《收益性物业管理》PPT课件
物业管理师实务考点：收益性物业管理
物业管理师实务考点：收益性物业管理2016物业管理师实务考点：收益性物业管理(一)制定管理计划在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。
管理计划是对将进行的管理行为在经济上和行动策略上的行动纲领。
为制定管理计划，一般应遵循以下的工作步骤：1、进行调查研究。
(1)市场分析。
它包括对本地区市场和周边地区市场的分析。
本地区市场分析主要是当地的人口构成、经济状况和发展趋势、消费水平、交通设施状况、同类型物业的租售情况。
为了确立一处物业可实现的最佳效益，物业管理者必须关注和分析其周边地区的经济气氛。
所谓周边地区，通常没有固定的范围，主要指某一类商业圈，即商业物业吸引顾客的地理区域，它是以物业为中心向四周扩展构成一定的辐射范围，形成商业圈。
商业圈包括三部分：核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈，其中核心商业圈占该类商业物业顾客的一半以上。
商业圈的规模受各种因素的影响，除商业物业类型、规模、竞争者的位置等经济因素外，物业管理者还要特别注意商业圈内的地理特征，如公园、休闲地带、公路、铁路和河流等，因为这些地物可以实质性地限制这些地区未来的发展。
(2)交通与公用设施情况。
它包括公共交通和停车场的状况，对商业物业都是相当重要的。
商业物业中的员工和顾客，很多都依靠公共交通工具来上班或消费，但停车场的车位数量对吸引一些消费量较大的顾客也不可忽视。
(3)经济发展状况。
商业圈中的经济发展状况与区域经济发展态势、圈内的产业结构等因素有关，区域宏观经济发展迅速，必然会导致服务业的比重逐渐升高;抵押贷款利率与经济活动的活跃程度成反比，利率提高则经济增长速度放缓，并影响商业物业的建设融资;一个由不同产业有机组合的周边环境比由单一产业支撑的周边环境要理想得多，当依赖的唯一产业倒闭或迁移后，后者的经济可能因此而崩溃。
(4)供求状况。
为了确定某一特定种类的商业物业的出租率上升或下降及其变化速度，应该寻找可比性强的类似物业加以比较，即对位于邻近地区的类似房产就其建筑类型、年代、大小、位置、特征和租金状况以及出租率的变化等方面加以分析，并将租户与有效租用房屋综合起来考虑，通过对潜在租户的数量、租户的实力与意愿、租户的经济来源等方面进行考察，预测未来出租率的变化。
物业经营管理收益性物业价值评估PPT文档共66页
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 பைடு நூலகம்——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
物业经营管理收益性物业价值评估
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
物业资产运营管理与盈利模式创新教材(PPT 95页)
趋势
• 注册物业管理师制度的推行和物业社区公共服务的属性、市场单
项物业配套服务企业的逐步成熟，由业主大会委托独立人员开展 物业服务将成为趋势之一。
• 物业管理覆盖面的增加和市场承受能力因素，极低成本的业主能 接受基本服务将成为规模最大的市场。
物业资产运营与管理 物业运营特色思考与培育
三、物业运营特色思考与培育
2、核心特色思考
计划分解与跟进
运营——运作经营 计划目标逐级分解明确到人 计划目标清晰可见，可衡量。
物业资产运营与管理 物业资产管理
四、物业资产管理
物业资产运营与管理 物业资产管理
1、何谓资产运营管理
资产管理
（国外称为ASSET MANAGEMENT 或EQUITY MANAGEMENT ） 可以定义为机构投资者所投资的不动产，通过资产的增值 及回报摸式，获得投资回报及收益。
1、客户价值
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
1、客户价值
=
—
客户让渡价值越大 客户满意度就越高
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
1、客户价值
客户关系价值 （客户对企业的价值）
一次性购买价值 = 客户单次交易给企业带来的收入
客户终身价值 =
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
1、客户价值
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
2、客户服务与营销
在体验经济时代
服务就是营销，营销就是服务 起始于市场需求，终止于客户满意
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
2、客户服务与营销
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
2024版物业管理培训课程ppt课件
业主投诉处理与沟通技巧
01
投诉渠道
设立专门的投诉电话或在线投诉平台，方便业主进行投诉和建议。
2024/1/28
02
处理流程
及时响应业主投诉，认真倾听业主意见，积极协调解决问题，跟进处理
结果，确保问题得到妥善解决。
03
沟通技巧
保持冷静和耐心，尊重业主的意见和感受，善于倾听和引导，避免情绪
化和冲突升级。同时，要注意语言清晰、表达准确、态度诚恳，以建立
配备专业安保人员
配备经过专业培训的安保人员， 负责巡逻、监控等安全保卫工 作，确保物业管理区域的安全。
2024/1/28
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物业消防安全管理
建立健全消防安全制度
制定完善的消防安全制度，明确各级管理人员职 责，确保消防安全工作的有效实施。
配备消防设施器材
按照消防规范要求，配备完善的消防设施器材， 如灭火器、消火栓、烟雾探测器等，确保火灾发 生时能够及时扑救。
业主委员会、物业服务企业等。
物业管理法律责任
03
明确物业管理中各主体应承担的法律责任，包括民事责任、行
政责任和刑事责任。
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典型案例分析
案例一
业主委员会成立及运作案例分析。 通过具体案例，探讨业主委员会 的成立条件、程序、职责及运作
中可能遇到的问题。
案例二
物业服务合同纠纷案例分析。选 取典型物业服务合同纠纷案例， 分析纠纷产生的原因、处理过程
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04
业主委员会与社区文化建设
2024/1/28
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业主委员会的成立与职责
成立条件
根据相关法律法规，满足一定条件的 住宅小区或大厦必须成立业主委员会。
成员选举
主要职责
物业资产运营管理与盈利模式创新教材PPT课件
1、客户价值
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
2、客户服务与营销
在体验经济时代
服务就是营销，营销就是服务 起始于市场需求，终止于客户满意
物业资产运营与管理 房地产服务业的发展与竞争
3、常见模式
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营与管理 房地产服务业的发展与竞争
3、常见模式
独立物业服务商盈利模式
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材PPT课 件
物业资产运营管理与盈利模式创新 蒋绍勇
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材PPT课 件
蒋绍勇老师简介
代表项目： 北京艾维克酒店（四星）全国人大办公楼 深圳中航苑（城市综合体） 阳光100国际公寓、阳光100国际新城、阳光100城市系列 曾任： 中航物业北京总经理 阳光壹佰物业集团副总经理 香港路劲物业集团总经理 北京商务房地产商会副会长 中国物业管理协会常务理事
序言：
最为客户生活最为深入的物业从业者，客户资源如 何转化成市场价值？
换一个角度是否觉得物业运营与资产管理有点意思了。 带着问题，我们一起去尝试解析。
物业资产运营与管理 体验经济时代正在来临
一、体验经济时代正在来临
物业资产运营与管理 体验经济时代正在来临
1、时代变了
收益性物业管理概述
第一节 收益性物业管理概 述
❖ 一、收益性物业及其分类 ❖ 二、收益性物业管理的内容 ❖ 三、收益性物业管理资金来源与使用
一、收益性物业及其分类
❖ 收益性物业是指以经营性房屋为主体的 物业，如写字楼、酒店、零售商业中心 等。
❖ （一） 写字楼 ❖ （二） 商业场所 ❖ （三） 宾馆饭店
。
一、写字楼物业的类型（续 ）
❖ 2.按写字楼功能分 ❖ (1)单纯型写字楼。 ❖ (2)商住型写字楼。 ❖ (3)综合型写字楼。
一、写字楼物业的类型（续 ）
❖ 3.按大楼现代化程度分 ❖ (1)非智能型写字楼。 ❖ (2)智能型写字楼。
一、写字楼物业的类型（续 ）
❖ 4.按建造等级、所处位置和物业管理的 档次分
一、智能大厦的概念与特点（ 续）
❖ (二)智能大厦的特点和优点 ❖ 1.智能大厦是建筑与其他高新技术统一
的系统工程
❖ 2.智能大厦能够自动节能 ❖ 3.智能大厦提供了最现代化的楼宇使用
功能
❖ 4.智智能大厦有三大系统（3A） ❖ 楼宇自动化系统 ❖ 办公自动化系统 ❖ 通讯自动化系统。
一、商业物业的类型与特点 （续
❖ （二）商业物业的特点 ❖ 1.服务对象的双重性 ❖ 2.使用时间的相对固定性 ❖ 3.人员活动的集中与杂乱 ❖ 4.人流物流同时流进流出 ❖ 5. 建筑开间大
二、商业物业管理机构
❖ （一）内部管理运作方式
❖ 1.若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分 与住宅部分的公共管理事务(如保安)应由同一 机构负责。对商场的管理可以由商场管理处 进行统筹和调度。
三、大型智能商厦物业管理的 内容与实施（续）
❖ （二）大型智能商厦物业管理的内容与实施 ❖ 1.日常管理 ❖ （1）设备、设施的养护及维修管理。 ❖ （2）环境卫生及绿化管理。 ❖ （3）安全保卫管理。 ❖ （4）广告管理。 ❖ （5）装修管理。 ❖ （6）租赁管理及合同管理。
物业管理实务：收益性物业经营
物业管理实务：收益性物业经营收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房货仓和出租的公寓等。
这些收益性物业普遍存在于城市中，而且随着社会主义市场经济的发展和现代建筑技术的提高，现代人对写字楼、酒店、购物中心等收益性物业的越来越多样化大型化的要求得到了实现和满足。
在我国许多大城市，一幢幢拥有数万平方米的可供出租面积，集办公、商场、居住、酒店服务、康乐设施、餐饮服务等于一体的大型建筑或建筑群正如雨后春笋般地拔地而起。
如北京的国际贸易中心拥有包括写字楼、酒店、公寓、展览中心等在内的8幢主要建筑，总建筑面积达40余万平方米。
这对我国刚刚起步的收益性物业管理提出了挑战，如何使这些耗资巨大、设施先进、结构复杂的高档性物业在建成后能保值增值，是物业管理企业和物业管理从业人员所面临的艰巨任务。
本章所阐明收益性物业管理的特点、原则和目标的同时，对收益性物业管理的运作过程进行了探索，并对办公大楼、工业厂房货仓和商场购物中心的管理进行了剖析。
第一节收益性物业管理概述一、收益性物业管理的特点收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理，其管理的特点是由收益性物业的特点所决定的。
(一)收益性物业的特点1 收益性物业具有商业特性收益性物业是以商品形式存在的，具有商业特性。
随着人们生活水平的提高，对这类物业的需求也越来越多样化和高档化，为满足这些需要，其功能的开发也越来越多样化和高档化，于是其商业特性更加突出了。
收益性物业的使用功能是以商业贸易和房屋出租为主、其他营业性经营为辅。
尽管收益性物业是耗资巨大、功能多样化的特殊商品，但它作为商品形式存在，就要在交换过程中遵循价值规律。
投资者或租客付出货币而获得物业永久或一定期限的使用价值，这就决定了投资性物业经营的主要方式是出租或出售，从而具有商品属性。
2 以出租出售为主的收益性物业具有价值不能库存的特点以出租出售为主的收益性物业中的房屋建筑物及其设备设施的价值及管理服务费是不能库存的，若当天出售不出去或当天出租不出去，就失去了当天价值与费用回收和补偿的机会。
收益性物业及其他各类物业的管理(ppt 38页)
四、会所的物业管理P265
1、会所的类型和特点 （1）会所的类型 （2）会所的特点
2、会所物业管理的内容和特点 （1）会所物业管理的内容 （2）会所物业管理的特点
五、会展场馆的物业管理P267
1、会展的类型和特点 2、会展场馆的类型和特点 3、会展场馆管理的内容和特点
六、酒店商务楼层的物业管理P273
10、在测量写字楼面积时有三个概念非常重要， 下列描述正确的是（D）。
A、出租单元内建筑面积=建筑面积-分摊公用建筑面积； B、出租单元内建筑面积=建筑面积+分摊公用建筑面积； C、可出租面积=出租单元内建筑面积-分摊公用建筑面积； D、可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积。
（1）、从建筑结构上分：
A、敞开型；B、封闭型。
（2）、从建筑功能上分：
A、综合性商业购物中心； B、商住混合型。
（3）、从建筑规模上分：
A、市级购物中心，建筑规模一般在3万平米以上，辐射区域可覆
盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上；
B、地区购物商场，建筑规模一般在1万--3万平米之间，商业服务 区域以城市的某一部分为主，服务人口在10万--30万人，年营业额在 1亿--5亿元之间；
净（纯）租约：指承租户向业主除支付租金外，还要承担其他的费用 的租约。
三、商业场所的物业管理
1、商业场所的类型与特点P262 （1）商业场所的含义 是为适应商品经济发展而兴建起来的一种新型
商业化物业；是一种出租房产（摊位）供各类 商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。
2、商业场所的类型
4、下列属于建筑智能化管理系统的是（A、B、C、 D、E）。
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第4节 工业物业管理
一、工业物业概述
1、工业物业的概念
工业物业——指已建成并投入工业使用的房屋 及其附属的设备、设施和相关的场地。
工业厂房 仓库 工业园区
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第4节 工业物业管理
一、工业物业概述
2、工业物业的分类
根据工业物业的特性或租户类型分：
日常维护
大修改造
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第2节 办公物业的经营管理
三、写字楼管理的内容
2、设备设施使用管理及维修养护
设备管理 维修与保养
设备的保养 设备的维修 设备的更新改造
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第2节 办公物业的经营管理
三、写字楼管理的内容
3、安全管理服务
保安管理
消防管理
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第3节 零售物业管理
三、零售物业的租赁管理
2、零售物业租赁的实施
零售商的资格认证 租户的搭配 百分比租赁的确定 租赁谈判 收集潜在租户的信息
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第3节 零售物业管理
三、零售物业的租赁管理
2、零售物业租赁的实施
（3）百分比租赁的确定
承租客商的选配
零售商店的经营品种范围
不同形式的零售商店
承租客商在商业楼宇的不同作用
不同的商业机构
不同层次的商店
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பைடு நூலகம்
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第3节 零售物业管理
三、零售物业的租赁管理
1、零售物业租赁的宣传
品牌广告 陈列式广告 宣传册 信函广告 个人联系 共同的宣传报告 促销活动 出租代理商
折扣店
专卖购物中心
超级购物中心
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第3节 零售物业管理
一、零售物业管理概述
3、零售物业的特点
（1）建筑结构设计新颖、别致、有特色 （2）规划布局要求特殊 （4）设备全，商品多，客流量大 （3）规模功能合理化要求较高
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第3节 零售物业管理
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第2节 办公物业的经营管理
三、写字楼管理的内容
房屋维修维护管理 绿化服务
设备设施使用管理 及维修养护
安全管理服务 清洁服务
前台服务 商务服务 租赁管理
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第2节 办公物业的经营管理
三、写字楼管理的内容
1、房屋的维修维护管理
写字楼装修监督管理
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第3节 零售物业管理
一、零售物业管理概述
1、零售物业的概念
零售物业——指商品以小批量的方式直 接与顾客见面的地方。
商场和专卖店是其中居于支配地位的两 种形式。
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第3节 零售物业管理
一、零售物业管理概述
2、购物中心的分类
按商品推销形式分类
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第2节 办公物业的经营管理
三、写字楼管理的内容
5、商务服务
硬件配置 商务中心工作人员的要求 商务中心的服务项目 商务中心的工作程序
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第2节 办公物业的经营管理
三、写字楼管理的内容
6、租赁管理
包括：
市场调研 宣传推广 寻找潜在租户 谈判、签约 帮助客户和业主沟通
办公物业——是指供各种政府机构的行政管理 人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事 商业经营活动的大厦。
“写字楼”一词是由境外传入的，主要用作办 公用途。
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第2节 办公物业的经营管理
一、办公物业概述
2、写字楼的分类
按建筑面积划分
小型写字楼，中型写字楼，大型写字楼
按使用功能划分
单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼
按现代化程度划分
非智能型写字楼，智能型写字楼
按综合条件划分
甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼
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第2节 办公物业的经营管理
二、写字楼的特点
写字楼多建于城市的繁华地段 写字楼建筑规模大，各类公司机构集中 设施设备先进，专业化程度高 服务功能齐全，设施配套完善 使用时间集中，人员流动性大 经营管理要求高，时效性强
创造性的追加劳动 紧迫的时间性 现代化专业化管理 综合性的统一管理 极大的社会效益
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第1节 收益性物业管理概述
三、收益性物业管理的目标
利润目标 信誉目标 发展目标 服务目标
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第2节 办公物业的经营管理
一、办公物业概述
1、办公物业的概念
重工业厂房
阁楼式厂房
现代单层标准厂房
孵化器式厂房
根据工业场所的使用性分：
普遍型工业物业
特殊型工业物业
单一型工业物业
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第4节 工业物业管理
一、工业物业概述
3、工业物业的特征
投资大 非流动性 投资性物业 功能易过时 租赁期长
直接百分比法 固定基本租金 超租率租赁 租赁组合 可变租赁法 最大百分比租赁
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第3节 零售物业管理
三、零售物业的租赁管理
2、零售物业租赁的实施
（4）租赁谈判
最少租金条款的谈判 面积计算的谈判 租金率百分比的谈判 销售额的谈判 支付方式的谈判 营业时间的谈判 物业回收谈判 装修费的谈判
第9章 收益性物业管理
收益性物业管理概述 办公物业的经营管理 零售物业管理 工业物业管理
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第1节 收益性物业管理概述
一、收益性物业的特点
商业特性 价值不能库存 不断保持设施先进 综合性
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第1节 收益性物业管理概述
二、收益性物业管理的特点
二、商场物业管理
商业楼宇的管理内容
（1）一般性管理
对小业主或承租商的管理 安全保卫管理 消防管理 设备管理 清洁卫生及车辆管理
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第3节 零售物业管理
二、商场物业管理
1、商业楼宇的管理内容 （2）特殊管理
商业形象的宣传推广
商业楼宇良好形象的作用 商业楼宇识别系统的建立
保安管理的基本原则
指导思想
建立保安部的组织机构
写字楼的消防系统
制定严密的保安规章制度 消防工作的展开
加强治安防范
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第2节 办公物业的经营管理
三、写字楼管理的内容
4、清洁、绿化服务和前台服务
写字楼清洁工作的重点
做好绿化管理工作
前台服务主要项目
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