张家口项目前期定位策划方案
张家口清河湾项目全案策划报告
区域市场篇— 供给
产品
• 区位条件、周边 配套一般，
• 传统多层产品设计 外立面品质感较低。 • 规划上建于山地 宜居性、便捷性较低
营销
• 售楼处地理布局 较为成功，大大降低 了客户心理距离。 • 案场布局较为大气， 但没能应用营销手段 成功规避产品问题。
区域市场篇— 价格
各盘由于入市时间不同，所处区位不同均价存在一定差异，但基本处于同一水平上。 容辰不仅在地段上占据优势，产品面积也较大，市场定位与高端，均价较突出。
营销推广篇— 操盘把握
营销推广篇— 操盘把握
• 项目条件
销售现场 销售道具 指引系统 项目形象 网络宣传 产品诉求 客户积累
时间 机会 政策
建议开盘时间2007年6月
•市场条件
营销推广篇— 操盘把握
积累蓄客
提气入场
快速提升知名度，广聚项目人气 释本放体价条格件风的险准期备，形成建亮立相“震新撼”价值体系
2007.5
2007.6
2007.9
2007.12
2008.3
2008.4 2008.9
积累期
预热期 热销期
强销期
最后实现1.5亿
营销推广篇— 整合营销
标靶营销
采用活动营销、直投或把销售工作从现场延伸到 户外、办公场所。拓展营销手段与空间
依托中广信销售组织力分步骤进行标靶营销
营销推广篇— 实效推广
销售条件制约
无时间进行大规模修改
经济条件制约
土地成本日趋升高
可以放弃 营造大景观
项目定位篇— 形象定位
规划条件制约
营销上卖点较少
区位条件制约
非传统核心区项目“自力更生”
经济条件制约
河北张家口小白山项目全案策划方案_136PPT
现在政府采取措施，一方面是防止房地产行业崩盘，另外一方 面也是缓解社会矛盾。
北京东方鑫业房产经纪公司
寻找的思考
一、挖掘市场，寻找市场共性及突破口
首先，细分来说张家口市场在售产品同质化严重，各个楼盘只是刷了不同涂 料亦或瓷砖的同质立面，千篇一律的排排座，千篇一律的两室两厅，三室两 厅。
各个楼盘物业服务硬件和软件均有不足，基本停留在仅仅满足居住需求上， 没有提升到一种生活方式的营造的层次。或者仅仅是停留在社区概念上而没 有得到有效的落实。客户买房子绝对不仅仅是买了物业，而是购买了一种生 活方式。
总结：
如何有效的发挥优势，规避劣势，抓住机会，并且认真对 待自身所处的市场。把最终的优势融合在建筑过程和推广过程 当中，才能开发出更好的产品，让客户认可。
北京东方鑫业房产经纪公司
1 地形地脉及SWOT分析
2
市场分析
3
规划建议
4
定位分析
北京东方鑫业房产经纪公司
回归张家口市场
1 进入08年及今后一段时间，大规模的土地放量必然带来庞大的开发 量，竞争加剧
2 单位团购和廉价房上市，瓜分了大多数消费市场
3 07年张市房价的大幅增长，刺激了开发商追求利润的心理，使市场 过于理想化。
4 商业项目开发运营成功的案例很少，必然会重伤投资者的信心。
从紧的货币政策更多的是为了抑制投资客户需求，但也影响了 一部分非投资客户，并且对开发商自身的资金实力提出了更高 的要求。
【项目管理】张家口张北县开发区地块项目前期营销定位提报_119PPT_XXXX年
700/㎡ 650/㎡ 650/㎡ 680/㎡ 680/㎡
2000/㎡
多层
未知
2100/㎡
多层、三期别墅、高层 650/㎡
沿街底商7000/㎡内 里底商4000/㎡
商铺、多层、住宅
未知
户型区间
80-133 70-95 48-108 65-140 48-95 60-105 65-105 60-240 53-115
市场分析
个案分析之“天富小区”
项目均价：1910/㎡ 户型区间：48-95 主力户型：63 物业费：0.2/㎡ 车位：未知 销售情况：基本售完 采暖：5.28 地下室：650/㎡ 建筑类型：多层 其他：共207户剩余20户左右
市场分析
个案分析之“顺诚小区”
项目说明：“弘丰城”亦算是距离本案较近的楼盘之一， 其规模相对比较大，总计39栋楼，根据其售楼处现场摆置 显示，分三期开发；此项目建筑风格相对比较突出，楼盘 质素相对较高，但距其他销售现场介绍，此项目在证件存 在一定问题；另其属于现场布置相对完善的项目，但销售 人员素质相对比较差。
市场分析
个案分析之“永泰家园”
大规模的拆迁改造，市场上面临着上百万平米的市场供应量
如此市场形势下，我们如何确定项目的发展方向和定位思路
我们检验一下区域市场状况
市场分析
目前张北县城在售楼盘 （为调研楼盘）共计10个， 主要分布在东北和东南城 区，各为四个，西边有两 个在售项目； 在售的10个楼盘中9个为 纯住宅项目，财富时代主 打商业，为住宅、商业的 集合体； 鉴于张北的区域位置和市 场环境，在售楼盘多为多 层住宅，售价集中在2000 左右，质素相对较低，均 无突出性优势
项目说明：丽都花园为距离本案最近的项目，为 多层住宅，售楼处仅为两个中年男人接待，但待 人亲和，无任何现场布置，销售良好！
张家口项目投资计划书(项目分析)
张家口xxx生产制造项目投资计划书模板范文摘要说明—张家口市，又称“张垣”、“武城”，是河北省下辖地级市，地处河北省西北部，京、冀、晋、蒙四省市交界处，是京津冀（环渤海）经济圈和冀晋蒙（外长城）经济圈的交汇点。
是冀西北地区的中心城市，连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽。
介于东经113°50’～116°30’，北纬39°30’～42°10’之间。
全市南北长289.2千米，东西宽216.2千米，总面积3.68万平方千米。
截至2018年，张家口市户籍总人口465.4万人，常住人口443.4万人，下辖6区10县，张家口政府驻桥东区长城西大街10号。
嘉靖八年（1529年）守备张珍在北城墙开一小门，曰“小北门”，因门小如口，又由张珍开筑，所以称“张家口”。
春秋战国时北为匈奴与东胡居住地，南部分属燕国、代国。
1983年11月，张家口市改为河北省省辖市。
距今200万年前，远古人类就在此繁衍生息；5000年前，中华民族始祖黄帝、炎帝、蚩尤“邑于涿鹿之阿”，开启了中华文明先河。
2018年，张家口市生产总值1536.6亿元，增长7.6%。
其中，第一产业增加值226.6亿元，第二产业增加值518.4亿元，第三产业增加值791.6亿元。
人均生产总值达34661元，三次产业增加值占全市地区生产总值的比重分别为14.8%、33.7%和51.5%。
张家口市是现行长城最多的地区，素有“长城博物馆”的美称。
崇礼、赤城是华北地区最大的天然滑雪场，被誉为东方达沃斯。
2015年7月31日，国际奥委会主席巴赫宣布北京携手河北省张家口获得2022年冬奥会举办权。
2017年12月，当选“中国十佳冰雪旅游城市”。
该xxx项目计划总投资20201.31万元，其中：固定资产投资17054.35万元，占项目总投资的84.42%；流动资金3146.96万元，占项目总投资的15.58%。
达产年营业收入27150.00万元，总成本费用20575.69万元，税金及附加344.13万元，利润总额6574.31万元，利税总额7825.24万元，税后净利润4930.73万元，达产年纳税总额2894.51万元；达产年投资利润率32.54%，投资利税率38.74%，投资回报率24.41%，全部投资回收期5.60年，提供就业职位383个。
张家口抽水储能项目实施方案
张家口抽水储能项目实施方案项目概述：张家口抽水储能项目是旨在解决能源储存不足的问题，提高能源利用效率的一项重要工程。
该项目将利用抽水蓄能技术，通过将低谷时段的电能利用来抽水，然后在高峰时段对水库中的水进行释放发电，以实现峰谷电能的平衡，并提供应急备用电力。
本文将详细介绍项目的实施方案。
项目目标：1.增加张家口地区的电能储备，并提供应急备用电力。
2.提高电能利用效率，减少能源浪费。
3.降低电能消耗的成本，提升张家口电力市场竞争力。
4.推广抽水蓄能技术，在全国范围内推动清洁能源储存技术的发展。
项目实施步骤：1.项目前期准备：a.建立项目团队，包括技术专家、设计师、工程师等。
b.进行项目可行性研究，评估项目的技术可行性和经济效益。
c.确定项目的具体设计方案和施工计划。
2.地址选择和土地准备：a.根据项目需求，选择适当的地理位置建设水库。
b.进行土地调查和评估，确保土地的适用性，并进行必要的土地征收和清理。
3.设计和建设水库：a.进行水库的详细设计和规划。
b.施工水库大坝、泄洪口、发电厂等基础设施。
c.安装并调试水电设备，确保其正常运行。
4.电网改造和接入：a.与当地电网公司进行接洽，确定接入方式和容量。
b.对电网进行必要的改造和升级，以满足抽水蓄能系统的要求。
c.进行电网接入测试和正式接入。
5.运营和维护：a.建立专门的运营团队，负责抽水储能系统的日常运营和维护。
b.定期进行设备巡检和维护，及时排除故障，并记录维护工作。
c.进行定期性能测试和评估，确保系统的稳定运行。
6.安全监测和应急准备：a.建立健全的安全监测体系，监测水库和抽水蓄能系统的安全状况。
b.制定应急准备措施，以应对自然灾害和突发事件。
7.项目验收和运营：a.完成项目建设后，进行项目验收。
b.开展运营试验，对系统进行试运行和调整。
c.正式投入商业运营，并定期进行运营评估和优化。
项目优势和经济效益：1.增加电能的储备和提供应急备用电力，提高电力系统的可靠性和稳定性。
XX年张家口小白山项目整盘营销方案
区域—连接北环 交通便利
西坝岗作为张家口城区主干道之一，经由街道 扩宽改造后，交通便利，双向6车道，主干路达 24米宽，向北连接北环线，向南连接商务桥， 将使张家口的交通形成复合性网络，区域价值 潜力将进一步提升。 距张家口机场：25分钟车程； 距展览馆广场：10分钟车程； 距市政府：5分钟车程；
嘉年华、音乐节、情人节、圣诞节…
街区主题装扮风靡全城
张家口特色嘉年华活动街区
XX年张家口小白山项目整盘营销方 案
III.项目前期构想
XX年张家口小白山项目整盘营销方 案
·社区规划——高层住宅+街区商业社区； ·建筑设计——东南亚风情建筑特点，具备价值感与品质感； ·园林设计——东南亚休闲浪漫园林，强调天然性与独特感； ·户型设计——以人为本的区域主流户型区间配置，设计合理，接受度高； ·配套支持——会所、精品商业等高端多元配置；
XX年张家口小白山项目 整盘营销方案
2020/11/4
XX年张家口小白山项目整盘营销方 案
目录 Catalog
I. 项目分析 II. 形象定位 III. 项目前期构想 IV.客户定位 V. 阶段推广策略
XX年张家口小白山项目整盘营销方 案
I. 项目分析
XX年张家口小白山项目整盘营销方 案
项目区位
XX年张家口小白山项目整盘营销方 案
产品定位：
配套更成熟、 打造 以独特的项目整体风格， 风情更纯粹、产品更精滟的东
南亚景观生活城邦；
精彩呈现极具异域浪漫风情的张家口第一景观生活城！！！
XX年张家口小白山项目整盘营销方 案
功能定位：
• 建立项目区域核心地位 • 突出项目配套价值 • 提升项目整体形象 • 彰显鲜明特色独一性
张家口编写创业计划书
张家口编写创业计划书一、项目概述张家口是河北省的一个重要的地级市，也是京津冀地区的一个重要城市，拥有得天独厚的区位优势和丰富的资源。
我计划在张家口打造一个以文化创意产业为主要发展方向的创业项目，通过整合当地文化资源，推动本土文化产业的发展，为城市经济发展注入新的活力。
二、项目分析1. 市场分析张家口是一个历史文化悠久的城市，拥有丰富的文化资源和旅游资源。
随着经济的快速发展，人们对文化产品和文化体验的需求也在不断增加。
同时，随着文化产业的崛起，文化创意产业成为了引领经济发展的新动力。
2. 项目定位本项目定位为以文化创意产业为主要发展方向的创业项目，以本土文化资源为基础，以打造具有地方特色、具有影响力的文化品牌为目标，推动城市文化产业的繁荣发展。
三、市场调研1. 市场需求通过对张家口市场的调研发现，市民对文化产品和文化活动的需求不断增加，对具有本土特色的文化产品和文化体验的认可度也逐渐提高。
然而，目前市场上缺乏具有地方特色、高品质的文化产品，市场需求尚未得到有效满足。
2. 竞争分析目前，张家口市场上存在着一些文化企业和文化机构，但大部分并没有形成具有竞争力的品牌和产品。
部分企业虽然推出了一些文化产品，但由于缺乏专业的团队和创意人才，产品质量参差不齐，缺乏竞争力。
四、项目规划1. 项目名称：张家口文化创意产业发展计划2. 项目目标：打造具有本土特色、具有影响力的文化品牌，推动城市文化产业的蓬勃发展。
3. 项目内容：（1）文化产品设计：通过挖掘本土文化资源，设计开发具有地方特色的文化产品，包括手工艺品、文创产品、传统工艺品等。
（2）文化活动策划：组织举办文化展览、文化演出、文化节庆等各类文化活动，吸引市民和游客参与，增强城市文化魅力。
（3）文化创意园区建设：建设文化创意产业园区，为文化企业提供集中展示、生产、销售的平台，促进文化产业集聚发展。
五、项目实施1. 人才培养：培养一支具有专业素养和创意能力的团队，推动文化创意产业的发展。
2016年张家口小白山项目整盘营销方案
定位方向：
张家口最具代表性的休闲生活城
具有极高的景观辨识度！！！ 体现山水之间的休闲特质，打造独一无二的风情趣味生活。
• 关键词一：
• 休闲特质
• 突出项目的内在特质，就是打出项目的口号招牌 • 达到万绿丛中一点红的惊艳效果
• 关键词二
• 景观风情
• 拥有稀缺的山水资源，是豪宅应有的内涵与标准； • 本案产品独特的价值信息就在于山水资源的垄断； • 利用自然元素融入产品规划，打造独特性与唯一性； 是项目成功的一大利器。
区域—山地景观资源丰富
项目背靠白山公园，白山公园是张家口市政规划公园，是张家口是 “增绿添彩”工程的试验田工程，面积3000余亩，是典型的人工 打造的山地游园。如今是周边市民健身的好去处，每天游人达几千 人。 西坝岗南向连接距张家口市区景观水系清水河，由此构 筑成一河一园的生态景观资源格局。
区域—连接北环 交通便利
产品定位：
打造配套更成熟、 风情更纯粹、产品更精滟的东 南亚景观生活城邦；
以独特的项目整体风格， 精彩呈现极具异域浪漫风情的张家口第一景观生活城！！！
功能定位：
• • • • 建立项目区域核心地位 突出项目配套价值 提升项目整体形象 彰显鲜明特色独一性
建筑风格：
• 东南亚风情建筑
东南亚建筑风格具有浓郁的色彩和自然、健康、休闲的特色。
本区域优势：
城市便利性更强
结论：综合上文理论模型，并结合来自现实面与发展面的考量，本案所处区位将成为张家 口城市最具居住价值与发展潜力的核心板块。
项目主要竞争对手
本区域最有可能直接影响项目的是天河 骏层和天河梧盛； 周边项目可能构成威胁的 同期上市的项目
项目SWOT分析
优势： 桥西区核心区位，交通便利； 劣势： 西坝岗片区形象不佳 同期产品多，容易淹没其中
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区域房地产业状况
目前，张家口房地产市场在全国城市中处于起步阶段，全市呈现大面 积旧城改造场景。
北京、上海、深圳、广州等
市场成熟阶段
沈阳、大连、武汉、秦皇岛等
稳步上升
银川、齐齐哈尔等 张家口等三、四级城市
初级发展 起步阶段
建设投资明显占据主导地 位，占总投资额的83%。
房地产投资总额以及比例 不大，证明市场处于初级发 展阶段。
高新区实施区域拉动，加快公共服务建设。以行政办公、教育科研和文化体育三大功 能区域为依托，强力实施区域拉动，不断完善城市功能。自2004年以来，高新区积极 协调规划、土地等部门，全力以赴抓好土地拆迁、工程稽查等项工作，加快推进入区 单位项目建设。目前行政办公区域中已有市国土资源局、市环保局、市质监局、市疾 控中心等单位入驻；教育科研区域中已有河北北方学院、河北建工学院两所大专院校 入驻；文化体育区域中总投资为7500万元的新时代文化广场已进入基建阶段，现已完 成投资1200万元。
市场篇 供应市场特征分析
ⅰ供应量分析 ⅱ户型分析 ⅲ价格分析 ⅳ配套设施分析 ⅴ园林景观分析 ⅵ供应市场客户特征分析 ⅶ市场个案竞争调研分析 市场需求调查研究 ⅰ潜在目标客户分析 ⅱ客户消费心理分析 ⅲ客户特征分析 ⅳ价格需求分析 ⅴ建筑形态需求分析 ⅵ面积需求分析 ⅶ户型需求分析 ⅷ市场需求分析综述
Thanks
区域环境 区域经济 区域房地产业状况 环境篇分析研究总结
地理位置/交通
区域环境
张家口有优越的地理位置和区位优势。地处京、晋、蒙交界 处，东临 首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古大草原、南接华北腹地，面向沿海， 背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽 带。全市有110线、207线、109线、112线4条国道和京张高速公路、宣大 高速公路等 19条省级公路，通车里程4512公里。管辖区内有京包、丰沙2 条铁路干线。
项目所在区域属于山区盆地地带，四季温差较大，冬季严寒，夏季 较热，常年多风，因此项目有必要采取相应的保温措施和供暖设施。
国民经济概况
区域经济
经济继续保持平稳较快增长 。2007 年，全市实现生产总值564．47亿元，比 上年增长12．0％，其中第一产业实现增 加值85．25亿元，比上年增长0．6％；第 二产业实现增加值254．28亿元，比上年 增长14．2％；第三产业实现增加值 224．93亿元，比上年增长14．2％。人 均生产总值13476元，比上年增长11．7 ％。
产品篇 地块属性
ⅰ位置 ⅱ现状 ⅲ配套 ⅳ人文环境 ⅴ治安环境 ⅵ卫生状况 ⅶ地块属性分析小结 项目SWOT分析 ⅰ项目SWOT分析 ⅱ SO 增长性战略 ⅲ ST 多样性战略 ⅳ OW 扭转型战略 ⅴ TW 防御型战略
项目定位 ⅰ形象定位 ⅱ市场定位 ⅲ客户定位 ⅳ产品定位
营销推广 ⅰ入市时机 ⅱ推广分析 ⅲ推广拟定思路 ⅳ分期推广策略 ⅴ现场包装（工地围挡） ⅵ项目营销攻略
GDP增幅均高于全国平均水平，增长速度逐渐加快且较为平稳。可以看出 整个城市正处于加速上升发展阶段。
工业发展
区域经济
工业生产较快增长。2007年，全市工业实现增加值188．02亿元，比上年 增长17．0％。新型能源、食品加工、装备制造、冶金矿山四大主导产业 对工业生产的支撑作用强劲。
城市居民收入
区域房地产业状况
城市建设明显放在首位，城市 步入扩张发展阶段。
固定投资带动多行业共同繁荣 老工业基地“复苏”。
区域房地产业状况
2008年，张家口市计划完成城镇基础设施和房地产开发建设投资160亿元左右。 主城区重点实施"三纵、十横、十四路、三十二条小街巷，一河、三桥、十立交桥，一门、三网、
十游园"建设改造工程。 其中，改造城市道路总长80公里，占城市道路现有设施量的39%。在中心城区新建3至5块规模绿
地，完成加密种植树木100万株。改造20条小街巷路灯，亮化20座高层建筑。 全年竣工住宅面积100万平方米，其中经济适用住房20万平方米，建设廉租房8万平方米。在完善
区域环境
城区规模小，人口少；导致市场规模偏小，易于达到饱和。因此本项目 入市越早越占据有利的竞争位置。
自然地貌/气候
区域环境
张家口地势西北高、东南低，阴山山脉横贯中部，将全市划分为坝上坝下两个自 然地理区域。
张家口市属大陆性气候，四季分明，雨热同季，昼夜温差大，冬季寒冷，夏季凉 爽，独具特色。张家口市地域日照时数2800—3100小时，太阳总辐射为每平方米 1500—1700千瓦小时，为太阳能较丰富区。“坝上”西部全年有效风能贮量大于 1000千瓦小时/平方米，年有效风能时数大于5000小时，而冬春两季风能贮量占全年 的50%—70%，极具开发利用价值。
环境篇 区域环境
ⅰ地理位置/交通 ⅱ区域面积/行政区划/人口 ⅲ自然地貌/气候 区域经济 ⅰ国民经济概况 ⅱ工业发展 ⅲ城市居民收入 ⅳ社会消费 ⅴ新区状况 区域房地产业状况 ⅰ房地产投资 ⅱ 2008年建设目标 ⅲ政府战略 ⅳ土地出让状况 ⅴ高新区地产投资 金融政策 ⅰ金融地产政策 ⅱ地产政策 ⅲ政策影响分析 ⅳ趋势分析 环境篇分析研究总结
张家口城区，拥有便利的交通环境，它是保证张家口经济高速发 展的基础条件；而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速展。
区域面积/行政区划/人口
张家口市地处河北省西北部 ，是一座 塞外古城，具有悠久历史，历为北方各民 族杂居之地。
张家口市辖市辖区（4个）、13个 县。总人口450.54万人，区域面36873平方 公里，城区人口 70 万 。
区域经济
城市人均收入水平相对不高，但是稳步增长且有加快趋势。 以目前人均购买力计算，对整体房地产购买力贡献水平偏低。
社会消费
区域经济
消费品市场繁荣活跃，稳步增长，不断创出新高。 居民收入的不断增加以及消费需求日益增长，有利于增加对住房的需求。
新区打开城市发展新局面，加快经济高速发展，根据市政府的要求，张 家口规划重点为城市的南扩，向南主要以开辟新的住宅商业区（新区）为方向，争取 使新区的商业区和居住区形成规模，届时老城区内政府机关和居住区将会迁到新区， 将张家口新区建设成为新城市的行政中心、文教中心、金融商业和高档居住中心。