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房地产基本业态划分(一)2024
房地产基本业态划分（一）引言：房地产行业是现代社会中重要的经济支柱之一，它包括了各种不同的业态和经营模式。
本文将对房地产基本业态进行划分，并详细介绍每个业态的特点和主要内容。
正文：一、住宅业态1. 合理规划住宅区域：根据城市规划，将土地划分为不同的住宅区，包括高档住宅、普通住宅、经济适用房等等。
2. 开发住宅项目：房地产开发商通过购地、规划、设计和施工，建造新的住宅项目，并出售给个人居住。
3. 提供二手住宅交易服务：房地产中介机构或个人经纪人提供二手房源的买卖、租赁等服务。
4. 为住宅提供配套设施：包括小区的物业管理、公共设施建设、社区服务等，提升住宅的舒适性和便利性。
5. 提供住房金融服务：银行和其他金融机构提供住房贷款、抵押贷款等金融服务，满足购房者的资金需求。
二、商业业态1. 发展商业综合体：将商业、办公、住宅等多个功能结合在一起，提供购物、娱乐、办公等综合的商业服务。
2. 建设商业街区：规划和建设商业街区，吸引各种零售商店、餐饮店和娱乐场所入驻。
3. 开发商业物业：房地产开发商投资兴建商业物业，出租给零售商、餐饮店等经营者。
4. 提供商业地产经纪服务：促进商业房产的买卖、租赁等活动，并为商业经营者提供相关的市场咨询。
5. 提供商业金融服务：为商业项目提供融资、投资和风险管理等金融服务，促进商业业态的发展。
三、写字楼业态1. 开发写字楼项目：房地产开发商根据市场需求，投资建设办公楼、写字楼等商业办公用途的建筑物。
2. 提供写字楼租赁服务：房地产中介机构提供写字楼的租赁、转让等中介服务，满足企业和个人的办公需求。
3. 提供写字楼物业管理：物业管理公司提供写字楼的设施管理、保洁、安全监控等服务，维护办公环境的良好状态。
4. 发展共享办公业务：为个体工作者和小型企业提供共享办公空间和相关服务，降低办公成本。
5. 提供写字楼金融服务：银行和其他金融机构为写字楼开发提供融资、投资和风险管理等金融服务。
广州工业用地开发模式
广州工业用地开发模式广州工业用地开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
１．工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。
各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
２．主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
３．工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
房地产十大开发模式知识
房地产十大开发模式知识1. 住宅建设模式在房地产行业中，住宅建设是最常见的开发模式之一。
住宅建设模式主要包括住宅小区的规划、设计、施工和销售等过程。
开发商通常购买土地并开发建设住宅项目，然后将房屋出售给购房者。
1.1 传统开发模式传统开发模式是指按照固定的规划、设计和施工流程进行住宅建设的模式。
开发商会在固定的地块上开发建设住宅项目，具体开发流程包括土地选址、规划设计、施工和销售等环节。
集群式开发模式是指将一片地块上的多栋住宅 buildings 进行集中规划和建设的模式。
这种模式可以提高土地利用率，增加住户数量，并且可以提供更多共享设施和服务。
2. 商业地产开发模式商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店等。
商业地产开发模式与住宅建设模式有所不同，主要考虑的是商业租客和投资回报。
2.1 购物中心开发模式购物中心开发模式是指投资商购买土地并开发建设购物中心的模式。
购物中心通常包括多个品牌商店、餐厅、影院和娱乐设施等。
开发商通过出租商铺和收取租金来获取投资回报。
写字楼开发模式是指开发商购买土地并建设写字楼的模式。
写字楼通常用于办公场所，租给各类企业进行商业活动。
开发商通过出租办公室空间获取租金收入。
3. 工业地产开发模式工业地产是指用于工业生产和仓储等用途的房地产，包括工业园区、厂房等。
工业地产开发模式主要考虑的是工业租赁和企业需求。
3.1 工业园区开发模式工业园区开发模式是指将一片地块规划为工业园区，并提供基础设施和服务来吸引企业入驻的模式。
工业园区通常会提供工厂办公室、厂房、仓储设施等，以满足不同企业的需求。
厂房租赁开发模式是指开发商建设工业厂房，并将其出租给企业进行生产和仓储等活动。
企业可以根据实际需求租赁合适的厂房，这种模式能够满足企业的定制化需求。
4. 农业地产开发模式农业地产是指用于农业生产和农村居住的房地产，包括农民住宅、农田等。
农业地产开发模式主要关注农田利用和农民居住环境改善。
工业地产销售模式
全国典型工业地产项目意向协议签订情况
区域 华北 华南
华东
地点
北京
北京 北京 广州 深圳 深圳 佛山 江阴 常州 南京 南京
南京
南京
项目
是否先登记或 签协议
具体内容
意向金
联东U谷
先签协议
需要的楼层、面积、付款 付10万元意向金，可全
方式以及时间点
退
密云经济技术开发 区
先签协议
需求面积、价格
无明确入驻条件
江阴天安数码城 租售结合
待定
先前协议，不收意向金 无明确入驻条件
常州 南京
常州天安数码城 徐庄软件园
租售结合 以租为主
南京 新城科技园
租售结合
0.8
先简单登记，不收意向金 无明确入驻条件
1.3
不签协议
企业行业为软件研发、电子商务类，企业税收费 达到1300元/年/平
3
先简单登记，不收意向金
紫东国际创意园 先签协议
协议中写明意向单元，并 与后续客户错开
付10万元意向金，不退
9成以上工业用地写字楼都采取前期签订意向协议方式蓄客，其中 三成收取一定意向金
区域 地点
项目
租售形式 租金（元/天·平）
期房租赁流程
入驻条件
北京 北京 华北 北京 北京 大连 广州 华南 深圳 深圳 江阴
联东U谷
金）
土地使用证、 规划许可证、 施工许可证、 验收合格证、 产权证、齐全 方可正式销售
不带租约
可分割产权销售，以 300-500平的单元分割
带租约（不提高售价，不可分割产权销售，整
不收中介费）
层一个产权
带租约（收中介费， 具体看情况）
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式
工业厂房代建的“PMC+EPC”模式一、园区是工业厂房的主要载体工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
根据工业地产报告显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％，对日本GDP 贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出了30％”。
园区工业地产是指产业园区内工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在中国，工业房地产的土地批租年限为50年。
作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。
在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。
从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。
工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的园区管委会及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
工业地产四大运营模式
库房无忧作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。
根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
四种模式各有利弊，能否顺应潮流，适应当下才是成败与否的关键。
1.产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式：是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。
利：这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。
弊：这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
2.主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
利：这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。
弊：这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。
3.产业地产商模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。
因此从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。
利：这种模式对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快。
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势
工业地产开发及运营模式及工业地产发展的六大趋势一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
二、工业地产发展在中国01工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。
制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
02工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。
开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。
这在国家级和省级开发区表现得更为明显。
同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你展开全文传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求'创新驱动、转型发展'的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，工业房地产开发商开始做出重大安排。
华夏幸福，天安数码城，光谷等工业房地产开发商已经沉浸在工业地产领域多年，并取得了丰硕成果，也树立了行业标杆。
近年来，随着工业地产的不断升温，大多数工业房地产开发商继续发挥实力，开始在全国范围内进行大规模布局。
在成功探索'园区+房地产'工业新城模式后，华夏幸福开始在全国复制。
计划建设50个新的工业城市，规划面积约960平方公里，已成为中国的主要地主。
联东U谷复制了标准的工业园区和总部大楼。
目前，北京，天津，上海，南京，青岛等地的联合谷已开发了40多个园区。
未来5〜10年内，联东谷的园区数量将达到100个。
清华科技科技园依托众多资源优势，在全国建立了30多个园区。
凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来6年内将公园数量扩大到100个。
潜在。
中信集团，宏泰发展，亿达中国，天安数码城等工业地产企业已制定了自己的园区扩建计划。
此外，制造业公司，电子商务延伸到工业房地产。
从产业链的角度看，制造企业，电子商务是工业地产的上游，是工业地产的需求方。
但如今，产业资本已经开始觉醒，大量企业已经开始考验房地产业，而工业地产的上游驱动现象非常普遍。
国内10种典型园区开发管理模式
国内10种典型园区开发管理模式1.上海漕河泾模式上海漕河泾开发区是中国最优秀的园区之一，作为中国最早一批国家级开发区中的佼佼者，是中国开发区领域“管运分离”体制机制创新的一个标杆式的存在。
1984年成立、规划面积14.28平方公里的漕河泾开发区采用的是法定公司制（“人大立法、政府管理、公司运作”）的独特操盘与管理模式，也就是由漕河泾开发总公司进行开发运营。
没有管委会、市场化运作、公司制经营，漕河泾总公司的不同业务部门对接当地政府的不同管理部门，在众多国家级开发区中，是一个具有鲜明特色的另类。
这种高度市场化的模式，让漕河泾（也就是上海临港集团的前身）得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色，相当有竞争力的产业地产开发运营管理模式。
目前，漕河泾模式已经在上海各处复制，包括上海临港产业区、临港松江科技城、临港浦江科技城等，基本也都具有鲜明的“管运分离”特征，尤其是浦江科技城，管委会是虚设的，主任由上海闵行区领导兼任，不属于政府行政序列，是临时性非常设机构，日常运营维护完全交给园区公司。
这个浦江科技城管委会实质上相当于一个财政通道——区政府给园区公司一定的预算授权范围，管委会是预算单位的二级单位，单独有财政账户，园区公司总经理在管委会有职务，方便走决策，走流程，走资金，这是上海闵行区与漕河泾模式之间一个非常大胆的创新改革。
2.无锡新加坡工业园模式无锡新加坡工业园（WSIP）是与苏州工业园区齐名的中新两国合作园区样板，如此高规格、重量级的园区，虽然是由政府推动，但并未设置管委会，而是由中新两个股东方合资的平台公司星洲股份来完全按照市场化原则进行开发建设、招商引资、运营管理，自1993年至今已经运营了27年时间，成绩非常突出。
截止2019年底，园区已高起点完成开发面积3.5平方公里，集聚了外商投资企业115家，合同利用外资39亿美元，到位外资31亿美元，并实现4.4万人就业。
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工业地产开发模式分类
表3：工业地产主要开发模式
模式定义主要特点备注
1、工业园区开发模
式在政府主导的前提下进
行，通过创造相关产业
支持政策、税收优惠等
条件营造园区与其他工
业地产项目所具备的独
特优势，然后通过招商
引资、土地出让等方式
引进符合相关条件的工
业发展项目。
基于区域经济建设、
社会发展、百姓就业
等各种综合因素考
虑而设置，是促进区
域经济发展的强有
力的推动器。
是目前中国各级地方政
府最常使用的工业地产
开发模式，也是我国目前
工业地产市场的主要载
体
2、主体企
业引导模
式是主体企业进行的工业
地产开发
某个产业领域具有
强大的综合实力的
企业，营建一个相对
独立的工业园区；在
自身企业入驻且占
主导的前提下，借助
企业在产业中的强
大的凝聚力与号召
主体企业引导模式严格
意义上来说并不是单纯
的房地产开发，其主要是
围绕主体企业进行的开
发运作，是企业产业链的
打造及完善。
.
精选范本力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善
3、工业地产商模式房地产投资开发企业在
工业园区内或其他地方
获取工业土地项目，在
进行项目的道路、绿化
等基础设施建设乃至厂
房、仓库、研发等房产
项目的营建，然后以租
赁、转让或合资、合作
经营的方式进行项目相
关设施的经营、管理。
获取合理的地产开
发利润
全球最大的工业房地产
开发商普洛斯即是模式
代表。
具体由普洛斯打造
一个设施平台，吸引物流
企业入驻，普洛斯只作房
地产投资开发和物业管
理，日常物流业务仍由客
户操作，其本质是依旧是
房地产开发商。
4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
(1)工业园区开发模式
如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最
常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
在
政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做
强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
这是一种相对
独立的工业园区。
在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
（3）工业地产商模式
如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设
施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。
之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。
普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的
. 开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。
政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。
政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业
务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。
目前，省
级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。
出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企
业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。
因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
核心提示：据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区4591个。
这些工业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有
47个；由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有941个；由民间企业协同组合兴办的有3603个。
按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中
心提供的资料分析，工业园区内制造业占83.4%，非制造业占16.6%。
一、日本工业园区（工业团地）的三个历史阶段：
（1）上世纪五十年代初到六十年代初，为工业园（或产业基地）建设的
探索时期；主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。
（2）六十年代初至八十年代初，国家中小企业法和都市计划法的颁布，
逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。
（3）上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，
从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更
精选范本
加成熟化和高层次的方向演进
二、日本工业地产状况
据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区4591个。
这些工业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有47个；由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有941个；由民间企业协同组合兴办的有3603个。
按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中心提供的
资料分析，工业园区内制造业占83.4%，非制造业占16.6%。
三、日本工业地产的作用
第一，工业园区的建设为日本企业创造了良好的发展条件，有效地推进了日本制造业特别是产业集群的发展，推动了日本向现代的工业化社会转变。
日本全国的工业园区共集聚了10万多家的企业，为这些企业提供了一个相互沟通、协作和进行产业配套的机会，形成了产业集群式发展的模式。
这种集群式发展的模式，有力地推动了当地工业化和城市化的发展，如大工业城市丰田市就是依托丰田汽车公司在一个农村小镇上建立起来的。
第二，工业园区在促进和带动区域经济的发展方面发挥了十分重要的作
用。
据日本国家立地中心资料，按生产值计算，2002年北海道、常磐、山口、九州、福冈、佐贺、长崎6大工业园区产生的经济效果为37707亿日元，其中直接效果（指园区内生产值）为22132亿日元，波及效果（指对园区外产业的带动效益）为15547亿日元。
四、
. 日本工业园区特点
（1）日本的工业园区是一个先进技术与高层次产业的集聚区。
在工业园
区内落户的大多数是那些在本行业居于领先地位的企业，技术比较先进，产业层次比较高。
（2）日本的工业园区是一个高效率的生产区。
日本绝大多数工业园区面
积都比较小（大多数为300亩左右），但土地的产出率相当高。
（3）日本的工业园区也是一个高效率的技术开发区。
日本企业的一个突
出特点是适应市场需求的速度很快，技术开发的能力很强，所开发的产品式样多、质量高。
如雅玛哈发动机公司每年按照客户需要开发的大的品种项目都要
在二、三十个以上。
（4）日本的工业园区更是一个优美的生态环境示范区。
每一个工业园区
几乎可以说都是一个大花园，不少工业园区由于建在河流旁、山脚下，青山绿水相映，风光无限。
（5）日本的工业园区已成为海外生产的"头脑"和"指挥部"。
随着全球化战略的推进，日本已把大批制造业生产基地转移至海外。
生产基地虽然办在国外，但生产什么、何时生产基本上都由国内总部决定。
五、
借鉴之处
（1）充分发挥民间力量建设与管理工业园区，形成工业园区自我管理与
发展的机制。
民间力量主导兴建的占大多数；
（2）高度重视对土地资源的保护，合理利用土地，加强对农民问题的处
理。
精选范本。