房地产 上海高行地块项目金地未未来策划报告
上海绿地高行的项目市场调研
区域宏观环境分析|区域规划
• 针对上述四个功能区，上海市政府规划在川沙、外高桥、金桥和张江功能区分别建设四个新市镇， 即川沙、外高桥、曹路、唐镇。这四个新市镇无论在地理区位、发展区位、产业依托及对周边区域 的吸引力等多方面都起着非常重要的作用。
2019年城市居民家庭人均消费支出23200 元，从居民家庭支出构成情况看，大部分支 出数据呈上升趋势。
8
2019上海市城镇居民消费结构分析
上海宏观环境分析|消费结构
2019年占居民消费比重最大的三项是食 品类、教育文化娱乐、居住。
上海人民从单一的衣食住行到现在追求 保健、文化娱乐，更加重视生活质量的 提高。
金桥国际商业广场
本案
金桥商圈
项目周边商圈现状分析
布局特点 1. 商业布局较为分散 2. 区域内形成了75平方公里 的商业空白
商圈影响力 1. 金桥商圈与本案距离近， 交通方便，商圈里主要商场 定位为”花园里的商场，商 场里的花园“，与项目形成 差异化经营，影响不大
项目周边/金桥商圈
金桥镇地处上海浦东新区中部，南临张江高科技园区，北依黄浦江，与陆家嘴金融贸易区相望， 东接外高桥保税区和港区，是国家级开发区金桥出口加工区的主要开发区域。 金桥地区新建小区日益增多，人口也在不断的日益增加，周边购物主要以大卖场为主，结合区 域内道路两旁的店铺，目前正在着力打造区域性的商业中心。
商圈个案/金桥国际广场
交通概况 轨道交通： 坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间， 距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为金杨地区唯一 的大型商业中心。
商圈个案/金桥国际广场
地面交通： 金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两 条城市主干道交汇点。 630；977；金桥1路；施崂专线；新川 专线； 蔡路专线；上川专线等15条公交线路 。 空中连廊： 二、三层空中步行连廊将1-8座连为一体 。
上海浦东高行项目市场定位及产品建议报告101PPTXX
城市地位 城Байду номын сангаас经济 居民收入 行业发展 城市总结
五、客户深入调研
六、地块分析
学习改变命运,知 识创造未来
七、项目定位
上海浦东高行项目市场定位及产品建议报告101PPTXX
城市地位 城市经济 居民收入 行业发展 城市总结
上海——长三角经济圈龙头城市 2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标
➢ 成交价格：
09年，是地王频出的年份，成交土 地的楼面价格也大幅飙升。
（1）供应增加有助于改变市场供求 失衡，回归理性发展。
（2）地价突增，也为未来房价提供 坚实的支撑基础，同时进一步增加房 价泡沫。 学习改变命运,知
识创造未来
上海浦东高行项目市场定位及产品建议报告101PPTXX
土地市场 政策面 二级市场 趋势研判
• 价格在07年后涨幅显著，短期价格升幅积累一定泡沫。
变政策，要求稳定房价，其 中保证商品房供给，可能是 2010年供求关系再度转换，
学习改变命运,知 识创造未来
形成供大于求
上海浦东高行项目市场定位及产品建议报告101PPTXX
土地市场 政策面 二级市场 趋势研判
08年
09年
2010年
•降低存贷款金融利率 •减免税费、降低房贷首付 •个人住房贷款利率优惠下浮30 ％ •最低首付款比例调整为20％ •加大保障性住房建设力度 •进一步鼓励普通商品住房消费 •支持房地产开发企业积极应对 市场变化
3、中心城区概念不断扩大，项目所处地段成为次中心板块，区域形象 提升，也能吸引多种层次客户关注。
从宏观市场总体看，项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。
学习改变命运,知 识创造未来
金地集团高行未未来项目品牌传播策略案165PPT白羊广告
今日议程：
第一部分、基础 • 读前景：市场分析 • 读城：解读上海 • 读人：目标消费群解读 • 读产品：产品价值解构
第二部分、范式设计的原点/蓝图 • 开发理念 • 定位/品牌主张 • 价值写真 • 完整的价值版图
第三部分、生活范式的实现 • 传播推进路线 • 创作展示
金地集团高行未未来项目品牌传播策 略案165PPT白羊广告
- 2010年，世博会即将拉开帷幕。 - 长三角城市带发展格局形成，上海定位为服务型城市，发展更快，人口流
动更大； - 交通：城市三环线全线贯通；数条轨道线在建，尤其是6、8、10、11、
13号线路更将直接完善浦东的交通网络…… - 浦东发展提速，各大开发区、科技园、贸易区齐头并举，促进了上海的经
济发展，也直接创造了大量楼市需求；
生态：沿张扬北路和杨高北路建有574万㎡的大型生态绿地，合三个世纪公园大小；
商业配套：商桥路特色商业街、连高商业中心，易初莲花、农工商大型超市相 继入驻。
教育配套：一批高水平的中小学和幼儿园等正在建设中。
价格：上海中环均价约12000—13000元/㎡ ，高行单价在7000—8000/㎡左右，为 “价
仁恒家园
新城地 宝冶地块 块
本地块
幸福小镇
连城新苑
东方城市华庭
绿地威廉公寓
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高成本，高价格
• 金地楼板价3411元 • 江苏新城楼板价2561元 • 宝冶建设楼板价2611元 • 绿地威廉楼板价2596元
……
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竞争激烈
上海某住宅项目策划报告
企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。
我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。
目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。
在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。
三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。
而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。
例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。
上海金地未未来营销案例
事件
集团拿下地块，楼板价约3400左右 规划设计方案确定，开始寻找代理公司 确定新聚仁机构作为全程营销公司 在东方早报上第一篇报广出街 未未来现场售楼处开始接待 第一类产品（花洋）样板区开放
时间
2009年1月4日 2009年2月3日
事件
在售小高层房源，均价13000元/㎡。 即将推出新房源，共计260套房源， 还有少量商铺。 预计在3月7日推出一批房源，均价 14000元/平方米。此次推出超空 间B户型,65平米全功能小2房， 88平米超空间小3房。 2大优越户型火爆加推中,75万起/54平 米全功能1房;115万起89平米超 空间小3房; 共推60套。均价 14500元/平方米。
绝对保密
20110622
上海 金地未未来 案例 营销篇
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它仸何机构和个人丌得擅自传阅、引用戒复制。
项目案例框架
完整项目案例：3大部分，25个模块
项目概况 01.土地信息 02.基本指标 产品监测 07.规划 08.建筑 营销监测 17.客户分析 18.形象定位
建筑类别
容积率 最早开盘时间
多层（花园洋房），高层
1.6 2008-06-08
绿化率
车位数 物业费
35%
1025个 2.6元/m2·月
总户数
装修情况 开发商
1611套
精装修 金地集团
物业公司
景观设计 规划布局 当前均价 （二手房）
金地物业
ACLA傲林国际
建筑设计
全程营销
上海日清建筑设计
上海新聚仁机构
2009年3月2日
2009年4月1日
2008.6.8
上海浦东新区高行镇战斗村363、364宗地块配套商品房项目环境影响报告书
1.建设项目概况1.1.地理位置上海浦东新区高行镇战斗村36/3、36/4宗地块配套商品房项目由上海弘达置业有限公司投资建设。
项目基地位于上海市浦东新区高行镇战斗村36/3、36/4地块，其中36/3地块东至外高桥新市镇控制性详细规划E05-4地块、南至纬六路及椿树浦、西至莱阳路、北至外高桥新市镇控制性详细规划E05-2地块，用地面积约22603平方米；36/4地块东至经二路、南至纬八路、西至莱阳路、北至纬五路及纬七路，用地面积约42092平方米。
1.2.项目概况项目总投资1.98亿元，规划用地面积64695平方米，总建筑面积119670平方米，地上建筑面积为105118平方米，地下建筑面积为14552万平方米，绿地率35.09%，机动车停车位696辆。
项目由5栋多层住宅(5、6层)、11栋高层住宅(14、15层)、2栋小区配套服务中心楼(2层)、1栋沿街配套商业(2层)和2个地下车库组成。
1.3.总体规划理念小区建设以二十一世纪新型小区作为标准，精心策划，精心设计积极运用新型环保材料，把以人为本的设计理念贯穿于整个设计过程，将本项目规划、设计为一个功能合理、布局紧凑、环境优美舒适的居住区，以现实符合二十一世纪人居条件的居住环境。
景观绿化方面：突出小区内空间和景观的整体设计及安排，充分考虑居民在日常生活中享受到丰富多层次的环境景观，将自然景观和小区景观融为一体，环保和生态平衡通过外景的借用及内景的创造——有机结合河道和城市绿地来组织绿化空间。
交通组织上人车分流：优化的流线设计，人车分离，创造快捷和安全的居住交通环境。
在整个小区规划设计中体现以人为本的设计宗旨，这一小区使用的主体构建出一个和谐安康的居住环境。
表1 项目总经济技术指标2.工程分析2.1.废水污染源本项目的废水排放量为1019m3/d，其中生活污水约1004m3/d、餐饮废水约8m3/d、车库地面冲洗废水7m3/d。
生活污水经格栅及沉砂池处理，商业设施中的餐饮含油污水经隔油处理，地下车库冲洗废水经隔油沉砂处理后，废水经处理达到纳管标准后排入莱阳路市政污水管网，最终进入竹园污水处理厂集中处理。
上海地产策划书3篇
上海地产策划书3篇篇一《上海地产策划书》一、项目背景与目标目标：1. 在上海特定区域成功开发高品质的住宅或商业项目。
2. 吸引目标客户群体，实现较高的销售率和入住率。
二、市场分析1. 上海房地产市场整体状况持续增长的需求，尤其是中高端市场。
政策调控对市场的影响。
2. 目标区域分析地理位置、交通条件、周边配套等优势。
竞争项目情况。
3. 目标客户群体分析年龄、职业、收入水平、购房需求等特点。
消费习惯和偏好。
三、项目定位1. 产品定位明确住宅或商业的类型、户型、面积等。
突出项目的特色和优势。
2. 价格定位结合市场情况和项目成本，制定合理的价格策略。
3. 品牌定位塑造高端、品质、创新的品牌形象。
四、项目规划与设计1. 建筑设计聘请知名建筑师，打造独特的建筑风格。
注重空间布局和功能分区。
2. 景观设计营造优美的社区景观，提升居住环境品质。
3. 配套设施完善的商业、教育、医疗等配套设施。
五、营销策略1. 品牌推广线上线下相结合的宣传推广活动。
参加房地产展会等。
2. 销售策略制定灵活的销售政策和优惠措施。
专业的销售团队。
3. 客户关系管理提供优质的售后服务，增强客户满意度和忠诚度。
六、项目实施计划1. 前期准备阶段土地获取、规划审批等工作。
2. 建设阶段确保工程质量和进度。
3. 销售阶段按照销售计划推进销售工作。
4. 后期运营阶段物业管理等工作。
七、财务预算1. 项目总投资预算包括土地成本、建设成本、营销费用等。
2. 收益预测销售收入、租金收入等。
3. 风险评估与应对措施对可能出现的风险进行分析，并制定相应的应对策略。
八、团队组建1. 项目管理团队具有丰富经验和专业能力的管理人员。
2. 技术团队建筑师、设计师、工程师等。
3. 营销团队销售、策划、推广等人员。
九、项目评估与调整1. 定期对项目进行评估，根据市场变化和实际情况及时调整策略和计划。
2. 不断优化项目的各个环节，提高项目的整体效益。
篇二《上海地产策划书》一、项目背景上海作为中国的国际化大都市，房地产市场一直保持着高度的活跃和吸引力。
上海市浦东新区高行镇人民政府_企业报告(业主版)
上海文汇会计师事 务所有限公司
7.2
2023-03-23 2022-09-30 2023-07-28 2023-04-25
本报告于 2023 年 08 月 17 日 生成
4/25
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP5
上海东恒实业总公司财务收支审 计工作项目
上海升大华远会计 师事务所（普通合伙）
1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................9 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................9 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................9 三、采购供应商 ...........................................................................................................................11 3.1 主要供应商分析 ..............................................................................................................11 3.2 主要供应商项目 ..............................................................................................................12 四、采购代理机构........................................................................................................................14 4.1 主要代理机构分析 ..........................................................................................................14 4.2 主要代理机构项目 ..........................................................................................................15 五、信用风险 ...............................................................................................................................18 附录 .............................................................................................................................................19
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本案的物业形态包括：高层、townhouse小高层、情景花园洋房；从 面积上来看又可分为两个面积段：90 ㎡以下和140-155 ㎡之间，绝大多数 为90平方米以下的产品。
鉴于可能为全装修产品，我们初步测算： 主力户型总价将在80-130万元左右， 花园洋房在200-300万左右。
金地高行地块企划案
前言
品质“大跃进”，高行楼市高行情
多家知名开发商入驻高行板块：金地集团、农工商集团、仁恒集团、 绿地集团、新城集团、证大集团等。 位于高行北部近高桥的仁恒家园以精装修房面市，这一仁恒集团的品
质之作以万元单价入市，市场依旧热烈，也开创了区域产品的国际化
先河。
结论：高行楼市已跨入了一个成熟化、品质化发展的时代。
我希望一间属于自己的书房。因为可以放下我所有喜欢的书和他的DVD。 我把搬入新家，当作一次机会去描述一个我一直向往的情形。
有新鲜的感觉。 理想状态的生活品质应该是自豪的，舒适的，健康的，新鲜的，与众不同的。
我很满意，朋友们也都很喜欢。
他们有着强烈的自我认同与自我判断
我们要激发起他们对生活方式的再审视
规模（万㎡） 40 8.2 20 22.2 0.4 8.2 33 7.6 62.6
价格 8600 8700 10000—14000 15000 12000 13800 7900 11000 6800
交房时间 08年9月 08年2月
08年9月 07年8月 07年12月 07年12月 07年年底
装修房产品市场建立，追求品质感的体现，塑造自身价值和竞争力。
➢花园洋房（桔园）
基于“彩虹域”色彩的直接联想；花园洋房的未来主力业主将以年龄层稍长人群为主，硕 果累累的桔园是成就的表现同时也是对成功人生的犒赏。
➢小高层townhouse（紫微座）
紫微星是一大吉星，象征 君王、皇帝。与产品高层townhouse 被人仰视的形象接近； 与未来业主（从事职业为与代表未来社会发展紧密相关的金融科技行业，从事的行业 让他们成为未来社会发展的中坚力量）气质相仿。
30万㎡ 11000 2008年3月
黄兴
8万㎡ 13000 2008年3月
杨浦内环 12万㎡ 12000 2007年6月
宝地东花园(装修) 杨浦内环 30万㎡ 16000 2008年3月
申润江涛苑
东外滩 5万㎡ 12000 2007年12月
杨浦区对本案的主要分流区域主要集中在新江湾城板块和东外滩板块。
关于我们
本项目位于浦东新区高行镇，位于五洲大道以北，张扬路以 西，毗邻轨道交通6号线五州大道站点。基地东西长约240米， 南北长约335米，占地面积96383平方米容积率1.6，建筑面 积可达154212平方米。
产品形象
除了注重生活的便捷性，还注重产品的创新、环保、节能、健康和时尚
产品竞争力
➢ mousse
慕思洋房（花园洋房）
➢ HUGO ART
悠客公寓（空中townhouse ）
➢ LATTE
拿铁街区（小高层）
➢ C-U-CENTER 约会百货（商业）
➢ HI-PARK
早安公园 （组团景观）
➢ 左岸广场
会所广场
➢ 绿茶廊
中轴景观
金地·第五季VI
系统/应用
天蓝底色给人无限遐想，与案名现代感的字体组合，呈现出空灵与未来之意， 与项目的创新生活概念气质相同；以字体为主，形象传达项目品牌，具有较 强识别性。
➢高层（青蓝街区）
取自“青出于蓝而胜于蓝”之意,寓意未来入住业主的远大抱负；挺拔的高层形象与外立面 冷 峻色调也与青蓝街区相协调。
➢会所商业（红盒子）
直接取自外立面颜色与形象，而盒子也有收纳丰富的含义，能够涵盖将来商业形态包 罗万象功能。
➢中轴景观（绿荫街）
来自直接的形象，与社区整体色彩和谐统一。
金地·彩虹域
Rainbow Territory 精彩你生活
解读彩虹域
彩虹
这是一个如同雨后天空彩虹的7彩的家园，清新自然又充满想象力。彩虹的 包容之意能涵盖项目丰富、活力与品质的生态健康社区内涵。
“彩虹”与从事环境保护运动的“彩虹勇士号”同名，同时与我们项目 所倡议的生态环保概念相通。
域
有地块界定之意；同时也是对金地·未来域产品的品牌延续。
生态 环保 节能 附加值提升
其他 创造因素
现场产品展示
开发商品牌 和团队
远景规划
科学筑家 创造全新生活观
区域交通 便捷最佳坐标
装修品质 性价比塑造
产品气质 创新设计
Hale Waihona Puke 通过对产品的分析，我们归结出本项目的几大卖点， 依托各环节相互支撑，共同塑造产品的竞争力， 展示科学筑家带来的创新居住生活体验。
客户的寻找
此类人的主要特点为：
较高的学历； 职业为全职状态，收入成长性较高； 以家庭为组成单位，以工作和家庭为核心的时间安排； 生活方式有鲜明的“文化定位”偏向； 欣赏时尚、品味和格调，追求生活方式的多样化； 关注生活质量和品位； 休闲娱乐以时尚、健康、交流为原则；
客群的心理需求及功能需求
寻找共性： 家的感受 (时尚的、舒缓的、温馨的、健康的、和谐的) 个性追求 (前沿的、文化的、品位的、格调的、可标榜的） 功能需求 (环保的、科技的、实用的、超值的、品质的)
A5
89
地下室 75.99 45.91 66.24
高town 253套
面积 89
附加 庭院 53.56 30.66 16.8
屋顶花园
附送面积
露台 25.8 39 24.39 80.53
22.85
高层户型 832套
B1 B2 B3 C1 C2 C3 C4 D1 D2 D3
面积 附加
88
4.32
65
6.3
本案所在相邻金桥、曹路及高桥，既是竞争区域也是客源集中区域。 本项目的入市，以及周边后续即将入市的宝冶、江苏新城等地块，将 进一步促使区域整体竞争态势白热化、明朗化。
同质化竞争态势 差异化创新理念，树立区域新生板块标杆效应
关于客群
洋房户型 540套
A1 A2
面积
154 142
A3
115
A4
89
系列秀稿
Hi，Where are you?
世界籍 健康态 精装生活
NO.1
NO.2
精彩你生活
四季之上，优雅生活
Thanks.
案名２：
金地·第五季
“第五季”，是超越春夏秋冬四季之上的新时空； 它是一个最理想的季节，一个适合不同人，不同年龄层的季节，
更是一个自主的、舒适的、生态的健康的， 同时关注着可发展未来的创新的生活空间。
四季之上，优雅生活
自然的、科技的、时尚的、和谐的、可持续、无限生长的美学生活
分案名概念建议
高桥
翔殷路隧道
杨浦区
本案 高行
金桥
曹路
从以往的理论 和经验上来看：
本案的需求相 关区域有高行、金 桥、高桥以及曹路 等邻近区域，而随 着翔殷路隧道的通 车，使得杨浦区与 本案之间的通勤距 离咫尺相隔，必将 成为本案不可或缺 的客群。同时，我 们也将与这些板块 产生竞争。
6号线带来的机会
港城路站 外高桥保税区北站
精彩你生活
彩虹域带来的是一种清新、自然、放松释怀的生态健康的生活； 这是一种有着创新生活理念，与众不同的生活；一个充满想象 力的丰富多彩的空间，不但给予你现在精彩的生活，同时也是 一个匹配你精彩人生的品质家园。
命名思路： 分案名依据彩虹的7种色彩为基础，体现项目多彩空间及环保、活力、品质的生态健康社区 内涵。
德平路站 金桥路站
北洋泾路站 云山路站
盛景福邸
锋巢宫寓
碧 云 联 洋
禹州。金桥国际
华夏西路站
在售楼盘
同区竞争
楼盘名称 绿地崴廉公寓
春江花悦园 禹洲.金桥国际 金桥瑞仕花园
锋巢宫寓 旭辉新构想 幸福小镇 仁恒家园 高桥新城 宝冶地块 江苏新城地块
装修情况 毛坯
毛坯（送装修） 毛坯 装修 装修 装修 毛坯 装修 毛坯
杨浦竞争
楼盘名称
板块
规模
均价 交房时间
新江湾成板块
新江湾城1号作品
上海梦想
中原板块
道 隧 路 盛世新江湾 殷 翔
五角场板块 10号线
海上硕和城 黄兴板块
翔殷 路隧道
内环板块
8号线
宝地东花园 圣骊河滨苑
申润江涛苑
东外滩板块
大连 路隧道
杨浦大桥
军工 路隧道
上海梦想二期 建德国际公寓 新江湾城1号 翡翠东森花园 盛世豪园 星云苑 锦都玫瑰园 海上硕和城 东上海中心 海上花
VI系统应用
“彩虹域”现代字体的组合，与项目环保生态科技的使用有暗合之意；同 时项目外立面所呈现出的现代感形态与色彩也能得到体现，“彩”字右边 的色块围合形态，也制造出空间效果，与项目的建筑属性产生直接联想。 在延展使用中，7彩线条与LOGO的组合将会产生相得益彰的效果。
精彩你生活 系列秀稿
如何将两个不同层面的客户群体结合起来？
阶层［圈层］意识
富豪 中产、小资 平民
成就 + 满足 舒适 + 优越 安全 + 归属
豪宅/别墅 有品位的生活 住的窝
高层、Townhous小高层：以白领主体的准中产 花园洋房：中产中的新贵族
寻找共性
本项目目标客户区域企业多为知识创新、知识制造、科 学技术、专业服务、咨询服务类公司， 这些企业是上海前沿经济的热点，现代服务业的代表， 可能容纳了上海最庞大的知识经济群体。