中国商业地产现状与危机分析报告

中国商业地产现状与危机分析一、目录............................................................................................. ................ .. (1)二、前言............................................................................................. ................ .. (2)三、中国商业地产现状.................................................................... ................ ................ .2（一）疯狂的投资热，引起一股新的投资热潮............... ................ ................ . (2)（二）商业地产入严控视野................................................. ................ ................ . (3)（三）二三线城市将迎来房地产的发展机遇..................... ................ ................ (3)三、商业地产面临的困惑与缺陷................................................. ................ ................ . . . (4)（一）商业地产市场发展的三大瓶颈............................................ ................ ................ .. (4).（二）商业地产市场存在的问题................................................... ................ ................ (5)（三）商业地产的结构失衡危机.................................................... ................ ................ .. (6)四、简谈商业地产中常见的地位误区............................................ ................ ................ .. (7)五、简析商业地产未来的发展对策................................................ ................ ................ . (8)六、总结分析...................................................................................... ................ ................ .. (9)一、前言近年来，新建落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产的商业企业就应运而生。

当前的房地产市场，传统住宅市场遭遇前所未有的调控，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象，地产多元化转型之路迫在眉睫。

中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。

去年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而今年分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%；去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。

而今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅将维持在高位。

从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。

二、商业地产现状（一）．疯狂的投资热，引起一股新的开发热潮高房价的问题已经引起了众多老百姓的报怨，越来越多的人开始买不起房子，这也逐步上升到民生问题，引起了国家相关部门的注意。

在2008年美国次贷危机背景下，国家开始出台系列政策，控制房价。

但随着国际金融市场的好转，调控政策的松动，房价并没有得到控制，居高的房价仍在上涨，已经开始背离人们的生活水平，房子成为平常老百姓可望不可及的奢移品。

于是2011年1月6日国家推出国八条，到限购、限贷的落实，2011年可谓房地产市场的寒冬，并且到目前政策也没有出现退出市场的迹象。

然而，一直持有投资房产保值观念的中国人，并没有因此改变他们的投资观念，不限购的商业地产成为了当前投资者的首选。

严厉的楼市调控，以及对住宅的限购政策，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。

然而，当前火爆局面之下隐情初见端倪，8月26日，宝龙地产控股有限公司召开2011年中期业绩发布会，首席财务官欧阳宝丰介绍，2011年上半年，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，而商业地产却同比减少了55%。

业绩下滑近一半。

像宝龙地产这样的企业并非一家。

未来3-5年后，大批房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。

一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘，甚至有的企业破产。

如今的商业地产如此火爆其主要的原因有三点：第一个原因是中国的城市化进程，老百姓在解决住的问题后，随之就要解决的是配套问题，所以商业地产应运而生。

第二个原因，原有的商业地产比较好的盈利空间，驱使一部分地产商和投资者进入。

第三个原因，政府对房地产的调控，将原有主营住宅地产的开发商赶到了商业地产。

但是这一部分的开发商缺少商业地产投资经营的经验和相关人才。

总的来讲，从商业地产增加的规模来看，商业地产的增长速度不能以百分比来计算，应该是几倍或者是数量级的速度来上升。

（二）.商业地产入严控视野近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

据有关行业研究专家分析，今年以来，由于投资升温，商业地产迅速量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。

一旦资金退出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。

同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。

不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。

另有分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。

7月20日银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会党委书记、主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

（三）.二三线城市将迎来房地产发展机遇住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在第11届中国房地产发展年会上表示，2011年将是城市化的重心从沿海少数特大城市向二三线城市和县城与中心转移的关键之年。

是调整中国城市结构实现资源合理配置，以及为未来二十到三十年的发展形成城市化的合理的优质的物质基础的关键之年，未来中国二三线城市将迎来前所未有的大发展。

然而在二三线城市将迎来房地产发展机遇同时，国家并没有因此放弃对二三线城市调控政策的约束，一些限购、限贷政策也并没有因此有所松动。

据了解，7月14日消息国务院常务会议召开，研究部署继续加强房地产调控工作，其中房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

紧接着浙江台州开始出台首个二三线城市限购令。

随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资热情却是与日俱增。

今年以来，京、沪、穗、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，而二三线城市也同样趋热，从中也可反映出二线城市对商业地产的需求相对于一线城市经济欠发达的二三线城市，商业地产项目中的商业中心是带动区域内经济活力的重要动力。

如大型城市综合体、购物中心、娱乐城等，另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，以优惠的政策招商引资商业地产项目入住。

这其中很重要的一点就是，商业中心的建设是与区域内经济发展密不可分。

在温州刚刚开盘不久的龙湾万达广场，处于龙湾区府附近，周边配套设置还不够完善，但万达广场的入住则意味着，万达在未来经营运作方面要带动龙湾区域内的经济活力与龙湾共同繁荣。

这种商业地产项目与区域内经济共发展的模式，对于二三线城市未来经济发展无疑是重要的支撑力量二、商业地产面临的困惑与缺陷（一）.商业地产市场发展的三大瓶颈1、资金——商业地产第一障碍现在，商业地产要面对的诸多问题，主要都是来源于商业面积也像住宅面积一样销售。

而商业要求可持续经营，住宅开发却是售出后即告一段落，两者大相径庭。

大量资料显示，人们对商业面积的销售普遍是持否定态度的，其中不乏一些商业地产的开发商，但最终开发商们还是不得不选择以卖为主。

究其原因，主要是资金压力。

一方面是商业用地的开发成本高，另一方面是开发商追求开发利润最大化，即尽可能多的资金回报。

由于开发压力过大不得不卖，这一点无奈颇值得理解；而那些抱着利润最大化想法而将商业面积销售的开发商，似乎也不能算错，毕竟企业运营，最终目的都是为了赢利。

但这违背了商业只租不售的规律，所以售后的商业就鲜有成功的了。

所以，近些年内，不管是什么形式的基金或是REITs，恐怕对绝大多数的开发商来说都没有太大的意义，商业地产的开发商们应避免对此投入过多热情。