产城融合_产业新城规划研究 ppt课件
产业新城业务模式及组织架构ppt课件
园区土地、房产增值
2
关键业务流程节点
论证拿地 前期规划 一级开发 \ 园区 \ 地产
招 商 引 资
产业发展服务
X X
投 资
搜寻有投资价值的区 域，进行 研究 、论证
整合外部专家团队 ， 提出详细的区域产业 规划建议方案
土 地 整 理
工 程 建 设
品牌推广运作
招商引资运作
确定选址 ，与地方政 府洽谈合作 ，政府 确 定委托开发框架
政府结算
部分自建 、自营
出售或出租
政府结算
3
业务模式落地所需核心能力
产业规划能力
研究产业发展趋势、针 对区域特点，紧贴政策导向， 运用产业价值链分析、资源 匹配性分析、产业集群等研 究方法，为区域量身定做产 核心 竞争力 业规划方案
投资建设能力
资本运作上，高效利用各 方资金，以较小的资本总量 快速周转；设施建设上，为 政府提供园区规划、建设、 运营管理一体化服务
高 产业研究 能 力 的 重 要 程 度
企业品牌
政府关系
招商营销 产品模式 规划设计 运营管理
人力资源
资本运作
专业招商团队和多行业企业客户数据库 制定顺应产业发展趋势、适用于区域定位的 发展策略，通过招商引资和产业培育推动落实
基础\公共\ 设施建设、 商业及住宅 开发
招商营销能力
低
公司的能力现状
2. 3.
财务资金部。开发类业 务所需的现金流管理、 资本运作、风险控制等 能力建设 人力资源部。业务所需 人才的岗位职责、薪酬 水平、薪酬结构、激励 机制、引进及培养资源
现有的各子公司根据实际需要，成立产业新城 部（或暂在XX部内设置相关岗位，比如规划设 计、产业研究等），拓展相关业务 子公司具有一定的自主权，在一线发现产业机 会后，可求助于总部调配资源；尝试以手中现 有的产业园项目为契机，与政府扩大合作范围
产城融合的概念知识讲解
产城融合的概念产城融合相关资料一、产城融合的提出及背景“产城融合”的提出与我国开发区的发展及其承担的历史使命密切相关。
伴随着1980年代以来改革开放的推进, 全球资本流人中国, 我国开始了以工业化为核心推动的经济发展，开发区作为招商引资的主要窗口和空间载体, 成为社会经济发展的主阵地，开发区经过30年的发展，逐渐步人成熟阶段, 在地区发展中承担着经济推动器的作用，但同时开发区的一些问题也逐渐显露出来，主要是功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配等，开发区一方面为地方发展做出了经济上的重要贡献, 另一方面由于开发区发展的初衷而形成的孤岛经济, 已经越来越制约开发区的发展, 以及开发区与周围城镇之间的相互融合。
在转型发展的新时期，伴随着全球化的深人推动、产业转型升级的发展要求,以及城市空间不断生长, 开发区需要寻求新的发展思路，在这样的背景下，产城融合发展, 成为开发区转型发展的一种新趋势。
中国共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。
江苏省委罗志军书记在2012年 6月5日召开的全省对外开放工作会议上，明确提出了开发区要走产城融合的路子。
二、产城融合的内涵产城融合是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路，要求产业与城市功能融合，空间整合，以产促城，以城兴产，产城融合。
“城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是空城，产业没有城市依托，即便再高端，也只能空转”。
城市化与产业化要有对应的匹配度，不能一快一慢，脱节分离，而且产城融合发展并不是一蹴而就，对于产城融合内涵的理解主要着眼于以下3个方面：人本导向、功能融合和结构匹配。
1、人本导向：产城融合的本质是从功能主义导向人本主义导向的一种回归。
从开发区发展历程的梳理及每个时期的发展重点来看，产城融合发展是社会经济发展到一定阶段，反映到空间上的一种表征，是资本积累到一定阶段寻求新的空间生产的必然产物，也是资本进入第三重循环提升创新能力、提高人的素质的必然要求。
产业地产五种创新拿地模式ppt课件
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
四会市大沙新区产业新城新型城镇化示范区总体概念规划及城市设计
四会市大沙新区产业新城新型城镇化示范区总体概念规划及城市设计一、引言随着中国城镇化的快速发展，城市规划与设计的重要性日益凸显。
四会市大沙新区产业新城新型城镇化示范区作为广东省的重要发展项目，对于推动区域经济发展、优化城市布局、提升人民生活品质具有重要意义。
本文将对该项目的总体概念规划及城市设计进行详细阐述。
二、项目背景四会市位于广东省中部，珠江三角洲西北部，是珠三角通往粤西地区的交通要道。
大沙新区产业新城位于四会市南部，地理位置优越，交通便利。
为推动该地区的新型城镇化建设，提高城市品质，广东省政府决定在此设立新型城镇化示范区。
三、总体概念规划总体概念规划以“绿色、智慧、宜居”为核心理念，注重生态保护、经济发展、社会公平和可持续性。
规划目标是将大沙新区产业新城打造成为粤港澳大湾区生态创新示范城市、产业创新发展示范区、宜居宜业宜游的岭南魅力之城。
在空间布局上，规划形成“一核两带三片区”的城市结构。
“一核”指大沙新区的核心区，包括行政办公、商业金融、文化娱乐等设施；“两带”指生态景观带和产业创新带，分别依托南北向的生态廊道和东西向的产业廊道，打造绿色生态和创新发展的城市脉络；“三片区”分别为北部的科教创新区、中部的产城融合区和南部的生态宜居区。
四、城市设计城市设计以提升城市形象和品质为核心，注重人文关怀和公共空间的设计。
具体设计理念如下：1、尊重自然：充分利用现有的自然条件，如水系、山体等，打造具有地域特色的绿色空间。
2、延续文脉：保护和传承当地的历史文化，将传统文化元素与现代设计相结合，塑造具有文化底蕴的城市风貌。
3、宜居宜业：优化公共设施布局，提高公共服务水平，创造便捷舒适的生活环境。
同时，产业发展需求，构建创新创业环境，推动产城融合发展。
4、绿色交通：优化城市交通网络，提倡公共交通出行，鼓励绿色出行方式（如骑行、步行等），降低交通压力。
5、智慧城市：运用物联网、大数据等现代科技手段，提升城市管理效率和服务水平，提高市民生活便利性。
产城融合的概念
产城融合的概念内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）产城融合相关资料一、产城融合的提出及背景“产城融合”的提出与我国开发区的发展及其承担的历史使命密切相关。
伴随着1980年代以来改革开放的推进, 全球资本流人中国, 我国开始了以工业化为核心推动的经济发展，开发区作为招商引资的主要窗口和空间载体, 成为社会经济发展的主阵地，开发区经过30年的发展，逐渐步人成熟阶段, 在地区发展中承担着经济推动器的作用，但同时开发区的一些问题也逐渐显露出来，主要是功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配等，开发区一方面为地方发展做出了经济上的重要贡献, 另一方面由于开发区发展的初衷而形成的孤岛经济, 已经越来越制约开发区的发展, 以及开发区与周围城镇之间的相互融合。
在转型发展的新时期，伴随着全球化的深人推动、产业转型升级的发展要求,以及城市空间不断生长, 开发区需要寻求新的发展思路，在这样的背景下，产城融合发展, 成为开发区转型发展的一种新趋势。
中国共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。
江苏省委罗志军书记在2012年 6月5日召开的全省对外开放工作会议上，明确提出了开发区要走产城融合的路子。
二、产城融合的内涵产城融合是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路，要求产业与城市功能融合，空间整合，以产促城，以城兴产，产城融合。
“城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是空城，产业没有城市依托，即便再高端，也只能空转”。
城市化与产业化要有对应的匹配度，不能一快一慢，脱节分离，而且产城融合发展并不是一蹴而就，对于产城融合内涵的理解主要着眼于以下3个方面：人本导向、功能融合和结构匹配。
1、人本导向：产城融合的本质是从功能主义导向人本主义导向的一种回归。
智慧城市产业新城发展规划方案
产业规划
确定主导产业：根据城市特 点和资源优势，确定智慧城 市产业新城的主导产业。
01
产业集聚：通过政策扶持、 招商引资等方式，吸引相关 企业集聚，形成产业集群。
02
产业链协同：推动产业链上 下游企业协同发展，提高产 业整体竞争力。
03
技术创新：鼓励企业加大研 发投入，推动产业技术升级， 提高产业附加值。
科技创新：新技术 、新产品不断涌现 ，推动产业升级
政策支持：政府出 台一系列政策，支 持智慧城市建设
社会背景
城市化进程加快，人口向城市迁移 城市资源紧张，环境污染严重 信息技术发展迅速，大数据、人工智能等技术广泛应用 政府政策支持，推动智慧城市建设
技术背景
物联网技术：实现 万物互联，提高城 市管理效率
建设智能社区，提高居 民生活品质
建设高速宽带网络，提 高网络覆盖率
建设数据中心，提高数 据处理能力
建设智能电网，提高能 源利用效率
建设智能安防系统，提 高公共安全水平
建设智能教育系统，提 高教育质量
人才培养与引进
建立人才培养体 系：制定人才培 养计划，提供培 训课程，提高员 工技能水平
引进高端人才： 吸引国内外优秀 人才，提供优厚 待遇，提高人才 吸引力
国家政策支持：政府出台了一系列政策措施，推动智慧城市建设
产业发展趋势：随着科技的发展，智慧城市产业新城成为新的经济增长点
市场需求变化：随着人们生活水平的提高，对智慧城市的需求越来越大
国际竞争加剧：各国都在积极布局智慧城市建设，抢占市场份额
经济背景
经济增长：城市化 进程加快，经济增 长迅速
产业升级：传统产 业向高新技术产业 转型
智慧城市产业新城发展规 划方案
以产业为先导的新城规划探讨
以产业为先导的新城规划探讨作者：姚秀德来源：《城市建设理论研究》2013年第30期摘要：以建设产城互动的复合型产业新城为目标，探讨以产业为先导的新城规划思路和方法。
关键词：产城互动；产城融合；产业新城中图分类号：TU984文献标识码：A随着我国外向型经济的快速发展，在参与国际分工的过程中，目前阶段我国在国际分工中制造业所占比重最大，成为世界工厂，因此城市建设中各类开发区层出不穷。
大多数开发区往往功能比较单一，是单纯的工业集中区。
作者在参与东台经济开发区整合规划的过程中，力图从城市发展的长期规律分析入手，将产城互动的理念融入到规划设计当中，探讨产业为先导的新城区开发的规划途径。
规划背景目前从东台经济开发区产业发展总体趋势较好，经济总量逐年提升，但由于产业区和生活区的相互脱离，目前产业区发展仍旧强烈依赖主城区支持，通勤交通复杂。
随着经济开发区逐渐从高污染高能耗的产业向低污染的高端产业转变，为产城融合提供了有利条件。
空间分布上看，本次规划整合的运河以东地区，目前有两个发展主体，经济开发区和城东新区。
目前两个区行政上单独管理，功能上经济开发区以产业功能为主，城东新区以生活功能为主，形成了南生活北产业的空间格局。
理论探讨以产业为主导的新城建设，大致有以下规律可循。
首先，起步阶段往往是产业先行，一开始是纯粹的工业集中，继而发展出与产业相关的各种生产性服务业，这个阶段人口一般不会在区内集中，新区强烈依附于老城，依靠老城提供各种生活配套服务，这个阶段发展总体较慢，长时间内都会保持这个状态。
而后，随着产业聚集规模的扩大，开发区本身进入良性发展，集聚的资源越来越多，人口也在区内逐渐出现集聚，为工业区配套的居住区开始逐渐出现，这个阶段开发区已经不是单纯的工业集中区，随着规模的进一步扩大，产业和居住出现齐头并进的局面。
最终，随着居住规模的扩大，居住区不再是依附产业区发展的产业配套，逐渐形成新城生活区，越来越多的不在开发区就业的城市人口逐渐迁入，到此为止，产业新城逐渐形成。
基于产城融合理念的桐城双新经济开发区规划探索
王峰玉 郑 军摘要：产城融合是产业园区健康持续发展的保证，对工业化和城镇化的协调发展具有重要意义。
本文针对产业园区普遍存在的产城分离问题，结合桐城市双新经济开发区的规划实践，提出产城融合发展的规划思路，并从产业选择、功能定位、人口安置、空间结构和功能布局等方面进行规划探索，以期对其他开发区的规划提供参考和借鉴。
各级各类开发区、工业园区是我国改革开放以来出现的新产业空间，是城市工业发展的主要载体，对地方经济发展做出了巨大贡献，成为城市和区域经济发展的增长极。
随着国内外环境的变化和政策的调整，开发区诸多发展问题逐渐暴露出来。
如产业发展分散化，缺乏产业集群；功能单一，配套不足；功能分区过于机械，割裂了工业区和生活区的联系；人口结构单一，居住分异明显；物质空间单调冷漠，缺乏公共空间；社区发育不足，居民普遍缺乏归属感和安全感；孤立封闭发展，与周边地区缺乏联系。
产城融合理念就是基于园区内生活空间滞后于生产空间、城市功能滞后于产业功能、社会事业滞后于经济发展的现实而提出来的，它强调产业发展与城市发展相互依托、相互促进，以产业的集聚发展实现人口的集中，为城市化提供基础支持，又以城市的服务功能为产业发展、人口集中创造条件。
通过产城融合，完善园区的城市功能，改善园区形象，集聚人气，增强活力，形成复合多元的城市功能区，从而实现城市工业化、城市化的健康持续发展。
基于此，本文结合桐城双新经济开发区的规划实践，探讨产城融合理念下的规划构想。
一、项目概况桐城市位于安徽省中部偏西南，西依大别山，南临长江，东濒菜子湖，分别与庐江、舒城、枞阳、潜山、怀宁、安庆市郊区接壤，是一座旅游资源丰富、工业和商贸综合发展的省级历史文化名城。
桐城市位于皖江城市带承接产业转移示范区内，紧邻沿江城市轴，合肥经济圈的南翼城市，是合肥经济圈产业配套承接基地、文化旅游基地、农特产品加工供应基地、科技成果转化实验基地和产学研合作基地，是合肥经济圈联动沿江、辐射皖西南的门户。
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功能
以产业招商和产 业集群为主
努力实现产业，商务，居住功 能的复合需求，但是仅仅能够
满足城市简约化需求
坚持打造产业新兴城市，集 居住，商业，办公，教育，
休闲娱乐等多功能为一体
代表案例 中关村软件园
青岛蓝色生物医药产业园
嘉兴智富城
核心 理念
多元产业聚集融合 城市资源均衡配置 社会管理智能高效
第三代 产品
居住体系
居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。
产品类型 高密度（公共住宅） 高密度（公馆式公寓） 中密度（公馆式公寓）
低密度 工人宿舍
容积率 2.3 2.3 2.0
0.7-1.2 2.3
密度（人／ha） 用地比例（%）
750
48
510
12
360
32
60
7
230
1
人口比例（%） 62 9.4 18.9 0.7 9
四、案例分析
1. 保定北部低碳新城—新能源城、汽车城 2. 即墨汽车城 3. 新密银基轩辕圣境黄帝宫文化产业新城 4. 无锡东方田园综合体
产城融合的发展背景
产业地产的崛起
产业地产的概念
国家宏观调控从 严从紧，未来几 年活跃程度将持 续降温
市场开发较为成 熟；同时，尤其 一线城市用地供 应有限
受宏观调控影响 较小，是目前比 较活跃的地产板 块之一
利润空间小
销 售
部
件
生
产 组装
依托
售 后 服
务 业务工序
上游
下游
地产
载体
产业地产的概念
产业地产的概念
• 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与
运营。
开发对象 整合
独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等 自然资源、社会资源、经济资源等
十八大
十八届三中全会
2014-3-16
有质量的城镇化
人的城镇化
正式公布《国家新型城镇化规划》
城
人
城镇化
城镇化
产城发展的政策背景
十八大
有质量的城镇化
十八届三中全会
人的城镇化
城
人
产城融合发展的政策背景
2014-3-16
正式公布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》
城镇化
城镇化
从新型城镇化角度解读产城融合：
产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增 大，种类增多，体系复杂。
以苏州工业园区为例：
2008年，苏州工业园区产业类型分类：
2008年，苏州工业园区人口职业组成：
产业地产的发展方向
产城融合发展的社会背景
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置
微缩模型
新型 城市
产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。 是适应时代发展的必然选择。
产城发展的政策背景
产城融合发展的政策背景
• 从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居 住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅为35%。 • 十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化 是以人为核心的城镇化。
政府
打造 附加价值
产学研产业集群
地产商
企业
高
利润空间大
利润空间大
零
部
低
试件 制生 品产 开 发 等
模 块 利润空间小 零
销 售
部
件
生 产 组装
售 后 服
务 业务工序
上游
下游
产业
依托
地产
载体
产业与城市、人口组成的关系
产城融合发展的社会背景
产业发展
资本积累
城市主导功能转变
产业发展
经济发展
人的社会需求提高
纵向延伸
横向共生
整合发展
单个产业
产业链
产业集群
产业网
海尔集团： • 海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。在20年的时间里，从一个小厂发展 成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。在青岛拥有五大 园区，在国内外享有盛誉。
产业地产的发展方向
产城融合发展的社会背景
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
结构复杂化 较完善配套
产业地产的发展方向
1)传统产业------高新技术产业
以蛇口工业区变身高科技产业区为例
1995年 产业结构调整，从产业链底端向中高端转移
产城融合发展的社会背景
2002年 形成以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的新产业格局
2008年 打造成高端服务业基地，主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业
配套 设施 体系
商业配套设施按城市级、分区级、邻里级三级配套 居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施 工业区以综合性便利中心的形式设置集中的宿舍区和商业便利服务设施
产业地产的发展方向
产城融合发展的社会背景
3)功能复合的产业综合体
以北京科技园建设有限公司规划产品为例：
第一代园区
第二代园区
第三代园区
•从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但是该数据是伪城镇化率。新型城镇化与传 统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化，强调在产业支撑、人居环境、社会保障、 生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变，实现城乡统筹和可持续发展，最终实现“人的无差别发 展”。
要素 主导功能
成型期 纯工业
成长期 工业与部分配套
成熟期 综合功能
与城市 的关系
主导空间
生产空间
生产与配套服务空间 消费空间
与城市联系 城市外围，联系弱 与城市联系日益密切 形成新城区
பைடு நூலகம்与人口组成 的关系
对人才要求 普通工人，收入低 对功能配套
工人宿舍，配套少 要求
高技术产业人群，出现 收入差异
工业邻里，教育，生产 和生活服务
以产城融合为目标的产业新城规划研究
聯創國際
目录
一、产业融合的发展背景
1. 产业地产的概念 2. 产城融合发展的社会背景 3. 产城融合发展的政策背景 4. 产城融合的开发主体
二、打造产业新城
1. 根据产业类型的不同 2. 根据产业新城建立模式的不同
三、产业新城的规划研究
1. 产业规划与城市规划 2. 产业定位 3. 功能组成与规模研究 4. 规划布局的基本原则
➢ 政府的大力支持 ➢ 市场的旺盛需求 ➢ 广阔的发展空间
下一个焦点 产业地产
产业地产的概念
产业地产的概念
• 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体， 实现土地的整体开发与运营。 附加价值 高
利润空间大
利润空间大
零
产业
部
低
试件 制生 品产 开 发 等
模 块 零
功能定位
产业导向
新型高 科技园 示范 区域
高新技 术产业 核心发 展区
循环经 济产业 示范 基地
汽车 电子 产业
汽车 电子
先进 装备 制造
新能 源新 材料
生物 医药
产业地产的发展方向
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
产城融合发展的社会背景
生产要素聚集阶段 产业主导特征阶段
创新突破阶段
现代科技都市阶段