第五章 房地产市场与市场分析
中国房地产市场的房地产市场分析
中国房地产市场的房地产市场分析房地产市场是中国经济中一个重要的组成部分，对于经济的增长和稳定起着举足轻重的作用。
本文通过对中国房地产市场的分析，探讨其当前的状况、存在的问题以及未来发展的趋势。
一、市场状况分析中国房地产市场在过去几十年经历了快速增长的阶段，房价不断上涨，成为人们普遍关注的焦点。
然而，近年来，随着国家宏观调控政策的逐渐收紧，房地产市场出现了一些调整和变化。
一方面，市场供应量逐渐增加，新建住宅和商业用地的增加使得市场竞争日益激烈；另一方面，购房政策的限制和贷款条件的收紧，则对购房者产生了一定的影响。
这些因素使得房地产市场呈现出分化的态势。
二、市场问题分析尽管中国的房地产市场已经有了长足的发展，但同时也存在着一些问题和挑战。
首先，一线城市的房价居高不下，购房压力巨大，这导致了一些购房者不得不选择去二三线城市置业。
其次，在一些城市，投资投机性购房出现了过度炒作的现象，这给市场稳定性带来了一定的风险。
此外，国内经济的下行压力和人口老龄化等因素也对房地产市场的长期发展提出了新的考验。
三、市场发展趋势分析面对当前房地产市场的不稳定局势，政府将继续加强对市场的监管和调控，以保持市场的健康发展。
首先，政府将继续推进住房供应侧改革，增加住房供应，加强公共租赁房和廉租房的建设，满足人民群众基本居住需求。
此外，政府还将继续加强对投机性购房的监管，严厉打击房地产市场的违法行为，维护市场的公平和稳定。
在长期发展趋势上，中国房地产市场将逐渐向多元化和专业化方向发展。
随着城镇化进程的不断推进，人们对居住和生活品质的要求也越来越高，因此，文化、教育、医疗等配套设施将成为房地产开发中重要的考虑因素。
此外，随着技术的进步和科技的应用，智能化、绿色化的住宅和社区将逐渐普及，人们对生态环境和可持续发展的意识也将增强。
总结起来，中国房地产市场在经历过快速增长之后，正面临一系列的挑战和调整。
政府将继续加强对市场的监管和调控，确保市场的健康稳定发展。
房地产市场分析
房地产市场分析随着城市化进程的推进和人口增长的需求，房地产市场一直以来都是一个备受关注的领域。
房地产市场的变动不仅牵动着购房者的心，也决定着经济的发展方向。
本文将对当前房地产市场进行分析，深入探讨其发展趋势以及潜在的风险。
一、市场概况房地产市场是指买卖房屋、土地及其附属设施的经济行为所组成的市场。
房地产市场包括住宅市场、商业市场和办公市场。
在我国，房地产市场是一个庞大且快速增长的领域，对于推动经济发展、增加就业机会和吸引投资起着重要作用。
二、发展趋势1. 供给与需求随着城市化进程的不断加快，人口流入一线城市和热门城市的数量逐年增加。
这导致了住房供应相对不足，推动了房价的上涨。
此外，人们对改善居住条件的需求也在不断增加，尤其是追求高品质生活的年轻一代。
2. 政策调控为了防止房地产市场出现过热现象，许多地方政府相继出台了一系列的调控政策。
这些政策包括限购、限贷、限价等，旨在稳定房地产市场的发展，防范金融风险。
3. 供应结构调整为满足人们对不同需求的房屋需求，房地产市场供应结构也在发生变化。
高品质住宅、公寓和商业地产得到了更多的关注和投资，而传统的住宅建设则面临着挑战。
4. 创新技术的应用随着科技的发展，房地产市场也日趋智能化和数字化。
例如，智能家居、虚拟现实技术和区块链等新技术的应用，为房地产行业带来了新的发展机遇和挑战。
三、潜在风险1. 市场波动风险房地产市场的波动性较大，价格涨跌幅度较大。
市场需求的不稳定性、政策风险以及经济形势的变化都可能对房地产市场产生重要影响。
2. 金融风险房地产市场与金融市场密切相关，金融风险也是潜在的风险之一。
房地产贷款、资金流动性问题以及信贷违约风险都可能对整个金融系统产生连锁反应。
3. 政策调控风险政府不断加强对房地产市场的调控，政策的变化对房地产企业的经营和开发计划产生了很大的影响。
企业需要密切关注政策变化，及时进行调整。
四、发展建议1. 加强市场监管加强对房地产市场的监管力度，制定更加完善的法规和政策来规范市场的运行，提高市场公平性和透明度。
2024年房地产估价师职业资格全国统一考试大纲—终稿(2021版)-房地产估价基础与实务要点提炼
（大纲2021）《房地产估价基础与实务》科目《房地产估价基础与实务》科目题型《房地产估价基础与实务》科目卷面满分 100 分，题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
1. 不定项选择题（每题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案）；2. 综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）；3. 计算题（根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程）；4. 问答题（根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题）；5. 指错题（指出所给的估价报告中存在的错误）。
第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑知识相关考试要求1. 熟悉建筑分类；2. 熟悉建筑识图基础；3. 掌握房屋构造组成；4. 掌握房屋结构类型；11. 熟悉建筑材料；12. 熟悉建筑装饰装修的含义；13. 了解建筑装饰装修的风格和流派；14. 熟悉室外装饰装修；15. 熟悉室内装饰装修；16. 熟悉装饰装修防火设计技术；17. 掌握房屋面积种类；18. 掌握房地产图； 19. 掌握房屋面积测算。
第二章房地产开发经营过程考试要求 1. 熟悉房地产开发的基本概念；2. 熟悉房地产开发的一般程序；4. 熟悉投资机会选择；5. 熟悉投资决策分析；6. 掌握获取土地；8. 熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；9. 熟悉工程建设招标；10. 熟悉开工申请与审批；12. 掌握质量管理； 13. 掌握进度管理； 14. 掌握成本管理；15. 熟悉合同管理；16. 熟悉安全管理；17. 熟悉竣工验收；22. 熟悉物业管理的内容；23. 熟悉收益性物业的运营费用与财务报告。
第三章房地产市场调查与分析考试要求 2. 熟悉房地产市场的含义；4. 熟悉房地产市场的要素；5. 掌握房地产市场的特点；6. 掌握房地产市场的分类；7. 熟悉房地产市场的结构；8. 掌握房地产市场的供给指标；9. 掌握房地产市场的需求指标；10. 掌握房地产市场的交易指标； 11. 熟悉房地产市场的监测与预警指标；13. 掌握市场调查的步骤；14. 熟悉对市场调查的分析与评估；15. 熟悉房地产市场分析的概念与作用；16. 掌握房地产市场分析的内容；17. 熟悉市场分析的手段与方法；18. 熟悉房地产市场分析报告。
物业经营管理必过提纲(第五章--房地产市场与市场分析)
第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。
（二）政治环境是投资者最敏感的问题。
（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。
2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。
除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容(一)宏观因素分析房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。
投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。
在这个过程中，要采集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。
投资者还要分析研究其所选择的特定开辟地区的城市发展与建设情况。
例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。
这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。
例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。
地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开辟区域、地方政府和其他有关机构对拟开辟项目的态度等。
(二)市场状况分析房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。
市场状况分析普通要从以下几个方面进行：1 ．供给分析(重要考点) ( 1 ) 调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。
具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。
( 2 )分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。
( 3 )分析规划和建设中的主要房地产开辟项目。
规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建造面积和项目当前状态等；正在开辟建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、估计完工日期、建造面积、售价和开辟商名称等。
房地产行业的房地产市场分析
住房产业的市场分析1. 引言近年来，房地产行业经历了巨大的波动，市场的变化受到多方因素的影响。
从政策调控到经济周期，每一个细节都可能对市场产生深远的影响。
在这篇文章中，我们将分析当前房地产市场的状况，探讨市场的主要驱动力，以及未来发展的趋势。
2. 市场现状2.1 市场概况近年来，房地产市场 __________。
根据数据显示，2023年上半年，住宅正常交易量较去年同期 __________。
总体来看，市场表现出 __________ 的特征。
2.2 价格动态房价是投资者和购房者都非常关注的因素。
目前，主流城市的房价走势__________。
有专家分析认为，价格的波动与 __________ 相关。
3. 市场驱动力3.1 政策因素政策调控在市场中起着重要的作用。
政府通过 __________ 旨在稳定市场，防止房价过快上涨。
近年来，政府也推出了 __________，以支持首次购房者。
3.2 经济因素经济发展对房地产市场的影响不可忽视。
随著 GDP 的增长，居民的可支配收入也随之 __________。
这使得购房能力 __________，从而推动市场活跃度。
同时，利率水平的变化也直接影响到购房者的负担，比如当利率下降时，购房成本__________。
4. 市场细分4.1 住宅市场住宅市场是房地产市场的核心部分。
近年来，随着新房和二手房交易的变化，住宅市场表现出__________ 的发展态势。
现在，消费者对房屋的要求更加__________，尤其是在 __________ 方面。
4.2 商业地产商业地产市场同样值得关注。
在疫情后的经济恢复期，商业地产的租赁和销售情况__________。
与住宅市场相比，商业地产面临的挑战主要在于 __________。
5. 未来趋势5.1 行业整合未来，房地产行业可能会出现整合趋势。
一些小型开发商由于资金短缺、管理能力不足等原因，将会被更具实力的企业所收购或合作。
房地产市场分析
房地产市场分析一、市场概况房地产市场是指以建筑物和土地为主要交易对象的市场。
我国房地产市场发展迅速，并且对经济、投资等多个方面都有着重要的影响。
根据国家统计局的数据显示，2021年前三季度，全国房地产开发投资同比增长7.6%。
同时，房地产已成为我国继制造业之后的第二大经济支柱。
二、需求分析一线城市的购房需求主要集中在改善性住房及投资投机性需求，但是近年来随着限购和限贷等政策的逐步收紧，投资投机性需求有所降温。
二线及以下城市的房地产市场需求集中在购买自住房和增值性住房，由于城市化进程加快，需求不断增长。
三、供给分析房地产开发商抢占市场份额，对于市场供给造成了冲击，随着市场竞争激烈度的不断增加，开发商往往会打价格战。
造成市场过剩的情况。
同时，政府也在推动保障性住房的建设以缓解市场供需矛盾。
四、价格分析房地产价格与市场供需状况有着直接的关系，市场需求高涨，价格自然会上涨。
反之，如果市场供给过剩，则会导致房地产价格下降。
根据2018年国家统计局的数据，房地产市场呈现出百城房价波动，热点城市房价上涨较快，而部分三四线城市房价有下降趋势。
五、政策分析政策对于房地产市场的调节有着至关重要的作用，随着政策逐渐升级，房地产市场的调控不断加强。
2017年全国政协大会上，明确提出要将房地产市场调控放在更加重要的位置。
同时，针对刚需、租房人群，政府也出台相关的扶持政策。
六、未来趋势未来房地产市场将继续受到政策的影响，随着国家战略的调整，城市群建设和乡村振兴战略的推进，未来房地产市场将出现新变化。
预计未来房地产市场将以华南和中西部城市为主热点 areas。
七、风险提示房地产市场的投资具有一定的风险，除了市场风险之外，还存在政策变化风险、利率风险、资金风险等。
在进行房地产投资之前，投资者需要充分了解市场、政策等相关信息。
需要遵循“合理投资、风险自担”的原则，合理规划资金配置。
物业管理-房地产市场与市场分析
房地产市场与市场分析本章结构：第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标（10<1>、11<3>）第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能三、房地产市场的政府干预第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容第六节物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念（10<1>、11<1>）二、编制物业经营管理计划的基础工作三、构造物业管理方案（10<1>、11<2>）四、物业管理计划中的预算技术（10<1>）考纲要求：掌握：物业经营管理计划及其编制、计划的主要内容和表现方式。
熟悉：房地产市场的特性与功能、房地产市场的供求规律，房地产市场结构、细分方式。
了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。
知识讲解：第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。
一个完整的房地产市场是由市场主体（买者和卖者）、客体（交易对象）、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（了解）房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。
按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
1．社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
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第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？答：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：（1）金融业的发展。
（2）信息、通信技术水平的提高。
（3）生产和工作方式的转变。
（4）人文环境的变化。
（5）自然环境的变化。
（6）政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系1、简述影响房地产市场的需求因素？答：（1）价格需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如下图所示。
如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，及对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。
（2）收入变化一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而导致曲线向右平移。
（3）其他商品价格的变化。
（4）对未来的预期。
（5）政府政策的变化。
2、简述影响房地产市场的供给因数？答：（1）价格价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系，由于价格上升或下降会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条右上方倾斜的一条曲线。
因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会是可供销售的商品数量减少。
供给数量与价格的关系正好和需求与价格的关系相反，为正相关关系。
0 1某类物业的单位价格 单位时间需求数量（2）房地产开发成本（3）政府政策的变化（4）对未来的预期 第三节 房地产市场结构与市场指标1、简述房地产市场的结构？答：从宏观上说，房地产结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。
（1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。
（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，P 0 Q Q 1 Q 2 S 2 新建住宅供应量考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
（3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
（5）投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。
2、简述房地产市场的细分？答：从认识和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式、目标市场等标准对房地产市场进行划分。
（1）按地域细分房地产的不可移动性、表明其手地区性需求的依赖性程度很大，这决定了房地产市场是地区市场。
按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
按地域细分最常见的是按城市划分。
对于比较大的城市，常常还要按照城市内的某一具体区域划分。
市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也越小。
（2）按房地产的用途细分按房地产的用途，可以分为居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。
（3）按存量增量细分通常将房地产市场分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。
而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场（土地出让市场）和二级土地市场（土地转让市场），将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场和二手房市场）。
（4）按交易形式细分按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。
其中，土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场。
（5）按目标市场细分通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为抵挡、中低档、中档、中高档和高档物业市场。
3简述房地产市场的指标包括哪几种类型？答：反应和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。
4、简述房地产市场的供给指标？答：房地产市场的供给指标包括以下几方面：（1）存量指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑物面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量。
（２）新竣工量指报告期内新竣工房屋的数量。
（３）灭失量指房屋存量在报告期内由于各种原因（损毁、拆迁等）灭失掉的部分。
（４）空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转等不可销售或出租的房屋面积。
（５）空置率指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
（６）可供租售量是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。
可供销售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量（７）房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。
包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期以停建在本期恢复施工的房屋面积。
本期竣工和本期施工后又停建援建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑面积应填各层建筑面积之和。
（８）房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋面积。
（９）平均建设周期是指某种类型的房地产项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。
报告期平均建设周期＝房屋施工面积／新竣工面积（１０）竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋的建造价值。
竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，同时一般按结算价格计算。
５、房地产市场的需求指标？答：（1）国内生产总值（ＧDP）：（2）人口数（3）城市家庭人口（4）就业人口数量（5）就业分布（6）城镇登记失业率是指城镇登记失业人员占城镇中应就业人员总数的比例。
（7）城市家庭可支配收入指居民家庭可以用来自由支配的收入，是家庭总收入扣除应纳税款、社会保障费以及记账补贴后的收入。
（8）城镇家庭总支出（9）房屋空间使用数量指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。
（10）商品零售价格指数是指反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。
商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供求的平衡，影响到消费与积累的比例关系。
（11）城市居民消费价格指数是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。
6、简述房地产市场的交易指标？答：（1）销售量指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。
（2）出租量指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。
（3）吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。
（4）吸纳率指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，有季度吸纳率、年吸纳率等。
（5）吸纳周期指按报告期内的吸纳速度（单位时间内吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需花费的时间。
吸纳周期＝可供租售量／吸纳量，在数值上等于吸纳率的倒数。
吸纳周期又称销售周期。
（6）预售面积指报告期末仍未交付使用，但以签订预售合同的商品房屋面积。
（7）房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。
理想的价格指数，应该是基于同质物业的价格指数我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。
（8）房地产价格指报告期房地产市场中的价格水平，用不同类型房屋中位数价格表示。
（９）房地产租金指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋中的中位数表示。
第四节房地产市场的特定和功能1、简述房地产市场的特性？答：房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特征。
（１）市场供给的特点①市场供给缺乏弹性；②市场供给具有非同质性；③市场供给具有高度的垄断性。
（2）市场需求的特点①广泛性；②多样性；③购房开支巨大。
（3）市场交易的特点①交易是房地产产权的流转及其在界定；②通常需要经过复杂和严密的法律程序；③耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；④通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。
（4）市场几个的特点①房地产价格与其所处的地理位置关系极大；②房地产价格总体呈向上波动的趋势；③现实价格是在长期考虑下而个别形成的，不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
2、简述房地产市场的功能？答：房地产的功能可以分为以下几方面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指导供给以适应需求的变化；（4）指导政府制定科学的土地供给计划；（5）引导需求适应供给条件的变化。
通常情况下房地产需要一年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程。
3、简述政府干预房地产市场的手段？答：政府干预房地产市场的政策有：（1）土地供应政策政府是唯一的土地供给者，土地供应政策的核心，是土地供应计划。
（2）金融政策政府干预房地产市场的手段中，金融政策是对供需双方进行影响和控制。
（3）住房政策目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。
（4）城市规划（5）地价政策（6）税收政策（7）租金和价格控制政府调控住房价格的目的：一是避免住房价格泡沫的形成，二是要保证中低收入家庭住房需求能够得到适当的满足。
第五节物业经营管理计划1、简述制定物业管理计划的基本原则是什么？答:制定物业管理计划的进本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定2、简述物业管理计划的表现形式？答：物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。
（1）年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；（2）中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与企业签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为3~5年；（3）长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。
3、编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有哪些？答：编制物业经营管理计划的基础工作内容包括：（1）区域宏观市场环境分析（2）房地产市场分析1）评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：①市政公用和公共建筑配套设施完备的程度；②环境因素；③公共交通便捷程度；④居住人口与收入；⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况。
2）商业零售物业区位的优劣主要取决于：①周围人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的购买力水平和消费习惯。