小城镇商业房地产融资现状及趋势研究
中小房地产企业融资的现状及对策探析
中小房地产企业融资的现状及对策探析中小房地产企业是我国房地产行业的重要组成部分。
随着我国房地产市场的快速发展，中小房地产企业融资问题逐渐凸显。
本文将对中小房地产企业融资的现状进行探析，并提出相应的对策。
目前中小房地产企业融资的主要问题是融资渠道窄和融资成本高。
大型房地产企业在融资方面具有较强的优势，可以通过发行债券、股权融资、银行贷款等多种途径获取资金。
而中小房地产企业由于规模较小，信用较弱，往往无法得到银行的大额贷款支持，同时发行债券和股权融资的门槛较高，导致融资渠道相对封闭。
中小房地产企业融资成本高也是一个存在的问题。
由于中小房地产企业的规模小，资金需求量不大，因此往往无法享受到低利率贷款的优惠政策，银行的利率水平相对较高。
中小房地产企业的信用较弱，银行对其风险控制要求较高，也进一步增加了融资成本。
针对中小房地产企业融资问题，应采取以下对策。
加强中小房地产企业自身的资金管理能力。
中小房地产企业应积极改善财务状况，提高自身信用等级，以增加融资渠道的多样性。
中小房地产企业应加大对政策性银行和小额贷款机构的申请力度。
政策性银行和小额贷款机构对于中小房地产企业的融资需求有一定的支持力度，这是中小房地产企业获得资金的一个重要途径。
中小房地产企业还可以积极与房地产基金、私募股权基金等专业机构合作，通过获得他们的投资来解决融资问题。
中小房地产企业还可以通过创新融资模式来降低融资成本。
可以通过租赁、融资租赁、信托等方式来获取资金，以减少直接贷款所带来的贷款利息负担。
中小房地产企业融资问题是一个亟待解决的问题。
通过加强自身资金管理能力，积极寻找融资渠道，创新融资模式等对策，可以帮助中小房地产企业解决融资问题，进一步促进房地产行业的健康发展。
中小房地产企业融资的现状及对策探析
中小房地产企业融资的现状及对策探析中小房地产企业是中国房地产市场的重要组成部分，但由于各种原因，包括行业发展不平衡、政策限制等，中小房地产企业在融资方面面临着很大的困难。
本文将探析中小房地产企业融资的现状，并提出相应的对策。
中小房地产企业融资的现状主要表现在以下几个方面：中小房地产企业在融资途径方面受限。
相比于大型房地产企业，中小房地产企业往往没有足够的品牌影响力和信誉背书，因此很难通过债券发行、股权融资等市场化方式获得融资。
中小房地产企业在融资成本方面较高。
由于受债务风险、资金流动性等因素限制，中小房地产企业往往需要支付更高的融资成本。
尤其是在金融紧缩时期，中小房地产企业往往面临更为严峻的融资环境。
中小房地产企业在融资方式方面较单一。
相对于大型房地产企业可以通过多元化的融资渠道获取资金，中小房地产企业往往只能依赖于银行贷款。
这种单一的融资方式一方面增加了企业的融资风险，另一方面也限制了企业的发展空间。
中小房地产企业在融资担保方面较困难。
由于风险偏好低和信用评级不高，中小房地产企业在融资担保方面往往难以获得银行的支持。
这无疑进一步加大了中小房地产企业的融资难度。
需要加强政府支持。
政府可以通过加大财政投入、推动金融机构加大对中小房地产企业的支持力度，以及推出相应的融资政策，降低企业的融资成本等方式来支持中小房地产企业的融资。
中小房地产企业可以加强自身运营和管理。
通过提升企业的盈利能力和效益水平，增加企业的资产质量和信用度，从而提高企业的融资能力和条件，吸引金融机构的支持。
中小房地产企业可以积极拓宽融资渠道。
除了传统的银行贷款外，可以尝试债券发行、股权融资等市场化的融资方式，以获得更多的资金支持。
中小房地产企业可以加强与投资机构的合作。
通过合作开展项目，共同分担风险和收益，从而促进资金的流动和企业的融资。
中小房地产企业目前在融资方面面临着很大的困难，但通过政府的支持、企业的自身努力以及与投资机构的合作，中小房地产企业仍然可以获得相对稳定的融资支持，推动企业的发展。
中小房地产企业融资的现状及对策探析
中小房地产企业融资的现状及对策探析中小房地产企业是我国房地产行业中的重要力量，它们在城市化进程和经济发展中发挥着重要作用。
受到资金链断裂、融资难等问题的困扰，中小房地产企业的发展受到了一定的制约。
本文将就中小房地产企业融资的现状及对策进行探析，以期为相关企业提供一定的参考。
1. 资金链断裂问题突出中小房地产企业由于规模较小，受限于自身实力，往往难以获得大额融资，导致资金链断裂的问题变得尤为突出。
尤其是在市场环境不景气的情况下，销售回款不及时，资金周转困难，进而影响企业的正常经营和发展。
2. 融资渠道不畅目前，中小房地产企业融资的主要渠道包括银行信贷、债券融资、股权融资等。
受到信贷政策的限制以及行业形势的影响，这些融资渠道并不畅通，难以充分满足企业的资金需求。
尤其是在房地产调控政策较为严格的情况下，银行信贷等传统融资渠道更是难以为中小房地产企业提供足够的支持。
3. 风险管理压力增大由于中小房地产企业的规模较小，往往难以承受较大的市场风险，一旦遇到市场波动，企业自身难以抵御风险，进而导致融资难度的进一步增大。
而且，目前我国房地产市场仍存在价格波动、政策风险等因素，这也给中小房地产企业的融资带来了一定的压力。
二、中小房地产企业融资的对策1. 多元化融资渠道中小房地产企业应当以及时、全面掌握市场信息与动向为前提，通过多元化的融资渠道来化解资金链断裂的风险。
除了传统的银行信贷、债券融资和股权融资外，还可以积极探索银行委托贷款、民间借贷、PPP（政府和社会资本合作）等新兴的融资方式，以获得更多的资金支持。
2. 提升企业自身实力中小房地产企业在融资时，应当注重自身实力的提升。
通过改善资产负债结构、提高企业效益、改善现金流管理等方式，增强企业的盈利能力和抗风险能力，进而减轻融资压力。
通过产品创新、市场拓展、提升品牌形象等方式提升企业的市场竞争力，也有助于融资的顺利进行。
3. 合理利用金融工具在融资过程中，中小房地产企业可以通过合理利用金融工具来降低融资成本，化解融资风险。
房地产行业融资现状及对策分析
房地产行业融资现状及对策分析房地产行业是国民经济的支柱产业，也是金融体系的重要组成部分。
随着我国经济持续发展，房地产行业的融资需求也越来越大。
然而，面对当前复杂的经济形势和政策环境，房地产企业的融资难题也越来越突出，需要积极寻找解决之道。
一、融资现状当前，房地产企业面临诸多融资难题。
首先是融资渠道受限。
房地产融资主要依赖于银行贷款和债务融资，但由于金融去杠杆和房地产调控政策的实施，银行信贷政策收紧，房地产企业面临较大的融资压力。
其次是融资成本升高。
目前，银行贷款利率逐步上升，债券融资的利率和发债成本也在不断攀升，这都给房地产企业带来了融资成本上涨的困境。
此外，房地产市场的周期性调整和政策风险也加剧了房地产企业的融资难度。
二、对策分析为了解决房地产企业的融资困境，需要采取一系列措施，包括：1、多元化融资渠道。
房地产企业需要寻找更多种类的融资渠道，比如私募股权融资、定向增发股票、并购重组等。
这些融资方式不仅可以有效降低债务压力，还可提高企业的融资效率和多维度融资能力。
2、优化资产负债结构。
房地产企业应该加强资产管理和优化资产负债结构，通过降低负债率，增加资产负债表中的权益融资比例，减少债务融资比例，降低资金成本和风险。
3、加强内部管理和控制。
房地产企业需要加强企业内部管理和风险控制，建立健全的内部控制机制，加强财务管理和预算控制，优化财务结构，确保企业的健康稳定发展。
4、创新金融产品和服务。
房地产企业应该积极创新金融产品和服务，开发新型融资工具，比如资产证券化、租赁融资、股权质押等，来满足融资需求和优化融资结构。
总之，房地产企业需要深入了解现有融资渠道和产品，积极开发新型融资工具，以此来适应当前的市场环境和政策要求，切实解决融资难题，推动房地产行业的可持续发展。
中小房地产企业融资的现状及对策探析
中小房地产企业融资的现状及对策探析【摘要】中小房地产企业在融资方面面临着诸多困难，主要表现为信贷渠道狭窄、融资成本高昂、融资渠道单一等问题。
为解决这些困境，中小房地产企业可以通过拓展多元化融资渠道、积极探索政府支持政策等途径来提升融资能力。
政府应当出台更加有力的支持政策，为中小房地产企业提供更加便利的融资环境。
通过采取这些措施，中小房地产企业的融资前景将更加乐观，有望实现良性发展。
建议中小房地产企业在融资过程中谨慎选择合作伙伴，加强风险防范意识，同时注重项目的长期盈利能力，以确保融资的安全和可持续性。
【关键词】中小房地产企业、融资现状、融资困境、解决对策、多元化融资渠道、政府支持政策、前景展望、总结与建议1. 引言1.1 背景介绍中小房地产企业是中国房地产市场的重要组成部分，它们在市场中拥有一定的规模和份额，对于促进房地产市场的发展起着重要作用。
由于中小房地产企业规模相对较小，融资能力有限，面临着融资难、融资成本高等问题。
融资困境不仅影响了企业的发展速度和规模，还影响了整个房地产市场的健康发展。
随着中国经济的转型升级和房地产市场的规范化，中小房地产企业如何解决融资难题，成为当前亟待解决的问题。
只有通过有效的融资渠道和政策支持，中小房地产企业才能获得更多资金支持，实现稳步发展。
探究中小房地产企业融资的现状及对策，具有重要的理论和实践意义。
通过深入研究和分析，可以为中小房地产企业提供更多有效的融资路径，促进企业的健康发展，推动房地产市场向更加健康、稳定的方向发展。
1.2 研究意义中小房地产企业是我国房地产市场中的重要组成部分，具有规模较小、资金相对紧张等特点。
而融资是中小房地产企业发展的关键，直接影响着其生存与发展。
对中小房地产企业融资的现状及对策进行探析具有重要的研究意义。
研究中小房地产企业融资现状能够帮助我们更好地了解目前行业面临的挑战和问题，为制定相应的政策和措施提供依据。
分析融资困境及原因能够深入挖掘问题的根源，找出解决问题的关键点。
我国城镇商业研究发展现状及未来趋势分析
我国城镇商业研究发展现状及未来趋势分析随着我国城镇化进程的加快，城镇商业发展迅速壮大，成为经济发展的重要推动力。
本文将对我国城镇商业的研究发展现状进行分析，并展望未来的趋势。
一、现状分析1. 城镇商业规模不断扩大近年来，我国城镇商业规模不断扩大，城市商业综合体、购物中心、百货公司等商业形态不断涌现。
尤其是一二线城市，商业中心区域商圈的建设和更新换代更为迅猛。
2. 线上线下融合发展互联网的普及和电子商务的兴起，进一步推动了线上线下融合的发展。
传统商业零售业开始探索线上销售渠道，线上电商也纷纷开始布局实体店面。
线下门店通过线上渠道进行推广和销售，线上电商通过线下门店提供更好的体验和服务，实现互补共赢。
3. 商业体验成为关键竞争因素随着消费者消费观念的转变，商业体验成为重要的竞争因素。
传统的购物方式已经无法满足消费者的需求，消费者更加注重购物的体验感受。
因此，商业企业开始注重打造独特的购物环境，提供个性化的产品和服务，以吸引消费者。
4. 新兴业态崛起随着新技术的不断发展，新兴业态也开始崛起。
以共享经济为代表的新业态，正在改变着传统商业模式。
共享办公空间、共享零售店、共享仓储等新兴业态的快速发展，为城镇商业注入了活力。
二、未来趋势展望1. 线下商业的转型升级未来，线下商业将面临更加激烈的竞争，需要进行转型升级。
传统购物中心、百货公司等商业形态需要更加注重多元化的发展，打造独特的品牌形象和体验感受。
此外，引入智能化、互动性强的技术也将成为发展的关键。
2. 电子商务的高速发展未来，电子商务将继续保持高速发展的态势，成为城镇商业发展的重要形式。
线上线下融合将更加深入，电商企业将加大对线下门店的布局，提供更加便捷、高效的物流配送服务，进一步改善消费者购物体验。
3. 跨界合作的加深未来，跨界合作将成为城镇商业的一个重要发展趋势。
传统商业企业和新兴业态的合作将成为常态，通过资源共享和优势互补，实现共赢发展。
例如，电商企业和传统零售商的合作，不断推动了线上线下融合的发展。
中小房地产企业融资的现状及对策探析
中小房地产企业融资的现状及对策探析中小房地产企业是一种常见的房地产开发企业形态，通常指的是规模较小、资金实力相对较弱的企业。
随着我国经济的快速发展，房地产市场也呈现出蓬勃发展的态势，中小房地产企业在其中发挥着重要作用。
由于其规模和资金的限制，中小房地产企业在融资方面面临着诸多挑战，影响了其持续发展。
本文将对中小房地产企业融资的现状进行探析，并提出相应的对策，以期为中小房地产企业的融资问题提供一些有益的启示。
一、中小房地产企业融资现状1. 融资渠道狭窄中小房地产企业由于规模较小，往往难以通过发行债券、股票等资本市场融资渠道获得充分的资金支持。
由于银行对于房地产行业的风险控制，对中小房地产企业提供贷款的政策也相对保守，导致了融资渠道的狭窄。
2. 融资成本高企对于中小房地产企业而言，融资渠道的狭窄意味着其融资成本相对较高。
相对于大型房地产企业或者国有企业而言，中小房地产企业若要通过银行贷款融资，通常需要支付更高的利息，融资成本相对较高。
3. 银行贷款难获随着房地产行业政策的不断收紧，银行对于房地产企业的贷款也越来越谨慎。
中小房地产企业往往难以满足银行的贷款标准，甚至无法获得相应的贷款支持，导致了资金紧张的局面。
4. 融资风险增加中小房地产企业融资渠道狭窄、融资成本高企、银行贷款难获等问题，导致了其融资风险的增加。
一旦遇到资金链断裂的情况，很容易陷入资金困境，影响企业的正常经营和发展。
1. 多元化融资渠道中小房地产企业应积极拓展多元化的融资渠道，不仅可以通过银行贷款融资，还可以通过股权融资、债权融资、信托融资等方式来获取资金支持。
尤其是在当前资本市场不断发展的情况下，中小房地产企业可以考虑通过股票发行、债券发行等方式融资，来解决资金问题。
2. 提升企业信用中小房地产企业应努力提升自身的信用和经营实力，通过健全的财务结构、严格的合规管理、规范的运营模式等方式来提升企业的信用水平。
建立良好的信用记录对于企业未来的融资活动具有重要意义，可以提高企业在银行贷款、信托融资等方面的申请成功率，降低融资成本。
中小房地产企业融资的现状及对策探析
中小房地产企业融资的现状及对策探析中小房地产企业在融资方面面临着许多挑战和困境。
本文将就中小房地产企业融资的现状进行分析，探讨目前的困难和问题，并提出一些可行的对策。
1. 资金成本高：目前银行贷款利率居高不下，对中小房地产企业的融资成本造成了很大的压力。
中小房地产企业的信用评级较低，贷款利率更是高得离谱。
2. 融资渠道受限：中小房地产企业往往由于规模较小、信用较低等原因难以通过传统融资渠道获得资金支持。
政府对房地产市场调控力度加大，使得企业融资难度增加。
3. 融资周期长：由于审批、评估等环节较多，中小房地产企业的融资周期较长，导致企业在开发项目过程中面临着资金周转不灵的问题。
1. 多元化融资渠道：中小房地产企业应该积极探索多元化的融资渠道，例如发行公司债券、股权融资、向私募基金借款等途径，以降低资金成本，缓解融资压力。
2. 提高信用评级：中小房地产企业可以通过规范经营、提高管理水平、改善财务状况等方式提高自身的信用评级，从而降低融资成本。
3. 与金融机构合作：中小房地产企业可以与银行、保险公司等金融机构建立长期合作关系，通过共同发展、共享资源的方式获得更多融资支持。
4. 积极开展信托业务：中小房地产企业可以积极开展信托业务，通过发行信托产品吸引社会资金，满足企业融资需求。
5. 改善资金周转：中小房地产企业可以通过提前销售部分项目、推进项目进度等方式改善资金周转，降低融资周期。
6. 积极响应国家政策：中小房地产企业应积极响应国家政策，提高环保水平、加大科技创新力度等，以获得政府支持和优惠政策，降低融资成本。
三、结语中小房地产企业作为房地产市场的重要组成部分，其融资问题一直备受关注。
目前，中小房地产企业在融资方面确实面临着不小的挑战，但也存在着许多可行的对策。
希望中小房地产企业能够加强自身管理、积极应对市场变化，共克时艰，实现可持续发展。
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ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建设投融资
２００８ 年 ６ 月增刊
图１ 小城镇商业地产目前规模统计图
图２ 小城镇（ 县） 商业地产资金来源统计图
［摘 要］ 随着我国商业地产市场的发展壮大， 小城镇商业地产也得到不断发展， 但小城镇商业地产融资渠
道僵化、单一， 客观上成为其发展的瓶颈。本文通过市场调查， 深入分析小城镇商业房地产融资现
状， 对其融资未来发展趋势进行研究， 为小城镇商业房地产融资寻求出路。
［关键词］ 小城镇； 商业房地产； 融资现状； 趋势
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ， ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｗｉｌｌ
ｓｅｌｌ ｗｅｌｌ． Ｔｈｉｓ ｔｅｘｔ ａｎａｌｙｓｅｓ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎｓ ｏｆ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ ｉｎ ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ， ｄｒａｗｓ ｔｈｅ ｃｏｎ－
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年 ６ 月增刊 建 设 投 融 资
小城镇商业房地产融资 现状及趋势研究 ＊
■ 谢国宏１ ， 王 蕾２ ， 俞东红１ ， 陈立福２ ， 唐艳娟２
（ １．农五师工程团房地产开发公司， 新疆 博乐 ８３３４００； ２．石河子大学水利建筑工程学院， 新疆 石河子 ８３２００３）
１ 小城镇商业地产融资现状
１．１ 小城镇商业地产处于初期阶段， 规模不大 小城镇商业地产尚处于起步阶段， 大都在 ５０～２００
平米之间， 且以租赁经营为主（ 见图 １） 。 １．２ 小城镇商业地产开发资金以自有资金为主， 融资渠 道狭窄
小城镇商业地产开发大多依赖于自有资金（ 见图 ２） ， 利用银行贷款的不多， 其他融资方式占的比例就更少。发
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｓｍａｌｌ ｔｏｗｎｓ； ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ； ｐｒｅｓｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ； ｔｅｎ］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００８）ｓ １－ ０２－ ００１３－ ０４
２ 小城镇商业地产融资趋势研究
小城镇商业地产融资现存问题是制约其快速发展的 关键所在。因此， 加强金融创新， 拓宽融资渠道， 将间接融 资与直接融资有机结合， 是解决小城镇商业地产融资难的 必由之路。
２．１ 银行贷款是小城镇商业地产融资的短期战术需要 随着区域经济的快速发展， 小城镇商业地产投资
者必然会为了扩大经营规模及经济利益寻求新的融资 方式。尽管我国房地产政策对银行贷款进行了诸多限 制， 但银行业不会因此放弃房贷这块不良率较低的业 务， 加上当前其他融资渠道各有局限， 银行贷款将会成 为 小 城 镇 商 业 地 产 短 期 的 融 资 主 流 。应 建 立 以 银 行 贷 款 为主的多元化融资模式， 在政策允许条件下与银行合作 创新新的融资工具。 ２．２ 融资渠道多元化是控制小城镇商业地产融资风险的 手段
投资者普遍对各融资方式的风险较敏感 （ 见图 ５） ， 但 对 风 险 进 行 规 避 的 认 识 却 显 得 模 糊 ， 对 新 融 资 方 式不易接受， 更不必说试用。其他比重过大， 说明国内 小城镇商业地产对上市以及典当的认识还处于朦胧阶
图３ 小城镇（ 县） 商业地产目前资金运营存在问题统计图
图８ 小城镇商业地产融资的希望途径 段， 这与小城镇自身的经济发展状况和消费水平密切 相关。 １．６ 打破自有资金对融资市场的垄断呼声渐强
目前风险过度集中在自有资金上时， 投资者非常愿 意将风险分散开来。目前小城镇商业地产的融资市场上， 打破自有资金的垄断是投资者的心声， 也是分散风险的重 要手段（ 见图 ８） 。 １．７ 小城镇商业地产发展迅速， 势态看好
小城镇商业地产运营资金也以自有资金为主， 运 营 方 式 单 一 、资 金 短 缺（ 见 图 ３ 、４） 。 绝 大 多 数 属 于 脱 离 资 本 市 场 参 与 的“体 内 ”循 环 模 式 。这 种 融 资 状 态 与 欧 美
商 业 房 地 产 业 的 融 资 形 态 相 比 ， 差 距 巨 大 。究 其 原 因 ， 在 于小城镇商业地产发展缓慢， 未形成统一的行业认识， 缺乏与银行等信贷机构必要的沟通和联系， 满足于一种 自给自足的自循环状态中， 发展模式陈旧， 且大多数人 仍无改变的意向。因而， 小城镇商业地产融资渠道多样 化的需求很迫切。 １．４ 资金筹集思路窄， 政策法规欠保障
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ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建设投融资
２００８ 年 ６ 月增刊
图９ 被访者对典当在中国重新崛起的认知度 ２．４ 商业房地产证券化是小城镇商业地产融资中长期战 略选择
房地产证券化的特点是产权公众化， 投资者按投资 份额共同拥有房地产的产权， 每个投资者的产权份额只 能从利益上分割， 而不能从实物上分割， 适宜于能实现产 权公众化和适合租赁经营的商业房地产 （ 如产权式商铺 等） ， 即商业房地产证券化。目前小城镇商业地产虽然发 展迅速， 但仍处于起步阶段， 存在不少难题， 推行商业房地 产证券化融资， 直接向社会融资， 可有效解决资金压力， 并 且证券化融资的规模可以不受银行等中介机构的制约， 面 值设定相对灵活， 可以克服商业房地产投资规模大的弊 端， 消除了市场进入的障碍， 使中小投资者也可以分享商 业房地产投资的高收益， 从而吸引社会闲散资金支持商 业地产的发展。 ２．５ 房 地 产 投 资 信 托 （ ＲＥＩＴ） 是 小 城 镇 商 业 地 产 未 来 融 资发展的主要出路
＊ 基 金 项 目 ： 石 河 子 大 学 “２６３”青 年 骨 干 教 师 资 助 计 划 项 目 ； 农 五 师 工 程 团 房 地 产 开 发 公 司 科 研 项 目 ； 石 河 子 大 学 高 层 次 人 才 启 动 基 金 项 目 （ ＲＣＳＸ２００５２６） ； 石河子大学高等教育教学改革研究项目（ Ｄ０６０４３３） 。
商 业 地 产 是 指 用 于 零 售 、餐 饮 、娱 乐 、健 身 服 务 、休 闲 设施等经营用途的地产形式。对小城镇而言， 其商业地产 的发展与国内发达地区还存在一定差距， 其基本形式大致 相当， 只是细节上存在一些差异。小城镇商业地产形式单 一， 以中小型商业地产为主。因为是新形式， 因为是初级阶 段， 所以小城镇商业地产融资无论从形式还是内容上， 都 显得极为简单， 也具有很大发展空间。本文根据融资背景 及分布特点， 选择紧邻大城市和远离大城市同时又显得较 独立的两种较典型的小城镇进行市场调查， 分析目前小城 镇商业地产融资现状及趋势。
达城市虽看好利用基金等直接融资手段， 但小城镇商业地 产尚无政策支持， 同时受经营特点、区域经济、规模效益 、 预期收益及当地政府的中观调控制约等， 很难适应遍布 各地投资者的金融服务需要， 融资效果也不理想， 故直接 融资几乎不存在。 １．３ 小城镇商业地产运营资金以自有资金为主， 运营方 式单一
近几年来， 小城镇商业地产逐渐成为市场的热点话 题， 受到当地政府和市场的极大关注， 而且国际、国内机构 投资在商业房地产上的资金近年来也在持续增加， 小城镇 商业地产的发展顺应了城市社会经济发展的需要， 是商业 竞争及其格局调整的必然。同时住宅业经过多年的发展， 暴利时代已经结束， 而商业地产由于兴起的时间较短， 利 润空间较大， 无疑是一种凸现的商机， 而且居民消费能力 的增加给商业地产的发展带来了良好的机遇。
目前小城镇商业地产融资中遇到的问题较严峻 （ 见 图 ６、７） ， 金融政策对小城镇商业地产的促进作用不乐观。 小城镇商业地产要健康发展， 就要当地政府出台合理政 策， 从土地开发到金融循环， 在法律监督到金融创新等一 系列手段上下大力气， 营造健康发展的相关环境。 １．５ 投资者普遍谨慎， 对风险过于敏感并盲目规避
图５ 小城镇（ 县） 商业地产风险来源统计图
图４ 小城镇商业地产资金运营方式
图６ 小城镇（ 县） 商业地产目前融资遇到的问题统计图 ２－ １４
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年 ６ 月增刊 建 设 投 融 资
图７ 金融政策对小城镇商业地产融资的影响统计图
（ 其他影响因素如当地政府调控不利、受当地经济消费水平制约）
Ｒ Ｅ ＩＴ（ Ｒ ｅａｌ Ｅ ｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍ ｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ） 本 质 上 是 一 种证券化的产业投资基金， 它通过持有和经营商业房 地 产 来 为投 资 者 提 供 稳 定 的 未 来 收 益 ， 并 将 收 益 ９０％ 以上的部分通过派息的形式分配给投资者。笔者认 为， 商业房地产投资信托基金应是我国小城镇未来商 业房地产业融资发展的主要出路， 因为它的受益凭证 可通过证券公司公开上市流通， 有更强的流动性， 而 且 投 资 者 享 受 有 限 责 任 、集 中 管 理 、自 由 进 出 和 转 让 等优惠条件。通过该种方式， 小额投资者也能够分享 到原来少数富人和大的机构才能获得的商业房地产 的收益。在小城镇商业地产中长期开发过程中， 发展 Ｒ Ｅ ＩＴ 是 一 种 必 然 趋 势 ， 尽 管 小 城 镇 的 金 融 市 场 与 地 产 市 场 的 现 状 尚 不 具 备 大 规 模 推 广 Ｒ Ｅ ＩＴ 的 条 件 ， 但 随 着 我 国 城 镇 化 战 略 的 加 快 、小 城 镇 商 业 地 产 的 迅 速 升 温 、相 关 法 律 制 度 的 建 设 和 完 善 及 小 城 镇 与 国 内 大 中 城市的逐渐接轨， 在将来有选择地进行发展是有必要
较理想的商业房地产融资体系是这样的： 前期开发 所需的资金主要是自有的， 或是通过权益融资获得的； 中 期资金则通过混和型信托基金、债券及少量的银行贷款 等途径获得； 在后期销售过程中， 销售款和租赁款迅速补 充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。于 是， 金融业与商业地产业都实现了投融资渠道的多元化， 这种体系具有一种自我调节和平衡机制， 商业房地产业 不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的 冲击， 同时由于商业房地产资金来源的多元化与公众化， 金融系统的风险也得到了保证。金融业的资金配置效率 得到提高， 商业房地产业也能够保持理性的发展。融资多 元化只是一种手段， 其最终目的是在金融市场和房地产市 场之间构建一道防火墙， 使得金融体系的风险和房地产体 系不会相互传递并放大影响， 实现整个小城镇经济的持续 快速健康发展。 ２．３ 新崛起的典当是小城镇商业地产投资者可选择的融 资方式