第二章资产评估方法

第二章

资产评估方法

第一部分 重要考点

一、收益法的运用 1.要求

资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。 2.出题模式：计算性单选题和综合题 （1）单选题

【例题1·单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（ ）。 A.178 B.180 C.188 D.200

[答疑编号4482020101：针对该题提问]

『正确答案』C

『答案解析』本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题 P ＝A*（P/A,i,n ）＝20*（P/A, 10%,30）＝ 20*9.4269＝188.54万元

【例题2·单选题】【2005年考题，基础班中例6有讲解】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。 A.710 B.386 C.517 D.446

[答疑编号4482020102：针对该题提问]

『正确答案』D

『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年

限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年。），使用的计算公式：

本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r＝5%，n＝10

所以P＝（100/0.05-10/0.052）×[1-（1+5%）-10]+ 10/0.05×[10/（1+5%）10]

＝（2000-4000）*0.3851+1227.82＝455.65（万元）

【例题3·单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于（）万元。

A.555

B.560

C.625

D.650

[答疑编号4482020103：针对该题提问]

『正确答案』B

『答案解析』本题的公式，请看教材P50的2-24。

【例题4·单选题】被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（）万元。

A.189

B.25l

C.377

D.404

[答疑编号4482020104：针对该题提问]

『正确答案』B

『答案解析』本题使用教材50页公式2-26

注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益。

【例题5·单选题】被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10%，该无形资产的评估价值最接近于（）万元。

A.455

B.580

C.655

D.1324

[答疑编号4482020105：针对该题提问]

『正确答案』B

『答案解析』本题的公式，请看教材P51的2-27。

评估值＝120×（P/A,i,n）+200×（P/F,i,n）

【例题6·单选题】某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（）万元。

A.1103

B.1114

C.1147

D.1310

[答疑编号4482020106：针对该题提问]

『正确答案』B

『答案解析』本题要将未来的收益额分成两段折现

第一段：1-3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24

注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益

或者使用复利现值的方法：

P1＝100（1+4%）/（1+10%）+100（1+4%）2/（1+10%）2+100（1+4%）3/（1+10%）3

＝104/（1+10%）+108.16/（1+10%）2+112.4864/（1+10%）3

＝104*（P/F,10%,1）+108.16*（P/F,10%,2）+112.4864*（P/F,10%,3）

＝104*0.9091+108.16*0.8264+112.4864*0.7513＝268.44

第二段：第4年及以后的收益额现值之和

P2＝[100（1+4%）3/10%]/（1+10%）3

＝[100（1+4%）3/10%]*（1+10%）-3

＝[100（1+4%）3/10%]*（P/F,10%,3）

＝1124.864*0.7513＝845.110

则该企业的评估价值＝ P1+ P2＝268.44+845.110＝1113.55万元

二、市场法的运用

1.要求

掌握各个因素修正系数的计算。

2.出题模式：单选题、多选题和综合题

（1）单选题

【例题1·单选题】市场法所遵循的基本原则是（）。

A.贡献性原则

B.合法原则

C. 独立性原则

D.替代原则

[答疑编号4482020107：针对该题提问]

『正确答案』D

『答案解析』见教材30页，市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法。

【例题2·单选题】（2004年考题）被评估设备年生产能力为100万件，运用市场法对其进行评估，所选参照物的生产能力120万件，其他条件与评估对象相同，已知参照物价格为40万人民币，三年中该类设备的价格指数分别比前一年上升20%，假设该类设备的价格与生产能力之间成线形关系，则被评估设备重置成本接近于（）万元

A.40

B.53

C.58

D.77

[答疑编号4482020108：针对该题提问]