【策划方案】源路精品时尚公寓项目发展定位报告_58p_前期策划
公寓产品定位及物业发展建议
公寓产品定位及物业发展建议1. 引言公寓是近年来快速发展的房地产产品之一，它通过提供灵活居住和便捷服务吸引了越来越多的租客。
然而，随着市场竞争的加剧，公寓产品的定位及物业发展变得尤为重要。
本文将探讨公寓产品的定位策略，以及如何通过物业发展提升公寓的价值和竞争力。
2. 公寓产品定位策略在确定公寓产品的定位时，考虑到目标租客的需求和市场竞争状况至关重要。
以下是一些公寓产品定位策略的建议：2.1 高端精品公寓针对追求高品质生活的高收入人群，提供高端公寓产品是一种定位策略。
这些公寓应该设有豪华装修、高档家具和家电，以及多样化的便利设施和服务，如健身房、游泳池、洗衣服务等。
该定位策略可以吸引富裕的租客，并实现更高的租金水平。
2.2 超值经济公寓针对预算有限的租客，提供价格合理的经济公寓可以是一种有效的定位策略。
这些公寓通常采用简约装修风格，提供基本的居住设施和服务，如空调、热水器、网络等。
此外，公寓的地理位置也是经济公寓的一个重要因素，应该选择交通便利、配套设施齐全的地段。
2.3 主题式公寓针对有特殊需求的租客，提供主题式公寓可以是一种差异化的定位策略。
例如，针对学生群体可以设计学生公寓，提供学习和社交的场所；针对年轻专业人士则可以设计创意工作室公寓，提供舒适而灵活的工作环境。
通过满足特定群体的需求，可以提高公寓产品的吸引力和竞争力。
3. 物业发展建议除了产品定位策略，物业发展也是影响公寓竞争力的重要因素。
以下是一些建议，帮助公寓提升其物业价值和租客体验。
3.1 提供优质的管理服务一个高效的物业管理团队可以为租客提供全面的服务，包括维修、清洁、安全等。
通过提供周到的管理服务，可以提升居住体验，并提高租客的满意度和留存率。
3.2 创造社区氛围通过举办各种社区活动和聚会，可以帮助住户建立社交网络，并增加社区凝聚力。
例如，组织健身课程、派对、烧烤活动等，可以让租客感受到公寓是一个有活力和友好的社区。
3.3 环保和可持续发展公寓的环保措施和可持续发展计划可以吸引越来越多关注环保的租客。
公寓项目计划书
公寓项目计划书公寓项目计划书是一份详细描述公寓项目的文件，其中包括该项目的目标、计划、时间表、财务预算以及所需资源。
以下是一个公寓项目计划书的示例：1. 项目背景：本项目旨在建立一座高档公寓楼，提供舒适、现代化的居住环境给城市居民。
该项目位于城市中心，附近有商业区、交通枢纽和其他便利设施。
2. 项目目标：我们的目标是建设一座具有高品质居住体验的公寓楼，满足居民对住房的各种需求。
我们将提供现代化的设施和服务，打造一个安全、便利且舒适的居住社区。
3. 项目计划和时间表：3.1 设计和建筑阶段（6个月）：- 找到合适的建筑设计公司，并与他们合作制定详细的建筑设计方案；- 审核并批准设计方案；- 寻找一家建筑公司承担承建任务，并制定建设时间表。
3.2 施工阶段（12个月）：- 开始施工，并定期监督工地进展；- 确保施工过程按照规划和时间表进行；- 与承包商和供应商保持紧密联系，确保项目顺利进行。
3.3 设备和装修阶段（3个月）：- 选择合适的装修公司，并与他们合作选择材料和装饰方案；- 安装必要的设备和配件，确保公寓楼的功能正常并符合要求。
3.4 运营准备（1个月）：- 招募物业管理团队，并提供培训；- 准备租赁合同和规章制度；- 营销和推广活动：制定广告宣传计划、宣传册等。
4. 财务预算：本项目的财务预算将包括以下方面：- 设计和建设费用；- 施工费用；- 设备和装修费用；- 物业管理费用；- 营销和推广费用。
这些费用将在项目计划书中详细列出，并在整个项目过程中进行跟踪和更新。
5. 所需资源：为了顺利完成这个公寓项目，我们将需要以下资源：- 建筑设计公司；- 建筑公司；- 装修公司；- 租赁和营销团队；- 相关政府批准和许可证。
6. 项目风险和挑战：无论任何项目，都存在一些风险和挑战。
在公寓项目中，可能会面临以下问题：- 施工延期或超预算；- 法规和许可证问题；- 竞争激烈的房地产市场。
为了应对这些风险和挑战，我们将制定详细的风险管理计划，并与相关方保持密切合作，以确保项目的顺利进行。
公寓定位营销策划方案
公寓定位营销策划方案一、前言公寓市场一直以来都是房地产市场中重要的组成部分，随着城市化进程的加速和人口流动的增加，公寓市场正在迅速发展壮大。
然而，由于市场竞争激烈，公寓产品同质化严重，公寓企业需要通过定位营销来突出自己的特色，吸引目标客户群体。
本文针对公寓企业的定位营销问题，提出了一套完善的策划方案，帮助公寓企业制定合适的定位营销策略，增强市场竞争力。
二、市场分析1.公寓市场的发展趋势目前，公寓市场还处于高速发展阶段，随着城市化进程的加速和人口流动的增加，公寓市场潜力巨大。
根据数据统计，未来几年内，公寓市场的规模将会进一步扩大。
然而，由于市场竞争激烈，公寓产品同质化严重，企业面临着巨大的竞争压力。
2.目标客户群体的需求分析目标客户群体主要包括学生、白领和短期租客。
对于学生群体来说，他们追求舒适便利的居住环境，同时也注重价格和安全性。
对于白领群体来说，他们更加注重居住环境的品质、便利性和舒适性。
对于短期租客来说，他们更加注重居住环境的便利性和价格。
3.竞争对手分析公寓市场的竞争对手主要包括其他公寓企业和中介公司。
其他公寓企业与我们的定位和目标客户群体相似，需要通过定位营销来区分自己。
中介公司主要通过租房销售和服务费来盈利，对公寓企业形成了一定的竞争压力。
三、定位原则和目标1.定位原则针对目标客户群体的需求，我们将公寓定位为“高品质、舒适便利、价格合理”的公寓产品。
在市场上通过提供舒适、便利和高品质的居住环境来赢得客户。
2.定位目标根据目标客户群体的需求和市场竞争特点，我们的定位目标是：- 在目标市场占据一定份额，成为该地区公寓市场的领导者；- 提供高品质、舒适便利的居住环境，赢得目标客户群体的认可和口碑；- 建立品牌形象，提高品牌知名度和认可度。
四、产品策略1.产品定位我们的公寓产品主要定位于学生、白领和短期租客群体，针对不同群体的需求，提供不同类型的公寓产品。
比如，针对学生群体，我们提供优质的学生公寓，包括共享卧室和独立卧室两种类型；针对白领群体，我们提供高品质的公寓产品，包括不同户型和面积的公寓单元；针对短期租客，我们提供简约舒适的公寓产品，价格相对较低。
公寓定位运营方案策划
公寓定位运营方案策划一、市场分析1.1 行业发展趋势随着城市化进程的加快和人口规模的不断增加，居住需求成为人们关注的热点。
公寓作为一种新型居住方式，其灵活性和便利性受到越来越多人的青睐。
根据行业报告显示，公寓行业将会保持稳健发展，并有望成为房地产市场的新增长点。
1.2 竞争分析目前市场上已经有不少公寓品牌，包括OYO、青年旅舍等。
它们各自有着不同的定位和特色，但整体上都以提供高品质、高性价比的服务为目标。
因此，如何制定更好的定位策略，以吸引更多的客户成为关键。
1.3 潜在顾客需求对于潜在的顾客而言，他们可能更加关注公寓的地理位置、价格、装修风格、配套设施等因素，希望能找到一家能满足自己需求的公寓。
1.4 SWOT分析通过对市场环境的分析，我们可以得出如下的SWOT分析：优势：品牌知名度、地理位置优越劣势：市场竞争激烈、价格战压力大机会：城市居住需求增加、消费升级趋势威胁：政策调整风险、新竞争对手进入市场二、定位策略2.1 目标客户群体我们将定位为年轻商务人士、时尚白领以及短期旅游者。
这些客户群体对于居住的要求更加注重舒适度、便利性和个性化服务。
2.2 服务理念我们将以提供舒适、方便、愉悦的生活方式为目标，为客户提供高品质的住宿体验。
公寓的服务将以个性化、自助为主，为客户提供更多便利和选择。
2.3 定位口号定位“城市轻奢公寓”，传达出舒适、自在的居住感。
同时结合城市，凸显出地理位置优越的特点。
2.4 竞争优势地理位置优越、高品质服务、个性化特色三、运营策略3.1 地理位置选择选择位于市中心、商业区或交通便利的地段作为公寓的建设地点。
这样不仅便于客户的出行，也能提高公寓的知名度和吸引力。
3.2 设施配套建设在公寓的设计和建设中，应当考虑到客户的舒适度和使用便利。
例如，公寓应配备高速网络、洗衣设备、独立卫生间等各种必备设施，以确保客户的居住质量。
3.3 服务优化通过智能化服务、私人助理等方式，提高服务的个性化和便利性。
纯居住酒店式公寓项目策划报告
纯居住酒店式公寓项目策划报告一、项目背景和目标随着城市化的进程，人们对居住环境的要求也越来越高。
传统公寓虽然提供了基本的居住功能，但缺乏舒适和便利性。
纯居住酒店式公寓项目旨在提供舒适、便捷、安全的居住体验，将酒店的高品质服务和公寓的自由度相结合，满足现代人对居住的多样化需求。
本项目的目标是打造一家高品质的纯居住酒店式公寓，为客户提供精心设计的居住环境、优质的服务和多样化的生活体验。
通过提供灵活的入住方式、一站式配套设施和个性化的服务，满足客户在短期和长期居住需求上的不同需求。
二、市场调研1. 市场需求分析根据市场调研数据，目前城市中的居住需求呈现多样化趋势。
一方面，有短期或临时居住需求的客户，如商务旅行者、短期工作人员、旅游者等；另一方面，有长期居住需求的客户，如在城市工作或学习的人群。
传统公寓和酒店的服务模式难以满足这些多样化的需求，因此纯居住酒店式公寓项目应运而生。
2. 竞争对手分析在市场上已经存在一些纯居住酒店式公寓项目，它们主要集中在城市中心地段。
这些项目提供高品质的居住环境和服务，吸引了一部分客户。
然而，市场上的纯居住酒店式公寓项目数量有限，尚未满足不断增长的市场需求。
三、项目定位本项目定位于高端市场，旨在为客户提供豪华、舒适的居住体验。
项目将选择城市中心地段作为项目的位置，以便客户能够方便地感受到城市的繁华和便利。
四、项目特色1. 设计特色本项目将注重设计的差异化，通过独特的空间布局和现代化的装修风格，为客户创造一个时尚、舒适的居住环境。
项目将采用高品质的建材和装修材料，打造一个独特的设计风格，吸引客户的眼球。
2. 服务特色本项目将提供一站式服务，包括清洁、维修、安保等。
同时，项目将配备专业的客户服务团队，为客户提供个性化的服务和解决方案，满足客户不同的需求。
3. 管理特色本项目将建立完善的管理体系，确保项目的正常运营。
项目将配备专业的物业管理团队，负责日常的运营管理工作，包括房屋维修、设备维护、客户服务等。
公寓项目策划方案
公寓项目策划方案一、项目概述该公寓项目的目标是在城市中心地段建设一座高品质的公寓住宅，提供现代化、便捷化和舒适的居住环境，满足高收入人群对于高品质住宅的需求。
项目面积为XX平方米，总建筑面积预计为XX平方米。
二、市场调研分析1.市场需求：随着城市化进程的加速，高收入人群对于住宅的品质要求越来越高，他们希望有更好的居住空间、更舒适的居住环境和更便捷的生活配套设施。
2.竞争分析：在该城市中心地段，尽管已经有若干高档公寓项目存在，但市场仍然存在较大的需求空缺。
考虑到该地段的地理位置和市场需求，该项目有良好的发展前景。
三、项目定位1.项目定位：以高品质、高品位的公寓住宅为主打产品，追求现代、简约、精致的设计理念。
2.业主定位：以高收入人群、白领阶层为主要购房人群，提供符合他们的生活品味和社交需求的居住空间。
四、项目规划1.建筑设计：采用现代化、简约化的建筑风格，充分利用建筑面积，提供最大的居住空间。
2.户型设计：根据市场需求，设计多样化的户型，包括一房、两房和三房，满足不同客户的不同需求。
3.公共设施：在项目周边设置商业、教育、医疗和休闲娱乐等配套设施，提供便捷的生活服务。
4.绿化环境：项目内部布局绿化带和花园，打造良好的生态环境，增加居住者的舒适感。
五、项目营销策略1.品牌宣传：通过多种媒体渠道进行项目宣传，提高项目知名度和形象。
2.合作推广：与知名地产公司合作，进行联合推广，提高项目的认可度。
3.市场定位：定位高端市场，凸显项目的高品质和独特性，吸引目标客户群体。
4.销售优势：提供多种购房方案、灵活的付款方式和优惠政策，吸引客户购买。
六、项目实施计划1.前期准备：进行市场调研、地块选址和可行性研究，制定项目规划方案。
2.建设阶段：按照项目规划方案进行设计、建设和装修，确保项目的质量和进度。
3.销售阶段：进行项目宣传和市场推广，开始销售工作，确保项目的销售收入。
七、风险分析与控制1.市场风险：虽然该地段的市场需求空缺，但市场的变化、经济波动等因素可能会对项目销售产生影响。
公寓创业项目计划书范文
公寓创业项目计划书范文一、项目背景随着城市化的不断发展，公寓已经成为了现代城市居民最常见的住宅形式之一。
而随着环保理念的兴起，绿色公寓的概念也逐渐受到人们的关注和追捧。
绿色公寓是指在设计、建造和运营中注重环保、节能、健康和可持续发展的公寓建筑。
在这样的背景下，我们决定推出绿色公寓创业项目，致力于打造一种绿色、健康、可持续发展的居住环境，提供给城市居民一种全新的居住体验。
二、项目内容1. 项目定位本项目的定位是打造一种绿色、健康、可持续发展的公寓建筑，注重环保、节能、健康等方面的设计和建造，提供给城市居民一种高品质的居住环境。
2. 项目目标（1）在设计和建造上注重环保、节能、健康等方面，打造一个绿色公寓，成为城市居民的首选居住地。
（2）通过推广和宣传，提高社会对绿色公寓的认知度和接受度，引导更多人关注环保、节能、健康等理念。
（3）在经营和管理上注重可持续发展，提供高品质的服务，实现经济效益和社会效益的双赢。
3. 项目内容（1）项目规划：绿色公寓将采用环保材料、节能设备等先进技术，注重绿色建筑设计、生态景观打造等方面，为城市居民提供一种清新、健康的居住环境。
（2）项目建设：绿色公寓将在城市中心地段选址建设，规划建设独立的绿色生态园区、社区农场等，提供给居民一个宜居、宜养、宜游的生活空间。
（3）项目运营：绿色公寓将采用智能化管理系统，优化公共设施和服务，提供高品质的生活体验，满足城市居民的多样化需求。
三、市场分析1. 市场需求：随着城市化的进程加快，城市居民对居住环境的要求也越来越高，绿色、健康、可持续发展的理念受到越来越多人的认同和追捧。
2. 竞争分析：目前市场上的公寓建筑大多不注重环保、节能、健康等方面的设计和建造，存在品质参差不齐、服务不到位等问题，而绿色公寓则可以通过其独特的理念和优势脱颖而出。
3. 发展前景：随着环保意识的不断普及，绿色公寓有望成为未来城市居民的首选居住地，具有广阔的市场发展前景和潜力。
酒店公寓项目营销策划案
酒店公寓项目营销策划案一、项目背景：近年来，随着人们经济水平的不断提高，旅游和休闲产业蓬勃发展。
酒店公寓作为一种全新的住宿方式，受到了越来越多消费者的青睐。
为了抓住市场机遇，我们提出了一个酒店公寓项目的营销策划案。
二、项目目标：1. 项目定位：将酒店公寓定位为高端经济型住宿选择。
2. 增加入住率：建立知名度，吸引更多预订和入住客户。
3. 提高客户满意度：提供高品质的住宿体验，增加客户黏性。
三、目标市场：1. 商务旅客：针对因出差、会议或商务活动而到访本地的商务旅客，提供便利且舒适的住宿选择。
2. 旅游观光者：吸引来自国内外的旅游观光者，提供独特的住宿体验，让他们能够感受当地文化。
3. 长期租客：吸引需要长期居住的客户，如暂时工作或学习的人群，提供家庭式的住宿环境。
四、营销策略：1. 定价策略：a. 根据市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略，打造高性价比。
b. 提供不同房型和服务的选择，满足不同客户的需求。
2. 产品推广：a. 线上推广：通过建立社交媒体账号，发布优质的内容，吸引潜在客户。
b. 线下推广：与旅游机构、商务团体合作，进行联合推广，提高知名度。
3. 增值服务：a. 提供具有当地特色的旅游活动和体验，吸引旅游观光者选择入住。
b. 提供弹性入住时间，符合商务旅客的需求。
c. 提供配套设施，如健身房、咖啡厅等，为客户提供全方位的体验。
4. 服务质量：a. 培训员工，提高服务质量和专业形象。
b. 通过客户反馈调查，改进服务不足之处，提升客户满意度。
五、预计效果：1. 项目知名度提高：通过多渠道的推广和合作活动，增加项目的宣传范围，达到更多潜在客户的认知。
2. 提高入住率：通过优质服务和差异化的产品定位，吸引更多预订和入住客户，提升入住率。
3. 客户黏性提升：通过提供高品质的住宿体验，使客户对项目产生信任和依赖，增加客户的回头率和推荐率。
六、预算和执行计划：根据项目规模和宣传需求，制定合理的预算，并制定详细的执行计划，确保活动顺利进行。
公寓项目营销策划方案
公寓项目营销策划方案一、项目背景分析1.1 市场概况随着城市化进程的加快和人口的持续增长，公寓项目作为一种集住宅、商业和社区服务的综合性房地产产品，已经受到了越来越多人的关注和青睐。
公寓项目根据不同的市场需求，可以分为商务公寓、服务公寓、青年公寓等不同类型，在提供高品质住宅的同时，也能够满足人们对于便利生活和社交互动的需求。
1.2 项目定位本项目为一款面向年轻人的服务公寓，力求打造一个集居住、休闲娱乐、社交互动为一体的多功能住宅项目。
通过提供便捷的交通、舒适的居住环境、多样化的公共设施和活动，满足年轻人对于生活质量和社交互动的需求。
1.3 目标市场分析目标市场主要是年轻人群体，包括在校大学生、年轻白领和创业人群等。
他们追求便捷、时尚和个性化的生活方式，对于居住环境和公共设施要求较高，同时也重视社交互动和丰富多彩的生活体验。
二、市场调研和竞争分析2.1 市场调研- 通过问卷调查、访谈等方式，了解目标市场对于服务公寓的需求和期望；- 分析目标市场的消费特征、消费习惯以及对于价格、品质和生活方式的偏好；- 调研竞争对手的产品定位、价格策略、市场份额等信息。
2.2 竞争分析- 分析竞争对手的产品特点、产品差异化优势以及市场表现；- 比较竞争对手的价格策略，寻找定价的空白点；- 借鉴竞争对手的优点，规避竞争对手的弱点，制定差异化竞争策略。
三、营销目标和策略3.1 营销目标- 控制项目成本，提高销售额；- 在目标市场树立品牌形象，提高品牌知名度和美誉度；- 争取市场份额，成为目标市场的领导者。
3.2 营销策略- 定价策略：根据市场调研的结果，制定合理的定价策略，使价格有竞争力且能够覆盖成本；- 品牌宣传：借助社交媒体、网络平台等渠道进行品牌宣传，打造独特的品牌形象，提高品牌知名度和美誉度；- 营销推广：通过举办线上线下活动，吸引目标客户，提高项目的关注度和曝光度；- 合作营销：与相关行业合作，共同开展促销活动，扩大客户群体；- 公关互动：通过品牌活动、社区互动等方式，加强与目标客户的沟通和交流。
公寓创业项目计划书模板
公寓创业项目计划书模板一、项目概述1.1 项目名称：公寓创业项目1.2 项目背景：随着城市化进程的加快，人口流动性增加和生活水平的提高，年轻人对居住环境的要求也越来越高。
传统的住宅模式已经无法满足他们的需求，公寓式住宅成为了一种新的生活方式。
1.3 项目简介：本项目旨在开发一种符合现代年轻人生活方式的公寓，通过提供高品质的居住环境和便利的生活服务，吸引年轻一代的消费群体，形成稳定的租户群体。
1.4 项目规模：本项目计划建设一座包含100套公寓的大型综合社区，包括公寓楼、商业设施、休闲娱乐设施等。
总建筑面积约为5000平方米。
1.5 项目定位：本项目定位于高端消费人群，主要面向年轻白领、创业者和留学生等群体。
二、市场分析2.1 行业背景：公寓式住宅在国内市场已经得到广泛应用，在一线城市和热门二线城市已经形成一定规模的市场。
随着城市化进程的加快，公寓式住宅的需求将继续增长。
2.2 市场需求：随着年轻人收入水平的提高，他们对居住环境和生活品质的要求也越来越高。
公寓式住宅可以提供更加便利、舒适的居住体验，成为年轻人的首选。
2.3 竞争分析：目前市场上已经存在一些知名的公寓运营商，如“青年城”、“蛋壳公寓”等。
他们通过提供高品质的服务和优质的生活体验，占据了市场的一定份额。
2.4 市场定位：本项目将主打高端精品市场，通过提供个性化的设计和一流的服务，吸引高消费人群。
三、项目优势3.1 地理优势：本项目选址在市中心繁华的商业区，交通便利，生活便利，可吸引更多的目标客户。
3.2 产品优势：本项目将引入国际先进的管理理念和设计理念，打造高品质、高品味的公寓，满足年轻人对生活的追求。
3.3 服务优势：本项目将提供一站式的生活服务，包括家政服务、餐饮服务、社交活动等，为租户打造更加舒适的居住环境。
3.4 定价优势：本项目将实行合理的价格策略，使租金和服务相匹配，提高客户的消费体验。
四、市场营销4.1 目标客户：本项目的目标客户主要为年轻一代，包括高端白领、创业者、留学生等。
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•用地性质：商住综合用地； •规模：占地约4000㎡； •容积率：≤6 •产品及建筑形态：不限 •物业配比及组合：不限
项目属性初判 省级二线城市副中心区域，未来城市东向发展主方向轴线上的小规模
、高容积率综合物业开发项目。
优势
项目核心价值点梳理
城市副中心区——紧邻主城区，城市东向发展的主方向上 交通便利——周边交通条件完善，通达性好；火车站、汽车站辐性强 商务配套为主——以商务、商业活动性质为主，先天商务氛围浓厚 昭示性好——紧邻城市主干道“滇源路”，临街面长，昭示性好； 未来开发热点区域——商品房整体供应量少；随着未来企事业单位大 量入驻，区域投资价日渐凸显，
198 1700
高层
111.64
2.85
35.52
多层、高层
1418
79.7
1.54
45
花园洋房
671
北城区放量大， 15.11
6.1
42
高层
880
44.8 145
容积率高， 1.3
41
别墅、花园洋房 141
1.02
35.03
小高层、别墅
600
116 450
物业类型多样化 7
27
高层 （三幢） 800
大众
育才中学
众泰 汽车4S 奇瑞
铃木 店集群 吉利
和平医院
福特
起亚
丰田 本田
汽车站
仁爱医院
本案
火车站
医疗配套： 和平医院、大理州人民医院经开区 分院、大理中医院
市政配套： 高原明珠广场、大理国际会展中心、 大理汽车站、火车站
商业配套： 各品牌汽车4S店约10-15家；其余为 汽修、汽配、汽车美容相关业态
餐饮、生活、娱乐配套匮乏
地块四至
——北邻“滇源路”可到达下关国际会展中心；南接“广大”铁路， 西经“滇源路”5分钟车程可达到下关主城核心区；东至未来新行政 中心和旅游度假所向的海东区
>>有利因素
项目两面紧邻街，且北面紧邻 城市主干道“滇源路”，地块 昭示性好；地块平整，目前已 基本拆迁完毕，规划施工无障 碍。
100%项目前期定位阶段
大理下关滇源路项目发展报告
报告 思维 导图
项目背景分析
市场环境下 物业发展方向判研
项目定位
营销推广建议ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目自身分析 项目属性界定
住宅物业发展情况 酒店物业发展情况 办公物业发展情况
市场定位 形象定位 产品定位 客户定位
1、项目背景分析
项目区位
——下关主城副中心区域，城市未来发展的主方向轴上，区位优势明 显；紧靠承担主要生活功能的主城区，比邻规划利好的海东区，未来 发展潜力巨大。
惠丰新城 主城区
艺海天城 建标华城 花韵蓝湾
主城区 开发区 北城区
河畔人家 北城区
万诚苍洱大观 北城区 梨花溪 北城区 艺墅花乡 北城区
洱海庄园 北城区
洱海龙湾 海东 御培坊 海东 洱海传奇 海东 大理公馆 海东 感通别墅 城郊 银海山水间 城郊
11.67 130
物业44..9983形主态城主239区8.1要容以积多高层率、层高高小高层层高为层主、
主城区
海东区
本案
开发区
本案
>>项目位于下关主城“副中心” 区域
比邻城市中心区域，优先享受主城 生活、金融、教育、医疗等各方面 完善配套。
>>城市发展的主方向轴上
根据大理城市建设的有关要求，开 发区将建设成为大理的新中心，通 过加快城市基础设施建设，提升区 域
>>区域未来发展潜力巨大
行政中心东移，开发区发展成为未 来大理的政治、经济中心，以行政 办公、金融、教育、医疗、会展、 旅游服务等为主要职能功能。
>>不利因素
南面仅邻铁路线，环境形象较 差，对项目品质提升造成一定 的壁垒
指标 临街面
数值 滇源路：80m
X路：20m
地块内部 平整，已 拆迁完毕
地块指标
——项目总占地6亩，规模偏小；但地块平整有利于建筑的规划排布 ；35%的建筑密度为地块留下充足的景观打造的空间，后期通过局部 景观的设置，有条件做成精品。
劣势
项目目前面临的壁垒
区域形象差，目前消费层次较低
铁路距离项目近，不利于项目产品品质的提升
区域存在大量城中村，未来改造空间大，相应的预期增量对项目形成竞争
项目规模小，可操作空间小
非城市核心区域的小规模、高容积率的项目 物业突破方向究竟在哪里？
让我们从市场中寻找答案。。。。。。
2、市场环境下的物业发展方向判研
7500
1500 3000—5000
1194 110
181
暂无 386 240
均价3400 4100 6000
3200（一期已 售完） 待定
1300—6000 6800—7500
2000 4500—7500
暂无 暂无
500
810
6000
145
12000
12000
700
7000
住宅物业发展判研 ——下关市场未来供应量持续井喷，主要表现为13个待售项目和
1.15
41
公寓、别墅、 小高层、洋房
2200
293 103
海东区容积率低 1
60
1.25
21
公寓、别墅 商墅
暂无 262
300
物业类型 0.65
41
住宅、公寓、别墅 1000
198
0.42
45
别墅
145
500以别0墅.27 、7花2 园洋别房墅 为主 368
430
0.49
42
洋房、别墅
700
140
区域交通
——距主城区近，交通便利；到飞机场需要途经经开区，大理市火车 站也位于经开区内，道路交通条件完善，通达性好。
主城区
本案
>>区域内形成三横四纵交错通达的 交通路网，通往下关各个区域 三横：宾川路、苍山路、巍山路 四纵：富海路、西屏路、凤盛路、
宝源路 >>距离主城核心区仅5分钟车程 从项目地经巍山路车型5分钟即可达 到下关市中心、高原明珠广场，交 通十分便利 >>至火车站、飞机场、海东必经地 沿巍山路3分钟可至火车站，往从宝 源路经机场大道可达机场和未来新 行政中心、旅游度假区“海东区”
住宅物业发展判研
目前市场供应局面
——中心区已是寸土寸金，开发力度逐渐减弱，目前住宅主力开 发方向集中在北片区和东片区，产品供应以洋房、别墅等中高端 品质的改善型产品为主，中档投资型物业相对欠缺；
重点项目 区域 占地规模（亩） 容积率 绿化率（%） 物业类型 总户数（户） 车位 价格区间
锦达豪庭 主城区
区域配套
——目前主要以商业性质配套为主；火车站、汽车站距离项目近在咫尺 ；但目前区域日常生活配套匮乏，形象档次偏低。随着未来大型企事业 单位向该区域转移，区域配套提升将迎来机遇。
教育配套： 育才二小、育才中学、明珠幼儿园
高原明 珠广场
大理中医 院
明珠幼儿 园
佳佳超市
人民医院 分院
育才二小
国际会 展中心