2019长沙大河西岳麓区近三汊矶大桥附近谷山项目前期沟通提案

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长沙大河西岳麓区近三汊矶大桥附近谷山项目前期沟通提案2019.2

整理目前长沙一线城市公园住宅的发展脉络我们看到：
第一代公园住宅被定义为区域内有公园第二代公园住宅基本上能够看见公园第三代公园住宅必须得靠近公园或由开发商自己“造园” 第四代公园住宅，作为最高梯次的公园住宅，就要求公园与住宅项目基本融为一体，
而要达到这一要求，显然只有开放式的公园规划才能实现。
本案的公园住宅独有特征：“零距离”公园住宅
项目定位—公园住宅—可触型
保利麓谷林语项目内部保留200多亩的山体和自然水系，将公园作为私家珍藏，从住宅与公园的关系上来说是最具亲密关系的公园住宅模式即“0距离”公园住宅。
总体规划图
“0距离”公园住宅：与公园0距离接触，甚至住宅就在公园内，站在房子里，伸手可触公园，“家即是公园，公园即是家” 的概念。从住宅与公园的关系上来说是最具亲密关系的公园住宅模式。
特色的三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区。
本案
N
活力生活区
中央商务区
生态中心区
中央商务区：贯彻工作、休闲、居住功能复合，同时以金融商务办公为主导。生态中心区：将被视为中央商务区的补充，拥有更多的混合特色；围绕北津城公园、青少年宫提升片区人文环境及居住环境，以吸引高端居住人群及研发、创新的小企业主。活力生活区：围绕滨水区历史性建筑和保留的工业建筑的利用展开，在功能和空间上将成为一个流行时尚青年人白领需求为导向的活力生活区。
定王墓址
待建公园
项目特征4：大区位交通资源配套良好，但是目前公交配套缺乏。
项目所处大区位上，随着过江隧道，福元大桥及地铁的逐步完善，未来交通资源配置良好，但是目前公交配套缺乏，而且对项目本身来看，与区域项目相比，交通配套并不构成项目主力卖点。
三汊矶大桥长望路

中一.九郡项目调性沟通方案

容积率：3.99 建筑密度：27% 绿地率：41%
项目中等规模体量，密度和容积率较高。
项目地段与交通条件分析
金星南路
项目位于金星南路湖南财专旁，近邻西二环。距五一广场约10分钟车程距离市政府5分钟车程。
目前地块暂无无公交车通行，主要是汽车和摩托车通行。
项目距离城市核心和区域中心绝对距离近，但公共交通不完善。
从梅溪湖的整个片区规划来看，属于中高端规划，试图打造大河西先导区的样板，所以各项目的物业档次定位都不会低。中高端产品内部竞争压力较大
但对本项目而言，梅溪湖片区的开发对本项目是极大的利好，对与城市最核心区域绝对距离近的项目而言，往往意味着更大更高的升值空间。毕竟本项目是连接两个区域中心的重要节点。
本项目10月入市，区域中高端楼盘均价可达7250元/㎡；2013年 10月我们预计区域中高端楼盘均价可达到9800元/平米左右。
梅溪湖物业开发与本案关系
根据长沙市国土资源局公开的土地出让数据，梅溪湖片区B-05、06、07、08 地块的容积率在3.0—4.0之间；土地出让价格在280—380万/亩。
大河西先导区是长株潭城市群“两型社会” 综合配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道路的重任。
长沙大河西先导区区域范围规划区总面积为1200 平方公里，包括三个层级：起步、核心、规划区域其中起步区域包括：岳麓区的滨江新城、梅溪湖岳麓山景区、含浦镇、坪塘老工业区、高新区等，用地总面积约150平方公里。
户型产品
项目由7栋高层组成，其中西侧临金星路规划为一栋公寓(30—49㎡) 项目绝大部分户型为N+1，为目前市场较多项目规划设计的户型面积区
间为70—130㎡，为市场主力需求面积。其中90㎡以下户型占45%

长沙大河西项目地块前期策划方案

温家宝：抑制房价有信心，5年将新建3600万套保障房
2月27日上午国务院总理温家宝在接受中国政府网和新华网联合专访，同海内外网友在线交流面对高企房价时说：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好。” 第一，必须增加有效供给。各地与中央签订了保障性住房的责任书。计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。第二，要下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求。将采取经济和法律手段，以及必要的行政手段（主要是用差别化贷款利率、税率以及土地供应政策）抑制投资和投机；第三，要管好市场。政府管好市场主要是用法律和经济的手段防止捂盘惜售，圈地不用。
2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款
中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果
国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
2011.01.26 新国八条剑指楼市二套房首付提至六成
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。
2010.05.06 深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款
5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

岳麓区谷山中学水土保持方案公示

岳麓区谷山中学水土保持方案公示
（最新版）
目录
1.岳麓区谷山中学规划方案出炉背景
2.谷山中学的总体规划情况
3.学校的选址和周围环境
4.谷山中学的开学时间和投入使用情况
5.谷山中学的水土保持方案公示
正文
近日，长沙岳麓区谷山中学规划方案在长沙资规局官网上进行了批前公示。

这所学校位于市府片区，望岳街道华安路南段以南，周边目前为原始山村面貌。

谷山中学的总体规划情况如下：学校总建筑面积约为 52790 平米，规划 48 个班级。

项目总投资约 2.7 亿元，预计于 2022 年投入使用。

公示文件显示，学校规划了 4 栋中学部教学楼，从命名上看，似乎还包含有小学部。

总图东侧即为规划的谷山小学，因此，这所学校有可能成为一所九年制学校。

关于学校的选址和周围环境，谷山中学位于市府片区，周边目前为原始山村面貌。

学校附近有规划的谷山小学，地理位置优越，环境优美。

谷山中学的开学时间和投入使用情况是：预计将于 2023 年 6 月
30 日前投入使用。

届时，学校将为当地学生提供优质教育资源。

此外，谷山中学的水土保持方案也进行了公示。

学校将采取一系列措施，包括植树造林、建设生态护坡等，以确保校园内的水土保持。

总之，岳麓区谷山中学规划方案的出炉，将为当地教育事业带来积极影响。

学校将于 2023 年 6 月 30 日前投入使用，为当地学生提供更多
优质教育资源。

同时，学校的水土保持方案公示也表明，学校将在建设和发展过程中，积极贯彻落实环保理念。

2014年4月11日长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通

港仁策划
长沙河西谷丰中路商业项目前期初步沟通
2014年4月11日
本次沟通纲要
一、如何正确认识项目，找准区域定位，让项目价值最大化？二、在精确定位前提下，如何在营销上精准、快速营销！
调控政策：2013年以一次楼市调控表态，“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条” 。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。国务院常务会议明确了五项具体政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。
置业驱动因素
建筑质量、产品、小区规划、性价比规模、产品、配套、品牌实景园林、品牌、教育配套、规模、升值潜力品牌实力、精装修、教育配套、实景园林地段、地铁升值潜力、产品、艺术教育地段、品牌、整体品质
保利·麓谷林语
自住+投资
北京御园
自住+投资
恒大华府
自住+投资
高信·向日葵
自住+投资
7000
7800 7500 7500 6200 7000 送1600元/㎡精装
蔚蓝海岸
45
欧式
西班牙风情
二房、三房、四房
6000
市府片区客户特征——随着片区开发力度的增加，客群越来越趋于年轻化
区域项目档次越高，客户层级面越广；市府板块宜居的牵引力使得跨区域置业比重可占到1/4—1/3 除教师、医生、公务员等客群是区域市场置业的主体外，拆迁客群成为近年内新的增长点；置业驱动力影响因素以品牌、产品、配套资源最为凸显。梅西板块商业、商务概念的大力打造，及传统高新麓谷板块高新技术人才的引进促使年轻群体越来越多。

2019年7月长沙橘子洲地块项目半岛体系推广提案118p

4.商业业态形式与商业回报失衡
二一七路经营现状（道路为东西走向）
整体定位
大众、购物
商业类型
老社区沿街底商
目标消费群
城区
路
租段租
金金
东段中段西段
40—50元/㎡.月 100—150元/㎡.月 60—100元/㎡.月
租金范围
40—150元/㎡.月
出租率
80%以上
✓光泽消费人群主要集聚于二一七路，为该地区人流量最大、消费频率最高的街区。 ✓就业态而言二一七内以衣食等日常便利性消费为主，中高档业态较为稀少。
285541.93 14042.67 758181.6
已推体量（㎡） 23488 65830 12598 0 0 0 101916
已推剩余体量（㎡） 8124 1229 1584 0 0 0 10937
未推体量（㎡） 37321 48958 57402 213000
285541.93 14042.67 656265.6
老城区及镇岭片区人流集聚区域
城西人流量及光泽西南方向乡镇入城人流方向
城东入城口，山坡、国道、河流
往邵武市
项目与竞争项目
闽北商贸城位于城北板块，属于城市新开发区域。但是该项目地处光泽城区的北大门，是光泽北部乡镇
的入城口，截流本案的人流。
皇庭丹郡位于城西板块，位于光泽城区的西大门，该项目对城西区域的影响力大。也是光泽西南方向城镇
让我们回顾下光泽的六大失衡
城市人口与土地开发量失衡商品房体量与市场消化潜力失衡商业体量与城市固有人口失衡商业业态形式与商业回报失衡光泽商服地块与项目竞争关系失衡传统商业升级与商业中心的转移
在光泽市场的六项失衡下，我们必须清楚的认识到：

长沙某项目项目前期营销策划建议案

长沙某项目项目前期营销策划建议案尊敬的项目负责人，经过对长沙某项目的前期调研及分析，我们整理出了一份项目前期营销策划建议案。

以下是我们的建议：1. 市场调研与分析：在项目启动阶段，进行市场调研是至关重要的。

我们建议您在长沙市进行全面的市场调研，了解当地消费者的需求、竞争对手的情况以及市场趋势。

2. 目标市场定位：根据市场调研结果，在长沙市场中定义目标市场。

例如，您可以针对年轻人群、家庭或高收入人群等特定市场进行定位。

3. 品牌定位和形象设计：根据目标市场的需求和价值观，设计并塑造品牌形象。

品牌形象应该与长沙市场的消费者情感相吻合，并能够引起他们的共鸣。

必要时，您可以考虑寻求专业的品牌设计团队的帮助。

4. 媒体渠道选择：选择合适的媒体渠道来传播您的项目信息。

长沙市具有发达的传媒行业，您可以选择使用传统媒体（如电视、广播和报纸），以及利用新媒体渠道（如社交媒体和移动应用）来吸引目标受众。

5. 广告和宣传活动策划：设计吸引目标市场的广告和宣传活动。

有针对性地制定传播计划，将项目信息传递给目标市场。

您可以考虑推出一些有趣的促销活动，如优惠券、折扣及特别活动，以吸引潜在顾客。

6. 合作伙伴与推广方案：寻找长沙市的合作伙伴，与他们建立合作关系，共同推广项目。

可以与当地旅行社、地产商、新媒体平台等进行合作，通过他们的渠道和资源来扩大项目的影响力。

7. CRM系统建立：建立一个客户关系管理系统，以便您能够更好地管理与潜在客户和现有客户的互动。

该系统可帮助您追踪客户需求、与客户进行有效的沟通，并建立长期的客户关系。

8. 参与社区活动：积极参与长沙市的社区活动，提高项目的知名度和形象。

可以考虑赞助当地的体育、文化或慈善活动。

9. 营销成果评估与调整：定期评估营销策略的成果，并根据反馈结果做出相应调整。

借助数据分析工具和市场调研，了解项目在长沙市场中的表现，以便更好地制定后续的营销计划。

总结起来，项目前期的营销策划应该以市场调研为基础，紧密结合目标市场需求和价值观来制定品牌定位、媒体渠道选择和宣传活动策划。

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定王墓址
待建公园
项目特征4：大区位交通资源配套良好，但是目前公交配套缺乏。
项目所处大区位上，随着过江隧道，福元大桥及地铁的逐步完善，未来交通资源配置良好，但是目前公交配套缺乏，而且对项目本身来看，与区域项目相比，交通配套并不构成项目主力卖点。
三汊矶大桥长望路
过江通道（拟建）福元路大桥（在建）
在“低端住宅区”销售“公园住宅” 高起点凸显高价值！
项目营销建议
本项目的整体目标——
1、高价值，高回报 2、树立形象，建设品牌
市场背景——
房地产调控—— 2019市场进入【存货时代】+【滞销时代】
限购
银根紧缩
后果
1、滞销 2、压抑购买力 3、转向商业、商务 4、按揭回款差 5、转向不限购城市 6、投资置业预期看淡 7、中小企业困境/开发并购、重组加剧 8、民间借贷泛滥 9、拿地持续 10、租赁市场上升……
整合项目特征，不难发现，项目在区位、商业、交通、产品方面，虽然均具有一定特点但和市场竞争产品相比优势不明显，而且还存在一定的劣势。
我们认为：如何利用好规划中公园资源对于本案来说将注定成为项目的核心卖点和竞争力
拥有公园资源的项目在长沙并不唯一公园住宅概念也不是首次出现在长沙市场上那么本项目作为长沙又一个“公园住宅”究竟有什么不同？
项目特征2：项目周边目前经济适用房聚集，客户层次偏低，区域认同较低
项目所在位置目前主要是以经济适用房为主，区域认知度较差，但是随着滨江新城的开发，以纳爱斯阳光丽城为代表的中高档次项目开始出现。
泉塘商圈
项目特征3——项目内部公园资源利用价值高，可与规划的生态居住区相呼
应
项目紧靠滨江新城规划的生态中心区域，项目内部规划的内部公园能大大提升项目价值，可以与外部环境做到内外双修。
项目认知：
① 滨江新城是大河西先导区启动的核心区域，项目紧挨规划中的生态中心区，未来居住环境较好；
② 项目周边目前聚集经适房，区域客户层次低，认知度不高； ③ 项目内部公园资源丰富，公园利用价值高； ④ 大区位未来交通资源配套良好，目前公交配套缺乏； ⑤ 项目周边竞争项目目前主要以品牌开发商开发项目为主，本案在品牌、规模上都无竞争优势；
“一目之远”公园住宅，由于距离公园位置稍远，公园资源可利用的方面不是很多，主要体现在营销推广宣传方面，借助公园概念炒作自身产品，将住宅贯注公园的概念。
项目定位—公园住宅—可看型
公园九号和烈士公园仅一路之隔，藏珑湖上国际紧挨月湖公园，站在房子里，可眺看公园风景的“一路之隔”公园住宅。
“一路之隔”公园住宅对公园资源的利用主要体现在朝向公园景观的景观房型设计上和营销推广宣传方面，“我家对面是公园”的距离使得产品在景观设计方面有着许多独特的地方，景观房型往往是这一类公园住宅的主打产品设计和推广亮点。
项目定位—公园住宅—可触型
保利麓谷林语项目内部保留200多亩的山体和自然水系，将公园作为私家珍藏，从住宅与公园的关系上来说是最具亲密关系的公园住宅模式即“0距离”公园住宅。
总体规划图
“0距离”公园住宅：与公园0距离接触，甚至住宅就在公园内，站在房子里，伸手可触公园，“家即是公园，公园即是家” 的概念。从住宅与公园的关系上来说是最具亲密关系的公园住宅模式。
项目定位—公园住宅—可达型
福天月畔湾、财富名园和卧琥城均借月湖公园之景，威尔士春天借浏阳河、翡翠华庭靠燕子山打造公园住宅，站在房子里，不一定可以看到公园风景的“一目之远”公园住宅。
长沙第一代公园住宅
项目名称
景观
翡翠华庭
靠近燕子山公园
威尔士春天
浏阳河景观、市苗圃
福天月畔湾财富名园
卧琥城
月湖公园月湖公园浏阳河、月湖公园
谷山公园项目沟通案
本次沟通纲要
一、如何正确认识项目，找准区域占位，让项目价值最大化？二、在精准定位前提下，如何在营销上独辟蹊径？
项目价值认知
项目定位认知
项目营销建议
项目特征1：位于滨江新城边缘地段，紧靠生态中心区。
总体规划：滨江新城规划基于长沙市轨道站点布局规划，围绕地铁站营造拥有鲜明
特色的三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区。
本案
N
活力生活区
中央商务区
生态中心区
中央商务区：贯彻工作、休闲、居住功能复合，同时以金融商务办公为主导。生态中心区：将被视为中央商务区的补充，拥有更多的混合特色；围绕北津城公园、青少年宫提升片区人文环境及居住环境，以吸引高端居住人群及研发、创新的小企业主。活力生活区：围绕滨水区历史性建筑和保留的工业建筑的利用展开，在功能和空间上将成为一个流行时尚青年人白领需求为导向的活力生活区。
物理距离和心理距离上的“0距离”，让本案和待建公园完全融为一体
因此，相比之下本案的“公园住宅”已完全契合第四代公园住宅的概念！
本案公园资源将是真正服务于入住居民的社区公园
商业定位为区域配套的休闲商业,与公园住宅相呼应
项目思考——中正行操作优势与经验的凸显
市场结论——经济适用房聚集，客户层次偏低，区域认同较低定位认识——本案“公园住宅”更具亲和力和生活感，真正意义上的长沙第四代公园住宅
1、物理“0距离”，本案环绕规划公园，另与定王遗址（未来规划的博物馆）紧靠在一起，公园和项目完全融为一体； 2、心理“0距离”，项目内部的公园，不同于烈士公园和月湖公园等服务于全市居民的大型公园，有种高高在上的感觉，服务对象范围更小，如“私家珍藏”一般让小区住户和公园在心理上没有距离，亲和感更强
整理目前长沙一线城市公园住宅的发展脉络我们看到：
第一代公园住宅被定义为区域内有公园第二代公园住宅基本上能够看见公园第三代公园住宅必须得靠近公园或由开发商自己“造园” 第四代公园住宅，作为最高梯次的公园住宅，就要求公园与住宅项目基本融为一体，
而要达到这一要求，显然只有开放式的公园规划才能实现。
本案的公园住宅独有特征：“零距离”公园住宅
银盆岭大桥
营盘路过江隧道
大区域交通网络
916路 402路
局部区域交通网络
项目特征5：项目周边项目多为品牌大规模项目，本案在产品上无很强竞争力。
目前项目周边主要是筹建项目，纳爱斯阳光丽城预计年前开盘，但是由于市场形势不好，到目前为止还未
开盘，其产品56-273平米1-6房，产品线丰富。
80-85㎡ 100-126㎡