[易居研究院]2020年12月全国40城新建商品住宅成交报告
地产行业月报：楼市延续改善，地产配置价值凸显
地产行业月报楼市延续改善，地产配置价值凸显平安证券研究所地产团队2020年8月18日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）核心摘要⏹本月观点：7月楼市表现延续改善，50城新房月日均成交同比增7.8%，部分热点城市调控陆续加码；同时下半年债务到期高峰与融资端传闻或将收紧背景下，7月房企境内债发行环比增长126%。
尽管多地调控加码、融资端可能收紧，近期地产板块尤其优质房企表现依然抢眼，一方面反映当前估值已充分消化政策与融资端预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策：热点城市调控加码，“房住不炒”基调延续。
7月涉房类政策（含中央及地方）共59项，环比增长119%，其中偏紧类政策占比46%；深圳等热点城市调控密集出台，主要包括提高限购要求、延长限售期、支持无房家庭优先购房、整治楼市秩序、公积金贷款收紧等。
往后看，“房住不炒”基调下，个别热点城市不排除进一步收紧可能性，但整体调控节奏或趋平稳。
⏹资金：稳健偏宽松，关注融资端可能的边际收紧。
7月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行552亿元、74亿美元、605亿元，环比升125.7%、升32.4%、降50.3%，融资成本环比升0.52pct、降0.30pct、升0.05pct。
考虑下半年债券到期规模较大，预计房企债券融资仍将积极，但行业或难现上半年宽松局面，同时关注融资端可能的边际收紧。
⏹楼市：销售延续改善，后续或逐步放缓。
7月50城新房月日均成交同比增7.8%，增速较6月下降3.9个百分点。
随着基数逐步抬升、热点城市调控收紧，预计后续全国单月销售增速将缓慢下降，全年销售面积同比降0%-5%。
城镇储户报告4篇
城镇储户报告4篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产土地周报：地产政策因地制宜，土地市场供应成交放缓
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告2021年01月24日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:上海限购政策加码，短期影响不改长期趋势——上海2021年1月楼市新政点评》 2021-01-222 《房地产-行业点评:销售投资超预期，竣工低于预期——统计局12月数据点评》 2021-01-193 《房地产-行业研究周报:楼市价格稳中有涨，货币政策“稳”字当头——房地产销售周报0117》 2021-01-17行业走势图地产政策因地制宜，土地市场供应成交放缓——房地产土地周报0124土地供应（2021.1.11-2021.1.17）：百城土地供应建筑面积累计同比下降39.73%本周合计供应73宗地块；其中住宅用地30宗，商服用地14宗，工业用地27宗，其他用地2宗。
本周100城土地供应建筑面积合计612.9万平方米,环比下降43.47%,同比下降80.29%，累计同比下降39.73%，较前一周下降35.35个百分点。
其中一线、二线、三线城市供应面积分别为83.8、248.61、280.48万平方米，环比增速分别为32.26%、-48.66%、-47.73%；同比增速分别为16.75%、-87.44%、-73.52%；累计同比增速分别为38.55%、-44.4%、-47.27%；较前一周变动-3.79、-77.09、-13.55个百分点。
本周100城土地挂牌均价3145元/平方米,环比上升12.24%,同比上升29.96%。
其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为8312、4099、851元/平方米，环比增速分别为-40.04%、31.38%、-31.26%；同比增速分别为53.3%、40.09%、-35.38%。
2020年1-12月全国房地产开发经营数据解读
95837
7.4
5788
4.2
11886
-1.9
902425
3.2
637903
4.0
36308
-1.3
91406
-8.1
201085
-2.0
147344
-2.7
5842
-8.0
16219
-5.3
20591
-5.2
59173
-7.3
42655
-5.8
1899
-19.4
5774
-22.8
150834
1.3
15 5647 6877 2886
2020年 12月 绝对量
11951 8609 706 1190 24334 17655 776 1792 23348 16985 762 1793 4945 32045 23255 1143 32045 25252 21571 563 1558 24644 21320 976 1632 49850 22379 3796 12934 22016 2420
房地产开发企业到位资金为19.3万亿元， 同比增长8.1%，增幅较1-11月扩大1.5个百 分点，比上年提高0.5个百分点。
国内贷款为2.7万亿元，同比增长5.7%，增 幅较1-11月扩大0.3个百分点，比上年提高 0.6个百分点；占比为13.8%，比上年下降 0.3个百分点。
自筹资金为6.3万亿元，同比增长9.0%， 增幅较1-11月扩大1.1个百分点，比上年提 高4.8个百分点；占比为32.8%，比上年提 高0.3个百分点。
133307
1.9
2771
-12.8
7730
-11.1
148969
房地产：万人摇+打新热+开年三城调控收紧，2021热点城市还将火热吗？
电话： 邮箱：上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都相关研究：2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？企业研究：从万科A 看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升研究员 于小雨 rain_yxy （微信号)王玲w187********（微信号） 李慧慧Yjtzl2016（微信号）所属行业 房地产发布时间 2021年2月5日行业研究万人摇+打新热+开年三城调控收紧，2021热点城市还将火热吗？核心观点：一、为什么2020年上半年“万人摇”普遍？我们认为2020年上半年部分城市出现万人摇号现象，主要原因是房价上涨预期强烈，例如部分项目区位好，或者售价低于周边均价等；信贷资金容易获取；以及少数居民家庭寻找限购漏洞获取购房资格。
二、2020年下半年调控政策加码，万人摇改头换面为打新潮万人摇号集中在2020年上半年，下半年万人摇号现象有所缓解，不过高能级城市打新依旧火热。
首先，万人摇号有所缓解，这和行政性调控以及资金监管等有关。
另外，2020年下半年“打新”频现。
我们认为主要原因有三点：其一，部分房价倒挂的楼盘，预期难以调整；其二，资金监管等有助于避免经营贷和消费贷等行为，但是资金充足的家庭不会被限制；其三，查漏补缺式调控政策将阻止居民投机获取购房资格，部分城市积累了一定的刚需，刚需足够大时，也将促进打新热。
三、组合拳与因盘施策或是降温趋势2020年下半年至2021年初，很多城市多次出台政策，政策出台后仍有余热。
从政策层面看，调控政策出台后房价趋于平稳的城市有两大特点，一是多维度调控，组合拳出击；二是因盘施策，精准调控。
2020年上海商品住宅高端住宅市场总结分析(精品)
备注：商品住宅不含保障性住房
商品住宅-价格：上海房价创新高，重回“限价”难抵价格上涨
2020年1-12月：
• 成交价格：2 0 2 0 年，上海商品住宅成交均价为56330元/m2 ，同比上涨4.17%。
2020年12月：
• 成交价格：1 2 月，上海商品住宅成交均价为51828元/m2， 环比下降1.81%，同比下降6.91%。
缩短，商品住宅有供不应求的趋势；本月出清周期环比下降0.43个月，同比下降4.3个月，维持年内下降趋势。
图：2016年以来上海商品住宅（不含保障房）可售面积与出清周期走势
备注：商品住宅不含保障性住房
商品住宅-区域结构：2020年青浦、南汇和宝山成交活跃；14个区供不应求 ；4个区供大于求
2020年1-12月： • 供应区域分布：2 0 2 0 年上海各区中宝山区以79.07万方供应量居首，南汇区和奉贤区次之，分别为72.24万方
• 供应量：2 0 2 0 年上海市商品住宅累计批准上市面积为 733.48万方，同比下降1.66%。
2020年12月：
• 供应量：1 2 月上海商品住宅批准上市面积为136.45万方， 环比上升607.9%，同比上升85.17%；
从供应走势来看，得到控制后，4月份楼盘集中入市，单月新批上市面积达到95.7万方，此后5-7月供应逐月回落，8-9月两月再次迎来超2 0 0 万方的入市高峰，1 0 月因前期推盘密集及1 1 月偶发影响预售证发放而出现供应回落，但因而暂缓入市的楼盘在1 2 月集中入市。
图：2016年以来上海商品房供应、成交面积走势
商品房-价格：2020年商品房成交均价同比上涨近两成，价格先升后稳， 三、四季度小幅波动
2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况
2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。
其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。
2020年，东部地区房地产开发投资74564亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点；中部地区投资28802亿元，增长4.4%，增速提高0.8个百分点；西部地区投资32654亿元，增长8.2%，增速回落0.1个百分点；东北地区投资5423亿元，增长6.2%，增速持平。
2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3.7%，增速比1—11月份提高0.5个百分点，比上年回落5.0个百分点。
其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。
房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，降幅比1—11月份收窄0.8个百分点，上年为增长8.5%。
其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。
房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%，降幅比1—11月份收窄2.4个百分点，上年为增长2.6%。
其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%。
2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1—11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降8.7%。
二、商品房销售和待售情况2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。
其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。
房地产销售周报：销售改善趋缓，房地产融资再收紧
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2021年01月10日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:关于加强和改进住宅物业管理工作的通知——政策评价》 2021-01-072 《房地产-行业点评:龙头房企表现超预期，整体销售目标超额完成——12月百强房企销售点评》 2021-01-03 3 《房地产-行业研究周报:地产政策因地制宜，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报0103》 2021-01-03行业走势图销售改善趋缓，房地产融资再收紧——房地产销售周报0110行业追踪（2020.12.28-2021.1.3）一手房：环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.46万套，环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%，较前一周减少13.79个百分点。
其中一线、二线、三线城市环比增速分别-24.4%、-41.83%、33.41%；同比增速分别为33.52%、-19.24%、72.85%；累计同比增速分别为51.05%、-61.94%、23.44%，较上周分别增加40.5、-49.32、32.25个百分点。
一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-69.2%、-20.66%、-16.19%、28.18%；累计同比分别为-94.24%、112.42%、38.8%、92.99%，较上周分别变动-104.45、112.53、11.03、82.94个百分点。
二手房：环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.87万套，环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%，较上周减少103.81个百分点。
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2020年40城新房成交同比小降1%，12月翘尾创近4年新高。
一线小增，二线小降，三四线微增。
一线小增，二线小降，三四线微增2020年40城新房成交同比小降1%，12月翘尾创近4年新高一线小增，二线小降，三四线微增核心观点：12月40城新房成交面积环比增长8%，全年总成交同比小降1%。
年底房企为冲刺年度业绩，加大了推盘力度和营销力度，购房者积极入场，因此12月40城新房成交面积环比有较大增幅。
今年1-8月，各线城市新房成交面积曲线一致。
9月以来，一线城市持续同比增长，二线城市保持同比下降，三四线城市成交面积微增。
今年厦门新房市场表现突出，中西部二线城市新房成交整体表现较差。
从2020年新房成交面积来看，厦门同比增幅最为突出。
南昌和西安的降幅最为明显，南宁、长沙、重庆和武汉的同比降幅超过15%，这六个中西部城市的楼市是今年二线城市中表现较低迷的。
一、40城总体：2020年微降1%1、2020年40城成交同比微降1%2020年12月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长8%，同比小幅增长1%。
年底开发商为冲刺年度业绩，推盘规模大幅增加，12月40城新房成交面积较上月有较大幅度增长。
由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，12月的移动平均同比增速为11.7%。
该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。
2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始震荡下行,并在2019年仍基本保持下行趋势。
受年初疫情影响，今年一季度曲线下行幅度有所扩大，二季度商品房销售逐渐恢复正常，曲线于5月份开始震荡上行。
该指标二季度以来持续上行，并于9月由降转增，主要是从9月开始，近6个月的移动平均数据（4月-9月）已经没有了疫情的影响，近6月移动平均同比增速于今年12月达到11.7%。
从统计数据看出今年下半年经济逐渐恢复，市场持续向好。
但是，从房企端来看，“三道红线”政策限制了开发商激进拿地；从购房端来说，银行按照有关规定限制贷款规模。
此外，“十四五”规划进一步强调了“房住不炒”定位，后续各地有关部门也会根据相关原则进行各类政策调控。
因此，预计2021年年初40城的新建商品住宅成交面积不会大幅增长。
图140个典型城市新建商品住宅成交面积及同比增速数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院年度走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，楼市降温，市场陷入低谷。
2012年楼市开始回暖。
2013年再度繁荣。
2014年市场降温，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。
2015年市场复苏。
2016年市场火热，40城成交量创2010年以来最高。
2017年，随着因城施策的调控政策持续作用，成交量明显下降，一方面说明楼市降温明显，另一方面也与部分城市限价限签有关。
2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市销售火热，下半年多数城市急速降温，全年成交面积小增。
2019年3-5月，部分城市出现小阳春行情，730政治局会议后，大部分城市市场有所降温，全年成交面积同比小幅增长2%。
2020年，年初受疫情影响，40城商品住宅成交面积明显减少，随后经济恢复、市场逐渐向好，40城成交面积同比于9月出现回正，并呈现上行趋势。
但由于“十四五”规划明确“房住不炒”的导向，各地出台管控政策等，40城成交同比并未出现持续增长，并于12月同比增长稳定。
2020年40城新建商品住宅面积同比出现1%的轻微下降。
图22010年以来40个典型城市新建商品住宅成交面积及同比增速数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院2、40城与全国比较，预计全国1－12月成交小增对比40城新建商品住宅成交面积同比增速和国家统计局公布的全国新建商品住宅成交面积年初累计同比增速可知，近些年两条曲线走势大致相近，今年初以来尤其相近。
2020年1－12月，40城新建商品住宅成交面积同比增速同比下降1%，增速相比1－11月略有收窄，相比之前几个月，收窄态势明显放缓。
由此可以推导，今年1-12月全国新建商品住宅成交面积同比增速，相比之前的递增速度将有所放缓，预计全年同比微增1-2%。
图340个典型城市及全国新建商品住宅成交面积年初累计同比增速数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、国家统计局、易居研究院二、40城结构：一线增长，二线下降，三线微增1、一线城市增长16%，二线城市下降5%，三线城市增长2%根据统计数据，2020年1-8月各线城市累计成交面积同比增速曲线走势一致:1、2月份，受疫情影响各线成交面积同比明显下降为负值，随后经济逐渐恢复，各线城市成交面积同比增速提高。
9月以来，一线城市同比持续增长，于12月份达到16%；二线城市同比全年为负，并于12月达到-5%；三四线城市11月由负转增，全年微增2%。
图4各线城市新建商品住宅年初累计成交面积同比增速数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院2、一线城市：2020年成交同比增长16%从分地区的年初累计成交面积同比增速历史走势来看，一线城市在经历2017年和2018年的楼市低迷期后，2019年1月年初累计成交面积同比开始转为正增长，上半年增速逐渐提高，下半年则逐渐回落。
受春节因素和疫情影响，2020年1、2月一线城市累计同比曲线大幅跳水，3月继续小幅下行,4月以来降幅持续收窄，并于9月由降转增，10月到12月增速持续提高，全年同比增长16%。
图52010年以来4个一线城市新建商品住宅成交面积及同比增速数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院3、二线城市：2020年成交同比下降5%二线城市累计同比曲线在2016年10月出现下行，2017年进入负区间，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增长，2019年前两个月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新进入正增长。
受春节因素和疫情影响，2020年前两月二线城市累计同比曲线大幅跳水，3月以来降幅持续收，全年二线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%。
2020年，二线城市是三类城市中唯一成交同比下降的，主要是南昌、西安、武汉、重庆、长沙等中西部二线城市楼市比较低迷，同比降幅较大。
图62010年以来18个二线城市新建商品住宅成交面积及同比增速数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院4、三四线城市：2020年成交同比微增2%三四线城市累计同比曲线在2016年11月出现下行，2017年进入负区间，2018年重回正区间，且同比增速逐渐扩大，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅有所收窄。
受春节因素和疫情影响，2020年三四线城市累计同比曲线大幅跳水,3月以来降幅持续收窄，11月曲线已由降转增。
今年全年三四线城市新建商品住宅成交面积同比微增2%。
图72010年以来18个三四线城市新建商品住宅成交面积及同比增速数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院三、40城排名：厦门大增近六成，西安下降近二成具体城市来看，2020年厦门、深圳、韶关、合肥等21个城市新建商品住宅成交量同比增长，增长城市数量占比超过了一半。
其中，厦门增速最高，厦门楼市经过2017年和2018年的连续调整，2019年略有复苏，今年疫情后在学区房、豪宅等的带动下，楼市升温，整体成交相比去年同期涨幅较大。
金华、韶关商品住宅成交量同比增速同样较为明显，在32%左右。
今年下半年以来，深圳商品住宅应量上升，11月更是供销两旺，月度成交量创今年以来新高。
东莞上半年的楼市表现火热，7月出台调控升级政策，9月以来成交量已有所下降，但今年的成交量相比去年仍有较明显的增长。
2020年新房成交量同比降幅最大的5个城市分别是西安、南昌、南宁、长沙、烟台。
南昌今年尤其是下半年以来楼市持续低迷，传统的“金九银十”成交面积比去年下降20%以上，12月轻微好转。
西安楼市前两年表现比较火热，去年年中调控升级以来，楼市成交有所降温，今年主要是供应不足，导致成交量降幅较大。
重庆今年以来的新房销售也比较低迷，成交面积相比前几年下降较多。
其他主要城市的新房成交量来看，一线城市中上海、广州和北京分别同比增长23.4%和14.5%，2.8%。
二线主要城市中，杭州、宁波的同比增速较高，长沙、南宁、郑州等中西部城市降幅较大。
表12020年40城新建商品住宅成交面积同比增速城市增速城市增速城市增速厦门58.9%洛阳 4.2%珠海-11.7%金华32.3%温州 3.9%无锡-12.8%韶关31.8%青岛 3.6%中山-13.6%深圳31.3%佛山 3.3%长春-14.0%东莞30.7%惠州 3.0%武汉-15.5%上海23.4%北京 2.8%重庆-15.5%舟山21.7%南京 2.4%泉州-15.6%宁波20.9%成都-0.2%烟台-16.8%合肥19.8%肇庆-0.4%长沙-18.1%杭州17.8%岳阳-1.2%南宁-18.2%广州14.5%淮安-2.0%南昌-18.4%扬州13.6%福州-4.1%西安-19.3%兰州12.9%郑州-8.0%徐州7.6%苏州-11.3%四、趋势研判：2021年40城成交基本平稳，增速高开低走回顾2020年，40城新建商品住宅成交面积低开高走，全年基本持平。
长三角和大湾区的城市楼市整体表现较好，中西部城市则整体表现较差，其他大部分城市的新房成交还是比较平稳的。
全国楼市并未出现大范围过热或者过冷等迹象，基本上实现了稳地价、稳房价、稳预期的既定目标。
从政策面来看，12月中央经济工作会议除了重申“房住不炒”，还提到了大城市住房问题，这些城市问题将会收到持续关注，同时表示高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策。
近日央行《中国货币政策执行报告（2020年第三季度）》报告提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
综合考虑这些情况，在“房住不炒”的政策基调下，政府坚持维稳目标，不会把房地产作为短期刺激经济的手段。
预计2021年新建商品住宅成交面积不会有大的波动。
部分东部二三线城市成交面积可能会出现不同幅度增长，中西部二三四线城市可能将会继续小幅降温。
从运行节奏来看，基期值的原因，2021年一季度增速会冲高，其后会回落。
附注：40个典型城市分别为：4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。
18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、兰州、厦门、合肥、宁波；18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、洛阳、泉州、淮安、金华、佛山、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。