工业地产开发模式

对地区产业的整体拉动效应，更使人对津通抱有希望。首先是产业链效应，入驻外企基本为 高精端产业企业，一个产品能够带动一群配套企业。如固特异的空气弹簧项目，就需要金属元件制 造、表面处理等多项配套，１ 个岗位可以创造 ８、９ 个创业机会；其次是外企扎堆，对本土企业无 论是管理理念，还是技术创新，都有极大促进。可以说，津通起到了以点带面、小马拉大车的作用。
模式二：对值开发
对值开发，是指根据客户需求制造厂房标准，反租给客户。 以往投资一个工业项目，都是企业自己找地皮建厂房，然后开工生产产品。从办批文要地皮 到建厂房，一般需要花一两年时间。这样在企业未生产前，就投入了大量资金，而且还牵扯了大量 人物、物力。而现在这些由投资商根据企业的要求进行订单式的开发。即由投资商在工业园区内成 片建设标准化的工业厂房，出租或出售给符合园区发展规划的工业企业用于生产，并集中为企业提 供物业管理、物流配送等服务。这种工业发展和商业房地产相结合的经营模式让厂房投资商、企业、 政府实现多方受益。这种开发模式现已成为工业地产开发的常用模式。 工业房地产借鉴了商业房地产的理念，通过建设商投资建设标准厂房，出租或出售给投资商 用于工业生产，用来开发、管理工业园区。商业房地产住进去的是一个个家庭，而工业房地产“住 进去”的是一个个企业，这些企业或租或购，不仅享有标准厂房的使用权，还可享受绿化、保安等 方面的服务。还使企业节省了大量时间，减少一半投资，降低了风险。
地产开发新奶酪
——工业地产开发模式探秘
■编辑 王志真
我国加开发区不断涌现。最近又掀 起一种工业房地产开发新模式，这种开发模式既 顺应了目前中国工业发展的需要，又开启了新的 地产开发领域。目前格力电器、美的集团、海尔集 团等国内家电巨子也不约而同的打着产业“扩军” 的旗号大举圈地，建造自己的工业园区。工业地产 开发成为了香馍馍。
府和工业房地产开发商的联合，以外商为主攻目标承接国际资本转移，从而以集约高效的特色园区， 带动地方产业提升。相较于现有招商模式，在许多地方都有创新和提高。
２、开发策略
（１）瞄准意欲转移产业的欧美中小型制造企业
津通瞄准的是意欲转移产业的欧美中小 型制造企业。由于这一类年销售不超过 １０亿 美远的中小企业是欧美发达国家事实上的经 济主体，不仅数量多，而且生命力强，以美 国而言，经济贡献占到８０％ 以上，而且近几 年来，受国际各种因素的影响，这些企业转 移资本和产业的愿望十分强烈，长三角地区 成为转移重点。
结束语
“津通模式”告诉我们，实力雄厚的外商最关注的是软、硬环境。惟有完善立 体式服务、全程服务的意识，外商才会近悦远来。工业房地产产品的带动作用很强， 能带动其它产品的发展。例如，万达集团根据沃尔玛选址，为沃尔玛建设经营用房， 从而使产品开发出来就不会空置，并傍上了“大腕”。
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《决策情报》总第６２－６３ 期
新型工业地产开发模式
三、工业地产开发“津通模式”
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１、津通模式核心战略
“津通模式”是江苏省常州武进高新区的津通国际工业园的开发模式，这个津通项目，是一个 几乎称得上完美的招商模式。该模式的核心是，筑国际水准之“巢”，引现代企业之“凤”，通过政
《决策情报》总第６２－６３ 期
“工业地产”新模式探析 决策思维情报
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“工业地产”新模式探析 决策思维情报
相 关 链 接
国内部分在建工业地产项目概况
项目名称
地址
占地
园区性质及概况
本园区为科技工业园区。 上海青浦工业园区 上海青浦区内市级工业开发区 ５６．２ 平方公里 开发模式为对值开发，园区的经营策略
体现在为企业提供完善高效的配套服务。
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自从中国加入 ＷＴＯ以来，在国际产业转移加快的形式下，各类工业开发区已成为区域经济的 重要增长点，成为我国承接世界先进制造业转移、吸引国际资本流动、创造更多就业机会、带动经 济社会协调发展和走新型工业化道路的主要载体。在国际上以制造业为主体的各类工业开发区这种 工业房地产开发已成为房地产业的一个重要组成部分。
３、津通模式的不足之处
津通也并非没有短板，如项目的投资回收期较长，在前期找到营运平衡点并非易事。如果不 能在短期内尽快建成一定的规模并交进驻企业运作，取得开发短期效益，资金链就会断裂，津通的 滚动开发将难以为继。
尽管如此，津通为招商引资和园区开发依然具有相当启示。一个工业园区清晰的产业定位，是 一种不可取代的招商优势。津通正是坚持定向招商策略，提供特色服务，招商的成功率才很高。目 前武进高新区有２６ 家镇级工业集中区，由于定位不明，服务雷同，造成了兄弟“打架”的局面，“十 一五”期间，武进高新区计划通过产业招商和强化特色服务，改变这一局面。
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２、市场环境的使然
由于近两年住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调 控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。由于工业地产通过工业的名义拿地容易而且面积大， 地价低并有优惠政策，因此工业地产开发成为了香馍馍。
由于地产公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中 国城市地价动态监测系统 ２００４ 年各季度的调查结果分析，２００４ 年，中国工业用地价格平均为４８０ 元每平方米，约为３２ 万元每亩。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同， 量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。由 于工业用地投资建设后，升值潜力大，工业划拨用地与商业出让用地的土地价格相差悬殊，通过工 业用地立项取得的土地，几乎可以称之为低成本高收益的典范，从市场需求的强度来看，出租没有 压力，投资回报率约在 ８％左右，可以说目前工业园区的投资回报率最高。正是这种投资环境下，许 多开发商先前投资住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，带动了工业地产的发展。
工为主的综合性工业园。
二、工业地产开发模式
在国内以开发区为主导的工业房地产，经过近二十年的发展正方兴未艾，并积累了丰富的经 验，形成了区域特色和产业特色，日益成为我国经济发展和走新型工业化道路的主要依托。工业地 产开发模式也在不断发展着，目前工业地产开发模式可以分为两种：
模式一：代租收购
代租收购是指收购一些带有租约的工业物业产品。由于一些旧厂房本身有租约，但厂房本身
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跟不上产业的发展，需要更新换代。而企业不想投资太多或无力开发，开发商通过收购这类厂房进 行开发，再反租给原来的租客，这样开发商开发出来的厂房不怕找不着商家来租赁，在后期招商方 面更加有保障，而商家也省去另找厂房的麻烦，形成双赢的局面。但这种开发模式一般较为少用， 在本专题不作详谈。
北海市工业园区
广西北海市工业园区
已完成中心土地的 ＂ 九通一平 ＂ 建设及主干 道路的绿化。
苏州工业园区
苏州城东金鸡湖畔
是全国现代物流试点地区、首家电子报关 ２８８ 平方公里 试点关区。进驻的企业有德国西门子集团、
韩国三星电子、日本富士通等等。
西安蓝田工业园区 西安市蓝田县城北部
是 以 发 展 生 物 制 药 、新 型 建 材 、机 械 加 １０ 平方公里
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（２）采用标准化建设，提高土地利用率
津通园区是土地节约利用的典范，一般来说，国内一个中等规模企业至少用地 １００ 亩，而津 通将这一标准降低了 １０ 倍，以建成的一期工程为例，近５００ 亩土地，２６ 万平方米标准厂房至少可 进驻 ５０ 家制造企业，平均 １０ 亩地就有 １ 家制造企业。
秘诀何在？一方面是招商主体所决定，工业园有明确的产业定位，主体客户分布于电子、机 电、通讯产品和精密机械等行业，都有“螺蛳壳里做道场”的本领；另一方面是全部采用国际化标 准厂房，每个厂房均可拆分成几个独立的单元进行分租，提高土地的利用率，同时强化组合性、功 能性，减少了进驻企业的重复投资，无形中扩大了企业的公共空间。
这类企业转移有一个鲜明的特征，往往 是整条产业链各个企业的整体转移，一个客 户就会招徕一串。而且，欧美中小企业在投资时，为使投资更有效率，往往不愿意在固定投资上牵 扯过多，急需迁入地区提供立体式综合化服务。
这正是因专业化驱使规模化，现代工业正呈现扁平化趋势，企业在发展中，更多地依赖与产 业相关的现代服务业，如劳力派遣公司、财务外包公司、设计外包公司等，建设津通不仅是标准厂 房，关键是完善服务功能，降低外商的投资成本，更缩短产品进入市场的周期。津通上千亩的园区 建设包括了国际新技术的研发孵化中心、信息网络中心、仓储物流中心、商业服务中心及生活便利 中心等，不仅集约利用了土地，而且可以满足外商投资的多种需要，使这些外资企业提着皮包就能 在这里办企业。
一、工业地产开发源动力
１、大背景下造就工业地产发展
中国与世界的贸易进一步加强。从而带 动中国经济发展。同时随着国际经济复苏，给 制造业带来了很大的商机，由此产生工业用 地需求。近两年，正是中国与世界贸易最强的 时期，许多外商纷纷地进入中国，这些企业的 进入需要建设许多厂房，另外，由于中国目前 是世界最大的制造国之一，许多民间企业崛 起，陈旧的厂房需要升级，同样需要大量的厂 房。由于不少投资商希望投资地有标准厂房 出租，以减少固定资产的投入，降低投资风险，同时将更多的流动资金用于加快企业生产发展上， 达到挖潜增效的目的。因此“工业房地产”这一新兴经营模式应运而生。
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（３）精细分类招商带动整体效应
津通将主攻方向定位于国外中小 企业，占领了战略高地。一方面，武 进具有性价比明显的交通、人才、产 业基础，身处上海和长三角腹地的战 略节点，承接上海等发达地区的产业 转移优势明显；另一方面，随着各地 开发区政策呈现水平化趋势，以往的 粗放型招商模式受到挑战，构建现代 生产型服务业新高地，能在第三轮招 商引资潮中找到突破口。从目前的成果来看，这一招商策略无疑很成功。台湾茵派尔、德国威能等 知名企业之所以落户，就是看中津通的工业设计、质量标准认证等平台。