大连保利东港项目前期定位案
大连东港商务区控制性详细规划设计实践
大连东港商务区控制性详细规划设计实践[摘要]一个关于滨海商务区控制性详细规划的设计实践案例。
通过规划项目背景、自身条件、发展规模、规划布局和城市设计等的综合分析，探索东港商务区的建设优势和有待完善的方面，为后续商务区的建设提供参考。
[关键词]商务区；公共空间；精细化设计一．项目概况1.项目背景大连是一个以港而建的城市，2003年，中央实施东北老工业基地振兴战略，正式确立大连建设东北亚重要的国际航运中心战略，进一步完善港口布局，提高大连市港口竞争力。
依据《大连市城市总体规划》（2000-2020）中确定的调整大连东港区的功能，使其成为以滚装客运、旅游、商贸为主的综合性港区的定位。
经过10几年的建设，规划几经调整，目前已经商务区已经完成70%以上的城市建设。
2.项目建设的必要性港口升级的要求。
大连是与港口同步建设和发展起来的口岸城市，拥有中国东北地区自然条件最优良的海港，以港兴市是大连发展的必由之路。
把握国际航运中心建设的有利契机，大连市对港口布局进行重要的调整。
将主要的货港和物流产业园区设于大小窑湾港，而将原大连港的一部分保留为客港和专供市内日常需要的物资输入货港，将原大连港口的另外部分用地转化为城市公共职能。
滨海公共岸线的建设需要。
大连是美丽的北方滨海城市，但由于建市之初城市的大面积滨海地区被用作港口码头，而城市东南部滨海沿线均为山地，居民的可达性较差，使得城市缺少亲海空间。
东港商务区改造规划将属于码头的4公里海岸改造为滨海亲水岸线，在城市中心区打开了与大海之间的阻隔，形成可以直接与公共活动相链接的滨海休闲区。
二．功能定位和规划布局东港商务区定位为集商务金融、创新经济、港航服务、文化旅游、科技研发教育和优质居住功能于一体的城市综合中心。
是大连全域城市化的核心引擎，大连建设东北亚地区国际性中心城市的标志区。
规划用地划分为八个各具特色的功能区。
海港客运区。
海港客运区结合现状用地，完善其国际和内陆航运功能，提供零售、餐饮、娱乐及旅游等设施，同时，为发展国际邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。
大连东港竞争楼盘分析报告
大连东港竞争楼盘分析报告引言大连市作为中国重要的沿海城市之一，在房地产行业一直备受关注。
其中，位于大连市的东港区由于其发展潜力和地理位置的优势，成为了众多房地产开发商争相投资的热门地区。
本文将对大连东港区的竞争楼盘进行分析，为开发商和购房者提供参考。
1. 地理位置与市场前景东港区位于大连市中心的东南部，东临渤海，南接金州区，西接沙河口区，北界于黄海。
该区交通便利，拥有多个重要的交通枢纽，如大连北站、大连港等。
此外，东港区还紧邻大连国际机场，方便市民的出行。
房地产市场方面，由于东港区的良好地理位置和交通条件，该区域的房价一直保持较高的水平。
随着经济的发展和人口的增长，东港区的住房需求持续增加。
因此，该区域的房地产市场前景广阔。
2. 竞争楼盘概况2.1 楼盘A楼盘A位于东港区的核心地带，距离大连市中心仅几公里。
该楼盘总建筑面积约为10万平方米，由若干栋高层住宅楼组成。
楼盘A采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，每个户型都配备了豪华的厨卫设施。
此外，楼盘A还拥有私人花园、商业街等配套设施，为居民提供便利的生活方式。
2.2 楼盘B楼盘B位于东港区的新兴地带，是近年来新开发的楼盘之一。
该楼盘总建筑面积约为8万平方米，由多栋高层住宅楼和独栋别墅组成。
楼盘B注重绿化和环保，在建筑设计中采用了大量的花园和景观设施。
此外，楼盘B还设有多个社区配套设施，如游泳池、健身房等，为业主提供高品质的居住环境。
2.3 楼盘C楼盘C位于东港区的海滨地区，享有得天独厚的优美环境。
该楼盘总建筑面积约为12万平方米，由多栋高层住宅楼和公寓组成。
楼盘C的建筑风格独特，采用了现代化和地方特色相结合的设计。
每个楼盘单元都设有专属的停车位和储物间，方便业主的居住需求。
此外，楼盘C还拥有私人海滩、游艇俱乐部等高端社区配套设施。
3. 竞争力分析3.1 价格竞争力楼盘A的价格较高，一般适合高收入人群购买。
楼盘B和楼盘C的价格较为接近，相对较适合中等收入人群购买。
大连保利和院策划书
大连保利和院策划书摘要：一、项目背景二、项目概述三、市场分析四、项目定位五、产品规划六、营销策略七、项目收益预测八、风险评估及应对措施九、实施计划正文：大连保利和院策划书一、项目背景大连保利和院项目位于大连市甘井子区，是由保利集团与和记黄埔地产共同开发的住宅小区。
项目占地约20万平方米，计划建设约40栋楼，涵盖高层、小高层、多层等多种类型的住宅产品。
二、项目概述大连保利和院项目立足于打造一个宜居、宜业、宜游的高品质住宅小区，注重绿色生态与人文环境的融合，力求为居民营造一个和谐舒适的居住环境。
三、市场分析1.宏观市场环境：分析我国房地产市场的整体发展趋势及大连市房地产市场的现状。
2.区域市场环境：分析甘井子区的人口、经济、交通等条件，以及区域内竞品楼盘的情况。
3.消费者需求分析：针对目标客户群体，分析其购房需求、消费习惯、购房预算等。
四、项目定位1.目标市场：确定项目的目标客户群体，如刚需、改善型、投资型等购房者。
2.产品定位：根据目标市场，规划适合的住宅产品类型、面积、户型等。
3.价格定位：结合产品定位，制定合理的销售价格策略。
五、产品规划详细介绍项目的住宅产品规划，包括楼栋布局、户型设计、园林景观等方面的规划理念及实现方案。
六、营销策略1.推广策略：制定项目的宣传推广策略，如媒体广告、户外广告、网络营销等。
2.销售策略：制定项目的销售策略，如销售渠道、优惠政策、付款方式等。
3.客户关系管理：建立客户信息管理系统，提供优质的售前、售中、售后服务。
七、项目收益预测对项目的销售收入、成本、利润等方面进行预测，评估项目的投资回报率。
八、风险评估及应对措施1.市场风险：分析市场波动、政策调整等可能带来的风险，制定相应的应对措施。
2.财务风险：分析融资、成本控制等方面可能出现的风险，制定相应的应对措施。
3.法律风险：分析项目开发、销售等环节可能遇到的法律问题，制定相应的应对措施。
复地大连高层豪宅户型中期汇报
LVDI DALIAN 518 METER HIGHRISE BUILDING BRIEFING PRESENTATION
总平面图
其中 其中
总体经济技术指标 数值
单位
备注
规划总用地面积
89900
M2
住宅基地面积
10860
M2
公建配套基地面积
6969
M2
总绿地面积 道路及停车用地面积
会所 幼儿园 地下建筑面积
1600 2000 67860
M2
可兼售楼处
M2
M2
350-400㎡ 总计
地下机动车库
55280
M2
其中
高层官邸地下室
8980
M2
海派洋房地下室
3600
M2
容积率
2.5
建筑密度
19.8%
绿地率
41.9%
总户数 机动车停车率
764
户
复地大连东港住宅项目
1.5-2.0 辆/户
CONCEPT DESIGN OF FORTE RESIDENCIAL PROJECT,DALIAN
M2
海派洋房地下室 1200
M2
容积率
2.5
建筑密度
19.0%
绿地率
45.0%
总户数
208
户
机动车停车率
2
辆/户
机动车停车位
439
辆
其中
地面停车位 地下停车位
15
辆
424
辆
E12地块经济技术指标（二期） 数值
单位
用地面积
28600
M2
总建筑面积
94090
东港市高科技产业招商地图及招商方案绘制
东港市高科技产业招商地图及招商方案绘制随着东港市经济的稳步发展，高科技产业作为新兴的支柱产业已经成为东港市非常重要的发展方向之一。
为了加快高科技产业的发展，东港市政府积极招商引资，除了加大宣传力度，还会绘制招商地图并提供招商方案，以吸引更多的高科技企业进入东港市。
一、东港市高科技产业招商地图东港市高科技产业招商地图将绘制东港市七大产业区。
每个产业区由一个核心产业及相关产业配套组成。
这七大产业区分别为：1.东港市生物医药科技产业区：该产业区将围绕生物医药领域，涵盖生物制药、生物医疗、生物化学和医药信息化等领域，为东港市培育和发展生物医药产业提供了有力的支撑。
2.东港市新能源科技产业区：该产业区将重点打造新能源汽车、太阳能、风能、地热能、生物质能等领域，为东港市培育和发展新能源产业提供了有力的支撑。
3.东港市现代制造产业区：该产业区将涵盖电子、制造业及相关服务业，主打设备制造、航空制造、精密机械等产业，为东港市培育和发展现代制造业提供了有力的支撑。
4.东港市信息技术产业区：该产业区围绕着软件开发、信息技术服务、互联网传媒等领域，重点打造信息化产业，为东港市培育和发展信息技术产业提供了有力的支撑。
5.东港市生态旅游产业区：该产业区以生态旅游为主题，结合气候、自然、环保等方面的优势，打造旅游度假、体育休闲、健康养生等多种形式的产品，为东港市发展生态旅游产业提供了有力的支撑。
6.东港市流通与物流产业区：该产业区以流通、物流及相关产业为主，涵盖仓储、物流、贸易、供应链、电商等领域，为东港市促进经济发展提供了有力的支撑。
7.东港市服务业产业区：该产业区涵盖文化、教育、医疗、金融、法律、设计、房地产管理等领域，为东港市推动服务业的进一步发展提供了有力的支撑。
二、东港市高科技产业招商方案东港市高科技产业招商方案从七大产业区各自的优势出发，为感兴趣的投资方提供了针对性的引资政策及支持措施。
1.东港市生物医药科技产业区该产业区引进生物医药项目，政府将提供多项优惠政策，如土地使用优惠、税收减免等；并会积极帮助企业搭建合作关系，提供专业的技术支持、人才引进、资金支持等等。
大连东港填海区某建筑支护案例分析
大连东港填海区某建筑支护案例分析摘要：深基坑工程属于危大工程，深基坑的稳定不仅影响建设项目的形象进度，更可以影响施工及周边人员的生命财产安全，所有应对深基坑工程引起很高的重视。
关键词：填海区深基坑1 工程概况大连市中山区东港某地产项目，场地位于东港商务区北侧近海地段，场地为填海区，地层表层均覆盖有厚层填土。
基坑开挖深度为11米，为深基坑工程。
基坑支护结构施工完成后，场地外围道路边、绿化带内出现大量裂缝，见图1，基坑围护结构出现失稳可能。
图1 基坑周边裂缝2原设计方案通过收集该基坑支护方案，该基坑支护设计，坑深11米，最上层3米采用1：1放坡，下部8米为直径1米双排桩支护，未设置锚杆。
支护桩设计桩长约30米，设计要求支护桩进入全风化岩不小于4米、强风化岩不小于2米或中风化岩不小于1米。
深基坑结构图见图2。
图2 支护结构图从地层柱状图中可知支护桩全长基本上全在杂填土地层里，且没有横向锚固或支撑，虽然悬臂桩插入深度较深，但桩周地层对桩的横向位移限制较弱，容易产生较大变形，从而可能引起基坑侧壁失稳。
3事故原因分析（1）设计方案理论稳定性安全系数可能满足要求，但对支护结构变形重视不够。
（2）杂填土层地层均匀性较差，填土内可能含有淤泥团块，影响填土地层稳定性。
为查明地层问题，本场还进行了针对填土地层的施工勘察，但勘察结果，未发现较大量的淤泥分布。
当然也可能是钻探的勘察手段对于淤泥的区分存在不确定性，效果达不到预期。
对于浅层填土内，还是通过挖机开挖等更直接手段查看相对准确。
但对于深层区域目前鉴别手段有限。
表层填土开挖淤泥见图3图3 杂填土中混杂的淤泥团块（3）支护桩长过长，其自身刚度已无法满足限制地层变形的要求。
（4）施工质量因素，桩长嵌入深度不足。
4 解决方案本次问题的最可行解决方案就是补充设计锚固结构，阻止支护结构的横向变形。
但应注意锚固结构长度应超过已发生滑裂面。
具体操作，反堆荷载防止基坑侧壁进一步变形导致失稳，补充施工地质钻杆增加横向锚固力，然后再继续进行基坑开挖施工相关工作。
大连东港某项目可行性研究报告
大连市东港某项目可行性研究报告一、城市宏观经济概况及城市规划1、宏观经济概况2010年，全年生产总值5,158.1亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。
其中，第一产业增加值345.1亿元，增长6%；第二产业增加值2,645.5亿元，增长20.7%；第三产业增加值2,167.5亿元，增长10.9%。
三次产业构成比例为6.7：51.3：42，对经济增长的贡献率分别为2.6%、64.7%和32.7%。
2010年，全年地方财政一般预算收入500.8亿元，比上年增长25.1%。
其中，市本级186亿元，增长17.3%；县区级314.8亿元，增长30.3%。
实现地方财政一般预算支出611.4亿元,比上年增长29.8% %。
年末户籍人口586.4万人，比上年末净增1.6万人，其中非农业人口363.5万人，比重为62.0%.在户籍人口中，外省市迁入人口5.9万人，出生人口3.9万人。
社会消费品零售总额增长20%（实际利用外资60.2亿美元,增长20.2%）。
全年居民消费价格总水平比上年上涨2.7%，其中消费品价格上涨3%，第二服务项目价格上涨1.9%。
工业品出厂价格比上年上涨3.56%。
原材料、燃料及动力购进价格比上年上涨13.03%。
城市居民年人均可支配收入21,293元，比上年增长12%;年人均消费支出16,580元，增长8.2%.农村居民年人均纯收入12,317元，比上年增长14.8%;年人均生活消费支出6,940元，增长8.4%.城市居民家庭恩格尔系数37.1%,农村居民家庭恩格尔系数39.6%.2010年全年房地产开发施工面积5,060.5万平方米，比上年增长33.2%;竣工面积571万平方米，增长3.9%.商品房销售额856亿元，增长18.8%,其中住宅销售额761.6亿元，增长12.8%.商品房销售面积1,215.3万平方米，增长5.4%,其中住宅销售面积1,126.7万平方米，增长3%.商品房待售面积235.4万平方米，增长14.8%,其中住宅待售面积132.5万平方米，增长9.3%.2、城市规划摘要 (《大连市城市总体规划2009－2020》)城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名。
大连东港项目工程地质问题及解决方案
大连东港新区工程地质问题及解决方案摘要：填海造陆工程和后期构建筑物建设是大连东港新区工程项目的两个主要组成部分。
填海造陆工程施工过程中面临的最主要的工程地质问题是软基处理的问题，软基处理应遵循“技术先进、经济合理、安全适用”的原则选择合适的方法。
本文根据当地实际情况，论述了动态抛石挤淤填海技术、爆破排淤技术、排水固结法等三种软基处理技术。
文章还阐述了沿海地带地基处理的方法，根据适用情况的不同分别介绍了强夯法和CFG桩基法。
沿海地带地下水丰富，本文介绍管井降水法适用于基坑开挖时的降水工程。
关键词：大连东港；填海造陆；软基处理；沿海地基；降水工程1 工程概况大连东港新区项目是大连钻石港湾项目的一部分。
东港新区规划总用地面积597公顷，原有陆地面积278公顷，填海造地面积319公顷。
项目的土地整理工作包括老港区的搬迁和整理工作，填海一期工程和填海二期工程。
填海一期工程有4.5公里的临时围堰，填海二期工程拥有9公里的永久护岸。
功能布局规划项目建设也与土地整理工作同期展开，包括国际邮轮中心，国际会议中心，大型购物中心，商务办公，酒店及配套设施建设等。
地下工程方面，大连地铁一号线在这里设有始发站，在东港新区内将设立五个站口，大型的地下商业购物中心与地铁站口相连，地下工程另外还包括13公里的地下管网工程及暗渠工程。
这里将建设成为大连最高端的“钻石港湾”。
2 填海造陆工程软基问题及解决方法大连东港新区规划填海造陆用地3.19平方千米，填海造陆用地的软基处理问题不容忽视。
众所周知的日本关西海上国际机场坐落于大阪湾的海上填海造陆地面，目前实际沉降值大大的超出了当时的计算值，不可否认这里有地基处理的问题的。
地基处理不当会带来地基承载力不够，地面沉降等严重问题。
大连东港填海造陆区浅海地基有大量滩涂淤泥，具有含水量高、强度低、呈流塑性等特点。
结合填海区域浅滩淤泥的厚薄、潮水位高低以及填海材料等自然条件的特点，可相应采用动态抛石挤淤填海技术、爆破排淤技术、排水固结法等。
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住宅
地块4
地块2 地块1
住宅+公寓+办公
地块小结 项目体量庞大、可打造成为地标性楼盘，但地价及财务成本较高， 对消化速度又有一定要求。 项目位于东港商务区，体量偏大，属于规模性大盘，可打造成为大连地标性楼盘; 区域内大部分项目还处于规划论证状态，未来将直面各种竞争； 受各地块经济指标限制，产品规划受到一定局限性； 地低价67亿元，每年财务成本在6-8个亿，对项目的整体消化速度有一定要求。
整体定位 基于对整体区位以及项目地块属性的理解，项目的整体定位初步成形
一线海景
百万平城市综合体 地铁上盖、跨海桥旁
城市高端商住区
央企保利品牌
项目整体定位：
百万平国际港湾时尚生活圈
2产品定位
大连高端 市场概览
大连市中高端产品主要集中在东部片区与星海片区；目前 东港商务区内在售项目不多，但未来时间内入市项目激增，竞争日趋白热化
2011年外籍成交客户占比有小幅提升，由2010年的4%提升至11%
中心裕景
2010年及2011年成交客户置业目的统计中，自住比 重扩大，投资比重缩小；
2010年客户购买用途
均可, 0, 0%
2011年客户购买用途
均可, 1, 1%
投资, 24, 28%
投资, 118, 45%
自住, 145, 55%
5000
—— 5000
——
6000 4000 3000 3000 3000 3000 —— 3500 8000 7000 6000 3500
总价区间 （万元）
843-3390
220-400 532-940
220-567
800-1000 100-226 95-230 73-407 148-624 100-207 270-347 237-275 1128-2400 1260-1768 450-750 63-380
保利东港项目 前期定位案
2013.7
PART 1 ：地块信息 PART 2 ：产品定位 PART 3 ：规划建议
目录
CATALOG
1 地块信息
大连规划中未来的中央商务区，由填海而得，拉宽了大连“带状”
地块区位 的城市布局，目前政府导向性较强，品牌开发商云集，堪比一把双 刃剑。
本案所在位置
项目位于大连市中山区政府打造的未来中央商务区——东港商务区； 西拓北进的城市规划中，填海而得的位于城市东部的未来中央商务区。大连城市布局受自然条件影响，形成 带状布局——西拓北进。项目所在的东港区，位于大连东部填海而得的土地，占居海景资源优势； 品牌开发商云集，堪比一把双刃剑。目前该区域品牌开发商云集，包括万达、绿地、复地、龙湖、佳兆业、 中信等,品牌开发商聚集一方面共同做热区域，但同时也意味着未来区域内激烈竞争的局面； 东港区或许仅是人民路的延伸区域。为推动整个东港商务区的开发进程，政府对此给予东港较高的优惠力度， 但我们担心东港区或许仅是人民路的延伸区域，传统CBD转移非一朝一夕。
东部片区 销售情况
由于新入市项目，区域整体成交有一定提升，但成交均价呈下 浮趋势，整体市场容量有限，无法支撑大体量项目的集中放量
2011-2013年东部片区市场成交数据
2013上半年，东部片区（含东港）的整体成交量为13.96万平，由于上半年新入市项目的销售情况 较好，整体市场表现较去年同期有有较大幅度的增长。
万达公馆
281-1130
东港第
86-199
东港片 区
中山片 区
星海片 区
星光耀广场
金广东海岸
绿地中心
上方港景 一方国际 骊高新世界 汇邦中心 明秀庄园 中心裕景 星海湾壹号 一方公馆 绿城深蓝中心 城市旋律
190-337 101-258 190-370（三期） 230-290 39-87 50-121 32-177 57-240 45-90 58-193 60-243 282-644 280-393 166-725 35-211
开始销售。
由于万达的品牌影响力以及外阜推广力度较大，成交客户中本地和外地客户接近1:1，其中包含 少量外籍人士。
东港第
改善型产品客群重点借鉴
客户来源
购房目的
客户组成
客户支付能力 客户购房倾向
本地人居多，外 地客户占比28%
自住型客户稍 多，投资客户
占比20%
经商人士，政府 部门，企业老板
稍多
资金量相对充 足，全款贷款
正在规划建设的跨海大 桥和海底隧道，缩短与开 发区的距离。
长江 路 地铁1号线 市政规划的滨海路
人民路、长江路及规 划的地铁1号线构成该区 域的外围交通，方便到 达大连市中心城区。 东港区内部规划9横、 25纵，共计35条道路， 道路总长37公里，方便 快捷。 正在规划建设的跨海 大桥和海底隧道，缩短 与开发区的距离。
自住, 62, 71%
中心2011年自住型购买客户所占比重约为71%，同比2010年占比45%有较大幅度提升，提升约 26%；
2011年投资型购买客户所占比重约28%，同比2010年投资型客户占比45%有所下降，下降约17%
中心裕景 刚改、投资型产品客群重点借鉴
项目分期 客户构成 客户来源 置业目的 总房款区间 重点关注因素 购买产品
地段、升值潜力、开发 地段、升值潜力、
商品牌、项目配套、景 户型、项目配套、
观
景观
60—120平米
60—120平米
84—234平米
万达公馆
一线海景明星产品客群重点借鉴
客户来源
购房目的
客户组成
客户支付能力 客户购房倾向
客户价值敏感 点
本地人稍多，还 有很多东北等地
外投资者
自住型客户稍 多，也有投资
类客户
大连高端 市场情况
市场热点产品面积段为140-160㎡，总价段为250-350万之间
2011-2013大连高端市场各面积段成交情况占比
近三年中高端市场的销售数据显示，高性价比，总价不高的小户型投资公寓较为受青睐； 另外以140-160㎡，总房款控制在200-350万的改善性产品较为畅销； 300㎡以上的产品去化也较为理想，但近三年是处于逐渐衰退的趋势。
相较于2010年，2011年外地成交客户的成交量出现明显下滑趋势，主要由于政策收紧及市场变 化，项目营销策略有所调整，减少了外地拓展的投入。
中心裕景 2010年及2011年成交客户来源统计中，外地客户比 重减小14%；
2010年成交客户来源区域图
外籍人士, 9, 4%
外地人, 110, 47%
大连人, 106, 46%
经商人士，公务 员，企业老板
资金量充足， 通常全款购置
资金的保值与 升值空间的预
期
周围配套与规 划，未来发展
前景
万达公馆
外籍人士 3%
骊高新世界
医疗法律文 教其他 15%
服务业 26%
外地客群 44%
大连本地 53%
贸易物流金 融 36%
制造业重工 政府机关 业
13% 10%
万达公馆项目主力产品面积区间集中于280-330平，属于大连市第一梯队豪宅产品，2009年11月
在新入市项目低价冲击市场的大背景下，区域整体成交放量不到30亿，整体市场容量十分有限
东港市场 成交表现
整体市场表现平淡，新入市项目的销售情况较好， 提升了上半年市场的整体成交量
2013年东港在售项目市场成交数据
备注：绿地以及中信项目为认购数据，其余项目为签约数据。项目均价为清水产品价格
2013年上半年中，东港板块的在售高端项目成交总量在6万平左右，区域市场热度不高； 其中今年新入市的绿地以及中信项目的开盘表现较好，价格也是整个区域中的相对较低者，借 此提升了区域的整体成交量。
281-377
110-170 190-250
150-160
250-270 42-57 50-60 60-70 60-80 45-50 150-190 95-110 282-360 350-393 180-200 60-70
30000
23000 28000
22000
35000 26000 19000 23000 26000 23000 18000 25000 40000 45000 25000 18000
未来区域市场各竞品产品全线覆盖，无空白点，200㎡以上户型存在大量存量
大连高端 市场情况
在售中高端产品面积供应基本全线覆盖，不存在明显的市场空白点， 总价区间大体分为三个梯度：800万/套以上，250-400万/套，150万以下
大连高端市场数据统计
片区
项目
面积区间 （㎡）
主力面积 项目均价 精装修标准 （㎡） （元/㎡） （元/㎡）
地块交通 东港商务区西侧为人民路，南邻长江路，到市中心的通达性好；未来 规划“1滨海路1地铁1跨海大桥1海底隧道”，交通网密集。
海底隧道
海底隧道
跨海大桥
人民 路
人民路、长江路及规划
的地铁5号线构成该区域柳叶湖生 的外围交通，方便到达态大休闲区
连市中心城区。
东港区内部规划9横、25 纵，共计35条道路，道路 总长37公里，方便快捷。
地块现状 东港商务区已历经多年发展，方初见雏型；部分规划路建设已完工； 大部分项目还处于规划论证阶段。
达沃斯会展中心
东方水城
万达公馆
地块现状
星光耀 东港第
项目位于东港商务区的东侧区域，本案地块距离东港区商业集中
地块属性 区域有一定距离，土地价值点对比地块以西的土地略显劣势。
金融办公 商务商业 集中区域
客群构成 项目的客户构成情况上以改善型客群与终极置业客群为主 投资类型客群为辅，首次置业客群由于总价门槛较高属于项目的偶得客群
内地块程长条带状分布，东西长南北窄，预测未来发展应沿主要东西干道程东西横向发展趋势。地铁提升周 边商业、住宅的价值潜力，预计会成为未来横向发展的主力街区； 案地块远离东港商务区商业集中区域，土地价值稍显劣势；