合 设计部门负责 销售部门配合
通过优化项目建设方案如市场定位、容积率等大幅降低成本。全面、 准确、谨慎预测新项目成本。 次选型、限额设计等技术措施可以较大幅度调整成本。
设计阶段—通过设计方案比选、优化、做足容积率、材料设备档 招标发包阶段—通过发包方案策划、合同体系策划等设置合理
的发包方式、付款条件、风险分担原则、激励措施等对成本控制的影 响较大。 同管理，严格控制设计变更及签证流程来避免无效费用的发生。
设计要求 ⑴根据市场调研和品质确定交 设计部门负责 付标准 销售部门配合 ⑵严格根据交付标准设计 材料设备 ⑴根据交付标准确定材料设备 设计部门负责 选型 ⑵制订装修设计目标成本明细 销售、成本部门配 表 ⑶装修综合单价拆分分析 合 招标 设计任务书 评审 评审小组
Baidu Nhomakorabea
三、各阶段成本控制要点
1、设计阶段 控制要点 7、功 能设 计 控制方法 责任部门
三、各阶段成本控制要点
设计阶段成本控制的目的
提升产品品质 缩短开发周期
降低开发成本
三、各阶段成本控制要点
成
容积率、含钢量、砼含量、窗积比、墙积比等限额指标 交付标准
本
控 制
景观造价
示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费
—对设计人员而言是任务 对成本人员而言应前置而持续
避免两种现象：
不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失
二、目标成本编制
编制要求
1、实事求是 2、有专业水准 3、与市场和行业接轨 4、公司行为 5、责任部门直接参与 6、可以指导招标、施工、采购等业务活动中 的成本费用的使用与管理
三、各阶段成本控制要点
各阶段成本： 决策和初步设计阶段，影响项目投资75％－95％； 技术设计阶段，决定成本35％－75％； 施工图设计阶段，决定成本10％－35％； 施工阶段，决定成本5％－10％。 可见，决策及设计等前期阶段是影响工程成本最重 要的阶段，是节约可能最大的阶段，也是工程造价投资 控制的重点阶段。
施工承建阶段—成本基本被设计固化，只能通过加强履约及合
竣工结算阶段—木已成舟，成本控制最被动的阶段。
二、目标成本编制
成本估算不足
客观因素： 土地 （生地，熟地） 市场因素（建材涨价、索赔等） 政策因素（需缴纳政府费用、增值税征收等） 主观因素：
规范性不足（严重缺漏项）
专业性不足（结构、施工方式、 材料选择、保温或防水做法） 全面性不足（配套公建成本分摊、成本递延）
三、各阶段成本控制要点
1、设计阶段
控制要点
控制方法
责任部门
设计部门负责， 工程、成本、销售部 门配合 分管设计副总负责， 设计、工程、成本、 财务、销售等部门组 成评审小组
可行性规 ⑴市场信息搜集和分析 划设计 ⑵市政现状信息分析 ⑶规划要点确立 1、规 划设 计 方案评审 ⑴组成评审小组，对方案进 行评审、确定 ⑵需修订的方案经调整后须 再上会评审
前期部门负责 设计部门配合 设计部门负责，工程、 成本、销售部门配合
⑴钢筋、砼等测算，确保限额指 成本部门负责，设计、 标的实现； ⑵建筑面积测算， 工程、销售部门配合 确保可售面积
三、各阶段成本控制要点
1、设计阶段 控制要点 控制方法 责任部门 销售部门负责 设计、工程、成本 部门配合
⑴结合销售费用控制 5、销售包装设计 ⑵标准与产品定位匹配 ⑶招标 6、装 修设 计
1、设计阶段 控制要点 设计 要求 4、施 工图 设计 控制方法 责任部门
⑴根据交付标准、桩基设计、功 设计部门负责 能设计、配套设施等要求确定施 工程、成本、销售部门 工图设计要求 配合 ⑵建安成本70%的部分属于设计 可控部分，应严格审核 ⑶限额设计指标
报建 审图 测算
按规定缴纳，但可与政府部 门协调适当减免 ⑴外聘专家评审 ⑵加强内部专业人员评审
2、报 批设 计
报批
⑴注意市政设计 ⑵注意相关规定 ⑶报批资料完整
前期部门负责 设计部门配合
设计部门负责 工程部门配合
3、桩 基设 计
地质勘探 ⑴搜集权威资料 ⑵专业人员参与
方案评审 ⑴桩基设计两种以上形式 设计部门负责 ⑵专家评审 工程、成本部门配 ⑶经济性分析对比、市场询价 合
三、各阶段成本控制要点
设计成果 ⑴对可行性方案进行细节调 设计部门负责，工程 整 ⑵设备选型提前确定 、成本部门配合 根据设计成果进行投资分析 成本部门负责，财务 、设计、工程、销售 等部门配合
三、各阶段成本控制要点
1、设计阶段 控制要点 控制方法 责任部门
设计方案 ⑴根据项目情况和市场分析制 设计部门负责 订设计任务书；⑵方案设计招 工程、成本、销售 标；⑶方案设计评审 部门配合
房地产开发项目全过程成本控制
发展管理部
2010.11.26
目录
一、成本控制理念
二、目标成本编制 三、各阶段成本控制要点 四、行业内成本出现的问题
一、成本控制理念
传统管理思路：设计院设计图纸-招标-根据洽 商等结算，存在问题：被动控制、事后控制、 没有系统性。
新的管理思路：全过程、全员成本控制，在项 目定位、设计优化、招标及施工阶段做重点控 制。体现：系统控制、全过程控制、全员控制 、预防控制。
二、目标成本编制
成本刚性不足 目标成本调整的条件 — 整体规划调整 产品定位调整 开发计划调整
实际情况： 1、概念模糊，认为动态管理，目标也应是动态的； 2、借允许调整之机，将已发生成本均计入目标成本。
结果：目标刚性不足，导致考核失去意义。
二、目标成本编制
成本与实际脱节

图纸大幅度调整 为了盈利指标，盲目压低成本（领导指令） 为了考核高估冒算 不了解市场行情