房地产 上海高行地块项目金地未未来策划报告

30万㎡ 11000 2008年3月
黄兴
8万㎡ 13000 2008年3月
杨浦内环 12万㎡ 12000 2007年6月
宝地东花园(装修) 杨浦内环 30万㎡ 16000 2008年3月
申润江涛苑
东外滩 5万㎡ 12000 2007年12月
杨浦区对本案的主要分流区域主要集中在新江湾城板块和东外滩板块。
此类人的主要特点为：
较高的学历； 职业为全职状态，收入成长性较高； 以家庭为组成单位，以工作和家庭为核心的时间安排； 生活方式有鲜明的“文化定位”偏向； 欣赏时尚、品味和格调，追求生活方式的多样化； 关注生活质量和品位； 休闲娱乐以时尚、健康、交流为原则；
客群的心理需求及功能需求
寻找共性： 家的感受 (时尚的、舒缓的、温馨的、健康的、和谐的) 个性追求 (前沿的、文化的、品位的、格调的、可标榜的） 功能需求 (环保的、科技的、实用的、超值的、品质的)
案名２：
金地·第五季
“第五季”，是超越春夏秋冬四季之上的新时空； 它是一个最理想的季节，一个适合不同人，不同年龄层的季节，
更是一个自主的、舒适的、生态的健康的， 同时关注着可发展未来的创新的生活空间。
四季之上，优雅生活
自然的、科技的、时尚的、和谐的、可持续、无限生长的美学生活
分案名概念建议
如何将两个不同层面的客户群体结合起来？
阶层［圈层］意识
富豪 中产、小资 平民
成就 + 满足 舒适 + 优越 安全 + 归属
豪宅/别墅 有品位的生活 住的窝
高层、Townhous小高层：以白领主体的准中产 花园洋房：中产中的新贵族
寻找共性
本项目目标客户区域企业多为知识创新、知识制造、科 学技术、专业服务、咨询服务类公司， 这些企业是上海前沿经济的热点，现代服务业的代表， 可能容纳了上海最庞大的知识经济群体。
本案所在相邻金桥、曹路及高桥，既是竞争区域也是客源集中区域。 本项目的入市，以及周边后续即将入市的宝冶、江苏新城等地块，将 进一步促使区域整体竞争态势白热化、明朗化。
同质化竞争态势 差异化创新理念，树立区域新生板块标杆效应
关于客群
洋房户型 540套
A1 A2
面积
154 142
A3
115
A4
89
87
4.32
86
4.32
55
2.8
74
6.3
86
5.7
89
4.32
85
8.39
87
来自百度文库
4.32
本案的物业形态包括：高层、townhouse小高层、情景花园洋房；从 面积上来看又可分为两个面积段：90 ㎡以下和140-155 ㎡之间，绝大多数 为90平方米以下的产品。
鉴于可能为全装修产品，我们初步测算： 主力户型总价将在80-130万元左右， 花园洋房在200-300万左右。
高桥
翔殷路隧道
杨浦区
本案 高行
金桥
曹路
从以往的理论 和经验上来看：
本案的需求相 关区域有高行、金 桥、高桥以及曹路 等邻近区域，而随 着翔殷路隧道的通 车，使得杨浦区与 本案之间的通勤距 离咫尺相隔，必将 成为本案不可或缺 的客群。同时，我 们也将与这些板块 产生竞争。
6号线带来的机会
港城路站 外高桥保税区北站
A5
89
地下室 75.99 45.91 66.24
高town 253套
面积 89
附加 庭院 53.56 30.66 16.8
屋顶花园
附送面积
露台 25.8 39 24.39 80.53
22.85
高层户型 832套
B1 B2 B3 C1 C2 C3 C4 D1 D2 D3
面积 附加
88
4.32
65
6.3
生态 环保 节能 附加值提升
其他 创造因素
现场产品展示
开发商品牌 和团队
远景规划
科学筑家 创造全新生活观
区域交通 便捷最佳坐标
装修品质 性价比塑造
产品气质 创新设计
通过对产品的分析，我们归结出本项目的几大卖点， 依托各环节相互支撑，共同塑造产品的竞争力， 展示科学筑家带来的创新居住生活体验。
客户的寻找
➢花园洋房（桔园）
基于“彩虹域”色彩的直接联想；花园洋房的未来主力业主将以年龄层稍长人群为主，硕 果累累的桔园是成就的表现同时也是对成功人生的犒赏。
➢小高层townhouse（紫微座）
紫微星是一大吉星，象征 君王、皇帝。与产品高层townhouse 被人仰视的形象接近； 与未来业主（从事职业为与代表未来社会发展紧密相关的金融科技行业，从事的行业 让他们成为未来社会发展的中坚力量）气质相仿。
VI系统应用
“彩虹域”现代字体的组合，与项目环保生态科技的使用有暗合之意；同 时项目外立面所呈现出的现代感形态与色彩也能得到体现，“彩”字右边 的色块围合形态，也制造出空间效果，与项目的建筑属性产生直接联想。 在延展使用中，7彩线条与LOGO的组合将会产生相得益彰的效果。
精彩你生活 系列秀稿
新江湾城 15万㎡ 10500 2008年2月
新江湾城 9万㎡ 9500 2007年6月
新江湾城 28万㎡ 14000 2008年3月
新江湾城 6.9万㎡ 11000 2007年6月
中原
25万㎡ 10000 2009年
中原
11万㎡ 8400 2007年8月
中原
2.9万㎡ 8200 2007年12月
黄兴
Rainbow Territory 精彩你生活
解读彩虹域
彩虹
这是一个如同雨后天空彩虹的7彩的家园，清新自然又充满想象力。彩虹的 包容之意能涵盖项目丰富、活力与品质的生态健康社区内涵。
“彩虹”与从事环境保护运动的“彩虹勇士号”同名，同时与我们项目 所倡议的生态环保概念相通。
域
有地块界定之意；同时也是对金地·未来域产品的品牌延续。
系列秀稿
Hi，Where are you?
世界籍 健康态 精装生活
NO.1
NO.2
精彩你生活
四季之上，优雅生活
Thanks.
高桥新城 航津路站
大
杨
连
浦
路
大
隧
桥
道
外高桥保税区站
仁恒家园
本案
洲海路站
幸福小镇
五洲大道站
东靖路站
绿地葳廉公寓
巨峰路站
春江花悦园
世纪大道站
11 号 线
济阳路站
浦电路站
蓝村路站 儿童医学中心站
灵岩南路站
临沂新村站
东明路站 上南路站 高青路站
高科西路站
旭辉新构想
五莲路站
源深体育中 心站 民生路站
金桥瑞士花园 博兴路站
德平路站 金桥路站
北洋泾路站 云山路站
盛景福邸
锋巢宫寓
碧 云 联 洋
禹州。金桥国际
华夏西路站
在售楼盘
同区竞争
楼盘名称 绿地崴廉公寓
春江花悦园 禹洲.金桥国际 金桥瑞仕花园
锋巢宫寓 旭辉新构想 幸福小镇 仁恒家园 高桥新城 宝冶地块 江苏新城地块
装修情况 毛坯
毛坯（送装修） 毛坯 装修 装修 装修 毛坯 装修 毛坯
规模（万㎡） 40 8.2 20 22.2 0.4 8.2 33 7.6 62.6
价格 8600 8700 10000—14000 15000 12000 13800 7900 11000 6800
交房时间 08年9月 08年2月
08年9月 07年8月 07年12月 07年12月 07年年底
装修房产品市场建立，追求品质感的体现，塑造自身价值和竞争力。
我希望一间属于自己的书房。因为可以放下我所有喜欢的书和他的DVD。 我把搬入新家，当作一次机会去描述一个我一直向往的情形。
有新鲜的感觉。 理想状态的生活品质应该是自豪的，舒适的，健康的，新鲜的，与众不同的。
我很满意，朋友们也都很喜欢。
他们有着强烈的自我认同与自我判断
我们要激发起他们对生活方式的再审视
精彩你生活
彩虹域带来的是一种清新、自然、放松释怀的生态健康的生活； 这是一种有着创新生活理念，与众不同的生活；一个充满想象 力的丰富多彩的空间，不但给予你现在精彩的生活，同时也是 一个匹配你精彩人生的品质家园。
命名思路： 分案名依据彩虹的7种色彩为基础，体现项目多彩空间及环保、活力、品质的生态健康社区 内涵。
➢ mousse
慕思洋房（花园洋房）
➢ HUGO ART
悠客公寓（空中townhouse ）
➢ LATTE
拿铁街区（小高层）
➢ C-U-CENTER 约会百货（商业）
➢ HI-PARK
早安公园 （组团景观）
➢ 左岸广场
会所广场
➢ 绿茶廊
中轴景观
金地·第五季VI
系统/应用
天蓝底色给人无限遐想，与案名现代感的字体组合，呈现出空灵与未来之意， 与项目的创新生活概念气质相同；以字体为主，形象传达项目品牌，具有较 强识别性。
杨浦竞争
楼盘名称
板块
规模
均价 交房时间
新江湾成板块
新江湾城1号作品
上海梦想
中原板块
道 隧 路 盛世新江湾 殷 翔
五角场板块 10号线
海上硕和城 黄兴板块
翔殷 路隧道
内环板块
8号线
宝地东花园 圣骊河滨苑
申润江涛苑
东外滩板块
大连 路隧道
杨浦大桥
军工 路隧道
上海梦想二期 建德国际公寓 新江湾城1号 翡翠东森花园 盛世豪园 星云苑 锦都玫瑰园 海上硕和城 东上海中心 海上花
我们要倡导一种面向未来的生活， 一种接轨世界的健康、可持续生活， 一种高质素、高性价比的品质生活。
核心定位：
Create
创新
Health
健康
Fashion
时尚
Diversity
多元
Value
价值
世界籍 健康态 精装生活
World
国际化
Free
自由
Green
生态
Party
派对
案名1：
金地·彩虹域
金地高行地块企划案
前言
品质“大跃进”，高行楼市高行情
多家知名开发商入驻高行板块：金地集团、农工商集团、仁恒集团、 绿地集团、新城集团、证大集团等。 位于高行北部近高桥的仁恒家园以精装修房面市，这一仁恒集团的品
质之作以万元单价入市，市场依旧热烈，也开创了区域产品的国际化
先河。
结论：高行楼市已跨入了一个成熟化、品质化发展的时代。
关于我们
本项目位于浦东新区高行镇，位于五洲大道以北，张扬路以 西，毗邻轨道交通6号线五州大道站点。基地东西长约240米， 南北长约335米，占地面积96383平方米容积率1.6，建筑面 积可达154212平方米。
产品形象
除了注重生活的便捷性，还注重产品的创新、环保、节能、健康和时尚
产品竞争力
➢高层（青蓝街区）
取自“青出于蓝而胜于蓝”之意,寓意未来入住业主的远大抱负；挺拔的高层形象与外立面 冷 峻色调也与青蓝街区相协调。
➢会所商业（红盒子）
直接取自外立面颜色与形象，而盒子也有收纳丰富的含义，能够涵盖将来商业形态包 罗万象功能。
➢中轴景观（绿荫街）
来自直接的形象，与社区整体色彩和谐统一。
金地·彩虹域