LOFT专题研究
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大平层公寓设计专题研究
低碳系统汤臣一品玉兰花园龙湖唐宁one新设备中夬冰蓄冷集中功能系统新技术女儿墙屋顶及地下保温系统新材料严密外窗系统平层豪宅研究分析户型分析研究低碳技术分析研究产品名称物业管理公司物业费用元月中粮海景一号高力国际1015汤臣一品上海汤臣物业管理有限公司13绿城黄浦湾高力国际63华润外滩九里frasers辉盛国际77绿城玉兰花园上海绿城物业新廹盘暂无浦东星河湾星河湾物业管理有限公司上海分公司49闵行星河湾广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司45金地天御金地物业43绿地海珀日晖高力国际14无锡上都物业管理有限公司52金地天境金地物业新廹盘暂无华庖天地145仁恒滨江园上海仁恒物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司46龙湖唐宁one北京龙湖物业管理有限公司北京星河湾北京星河湾物业管理有限公司盘古大观第一太平戴维斯20广州星河湾广州星河湾物业管理服务有限公司25深圳是阳基物业管理有限公司49杭州九树杭州亐于投资有限公司浙江绿城物业管理有限公司32于顶至尊39选择物业公司的具有一定的区域性同时对亍物业管理公司的选择基本分自持的物业管理公司
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
地产培训-LOFT概念诠释
32
LOFTの崭新档案
“海上海”是一个创意商住区，定位为中高档社区。 临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程、黄浦江两岸综合开发区北外滩仅300米，紧邻大连路隧道，与小陆家嘴地区仅 一江之隔，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海3公里范围之内。其项目建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万 平方米。
外滩3号 外滩18号 金茂J.LIFF时尚中心（裙房）
上海赤峰路设计街 澳门望德堂创意产业试点区
广州LOFT345艺术空间（原PARK19）
上海新天地
深圳大芬油画村
分类 商厦 商办楼 商业街 文娱艺术区 创意园区
创意基地
创意社区
新建筑新建类型
范例 北京第三极、北京三里屯3.3
海上海LOFT 东莞苏豪娱乐购物坊 香港西九龙文娱艺术区
2
LOFTの涵义
LOFT—— 1. (a) room or space directly under the roof of a house, used for storing things 阁楼, 顶楼（用以存放东西）
a loft conversion, in other words one that has been made into a room or rooms for living in改装的阁楼居室.
整容后:
LLOOFFTTのの整整容容档档案案
姓名 8号桥 概况 创意产业集聚区
改造过程：
对工业历史建筑进行保护性开发，注入了新产 业元素。
将楼底的泥土挖开，重新加固地基，改造排污 管，将违章搭建、大部分的墙壁拆除，只留下柱 子和钢结构，屋顶全部重做。房子本身的空间很 大，重新改造的时候就预留了大块的玻璃窗，玻 璃屋顶，安装了电动机，可以开闭，利用自然通 风和采光节省了空调和照明用电。
LOFTの崭新档案
“海上海”是一个创意商住区，定位为中高档社区。 临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程、黄浦江两岸综合开发区北外滩仅300米，紧邻大连路隧道，与小陆家嘴地区仅 一江之隔，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海3公里范围之内。其项目建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万 平方米。
外滩3号 外滩18号 金茂J.LIFF时尚中心（裙房）
上海赤峰路设计街 澳门望德堂创意产业试点区
广州LOFT345艺术空间（原PARK19）
上海新天地
深圳大芬油画村
分类 商厦 商办楼 商业街 文娱艺术区 创意园区
创意基地
创意社区
新建筑新建类型
范例 北京第三极、北京三里屯3.3
海上海LOFT 东莞苏豪娱乐购物坊 香港西九龙文娱艺术区
2
LOFTの涵义
LOFT—— 1. (a) room or space directly under the roof of a house, used for storing things 阁楼, 顶楼（用以存放东西）
a loft conversion, in other words one that has been made into a room or rooms for living in改装的阁楼居室.
整容后:
LLOOFFTTのの整整容容档档案案
姓名 8号桥 概况 创意产业集聚区
改造过程：
对工业历史建筑进行保护性开发，注入了新产 业元素。
将楼底的泥土挖开，重新加固地基，改造排污 管，将违章搭建、大部分的墙壁拆除，只留下柱 子和钢结构，屋顶全部重做。房子本身的空间很 大，重新改造的时候就预留了大块的玻璃窗，玻 璃屋顶，安装了电动机，可以开闭，利用自然通 风和采光节省了空调和照明用电。
某“双钥匙公寓”项目投资分析
某“双钥匙公寓”项目投资分析摘要：公寓市场中骤然出现了“双钥匙”这样的新概念，一时间风靡全城，成了名副其实的“网红”产品。
“上下空间独立、一证两套、双份月租”，置业顾问对“双钥匙公寓”赞不绝口，然而，“双钥匙公寓”是否真如传说中的那么好，本文将通过从财务成本角度来入手，对广州市某“双钥匙公寓”项目进行综合分析，给出投资分析意见，确定项目投资的效益价值。
关键词：“双钥匙公寓”；投资；效益分析“双钥匙公寓”简单地说，就是同一张产证上的LOFT，分隔成上下独立两套，但共享一个主入户门。
不仅在形式上实现双钥匙，功能使用上也实现多样化，各个功能分区明确，互不干扰。
LOFT在牛津词典上的解释是"在屋顶之下、存放东西的阁楼"。
但现在所谓LOFT所指的是那些"由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间"。
LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。
虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍；高层高空间变化丰富。
而“双钥匙公寓”其实就是“商改住”，即是指以商业项目立项而按照住房功能进行设计，在现行政策环境下，典型的擦边球、钻空子，拥有开发商口中宣传的"不限购、地段好、LOFT格局、民水民电"四大优势，对购房者有相当的吸引力，这就是为什么“双钥匙公寓”受到了诸多的吹捧。
一、“双钥匙公寓”研究案例与方法1、项目研究案例对象：某“双钥匙公寓”项目位于广钢东沙产业发展轴核心片区，产业版图同步辐射白鹅谭地区。
约5公里范围内，临近3D产业园、广船国际、广州圆大厦、广州国际医药港、岭南V谷等荔湾区政府重点产业项目。
该项目目前主推三款户型：A户型LOFT45m2，三房两厅两卫，空间可打造聚餐会客、办公功能，B户型LOFT35m2，三房一厅，宜居宜租，C户型LOFT28m2“双钥匙”，独立门户，宜用宜租。
loft公寓调研报告
loft公寓调研报告标题：Loft公寓调研报告一、引言Loft公寓作为一种新兴的居住形式，在城市中受到越来越多人的青睐。
本调研报告旨在对Loft公寓的现状、特点以及发展趋势进行全面的研究和分析。
二、背景随着城市人口的增加和土地资源的有限性，市中心地区高房价及房屋紧缺是许多人面临的问题。
Loft公寓作为一种以功能区分楼层，尊重空间流动性的住宅形式，已经在各大城市蓬勃发展。
三、Loft公寓的定义及特点Loft（楼花）公寓，又称为复式公寓，是将原先用于工业或商业用途的建筑转变为居住空间的形式。
Loft公寓的特点有：1. 高挑的天花板和大面积的窗户：提供了更大的空间感和自然光线的纳入；2. 开放式的、灵活的布局：没有固定的隔断，让租房者可以根据自己的需求自由布置；3. 原汁原味的设计：很多Loft公寓保留了建筑原始的砖墙、梁柱等元素，展现了独特的工业风格；4. 多功能空间：提供了不同的区域，可以同时用作起居室、办公室、工作室等，并且容易转换功能；5. 地理位置优越：通常位于市区核心地段，交通便利，有更好的商业配套和生活设施。
四、Loft公寓市场现状1. 租金稳定上涨：由于Loft公寓的特殊性和市场热度，租金水平相对较高，并且呈现稳定上涨的趋势；2. 需求旺盛：年轻人、艺术家、设计师等社会群体对于Loft公寓的需求旺盛，推动了市场的不断发展；3. 市场竞争加剧：随着Loft公寓市场的竞争加剧，一些房地产开发商开始推出豪华Loft公寓，提供更高品质的居住体验。
五、Loft公寓发展趋势1. 区域扩大：由于高房价和城市限制，Loft公寓发展应向城市边缘区域扩大；2. 高品质Loft公寓增加：随着需求的增加，市场上豪华Loft公寓的供应也将增加；3. 多功能社区：未来Loft公寓的发展方向将更加注重创造多功能社区，将住宅、办公、娱乐等功能有机结合。
六、问题及建议1. 建设规范：政府和相关部门应制定相应的规范和标准，确保Loft公寓的品质和安全；2. 提供相应基础设施：在发展Loft公寓的同时，应提供相应的基础设施和配套设施，例如公园、购物中心等。
青年公寓专题案例
房型：
单间、套间、ispace、iscarf、icube loft等
【南京越界梦幻城店】
独栋物业，共5层，1层公共大厅，2-5层为房间，共81套房源 LOFT产品，层高3.6米 配套：一层有健身、活动区
二层有集中式厨房和餐区 租房成本：约3300元/月，面积21㎡
租金2950元/月+管理费200元/月+水电费自理
（157元/㎡/月，较附近普通住宅 65元/㎡/月的租金高出141 %）
一层健身活动区
二层集中厨房
湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生活综合平台，成立于2015年8 月，总部在上海。湾流国际是城市更新和产业升级的践行者，通过“存量资产+地产金融+互 联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展 等功能在内的多元化Co-Living社区。引领年轻人精英生活居住方式，Live Different！
品牌定位 给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从 而有家的感觉。
客群定位： 三不租原则：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租
主要客群： You+有20%～30%是创意者，他们一起研究项目，寻求资源互补。You＋还能为他们提供创业研讨与分 享会，引入投资人与项目对接，相当于把创业链上的每一个环节整合起来。依靠创业孵化的亮点吸引住客。
的租金高出70%）
安全性： 大门有门禁，刷卡才可进出，公共区域安装摄像头，房 间配备智能锁。
公寓配套： 光纤宽带、门禁、24小时监控。
房屋设施： 空调、书桌、书柜、椅子、沙发、床、床垫
公共配置： 空调、洗衣机、WIFI、餐桌、餐椅、沙发、茶几、独立 洗手间、热水器、抽油烟机、智能锁。
单间、套间、ispace、iscarf、icube loft等
【南京越界梦幻城店】
独栋物业，共5层，1层公共大厅，2-5层为房间，共81套房源 LOFT产品，层高3.6米 配套：一层有健身、活动区
二层有集中式厨房和餐区 租房成本：约3300元/月，面积21㎡
租金2950元/月+管理费200元/月+水电费自理
（157元/㎡/月，较附近普通住宅 65元/㎡/月的租金高出141 %）
一层健身活动区
二层集中厨房
湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生活综合平台，成立于2015年8 月，总部在上海。湾流国际是城市更新和产业升级的践行者，通过“存量资产+地产金融+互 联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展 等功能在内的多元化Co-Living社区。引领年轻人精英生活居住方式，Live Different！
品牌定位 给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从 而有家的感觉。
客群定位： 三不租原则：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租
主要客群： You+有20%～30%是创意者，他们一起研究项目，寻求资源互补。You＋还能为他们提供创业研讨与分 享会，引入投资人与项目对接，相当于把创业链上的每一个环节整合起来。依靠创业孵化的亮点吸引住客。
的租金高出70%）
安全性： 大门有门禁，刷卡才可进出，公共区域安装摄像头，房 间配备智能锁。
公寓配套： 光纤宽带、门禁、24小时监控。
房屋设施： 空调、书桌、书柜、椅子、沙发、床、床垫
公共配置： 空调、洗衣机、WIFI、餐桌、餐椅、沙发、茶几、独立 洗手间、热水器、抽油烟机、智能锁。
青年公寓LOFT的产品分析课件
关注可持续发展
在项目规划和建设中，注重节能环保和可持 续发展，为住户创造更好的生活环境。
THANKS
感谢观看
REPORTING
求。
软装设计
选用舒适、美观的软装，如布艺 沙发、地毯等，提升居住品质。
配套设施规划
公共空间
提供公共休闲空间，如咖啡厅、书吧、健身房等 ，丰富青年人的生活。
便利设施
配备自动售货机、快递收发室等便利设施，方便 青年人的生活需求。
安全设施
设置监控摄像头、智能门禁等安全设施，保障居 住安全。
PART 04
自媒体渠道
建立官方网站、微信公众号等自媒体平台，发布相关信息，与客 户保持互动。
促销策略
限时优惠
在特定时间段提供折扣、免租期等优惠，吸引客户尽快签约。
团购活动
组织团购活动，鼓励客户集体预订，享受更多优惠。
积分奖励
建立会员制度，客户预订并入住后可获得积分，积分可用于抵扣房 租或换取其他福利。
PART 06
竞争环境分析
REPORTING
主要竞争对手
本地房地产开发商
这些开发商在当地拥有丰富的资源和经验，对市场有深入的了解 。
全国性房地产开发商
这些开发商在全国范围内都有业务，资金实力雄厚，品牌知名度高 。
线上租房平台
如58同城、安居客等，这些平台拥有大量的房源信息和用户流量 。
竞争优势与劣势
竞争优势
青年公寓loft的产品定位明确，针对年轻人的需求进行设计，具有较高的性价 比和舒适度。同时，青年公寓loft的社区氛围好，可以为年轻人提供更好的社 交体验。
产品历史与发展
起源
青年公寓loft起源于欧美国家，最 初是为了满足年轻人的居住需求 而设计的。
在项目规划和建设中，注重节能环保和可持 续发展，为住户创造更好的生活环境。
THANKS
感谢观看
REPORTING
求。
软装设计
选用舒适、美观的软装，如布艺 沙发、地毯等，提升居住品质。
配套设施规划
公共空间
提供公共休闲空间，如咖啡厅、书吧、健身房等 ，丰富青年人的生活。
便利设施
配备自动售货机、快递收发室等便利设施，方便 青年人的生活需求。
安全设施
设置监控摄像头、智能门禁等安全设施，保障居 住安全。
PART 04
自媒体渠道
建立官方网站、微信公众号等自媒体平台，发布相关信息，与客 户保持互动。
促销策略
限时优惠
在特定时间段提供折扣、免租期等优惠，吸引客户尽快签约。
团购活动
组织团购活动，鼓励客户集体预订，享受更多优惠。
积分奖励
建立会员制度，客户预订并入住后可获得积分，积分可用于抵扣房 租或换取其他福利。
PART 06
竞争环境分析
REPORTING
主要竞争对手
本地房地产开发商
这些开发商在当地拥有丰富的资源和经验，对市场有深入的了解 。
全国性房地产开发商
这些开发商在全国范围内都有业务，资金实力雄厚，品牌知名度高 。
线上租房平台
如58同城、安居客等，这些平台拥有大量的房源信息和用户流量 。
竞争优势与劣势
竞争优势
青年公寓loft的产品定位明确，针对年轻人的需求进行设计，具有较高的性价 比和舒适度。同时，青年公寓loft的社区氛围好，可以为年轻人提供更好的社 交体验。
产品历史与发展
起源
青年公寓loft起源于欧美国家，最 初是为了满足年轻人的居住需求 而设计的。
华侨城LOFT创意园成功要素分析PPT课件
——经济发展
•由 3 月 份 伦 敦 金 融 城发布的全球金融 中心指数（ＧＦＣ Ｉ）最新排名显示， 深圳位居全球第九， 领先于上海（第11） 和北京（第15）成 为我国内地城市中 排名最为靠前的金 融中心。---深圳特 区报
•在 全 球 最 权 威 的 设 计师组织AGI中， 中国共有不过十位 会员，深圳便占了4 位——王粤飞、陈
2004 2005 2006 2007 2008
•“ 中近国5设年计来看，深深圳圳，市文化产业增加值以年均约 深圳设20计%看的文速博度会增。长， 2008年，深圳文化产业 ” 深 圳增市加工值业达设到计550亿元，占全市GDP的7%
协会专家委员会主
第21页/共45页
2008年11月19日, 联合国教科文组织正 式批准深圳加入创意 城市网络，并授予 “设计之都”称号
30
第29页/共45页
通过对三空、间LO功FT能自身的优置势 换，使得旧工业厂房建筑焕发新的活力
——建筑创意功能置换为工作源自间功能置换为生活空间31
第30页/共45页
室内装三修、特LO色FT鲜自身明优，势 识别性强，室内装修给予设计者自由发挥空间，室内 摆 设 个 性 化——室内装修
装修根据商家风格自行决定，自由发挥空间大 店铺引进产品个性化
2008年开始第三产业首次超过第二产业成为经济增长的最大动力 发展创意产业是产业结构调整的重要方向，产业结构升级又反过来促进创意产业发展
资料来源：深圳统计局网，《深圳文化产业发展纲要（2007-2020）》
19
第18页/共45页
各类投资一资、本城市和优创势 意人才的汇聚，为创意产业的发展不断增强新的活力
据地形地貌，华侨城保 留了原有的山丘坡地、海 岸环境、山塘小溪和荔枝 树林等自然资源
公寓产品专题研究
一般处于城市核心地段及商务中心
区，户型面积中等，装修档次较高； 面积较小，主力户型主要在90平米以
具备写字楼功能，在部分城市可注 下，装修档次较高；
户型面积小，30~60平米；
册公司；
大多位于城市核心繁华地带、商圈周
注重外立面设计，价格相对写字楼
精装修交房标准，拎包即可入住；
边，交通方便；
目前市场上公寓类型的划分-按照产品性质来划分：
普通(住宅)公寓 商务公寓 酒店式公寓
目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来 说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它 们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类 型的不同，在产权和年限上也各不相同；
一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段 位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅；
公寓都以“免装修、拎包入住、贴心细致的酒店式管理”的特点受到市场 认可，而其“低总价、高出租回报率”的优势，正是其受到投资者追逐的 主要原因。
商务公寓与住宅、纯办公楼基本特征比较
商务公寓——居住与办公用途比较
商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分：
商务公寓配套设施和服务标准中外比较
公寓和住宅的主要区别
公寓的周边配套和社区配套较一般住宅 更加的齐全，有的具备星级酒店的管理和 服务、有的具备SOHO特征、有的住宅公 寓修建豪华的酒店式大堂等等； 公寓的本身硬软件设施较高，同一地段 投资型公寓租金较普通住宅要高出50%； 同一地段的公寓楼比普通住宅销售价格 要高； 公寓有很多增值服务：诸如打字、复印、 保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各 种增值服务等；
自用型客户，尤其受成长中 租客主要以外籍跨国企业
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用户内独用小楼梯联接
优势
每户都有较大的采光面 通风较好，户内居住面积和
劣势
户内楼梯要占去一定使用面 积 由于二层只有一个出口，发 生火灾时，人员不易疏散，消
辅助面积较大，布局紧凑，功
能明确 相互干扰较小 在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可 缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。
除卫生间和厨房之外没有任何预设安排 动静真正分离，上下截然分区 高性价比：一层的价格，两层的面积，单价高出17%~60%，
但面积却高出60%~70%
商住两用，可以注册公司
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产品
【劣势 】
小区实际容积率超高，使社区居住品质降低。 每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感 装修不便，成本高
L1户型2室2厅22卫82.65㎡
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产品
<< 户型
【户型分析】
例1 金奥国际
A户型
锐意80 建筑面积 55平米
优点： 双层双面采光，卧室客厅大开间采光设计 大尺度飘窗设计 创意情趣生活空间 一层楼梯下空间可作鞋柜，储物柜等设计 餐厨一体，短动线方便生活
缺点： 入户门直对卫生间，影响入户形象 二层卫生间与卧室动线较长
LOFT公寓
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发展
【蜕变 】 ——传统意义的Loft是一种面向小众人群的建筑形式，狂野、
另类、个性与时尚，然而将LOFT概念引入公寓，就必须在 建筑形态上有所改变以便更贴合普通民众。
工厂或仓库的楼层 没有隔断的开敞式平面布置 粗犷、另类的建筑外墙和内饰 地理位置也由郊区 潦倒艺术家变废为宝的杰作 个性空间
对老人和小孩居住不便，LOFT只适合年轻人
单身居住 50年产权、只能五成十年按揭、不能落户，产 权到期后能否自动续期未知
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产品
<< 概念区分
【跃层】
特征
上下两层完全分隔，上下层之 间的交通不通过公共楼梯而采
面积
如果是完整的两层，其建 筑面积或使用面积均应是 两层的建筑面积或使用面 积之和。
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产品
<< 户型
ห้องสมุดไป่ตู้
【户型分析】
例2 保利香槟国际
优点： 客厅公共区域4.8米超 大尺度挑空 一层卧室方便老人居住 明厨明卫，采光通风佳 二层独立衣帽间 一、二层卫生间套间设 计 入户设置玄关设计空间 缺点： 卫生间部分有浪费空间 厨房与卫生间、卧室相 连，油烟、噪声影响 二层走廊有空间浪费
劣势
复式住宅的面宽大，进深小 层高过低，如厨房只有2米高 度 隔断楼板均采用木质，成本高，
上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光
良好
且隔音、防火差，故房间的私密
性、安全性较差。
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产品
<< 概念区分
【错层】
特征 指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高 差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大
没有或只有少量内墙隔断的开敞式布置住宅 随意隔断出风格各异的子空间住宅 以精致时尚的装修风格 交通更为便利的市区或地铁沿线。 追求潮流的炫耀性消费 经济型小户型住宅
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产品
流动性，户型内无障碍 透明性，减少私密程度；
【特征 】
开放性，户型间全方位组合
。
艺术性，业主自行决定风格和格局
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产品
【优势 】 新型、灵活的产品和户型设计，现代感和艺术性的家居生活，
防人员也不易迅速进入。
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产品
<< 概念区分
【复式】
特征
上下两层在同一空间内，即 从下层室内可以看见上层的 场面、栏杆或走廊等部分。 一般客厅或餐厅位置上下两 层连通 上层的层高比下层层高低一般 上层层高在2.2米以下并不计建 面
面积
优势
与一般层高和面积相同的住宅相比， 通过夹层使用面积可提高50%--70% 户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为 一体，即墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价
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产品
<< 户型
【功能区分】
分隔方式
现在通行的做法便是客厅挑空，立体感较强，一层客厅空间挑 高一般达3.9米-6米，大部分都为开放式
一层
作为一家人日常生活的动区，安排客 厅、厨房和餐厅。
二层 可以作为私密静区，设计成卧室、
书房、儿童房，全家人充分享受安逸 舒适的家庭生活。 如果二层面积较大则会独立设计卫 生间，保证了私密空间同时又减少了 夜间如厕上下楼梯的安全隐患
产品
<< 户型
-以北京项目为例，对挑高情况作出统计-
【户型元素】
挑高
毛坯项目由于定位经济型住宅的居多，普遍不设挑空，以增加户内利 用面积 精装项目多设有挑空，可利用挑空来增加居室的品质感和舒适度
挑空位置根据户型设置不同有所变化，一般临窗处挑空居多。
目前，市场上LOFT仍以精装项目居多，超过半数的项目都会设计挑 空，来突现LOFT的优势。
•4.85米层高，首层层高2.65米，第二层层高2.2米,
上层比下层小，上层的最小高度不低于2.2m
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产品
<< 户型
【户型元素】
隔层
例2 合生〃麒麟社（产权40年 ）
•户型面积120-140平方米 •180%的使用率 •5.49米层高，首层层高与第二层层高都是2.45 米
上层和下层等高分隔
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面积住宅。
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产品
<< 户型
【户型元素】
隔层 ——4.9米怎么分，房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5左
右，分两层非常的为难，当上层不够2.2米就非常压抑。
谁去做隔层，怎么隔，隔出来符合不符合安全？
＜＜
产品
<< 户型
【户型元素】
隔层
例1：天鹅湾四期立方〃宫（产权40年 ）
•户型面积45-80平方米 •170%的得房率