谢国忠文选-捧楼市是自欺欺人 农村人进城也买不起房
谢国忠关于房产的论述.
恐怖的空房本文来源于《新世纪》周刊 2010年第31期出版日期2010年08月02日首先要获取可靠的闲置房数据。
不然，就只能“摸黑儿”制定国家政策谢国忠中国到底有多少闲置房？如今这可是个热门话题。
有媒体报道说，中国电力部门报告，过去六个月，6450万城市住户的电表读数为零。
据此推测，中国现有闲置房可供2亿人居住。
另有媒体说，电力部门否认了这一数据。
无论如何，首先要获取可靠的数据。
不然，就只能“摸黑儿”制定国家政策。
两种泡沫房产市场可以经历房价和数量两种泡沫。
近代大多数房产泡沫都是房价泡沫。
上世纪80年代，东京房价猛增，供应却没有相应上涨。
上世纪90年代，香港房产市场也遭遇类似情况。
房产市场易产生价格泡沫，因为一些独特因素限制了供给的反应速度。
首先，房产建设与政府管制息息相关，与其所在社区关系尤其密切。
成熟社区中，通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度。
因此，这类社区实际上不可能迅速提高供给。
其次，基础设施建设耗时较长。
缺乏土地通常与基础设施稀缺有关。
基础设施建设很费时间。
房价高时，假使资金充足，人们也对基建持谨慎态度，不敢一哄而上，担心费时费力的基建结束后，房价已然回落。
因此，即使在较长的一段时期内，房产供应也可能无法对涨价作出反应。
房屋数量泡沫比价格泡沫少见，而且持续时间不长。
出现房量泡沫时，供给增加，房价遭遇下行压力。
此时仅需增加货币供应，就可稳定房价。
房量泡沫有时为建设泡沫，但往往伴随建设周期一起结束。
因为一旦供给抬头，房价将急剧回落。
目前，中国正遭遇房价泡沫。
通过研究分析房价/收入比和房租收入，我们就可以判断，泡沫是否已经产生，程度如何。
如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍，房市规模相对家庭总量大得多，高房价就很可能是泡沫。
成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右。
在发展迅速的经济体，比率可能为2倍。
中国房产价值都集中在大城市，其房价水平无法通过理性因素来解释。
中国的房租也正在上涨，而如果真是遍地都是闲置房，两种现象无法互相解释。
谢国香港的痛苦来自楼市
谢国忠：香港的一切苦难来自对房地产的迷恋2010年08月17日10:54 阅读(151097) 评论(165)香港的一切苦难来自对房地产的迷恋本文来源于财新网香港梦想内地客会来买楼，加上不负责任的低利率，令其楼市充满泡沫；高楼价是影响香港竞争力的根本障碍【财新网】（专栏作家谢国忠）1997年房地产泡沫破灭后，香港经济便停滞了。
过去13年里，香港人均的名义GDP（即未经通胀调整）上升了百分之十几。
但因港币兑人民币的汇率跌了五分之一，而香港的生活用品大多来自内地，生活成本其实由人民币决定，因此，说香港经济“停滞”其实已算客气。
事实上，若都用人民币衡量，自亚洲金融危机以来，香港人的生活标准降的比日本人多。
此外，若没有中央的支持，香港的经济表现还要差许多。
例如，香港实行零关税，内地客人去香港购买奢侈品，这是香港经济的一大亮点。
但是，大陆其实完全可以取消奢侈品的进口关税，因为大陆并没有相应的竞争行业。
大陆的高关税仅是帮助把需求导向了香港。
香港股市是另一个经济亮点。
它其实只是中国股市的国际板。
上海其实可以很轻松地抢它的生意，只要把QFII（合格境外机构投资者）额度提高到5000亿美元。
没有中央的支持，很难想象香港的经济会是今天的样子。
香港所有的苦难，可归咎于它对房地产的迷恋。
经过1997年的泡沫破灭，照理说，香港应当能够永远戒掉对房地产的痴迷。
日本就是这样的。
然而事实恰好相反。
香港人最新的梦想，似乎就是等一个土土的大陆佬来敲他的门，掏出几百万美元来买他的公寓，然后他的下半辈子就有着落了。
这样的梦想，加上低利率，支持着香港楼价，令其比1997年的高峰期仅低了十分之一。
“香港的房地产是无价的，”当地一名炒房老手告诉我，“这就像一个宋朝花瓶或毕加索的画，内地有13亿人等着收藏它们，你说标什么价好呢？”内地人提着成袋的现金到香港买楼，这样耸人听闻的故事在香港时有耳闻，但支持这个城市泡沫的真正原因是债务。
这是老生常谈了。
谢国忠：中国核心矛盾是房地产 开发商都为政府打工
1谢国忠：中国核心矛盾是房地产开发商都为政府打工2009年06月07日大众证券2009年6月6日，由人民银行南京分行营管部、工商银行江苏省分行营业部和大众证券报社主办的首届(南京)金融发展高峰论坛在南京隆重举行。
本次论坛的主题是《“后金融危机”下的经济复苏路径》。
图为主讲嘉宾：著名独立经济学家谢国忠。
中国过去的社会矛盾的中心是吃饭的问题，温饱的问题，现在中国的社会核心矛盾是房地产的问题。
这个问题不处理好，中国社会会不稳定的。
为什么中国会出现这样的问题，很多人怪开发商。
其实这个核心的问题是地方财政模式的问题，房地产开发商都是为政府打工的。
谢国忠：首先感谢主办单位邀请我来跟大家交流意见，希望我们有互动，有交流，对问题有更好的认识。
中国现在很关心市场和经济，主要的原因是中国出现了财富的积累，所以有很多人要考虑钱放在哪里，所以对经济的认识变得比较重要。
我自己希望给大家带来帮助，就是帮助大家认识到，这个东西怎么转。
中国的经济从三月份到现在突然变得很乐观，全世界都很乐观，美国的央行行长也说“树上的绿芽出现了”。
三个月前大家还说是不是大萧条了，百年不遇的危机来了，今天怎么突然就没事了？我觉得问题没有那么简单，今天你看到的不是一个可持续的现象，它只是一个流动性带来的表面繁荣，实体经济并没有起来。
央行放钱出来，是因为通胀没有出来之前可以放钱，通胀来了就不能放钱了，问题在于今天我们出现的情况是放钱解决不了问题，世界经济有根本的问题，有基本面的问题。
这个泡沫的爆掉反映了过去模式的破灭，在没有根本的改革之前是不可能出现新一轮的高增长的，这是我对当前形势的基本思考。
过去，我写文章谈到了一个互动，中美的互动，美国人借钱花钱，中国人出口买美国的国债，中国人在这边开厂，美国人在那边打信用卡买东西。
华尔街在干什么，在掩盖风险，方式就是靠金融创新，就是金融衍生品。
大家觉得好像借了那么多的钱而没有风险，为什么这个泡沫可以维持那么久，就是因为穿了一个很漂亮的衣服，这就造成了美国的负债率大幅度上升。
买房不能抗通胀——访独立经济学家谢国忠
买房不能抗通胀——访独立经济学家谢国忠
倪轶容
【期刊名称】《浙商》
【年(卷),期】2009(000)020
【摘要】目前，房价增长速度已经超过了通胀速度，因而在中国买房对抗通胀，并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候，谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。
【总页数】2页(P50,52)
【作者】倪轶容
【作者单位】《浙商》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】F12
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卖房时间到了吗
卖房时间到了吗作者：暂无来源：《投资与理财》 2013年第12期从投资收益上来说，以北京三环边上的一套400万元的两室一厅为例，目前年租金收入5万元左右，收益率为1.25%。
而如果存银行5年定期，年收入20.5万元，两者相差4倍多。
本刊记者王奇“新国五条”满月之后，市场上最吸引人眼球的除了房价的涨跌，就是“大炮”任志强。
在最近的“商界木兰”年会上，面对依文企业集团董事长夏华和当当网董事长俞渝“一套房把三辈子的收入都掏进去了”的抱怨，任志强反问夏华：“一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了。
”随后，此言论便在网上开始发酵，甚至有专家公开反驳任志强：“胸罩和房子没有可比性。
”需要提醒的是，这不过是另一位地产大佬冯仑几年前的观点，这次被任志强引用了一下，就引发如此轩然大波。
我们不得不承认，这与任志强在地产界的影响力分不开。
在今年年初，他与郭建波的“房价赌约”完胜后，又多了个江湖名号：楼市“预言帝”和“任赢赢”。
而房价是否会上涨，已成为不变的追问，近日“预言帝”又发话：“你什么时候买房？以后的房价都会比现在高。
”如果真如任志强所说，那么房产是否还值得继续投资？专家建议：卖房的时间到了确实，任志强多次准确预测了房价的上涨，但房价在经历了连续多年的上涨之后，很难再重走以前的暴涨之路。
有业内专家建议，对于有几套房的投资者来说，现在卖房的时候到了。
从投资收益上来说，以北京三环边上的一套4 0 0万的两室一厅为例，目前年租金收入5万元左右（扣除中介费、暖气费、物业费等），收益率为1 . 2 5%。
而如果存银行5年定期，年收入20. 5万元，收益率为5 .12 5%。
两者收益相差15 . 5万元，收益率相差3. 875%。
也就是说，未来房价以每年接近4%速度上涨，投资房产才划算。
随着国家调控政策趋紧和房产税的推出，卖房时交易成本有可能进步一增加，“新国五条”的推出就是明显的例子，而未来房价能否以每年4%的速度上涨，也是个未知数。
农民被进城的根源是那些黑了心的官员为了追求自己的政绩而不管老百姓死活的结果
农民被进城的根源是那些黑了心的官员为了追求自己的政绩而不管老百姓死活的结果。
其问题主要来源于两大方面。
1 土地财政。
现在的房价是在隐性上升的，所谓隐性是因为这是全国的私企和政府对赌的结果，政府有限售令，以北京为例，你高于5万1平米就不让你卖，但是开发商的房子是在公司帐户里，是不用交税的，好的楼盘大不了捂起来就是了，你想买房子的买不到还是拿他没折。
另外就是中国买房子的主力军是私营企业主，他们有钱，如今又没什么好投资的只能炒房，我请问，政府和全国的所有富人对赌，谁会赢？肯定是民间的富人赢。
而且这些民间富人里面有一批还是政府官员，他们手持大量房产，你以为他们会让房价降下来？所以这也就是政府对房价调控总是不利的重要原因之一。
而那些私营企业主，只要他们手里的钱不全部套住，就别指望房价下来。
问题是，他们的钱可比政府要多的多的多的多。
最后肯定是政府先抗不住。
而这些多房者中很大一块本身就是政府官员，他们通过和开放商勾结获得大量房产。
并且又通过卖地增加政绩，当然越发踊跃。
2 把农民边缘化，中国竟然把老百姓分为城市人口，这在全世界都是绝无仅有的（恕我无知，我查阅大量资料发现，全世界只有中国把老百姓还划分等级的，如果哪位专家有异意，请帮我改正。
）那么城乡户口所带来的效应是什么？社会福利！一面把农民排在城市之外，一面又引农民进城打工，而城市的高税费又压迫在农民身上，到了福利的时候又一纸户籍把农民挡在外面。
归根到底就是政府对老百姓的反复盘剥，而改革的话又很难，因为这牵扯到多层面问题，比如偏远乡村百姓进入小城市，小城市的人想去大城市，大城市的人想去大都会，所以北京上海广州的人口才会如此拥挤。
那么，是什么造成这一切的呢？这一切都是围绕着权力在转的，想解决这些问题首先就是社会福利一体化和取消户籍制度，世界上成功的例子比比皆是，我们根本不需要那些二流专家找什么新想法，而他们之所以说解决不了是因为里面牵扯到既得利益者巨大的利益。
下面我会举例说下其他国家如何对户籍问题的解决。
关于买房 你被谁忽悠过
关于买房你被谁忽悠过2015年01月04日09:48 作者:向小田(0)+1我有话说(107人参与)文/新浪财经专栏作家向小田在买房这件事上，许多经济学家唱空长达十年，口口声声中国楼市要崩盘，结果狼没来，听他们的话持有现金的全变成卢瑟(loser)了。
这其中的杰出代表那便是前摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠老师了。
说到买房被忽悠，就不能不谈一谈中国奇特的专家现象。
媒体有个特点，写到某个事件的时候，总要找专家出来议论一把，似乎在证明其权威。
贵国的老百姓呢，在许久之前，也曾是相信白纸黑字的报纸的。
顶着大帽的专家一出现，那必然是要膜拜敬仰的。
知识分子便是因为有了这点优势，在乡民面前也甚是得意，夸夸其谈者甚众。
比如在买房这件事上，许多经济学家唱空长达十年，口口声声中国楼市要崩盘，结果狼没来，听他们的话持有现金的全变成卢瑟了。
这其中的杰出代表那便是前摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠老师了。
谢国忠老师在2004年10月发表雄文《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》，其中谈到中美房地产是“孪生泡沫”，且“这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。
谢老师还言之凿凿地写道：“上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景有如1997年的香港和1990年的东京。
当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。
”然而，自该文发表以来，上海楼市非但没有回调，反而一骑绝尘，十年内平均涨幅高达300%，亮瞎观众双眼。
围观者或许有些凌乱，但专家们却面不改色。
我虽然相信谢国忠老师是一片赤胆忠心，希望能够给手中余钱不多的中国老百姓提个醒，但从结果来看，好心办了坏事，一大帮不明真相的群众被忽悠了。
这种忽悠，绝不是骗人者与被骗者的忽悠，而是善良的想法和残酷的事实起了冲突，甚至于最终不得不屈服于中国的现实——那就是“专治各种不服”。
为什么著名经济学家也会错呢？难道学了几十年的经济学，美国顶尖大学的经济学博士，竟然在房价的走势上长达十几年不间断地犯错？如果真是这样的话，那究竟应该相信谁呢？我想每一个读者都会这么问。
谢国忠语录
谢国忠语录
谢国忠语录精华汇集
谢国忠语录精华汇集
1、如果你是个投机者，并有信心在冲击到来之前退出，那么，这就是你的市场；如果你认为这个市场是真实的，那么，你就正在犯错误，并应该尽快退出；如果你进入市场后，一再地赔钱，那么，你应该远离这个市场。
2、我呼吁普通老百姓远离股市，可没人听，都想发财，你自己什么水平都不知道还与狼共舞，信息都不对称，你进去就是跟人送钱花的，不仅华尔街贪婪，我们老百姓也贪婪。
3、楼价高企其实都是货币吹出来的。
只有当开发商把楼价降到首次购房者有能力购房的时候，才能消化如此之多的存量房，这就意味着楼价要大幅下调。
4、对于那些以投资为目的的人来说，现在最好的自保方法就是先把手上的空房子卖掉。
我自己估计中国现在有2千万套的空房子。
对于没有产生收入的空房子，你捧着干什么？难道还会增值吗？
5、中国的房地产泡沫跟其他国家的不一样。
现在是通过房地产转移到政府，股市的.投资会有一系列的后果，银行出现一些坏账是不可避免的，钱是政府拿的，坏账也是政府的事。
我觉得是一个口袋放到另一个口袋的事，没有那么严重。
6、目前中国有多达两万多家房地产开发商，但根本不需要这么大的数目，因此未来其中会有一大批倒掉。
而届时中国才诞生真正的大型房地产企业，过去卖房子就像卖股票，未来经过洗牌的房地产市场就像现在卖汽车一样，比的是谁造得好。
7、只有美国、中国的改革才会给世界经济带来曙光。
我们看到两件事的时候，真正的牛市才会到来，第一是美国的银行开始国有化，第二件事是中国的财富开始向家庭转移。
谢国忠：房产泡沫已到头 数字都是假的 骗人买房
近日，独立经济学家谢国忠在接受媒体采访时表示，中国房地产市场的拐点去年就已经过了，北京是最后一个地方。
数字都是假的，北京也已经是有价无市了，房地产泡沫已经到头了，玩不下去了。
谢国忠称，目前国内的房地产调控还是以宣传为主，一会说调控，一会说房价又涨了，实际上就是故意给老百姓制造房价“暴涨”的错觉，以此吸引老百姓借钱去买房子。
另外，土地财政的问题，在于该不该去花那个钱？地方政府中间十年靠贷款至少花了50万亿元了，这50万亿元花到哪里去了？至于融资，什么时候打压过？银行(行情专区)贷款也没说不给贷。
保障房和旧城改造的融资一直都有的，现在没必要反复强调。
他还表示，中国房地产市场的拐点去年就已经过了，北京是最后一个地方。
数字都是假的，北京也已经是有价无市了，房地产泡沫已经到头了，玩不下去了。
首先是销售量的崩盘，大量二三线城市现在已经崩盘了，大量没人买的房子。
至于价格上的崩盘要看资金链的情况，如果是民间资本介入很多的话，就会崩盘，比如温州，资金主要是银行提供的话，就会好点。
温州救市是没用的，温州的房价炒的比上海的还高，民间借贷利息也那么高。
郑州说什么最严的调控，也是不可能去实施的，都是宣传的。
房产税全面扩容也不太可能，如果房产税真的征收，房价会下跌，但是我认为目前即使出了这方面的政策，也会是不痛不痒的。
他认为，解决所有的问题的办法，归根一切是反腐，只有反腐做好了，其它的问题就能解决。
关于地产长效调控机制的问题，兰德咨询总裁宋延庆认为，新一届政府的房地产调控整体思路是转向市场化和长效机制的建立。
根据不同情况，授权给地方政府后，各个地方政府在实施时会有所差异，不是一刀切的思路。
他认为，温州的情况比较特殊，温州不存在完成控制房价上涨的目标的压力，我很支持他们的救市行为。
从3月份以后，新一届政府只在一次会议上强调要保持房地产市场的健康发展，以前是围绕“如何遏制房价继续上涨”，以管制为主，而忽略了长效机制的研究。
所以这一轮的调控政策导向很明确：下大功夫制定行业发展规划，即长效机制；到2015年新建3600万套保障房的目标不动摇；短期内限购、限贷不放松。
不动真格的房地产调控
不动真格的房地产调控
谢国忠
【期刊名称】《经济管理文摘》
【年(卷),期】2010(000)007
【摘要】@@ 不要指望中国的房地产泡沫会缩小,除非政府的调控措施是动了真格的;合理的房地产政策,前提是改革财政收入的结构.中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施.这一次,它明显地调高了按揭贷款的门槛:首次购房者的按揭贷款利率优惠减少;对于购买第二套房的人,首付比例提高到40%,利率的优惠取消;对于购买第三套房的人,首付比例提高到60%,银行可以自行调高利率.
【总页数】2页(P43-44)
【作者】谢国忠
【作者单位】
【正文语种】中文
【相关文献】
1.不动真格的房地产调控 [J],
2.坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松 [J], 无;
3.坚持房地产调控不动摇 [J],
4.新华社：一线城市房价连续15个月回落坚持房地产调控目标不动摇 [J],
5.住建部:重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松 [J],
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5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
谢国忠：捧楼市是自欺欺人农村人进城也买不起房
凤凰卫视4月14日《金石财经》节目播出“谢国忠：大部分民众认为楼市只会涨不会跌”，以下为文字实录：
曾瀞漪：我们看到今天统计局并没有公布3月份70个大中城市房地产价格的环比数据，其实在上个月是有公布的。
我们就来看一下，民间是怎么看环比数据的。
有数字说3月份北京豪宅销售额环比翻了一番，这是北京的亚豪统计机构显示，3月份像是每平方米豪宅单价三万五，又或者是一套六百万的豪宅销售明显升温。
有内地的房地产人士说，以往的五、六月份是别墅销售旺季，今年是明显提前。
四月份打算开盘的别墅项目报价，同比涨幅接近60%，环比涨幅超过了10%。
有业内人士说，楼市越来越像股市，专家们都不敢预测，房价到底未来会涨还是跌。
他们说2007年当时所有的人都看好楼市，但是到2008年楼市却下跌了。
2009年当所有人都看衰楼市的时候，楼价却不断的往上涨。
正因为楼市很难推测，所以很多人担心说未来会再涨，再晚一点买，自己就吃亏了。
难道说老百姓不怕房子真正的掉下来，那么掉下来反倒会真正吃亏吗？
我记得在几年前，我们讨论的时候，其实都很担心中国的股市，可是好像大家对股市没那么疯狂，反倒是对房地产很疯狂。
怎么会出现这样的一个变化？
谢国忠：对，上次是对股市疯狂，股市掉了之后，大家觉得股市会掉的，我在民间听到很多言论，就觉得股市会从6000多点掉到1000多点，他害怕了。
但是在房地产还没看到过这样的情况。
上次房地产大掉是90年代，那90年代房地产掉的话，主要是海南和上海，还有广东。
房子主要是外销房，跟一般的老百姓基本没有关系，所以一般的人没有房地产周期的想法，我们这波周期从2002、2003年开始朝上走，有时候稍微好像要下调一下之后又上来，这是一个周期，一直朝上走。
所以大部分人认为房地产只会涨，不会掉。
而且没什么人口红利，现在农村都是小孩子跟老人，中国的城市化基本都做的差不多了。
即使说有农村的人搬到城市里来，要有地方住，他买得起房子吗？他们跟房地产市场根本就没有关系。
所以你说到城市化人口什么的，捧那个房地产，那等于是自己在骗自己，或者你自己不相信，但是你在骗别人。
--
敬礼
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
上海方建勇
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。