产业地产的运营商业模式简析
产业地产商业模式及投资机会分析
一、产业地产发展历程及机遇(一) 发展历程1、产业地产成为房地产行业转型方向目前中国房地产主要有三个领域，住宅地产、商业地产以及以发展产业为主的产业地产。
住宅地产与商业地产主要针对消费领域，其主要功能是推进城市形象、社会化程度，推动消费的形成和提高。
产业地产发展初期为工业地产，工业地产针对的主要是企业，其发展直接关系到实体经济发展状况。
中国房地产行业进入了持续调控阶段，各地限购令、国八条等的出台对住宅地产产生了一定的影响，商业地产也逐渐面临政策的考验，各房地产商拿地策略也逐渐趋于谨慎，房地产商将目光投在打造全功能环境的产业地产领域，以此作为房地产行业未来转型的重要方向。
2、产业地产是传统工业地产发展方向传统工业地产的发展经历了分散经营、企业自发集中、政府主导集聚等阶段，目前产业新城成为传统工业地产发展的方向。
目前开发区单纯做工业地产开发已经越来越不适应经济和社会发展的需要，因此跟随劳动密集型产业向资金密集型、技术密集型产业的升级，部分工业园区已经开始由传统单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，园区的功能更趋多元化，逐渐升级为产业新城。
3、产业地产功能向多元化、可持续方向发展目前，开发区、园区在中国经济发展中不仅充当高新技术转化基地，促进产业集聚，助力经济发展的角色，同时还聚集大量人流、物流、信息流、资金流，发展城市功能，其从仅具备产业功能发展成为了集产业、商业、生活、文化等为一体综合功能体。
另一方面，从城市可持续发展的角度来看，产业地产的健康发展、绿色发展对未来城市的可持续发展将发挥前所未有的重要作用。
(二) 发展机遇1、政策宏观调控——宏观政策角度来看，产业地产成为现代产业集群的重要载体随着国家产业结构调整与升级，战略性新兴产业成为国家发展重点，这给产业地产的发展带来了新的机遇。
2010年10月18日国务院出台了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，重点培育以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，对战略性新兴产业的培育正是产业载体向“产业新城”升级的主要驱动力。
产业地产全流程盈利模式分析
产业地产全流程盈利模式分析产业地产是指运用中介创新的方式，通过资本运作，结合产业资源优势，以创新创业为基础，将土地资产进行规划、开发、建设和运营，形成工业园区、科技园区、商务园区、商贸物流园区等一系列的经济活动。
产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。
首先是土地收购环节。
产业地产公司通过资金投入或与土地持有者合作，收购土地资产。
土地价格的高低将直接影响到后续的盈利能力。
此外，产业地产公司还需要考虑土地的位置、交通、配套设施等因素，以确保项目的开发潜力和市场竞争力。
其次是规划设计环节。
产业地产公司需要根据土地的特征和市场需求，制定详细的规划方案。
规划设计不仅包括用地形式的确定，还包括园区内各功能区域的布局规划。
规划设计的质量将直接影响到项目的销售和租赁能力。
再次是开发建设环节。
产业地产公司通过物业开发商、建筑公司等进行项目的实际建设。
开发建设环节需要耗费大量的资金和人力资源，包括建筑材料的采购、工人的招聘、施工管理等。
在这个环节中，产业地产公司需要确保项目的质量、进度和成本控制，以提高项目的竞争力。
然后是租赁销售环节。
完成项目的开发建设后，产业地产公司将会通过租赁或销售的方式获得收益。
对于工业园区、商务园区等需要租赁的项目，产业地产公司可以通过与企业签订租赁合同，以获得租金收益。
对于商贸物流园区等需要销售的项目，产业地产公司可以通过向企业或个人出售物业，以获得销售收益。
产业地产公司可以根据市场需求和项目质量来制定租金或销售价格，以获得最大的盈利能力。
最后是运营管理环节。
产业地产公司需要进行项目的日常运营管理，包括安全管理、设备维护、环境卫生等方面。
通过提供高质量的管理服务，产业地产公司可以提升项目的整体价值，并吸引更多客户入驻或购买物业。
综上所述，产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。
不同环节的质量和效益将直接影响到项目的盈利能力。
干货_产业地产地四大商业模式
产业地产的四大商业模式近年来.以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温.刹那间.涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先.传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题.且有越演越烈的趋势.据统计.国内排名前20的房地产商.目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产.成立了专门的事业部、部门或中心.探求“创新驱动、转型发展”的道路.打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例.近年来.绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次.产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年.取得丰硕成果的同时.也树立的行业标杆。
近年来.随着产业地产的不断升温.多数产业地产商继续发力.开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制.拟在打造50个特色产业新城.规划面积约960平方公里.俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制.目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区.未来的5~10年.联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势.已在全国范围内建立超过30个园区.凭借自身的品牌资源.清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个.大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第三、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看.制造企业、电商处于产业地产的上游.是产业地产的需求方。
但现如今.产业资本开始觉醒.大量企业开始试水产业地产.产业地产上游驱动的现象十分普遍。
产业地产商业模式及投资机会分析
产业地产商业模式及投资机会分析产业地产是指将工业、商业、办公、物流等用地、地产项目进行开发与管理，以满足产业发展的需求。
产业地产商业模式包括土地收购与开发、租赁与销售、运营与管理等环节。
下面将对产业地产商业模式及投资机会进行详细分析。
一、产业地产商业模式1.土地收购与开发：产业地产商业模式的第一步是收购合适的土地，选择地理位置、交通便利性以及潜在的市场需求等因素。
然后进行土地开发，包括规划、建设、施工等工作，确保项目的顺利进行。
2.租赁与销售：完成产业地产项目的开发后，可以选择将项目出租给企业或个人使用，也可以选择销售给有需求的客户。
租赁可以提供长期稳定的租金收入，销售则可以一次性获得较大的现金流。
1.产业地产的投资机会主要来自于工业、商业、办公等领域的发展需求。
随着经济的快速发展，这些产业需要更多的场地来满足生产、经营和管理的需求。
因此，选择合适的地理位置和土地开发产业地产项目，可以带来稳定的租金收入或出售收益。
2.物流地产是当前产业地产发展的热点领域。
随着电商、快递等行业的迅速崛起，对于物流仓储和配送中心的需求越来越大。
物流地产的投资机会主要来自于选择地理位置优越、交通便利的地段，提供现代化的物流设施和服务。
3.创意产业地产也是一个潜在的投资机会。
随着创意产业的快速发展，比如文化创意、数字创意等领域的需求不断增加。
通过提供独特的办公环境和配套设施，满足创意从业者的需求，可以获得更高的租金回报。
4.产业地产的投资机会还包括城市更新和土地再开发。
随着城市化进程的加速，土地资源的稀缺性逐渐凸显，对已有土地的再开发和升级成为一种有效的解决方案。
通过合理规划和重新开发现有土地资源，可以获得较高的投资回报。
总结起来，产业地产商业模式是从土地收购与开发到租赁与销售再到运营与管理的一整套商业流程。
投资机会主要来自于工业、商业、办公、物流等领域的发展需求，并且包括物流地产和创意产业地产等热点领域。
通过选择合适的地理位置、土地开发、运营管理等策略，可以实现稳定的投资回报。
产业地产全流程盈利模式分析
开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。
对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。
但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。
1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。
这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。
2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。
自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。
但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。
纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。
在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。
当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。
产业地产三种盈利模式及案例
产业地产三种盈利模式及案例产业地产有别于传统的住宅开发，是围绕着产业的微笑曲线，以土地为载体，用产业为依托，实现土地的整体开发与运营。
产业地产盈利模式产业地产开发主要通过三种经营模式实现盈利，其中最主要的盈利来源是出租物业和出售物业两种。
这三种经营模式分别是，主流的出售或者出租物业及设备的模式，具有前景的信托基金的模式，靠土地溢价赚取差价的小众模式。
1、主流的出售或者出租物业及设备的模式。
开发商采取独立或者联合开发的形式，将开发出来的物业通过出租、出售或者租售结合的方式，供应给需求企业。
或者是通过提前联系相关企业，确定主题，按企业的需求制定主题开发并进行包装和装修，实现低风险及稳定收益。
2、有前景的信托基金的模式。
产业地产的开发商通过寻求将物业打包给信托基金公司，再做成相关的金融产品在内陆或者海外进行公开发售募集资金。
这一模式的优点是开发商自有资金占用时间较短，能够快速回笼资金。
3、靠土地溢价赚取差价的极小众模式。
在项目开发建设完成之后，对项目进行包装和推广，待项目具有市场接受度之后，对项目土地进行部分或者整体的转让，转让对象是各类投资机构或者产业地产开发商。
产业地产典型特征产业地产区别于传统的住宅开发，有其鲜明的特点。
一是前期投入大，自有资金占用时间长。
产业地产的开发建设规模往往很大，前期的开发投入资金基本上在几亿到几十亿不等，后期的招商、运营的资金投入也很大。
而且有别于住宅开发快速销售的模式，投资回收周期较长，一般在十几年以上。
因此对产业地产公司的资金实力以及融资渠道有较高的要求，才能完成前期的巨量投资。
二是后期现金流持续且稳定。
后期项目招商运营或者出租出售，实现收益后，能够持续不断提供现金流。
三是开发专业要求高，难度大。
近些年产业地产的投资者越来越重视项目的软件环境而不是仅仅满足于硬件环境。
产业开发商除了要完善建设厂房、办公以及相关配套设施外，还需要搭建综合服务平台，提供各类咨询服务，以及解决融资，经营等问题。
干货解读：产业地产三大运营模式
干货解读：产业地产三大运营模式作为区域经济与产业经济的主要平台与载体，产业园区的运营直接关系到传统产业的转型升级，在“十三五”期间经济发展进入“新常态”的背景下，产业园区也进入了全面升级的打造：第一，持续加强各方的协同合作，促进产业园区的平衡发展，全面提升产业运营实力；第二，加强产城融合，进一步拓宽园区内部的服务体系，以打造全产业链集群发展的产业园区模式，推动城市的升级；第三，结合科技发展趋势，利用创新科技手段，积极布局高新产业项目，打造高科技、智能运营园区。
图：产业园区全产业链协同打造产业集群模式1、联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作，全面提升产业运营能力产业园区的客户以政府与企业为主，因此产业园区的运营对企业的资源协同能力具有较高的要求，在经济发展新常态的背景下，产业地产公司内部强强联手、外部联合专业优势资源互补，全面深化各方资源的合作协同能力，进一步推动产业园区的发展。
华夏幸福“开发性PPP”模式：华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。
通过采用开发性PPP模式，华夏幸福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务；华夏幸福作为投资开发主体，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式提供平台，创造出“1 1>2”的效果。
联东集团的“联东U谷”模式：作为产业园区运营服务商，“联东U谷模式”通过实现区域土地集约发展与促进产业集群快速成长，有效解决企业和政府双方面临的多种问题。
联东集团实施“两优、四有、三审”的发展战略，即集中发展优质项目和优质客户，对入园客户执行“金门槛计划”，通过严格的招商体系内部自审、报政府审核、集团总部审核的“三审”流程，形成“招审分离”，最终实现产业有方向、产品有形象、客户有质量、去化有保障，可为政府提供解决土地集约利用、企业持续化税收的方案，同时将产业园区打造成为支持企业快速成长的优质平台，从而实现企业、政府、产业园区运营商三方共赢，形成园区发展的正循环。
产业地产商业模式探讨
产业地产商业模式探讨产业地产是指以产业需求为导向，以满足企业和产业链要求为目标的地产项目。
产业地产的发展，不仅关乎地产业的发展，更关系着产业发展的质量和效益。
而产业地产商业模式的探讨，对于更好地发挥产业地产的作用具有重要意义。
一、项目定位产业地产项目的定位，直接影响着其商业模式的选择和成功与否。
项目定位不仅涉及到项目的规模、地理位置等方面，更重要的是需要明确项目的产业定位。
产业地产项目的产业定位应该是基于产业的发展需求，既要与当地的经济结构相适应，也要与产业链相关企业的需求相匹配。
二、业态组合产业地产项目的业态组合是其商业模式中一个重要的环节。
业态组合应该是多元化、协调性强的。
在产业地产项目的业态组合中，可以包括产业园区、科技研发中心、产业服务区等多种业态。
这样的组合不仅能够满足不同类型企业的需求，也能够吸引产业链相关企业的集聚，形成良好的产业生态系统。
三、经营模式产业地产项目的经营模式是商业模式的核心，对于项目的运营和盈利能力具有重要的影响。
传统的经营模式主要是出租模式，即将项目的场地出租给租户或企业。
而随着产业地产的不断发展，新型的经营模式也应运而生。
例如，按需自建模式，即根据企业的需求自建场地，提供租赁或销售等服务；又如，以物业管理为主要经营模式，提供全方位的物业管理服务。
四、服务体系产业地产项目的成功离不开完善的服务体系。
服务体系包括生活配套、物业管理、创新服务等方面。
完善的生活配套能够吸引企业和人才的集聚；高效的物业管理能够提供良好的工作环境和服务质量；创新的服务形式能够提供个性化的服务，满足企业和产业链相关企业的需求。
五、合作模式产业地产项目的合作模式也是商业模式不可或缺的一环。
合作模式可以包括与企业的合作、与地方政府的合作等。
与企业的合作可以是与产业链上下游企业的合作，共同推进项目的发展；与地方政府的合作则是与政府部门共同促进产业地产项目的建设和发展。
合作模式的选择，应该是基于项目的实际情况和需求，既要注重合作的稳定性，也要注重合作的灵活性。
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产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
XXX是我国汽车零部件范畴的龙头企业，开辟、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，XXX已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开辟了近20个专业园区。
作为医疗东西范畴龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在天下多个一、二线城市拿地建设医疗东西专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分胜利。
作为电商的XXX已经联合XXX、XXX等协作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在天下范围内大肆拿地，进军物流地产。
XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX等均有进入产业地产的计划或行动。
最后，金融资本开始青睐产业地产。
资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。
一方面，产业地产获得资本市场的充分承认，继华南城、XXX、XXX发展、XXX、XXX等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、XXX、XXX相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司XXX借壳自仪股分，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（XXX）也正在A股IPO排队中，据统计，2013~2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。
另一方面，产业地产也获得了私募基金的充分承认，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或间接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩大；绿野资本、天赋资本、XXX为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。
各路资本的疯狂造成了产业地产进入门槛很低的假象，其实否则，由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严厉，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开辟难度更大。
再由于产业地产涉及融资、开辟、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开辟至关重要。
纵览进入产，业地产的企业，似乎每家都宣称本人有独到的商业模式，如产业综合体模式、商贸物流城模式、产业新城模式、总部基地模式、office park模式等等。
众多的产品线仅仅是产业地产开辟的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精髓，总结出四大产业地产商业模式，即以产业物业开辟租售为主的地产开辟商模式，以PPP为主的产业新城开辟商模式，以双轮驱动为主的产业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式，每类商业模式均有内涵的资本运作逻辑和开辟能力要求，后进入的产业地产开辟商可根据自身的资源、能力状态匹配相应的商业模式，以在产业地产范畴少走错路弯路。
一、地产开辟商模式地产开辟商模式是开辟者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开辟或订制式开辟的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开辟利润的模式。
联东U谷，XXX、XXX是地产开辟商模式的典型代表。
从本质上讲，地产开辟商模式与传统的住宅开辟模式并没有太大的不同，因此，地产开辟商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
地产开辟商可通过以下三种方式红利：第一，物业出售，即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开辟投资巨大，且我国缺乏通顺的产业地产融资通道，地产开辟商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开辟商相比，我国的地产开辟商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例，其物业租售比维持在2:8左右。
第二，物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益，由于我国工业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。
第三、提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。
提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时，也蕴藏着巨大的利润空间，甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。
如XXX提出“城市产业综合体”的概念，通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造一个以企业为核心的产业生态环境。
作为地产开发商，至少需同时具备以下三大能力：产品开发能力，物业产品是地产开发商的生命线，也是能否打动客户的关键，地产开发商首先应具有丰富多样的产品体系，如产业综合体、总部综合体等，而且其产品体系还应根据客户的需求不断调整升级，如XXX的产品经历了工业园——工贸园——科技园——城市产业综合体的演进；产业招商能力，招商是提高产品去化率的关键，也是实现滚动开发的保障，地产开发商必须成立专业而强大的招商团队，采用多种招商渠道和策略，挖掘符合自身产品定位的有效客户；产业服务能力，在招商优惠政策趋同的形势下，园区服务成为提升园区综合竞争力和招商成功率的重要砝码，园区可围绕“创意孵化、创业初期、企业成长、规模扩张、上市准备”的企业生命周期链条，构建全面的企业服务体系，如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权服务、上市辅导等。
二、产业新城开辟商模式产业新城开辟商模式以XXX、XXX发展、XXX为典型代表，其也是我国在产业地产范畴最早实践PPP模式的开辟商，其商业模式大抵如下：A政府与B产业新城开辟商就C 产业新城（一般为十几平方公里甚至几十平方公里）的开辟达成协作和谈，在规定的协作年限内，B开辟商负责地块内的土地平整、道路管廊等根蒂根基设施建设工作，学校、医院、文化、体育大众设施建设及运营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作，空间规划、建筑设想、物业管理、大众项目维护等根蒂根基性服务工作等；于此同时，B开辟商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例（即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入）作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等；协作期限结束后，B开辟商将C产业新城的根蒂根基设施大众设施产权及经营权无条件已交给A政府。
产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力：1.政府谈判能力实际上，产业新城开辟商在代替地方政府从事新城开辟，紧跟政府步伐是其天然属性要求，产业新城开辟商在拿地、规划、开辟、运营等环节都必须与政府进行多轮谈判，尤其在拿地环节，随着地方政府在产业地产范畴的见闻不断厚实，产业新城开辟商的拿地谈判难度十分巨大。
2.区域规划能力产业新城开发商从事的是大片区开发，为使片区开发顺利进行，必须在蓝图描绘、目标制定、产业导入、空间布局、招商引资、投入产出等方面具有前瞻性、创新性和操作性的思考，区域战略规划、产业规划至关重要。
3.资金募集能力产业新城开发面积动辄十几乃至数十平方公里，涉及数百亿的土地开发资金，开发商必须综合运用银行贷款、信托融资、夹层融资、企业债、中期票据、短期融资卷、债权融资、上市融资等多种融资手段，构建强大的资金募集能力。
三、产业投资商模式（以双轮驱动为主的产业投资商模式）产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表，其也是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商，与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投向入驻园区的企业。
产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。
产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。
1.园区运作模式园区业务仍为产业投资商的主要业务之一，与地产开辟商和产业新城开辟商类似，产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益；2.资本运作模式产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势，接纳产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育，待孵化企业被并购或上市后，透过分享企业成长的红利来获得资本增值，构成既当“房东”又当“股东”的模式，2011年XXX、南京高科分别实现投资收益1.84亿元和3.7亿元；3.基金管理模式管理发行的产业投资基金，收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道，例如XXX管理14支创业投资基金。
作为产业投资商，其需要具备园区开辟运营的产品开辟能力、产业服务能力、和产业招商能力外，还至少需要具备基金募集和产业投资两大能力，其中，基金募集能力是指基金主发起方大规模、快速度向社会募集资本的能力，一般与基金管理团队的经历、有无政府引导基金兜底、第三方理财机构的营销能力等因素有关；产业投资能力是指高质量向潜在的产业项目投资的能力，该能力可通过组建高质量、经历厚实的基金管理团队实现。