根据供求理论分析我国的房地产市场

根据供求理论分析我国的房地产市场

摘要

时至年中，新一轮房地产市场调控已过近3个月时间，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。房地产市场的骤然变化，背后究竟蕴藏什么含义，释放怎样的信号？是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路？

关键字：房价调整房地产市场调控

1-10月全国房地产市场运行情况

1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房

地产开发投资4558亿元，增长37.0%。

1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%；房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%；房屋竣工面积4.20亿平方米，增长11.4%，其中，住宅竣工面积3.40亿平方米，增长9.0%。

1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，

土地购置费8006亿元，增长79.2%。

10月当月，房屋新开工面积1.23亿平方米，同比增长51.1%；房屋竣工面积5091万平方米，增长19.2%，其中，住宅竣工面积4091万平方米，增长16.1%；土地购置面积3695万平方米，增长41.0%。土地购置费896亿元，增长50.2%。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。

四大行年底前停止对地产开发商发放贷款

从多条渠道证实，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。而此次不同于之前的月度性停贷调节奏。11月7日，工行总行授信审批负责人表示，工行已完成了全年的信贷任务，包括北京分行在内的多地分行都停止了新增开发贷款的发放。类似的说法也相继从中行、建行、农行内部人士口中得到确认。中行总行公司业务部的信贷人士更为直接：“一般各分行开发贷款投放得更早，三季度就完成了全年的投放目标。”

1、房价究竟是松动还是在“假摔”？

国家统计局数据显示，5月份，70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点，这是自2009年4月以来首次出现回落。

当然，在统计数据背后情况并不一致。开发商阵营确实出现了“两极分化”。一方面不少企业对房价报复性反弹仍存在期待，价格依旧坚挺，甚至放慢了开发和销售节奏；另一方面，5月以来，绿地、万科、保利等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强为记者描绘出调控下市场变化的链条：观望-局部促销-全面促销-局部降价-全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。国务院发展研究中心专家巴曙松表示，2010年下半年一线核心城市下跌几成定局，而且全国范围内的房价也将面临下调压力。

2、土地“地王”是中途离场还是永久谢幕？

一度“地王”频出的土地市场，上半年连续出现流拍现象，这也是上半年房地产市场的新变化。一些专家分析后认为，目前城市地价正从拉动房价上涨的因素，转为购房者期待价格继续下调的理由。

值得关注的是，随着地块不断流拍，价格下调，一些企业开始抄底拿地。旭辉集团董事长林中说，躲过地价高企之时，现在有理由谨慎拿地，“地价相比去年算是便宜了。目前储存的土地只够用两三年，所以为了持续发展，拿地是必要的。”

不过，也有专家担心，如果城市土地市场低迷，供应量和成交量缩水，并未引起“抄底进场”，由于滞后效应，一些城市将无法完成今年供地计划，影响明后年住宅供应。

3、二手房是已经见底还是持续下滑？

楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。进入6月，二手房成交量持续下降。来自中国指数研究院的报告称，截至2010年6月28日，北京、广州、深圳、南京环比减少在30%以上，深圳成交6815套，环比减少44%，为最多。

伴随着交易量的下降，5月份70个大中城市二手房价格环比下降0.4%。这是自2009年2月以来首次出现环比下降。

来自21世纪不动产上海区域数据监测中心6月初发布的调查显示，有意入市的客户中，以刚性需求和置换型为主，同时也有少数意在抄底的投资者。中国指数研究院预测，随着价格松动和优质挂牌房源的激增，部分有购买力的需求会逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

4、租赁市场租金上涨是常态还是异动？

与逐步降温的住房销售市场不同，近期一线城市租赁市场火热。北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，一些位置好、配套齐全的房屋租赁价格涨幅甚至超过20%。

一些专家分析，近期租金上涨是多种因素交织而成，但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。房地产调控政策出台后，对租赁市场有影响。国务院发

展研究中心研究员廖英敏说：“一手房市场刚性需求持币观望，不排除部分转向租赁市场，另一方面，业主由于看跌市场，也会由卖转租。”

业内人士普遍表示，每年的5、6月份开始进入传统的租房旺季，很多大中专院校毕业生陆续离开校园，无论是工作还是准备考研等多数选择租房，这些需求，短期内可能会造成房源供应紧张，租金上涨。李文杰说：“从统计数据来看，每年的二季度，全国房租租赁价格都会较上个季度有所上涨。”

中原地产华北区总经理李文杰表示，随着宏观调控的深入，房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现，加上政策新租赁房供应的增多，预计未来房屋租金将出现回落。

5、房贷政策是继续从紧还是稍有松动？

差别化房贷政策，成为本轮房地产市场调控的利器。而在目前楼市调控进入政策显现期后，未来围绕楼市的金融调控，将呈现出怎样的松紧张弛，为市场瞩目。

央行数据显示，在政策出台后的5月份，我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近400亿元，环比跌幅超过15%。此外，从各商业银行了解到的数据可以看出，5月份各家商业银行房地产开发贷款规模也明显减少。目前来看，尽管6月份数据尚未出来，但分析人士认为，房贷缩量已是板上钉钉的事。

历史上看，我国房地产市场的冷暖与金融调控的松紧息息相关。2007年面对快速上涨的房价，央行、银监会联合发文，提高二套房的首付比例和利率水平，成为当年楼市的转折点；在国际金融危机爆发后，地方政府加大了托市举措，正是在原本从紧的房贷政策口子出现松动后，2009年楼市呈现快速增长。

不过专家也指出，目前市场已进入深度博弈期，政策是否出现松动备受关注。不少专家建议，对于已出台的政策应坚定执行，不能松动，避免市场摇摆。当然，他们提出也不宜再出台新的从紧措施。

6、税收政策是遏制高房价的杀手锏还是防火墙？

新一轮调控政策中，房地产税收政策引发市场的猜想。中央政府明确要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。这项税收政策是空转已久的物业税，还是对个人住宅开征的房产税？政策何时出台，试点先行还是全国推开，市场高度关注。

对房地产保有环节征税，在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

住建部专家：房产调控政策现成效房价开始调整