广东英德英城英州大道项目前期定位策划方案共86页文档
广州房地产环市路项目前期投资策划报告范本10页WORD文档
一、项目概况1、地理位置本项目位于环市东路与天河路立交以北天河北路以南的广州大道北路东边，面临主干线广州大道。
项目至中信广场、中国市长大厦、天河城等办公商业中心之步行距离在15～20分钟之内；到环市东酒店商业中心花园酒店、友谊商店车程在10分钟范围内；到广州市新中轴线上珠江新城金融中心也在10分钟车程之内。
2、主要经济技术指标占地总面积 6000平方米容积率 7.12建筑面积 49200平方米土地性质商业、住宅综合用地出让年限商业40年、住宅70年（从2000年起计）土地出让金 0万元（军用土地开发，地方政府免收土地出让金）项目转让价格拟转让价1.25亿元项目现状目前该土地已完成综合开发前期工作。
项目已完成拆迁、三通一平、树木迁移和挖土方至负一层工程。
土地转让条件现状转让3、项目背景广州大道北地块原为部队用地，2003年经中国人民解放军土地管理局批出许可证转为民用地，可以用于商业开发。
2004年经广州市用地会和广州市规划局同意，用地转为商业、住宅，2005年广州市国土局发出《建设用地批准书》。
该地块与2005年成立项目公司“广州市京穗房地产开发有限公司”，以京穗公司的名义进行开发。
目前因各种原因，京穗公司寻求项目转让，转让的模式为京穗公司全部股权。
本报告在此背景下对项目进行初步可行性研究。
二、当地经济和房地产市场走势分析（一）广州经济发展概况1、广州概况广州是广东省省会,全省政治、科技、文化中心。
地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，范围为东经112度，北纬22度间围，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。
广州市辖十区和两县级市，总面积7434.4平方公里，总人口725.19万人。
2006年全市生产总值（GDP）突破4000亿元大关，达4115.81亿元，综合经济实力迈上新的台阶，比上年增长15.0%，连续两年增长15%以上。
其中，第一产业增加值115.50亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.60亿元，增长13.8%。
建设大街项目营销策划案
建设大街项目营销策划案一、项目背景和概述建设大街项目位于市中心，是一项城市重点工程，旨在改善市区交通状况、提升城市形象和促进经济发展。
该项目将通过扩建道路、优化交通设施、改善市容环境等手段，为市民提供更加便利和美好的出行环境。
本营销策划案旨在为建设大街项目进行品牌推广和宣传策略方面的规划，确保项目得到市民的广泛关注和支持。
二、目标市场分析1. 主要目标群体：市区居民、商业机构、交通运输公司等。
2. 目标市场特点：市区居民需求多样化、商业机构注重形象、交通运输公司追求效率。
三、营销策略1. 建立品牌形象- 设计富有创意和独特性的品牌标志，符合大街项目的定位和理念。
- 制作宣传物料，如海报、宣传册、公交车广告等，展示大街项目的建设规划和发展前景。
- 在社交媒体平台建立官方账号，发布项目进展动态和相关信息。
2. 提供优质服务- 与市区居民、商业机构和交通运输公司开展合作，通过倡导绿色交通、提供便捷停车服务等方式，提升市民的满意度。
- 设立客户服务中心，接受市民反馈和投诉，并积极解决问题，确保项目的顺利实施。
3. 推行市场宣传- 打造口碑效应：组织媒体见面会、新闻发布会等活动，向公众介绍建设大街项目的意义和优势，引发市民的讨论和议论。
- 利用大数据分析市民需求：通过市民满意度调查和用户数据分析，了解市民对建设大街项目的期望和需求，针对性地提供解决方案。
- 进行社区宣讲：个别走访居民小区，向居民讲解大街项目的好处，解答居民关切并争取支持。
4. 开展公益活动- 与当地环保组织合作，举办环保活动，倡导居民绿色出行，提高市民对项目的认同感。
- 在建设过程中，充分考虑市区居民的利益和需求，积极响应居民关切，确保施工对居民生活影响最小化。
四、实施计划1. 第一阶段：品牌建立和形象塑造（1个月）- 设计品牌标志及宣传物料。
- 成立官方社交媒体账号，开始发布相关信息。
2. 第二阶段：宣传推广（3个月）- 组织媒体见面会、新闻发布会等活动。
英龙水泥厂地块项目可行性1
英德英龙水泥厂地块房产开发方案前期定位思路：了解英德房产市场现状了解英德市场需求及客户特征市场策略及定位导语:英德，这是一个曾经被忽略、被低估的市场，她的魅力、气质正稳步地突现出来，形为一种巨大的力量。
它的市场饱和度低、品牌渗透率低，大多数消费者在很多品类上都是初次消费，而非更替消费，这对于企业品牌占领消费者心智也极具战略意义。
无论对于跨国公司、本土领先者还是地方区域性企业，英德将成为珠三角市场中下一个兵家必争之地已是共识。
随着珠三角的产业扩张转移，英德成为中外巨商抢滩投资置业的一方热土。
近年来，先后有四百多家外资企业落户英德，其中有世界水泥排名第六、亚洲第一的安徽海螺集团，知名企业台泥集团、温氏集团、三耀礼品、月亮纸业、浙商集团、丝绸集团、国美电器、苏宁电器等巨商纷纷抢滩英德，各大产业园区纷拥而起……高附加值的蚕丝、装扮每一座城市与园林的著名英石、名木、花卉、水泥、型材、纺织品、英红九号红茶、英洲一号绿茶、转基因高价值蔬果……从这里走出广东、走出中国、走向世界……英德，既不是一二线城市的初级版，也不是微缩版……英德，在抓住每一次重要的增长机遇、不断的重构自身的产业地位。
英德，正奋力的开辟着每一个市场，她的内涵在不断的发展中变得更加的丰富……第一部分项目背景一、项目背景1、该项目概况英龙水泥厂1992年取得英德市工商行政管理局颁发的441881000010901号企业法人营业执照，原属于英德市政府重点扶持国有企业，是英德市地方国有中（二）型建材企业，由广东英德市国有资产经营管理公司全额投资，注册资金为2000万元，最后一次年检是2009年3月31日，经营期限至长期。
截止2006年6月20日，项目整体债权为：人民币96842056.72元。
1）在整体债权中，有本金38397000.00元、利息58445056.72元。
2）该债权抵押物为国有土地使用权（位于马口管理区冬瓜岭的工业用地272153.47平方米[408.23亩]、住宅用地31089.4平方米[46.63亩]）、房屋（基地面积2615.75平方米、建筑面积2615.75平方米）；抵押登记号为英府（土）抵押97字第016、021、022、023、024号，粤房他证字第0061913号，英工商1997财登字第003号。
1英德三旧规划文本-最终修改-以此为准1
1英德三旧规划文本-最终修改－以此为准1 ,2010，2015年,参与编制单位: 英德市国土资源局英德市规划和城市综合管理局英德市规划勘测设计室审核单位: 英德市人民政府三、强度分区原则 .............................................. 9 目录第一章总则 (1)四、改造强度分区 (9)一、规划编制依据 ............................................. 1 第五章道路交通 (10)二、规划编制原则 (1)一、规划原则 (10)三、规划范围 (1)二、全市交通规划 (10)四、规划期限.................................................. 1 第六章配套设施 (11)五、法律效力与生效日期 (2)一、存在问题 (11)六、解释权归属及其他事项 (2)二、公共服务设施规划 ......................................... 11 第二章规划目标和功能定位 ...................................... 3 第七章城市设计 (12)一、改造原则 (3)一、规划思路 (12)二、“三旧”改造范围 (3)二、城市空间景观及绿地系统规划 (12)三、“三旧”改造规划目标 (4)三、空间总体结构 (12)四、功能定位 (4)四、城市空间管制策略 ......................................... 13 第三章总体布局和规模 .......................................... 5 第八章其它规定 (14)一、布局原则 (5)一、环境保护规定 (14)二、布局思路 (5)二、地下空间利用规定历史 (14)三、用地规模 (5)三、文物保护改造规定 (14)四、用地布局.................................................. 6 第九章实施机制与措施 (15)五、改造前后用途 (7)一、分类实施指导 ............................................. 15 第四章强度控制分区............................................. 9 二、机制保障措施 (16)一、强度分区思路 (9)三、财政扶持措施 (17)二、强度分区标准 (9)四、完善土地市场 (17)1五、完善拆迁实施机制 (18)六、简化行政审批程序～加快项目顺利启动 (18)第十章改造策略与模式 (19)一、改造类型 (19)二、改造策略 (19)三、改造模式 (20)2质量水平为目标～适当控制人口增长和土地开发程度～相应调整各项用地的第一章总则比例～完善公共服务设施和市政共用配套设施。
清远市伦洲大桥及引道工程项目投标施工组织设计
清远市伦洲大桥及引道工程项目之伦洲大桥及北江互通立交投标目录1.总体施工组织布臵及规划（负责人：邱云安）1.1工程概况1.1.1工程简介（编写：袁贵福）1.1.2自然特征（编写：袁贵福）1.1.3主要工程数量（编写：袁贵福）1.1.4工程特点、重点及技术难点（编写：邱云安）1.2施工总体方案1.2.1施工目标1.2.2施工方案1.2.3施工组织机构（编写：袁贵福）1.2.4施工任务划分1.2.5临时工程1.2.6施工总平面布臵（编写：袁贵福）1.3施工组织措施2．施工进度案安排（编写：邱云安）2.1业主工期要求2.23.主要施工方案、方法（编写：邱云安）4．确保工期和工程质量保证措施5．重点和难点分项工程主要施工方案、方法（编写：任敏）5.1水中墩桩基施工17#～19#主墩基础采用4根直径2.5m钻孔灌注桩。
16#、20#过度墩下基础采用2根直径2.0m钻孔灌注桩，引桥45m预制小箱梁下基础采用2根直径2.0m 钻孔灌注桩，，引桥30m预制小箱梁下基础采用2根直径1.6m钻孔灌注桩,0#墩台下基础采用6根直径1.2m钻孔灌注桩。
5.1.1单壁钢套箱单壁钢套箱加工成圆端形结构，整个结构用电焊焊接，且要水密。
钢套箱周边尺寸比承台设计尺寸每边宽5m，钢套箱底比承台底低1.5m，顶面高出水位0.5m。
(1) 钢套箱制作:钢套箱施工流程为:采用ABCD四种横撑，由L120×120×10mm等多种型号角钢组合而成，δ=20mm钢板制成→水平桁架按隔舱分榀制作→按隔舱分块骨架组拼成型，隔舱面板组焊其上→骨架按节组拼成形，检查，较正后围焊壁板→水密试验检查焊逢质量并补焊→焊制吊耳，吊环、划高度标尺线→成品检查验收→吊运到墩位下沉。
(2) 钢套箱吊运、连接、下沉掌握气象天气、风力、水情预报，测定水位，流速，风速，绘制围堰刃脚河床展示图，在定位平台上标识围堰中心十字线。
缆索吊机作好吊运准备后即起调钢套箱，吊运时确保钢套箱竖直，不歪不斜，不准在重物上、下站人。
英德市江东区首期土地一级开发计划书
江东新区首期土地一级开发计划书一、公司简介二、江东新区首期开发规划概况：为落实市委、市政府提出的“山水英德、文化英德、活力英德”的城市总体定位，实现“一江两岸山水城市”的城市发展战略目标和决策，为加快一江两岸城市建设，改善城市环境,拓展城市空间，完善城市功能,促进城市经济发展，我公司提出江东新区总体规划,首期开发大站新区4。
59平方公里。
大站规划新区位于浈阳东路以北、第三大桥东引道以南、北江河以东、京广铁路以西，根据《英德市大站新区控制性详细规划》确定的规划总面积4。
59平方公里(折合6885亩），规划定位以居住、商务为主，规划各类用地指标:1、居住用地面积：135.88公顷,占总用地的29。
60％;2、商业金融用地面积：25.91公顷，占总用地的5。
64％;3、商住混合用地：60。
66公顷，占总用地的13。
22%;4、公共服务设施用地：42。
27公顷，占总用地的9。
21％;5、市政设施、广场用地：98.62公顷，占总用地的21。
49％;6、绿地和水域用地：72.71公顷，占总用地的15。
84%。
7、安置用地：22。
95公顷，占总用地的5。
0％；合计：459公顷(折合6885亩）建设用地面积约：222.45公顷。
1、居住用地面积:135.88公顷；2、商业金融用地面积：25。
91公顷；3、商住混合用地:60。
66公顷；三、大站新区建设开发模式大站新区建设开发拟采用土地一级开发模式。
将大站新区整体打包，开发深度为“七通一平一绿",即通路、通电、通给水、通排水、通燃气、通讯、有线电视及宗地内场地平整、绿化。
由政府授权的主体与选定的企业合作，由我公司投资出资,政府和各有关职能部门及授权的主体全力配合共同进行土地的一级开发.土地挂牌出让后所得收益,政府按合同约定支付土地开发成本和分享开发土地增值收益.四、土地一级开发的形式土地一级开发,指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平"的建设条件,即称为“熟地"，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
英德望埠项目营销执行计划
Ｏ
望埠近两年经济高速发展，带来了大量的高知消费群体 周边石场发展红火，带来大量的高消费群体 交通系统不断完善，将带动周边配套设施建设 政府对城市的合理有序规划，保障了区域可持续发展 目前区域住宅产品相对落后，为项目销售带来了机会
Ｔ
现在当地市场有数个住宅项目已经开卖，而且基本在施 工中，当地有购买力客户已经被消化一批。对我们前期 销售会带来一定的影响。 国家宏观政策调控的不可预测性
聚宝楼：
位置：原物探队和钢铁厂宿舍 楼层:8层步梯 建筑面积：约3500㎡ 套数:28套 认购均价：2-6层1980元/ ㎡，7-8层1900元/ ㎡ 面积区间：127 ㎡三房为主力户型， 销售状况：约3成 开盘时间：2011年9月 工程现状：建到第6层
竞品研究
目前英德市区部分在售楼盘
竞品研究：英德市区住宅
需 求 改善居住环境
客户定位
11层电梯小高层
·本地经商的的商人老板（石场老板）、私营业主 ·各区、县、镇的政府公务员群体，如政府、税务、工商、公安等 ·市区内企事业单位担任社会地位较高和收入较稳定的人士 (主力客户：海螺集团和台湾水泥集团，根据市调所得，现英德海螺集团属下约有1000 多名员工，员工每月工资约3000元-20000元不等，台湾水泥集团属下约有2000名员工， 最低层员工每月工资约有3000元-30000元不等) ·外出广州、深圳、珠海、东莞等珠江三角洲地区，以及在全国各地创业的本地籍商人 老板、私营业主
项目基础概况
2010年，一批具有房地产开发经验和经济实力的企业陆续进驻，龙信凤凰 城二期、新天地、麒麟花园、翡翠银湾、佳馨华庭、宏鸿•盛世豪园二期、万 昌广场、商业步行街、创美•华美家园、城市豪廷、国际新城、维多利亚广场 等12个房地产项目相继启动，计划总投资35.8亿元，其中2010年计划投资 1.05亿元。2009年英德建筑企业年生产能力达到7.8亿元，开发商品房面积87 万平方米。房地产市场基本走出“小、散、乱”的落后局面，步入以小区开发 为主，形成连片开发、规模经营、依法经营、合理竞争的良好氛围。凤凰城、 御花园、龙山庄、世纪名都广场、怡景花园、金润花园、华美家园、仙水花园、 天力时代广场、祥云大厦等一批各具特色的商住小区建成，使英德城区的城市 品位大大提升，居住质量明显改善。
英德市声环境功能区划分调整方案
英德市声环境功能区划分调整方案一、总则为适应城市发展需求，进一步改善和巩固英德市城区声环境质量，根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《声环境质量标准》有关规定和《声环境功能区划分技术规范》相关要求，结合英德市城市区域功能现状和发展规划对英德市城市区域声环境功能区进行重新划分和调整。
二、区划原则（一）有效地控制噪声污染的程度和范围，提高声环境质量，保障城市居民正常生活、学习和工作场所的安静。
（二）以城市总体规划为指导，按区域规划用地的主导功能，并结合城市规划用地现状的主导功能作为声环境功能区划的依据。
（三）便于城市环境噪声管理和促进噪声治理。
（四）有利于城市规划的实施和城市改造，做到区划科学合理，促进环境、经济、社会协调一致发展。
（五）宜粗不宜细，宜大不宜小。
单块的声环境功能区面积，原则上不低于0.5km²。
（六）区分市域范围内建成区与未建成区的声环境功能区划，未建成的规划区内，按其规划性质或按区域声环境质量现状、结合可能的发展划定区域类型。
三、适用范围本方案适用于英德市城市规划区（799.09平方公里）和清远华侨工业园（118.71平方公里），总面积917.8平方公里，包括英城街道、大站镇、望埠镇、英红镇（除红光社区、红卫社区）、横石塘镇的龙新村、龙建村、仙桥村，以及清远华侨工业园。
四、主要依据（一）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月）；（二）《声环境质量标准》(GB3096-2008)；（三）《声环境功能区划分技术规范》(GB/T15190-2014)；（四）《铁路运输安全保护条例》（2005年4月）；（五）《广东省高速公路管理条例》（2012年1月9日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订）；（六）《英德市土地利用总体规划（2010-2020年）》及调整完善方案；（七）《英德市城市总体规划（2011-2035）修编》；（八）《关于加强和规范声环境功能区划分管理工作的通知》（环办大气函[2017]1709号）；（九）各区总体规划等相关资料。