全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306

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普洛斯物流地产研究报告

普洛斯物流地产研究报告物流地产作为现代物流行业的重要组成部分，在近年来得到了迅猛的发展。

普洛斯作为全球领先的物流地产企业，其成功经验和发展模式具有重要的研究价值。

一、普洛斯的发展历程普洛斯成立于 1991 年，总部位于美国。

经过多年的发展，普洛斯已成为全球最大的物流地产企业之一。

在其发展过程中，普洛斯不断通过并购和扩张来扩大业务规模，并逐步形成了全球化的网络布局。

早期，普洛斯专注于美国市场，通过开发和运营高品质的物流设施，满足了客户对于现代化物流仓储的需求。

随着业务的不断拓展，普洛斯开始将目光投向国际市场，先后进入欧洲、亚洲等地区。

在亚洲市场，普洛斯尤其取得了显著的成就。

通过与当地合作伙伴的合作，普洛斯迅速适应了不同国家和地区的市场环境，建立了广泛的物流设施网络。

二、普洛斯的业务模式1、物业开发普洛斯通过精准的市场调研和选址，开发建设符合客户需求的物流设施。

这些设施通常具有高标准的设计和建设质量，包括合理的空间布局、高效的装卸设备以及完善的配套设施。

2、物业管理普洛斯为客户提供全方位的物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁等，确保物流设施的正常运营和客户的满意度。

3、基金管理普洛斯通过设立物流地产基金，吸引了大量的外部资金，为业务的扩张提供了充足的资金支持。

同时，基金管理也为投资者带来了稳定的回报。

三、普洛斯的竞争优势1、强大的品牌影响力普洛斯作为全球知名的物流地产企业，其品牌在行业内具有很高的知名度和美誉度，这为其在市场竞争中赢得了更多的机会。

2、全球化的网络布局普洛斯在全球多个国家和地区拥有广泛的物流设施网络，能够为客户提供全球范围内的物流解决方案，满足客户的跨国业务需求。

3、丰富的客户资源普洛斯与众多知名的企业建立了长期稳定的合作关系，这些客户的需求为普洛斯的业务发展提供了持续的动力。

4、专业的团队和先进的技术普洛斯拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，能够为客户提供优质的服务。

同时，普洛斯积极应用先进的技术，如物联网、大数据等，提高物流设施的运营效率和管理水平。

普洛斯简介

在中国，普洛斯市场拓展至
公司合并
SCI 公司更名为普洛斯司马景瀚被任命为普洛
北京、天津等华北地区，在日本进入大阪市场
在日本以80:20的比例合资开发现代物流设施
三木真人成为普洛斯日本负责人 9月，普洛斯进入日本东京市场，
斯国际业务负责人
为DHL提供物流设施
普洛斯凭借最富经验的管理团队打造出最佳网络平台，成为行业领导者。
普洛斯东京物流园日本普洛斯苏州物流园中国

普洛斯的运营模式
成为最佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、投资者、员工和社区创造最大价值。
公司发展历程
2007-2008
梅志明被任命为普洛斯中国和亚洲
2009
启用新英文商号“Global Logistic Properties”(“GLP”) 在中国和日本拥有250多个优质客户，成为中国及日本市场最大的现代物流设施提供商
普洛斯高水准的仓储设施和管理能力，加上仓储设施的战略性布点，让我们更加贴进消费者。 ——大众进出口汽车销售有限公司销售服务管理人员
卓越亚马逊成都运营中心的启用将大大缩短我们对西部市场的配送时间。客户订购的货品将比之前提前1-3天送到他们手中，普洛斯为我们的运营中心的设立提供了全面的支持和完善的服务。 ——卓越亚马逊总裁王汉华
团首席执行官，梅志明被任命为普洛斯中国负责人
在苏州建立普洛斯中国的第
2008奥运会的物流配送中心唯一提供商
一个物流园，随后进入上海和广州市场，与此同时，普洛斯在日本进入名古屋市场。
2010 2005 - 2006 1994 - 1997
SCI在纽约证交所挂牌上 GIC Realty 与普洛斯成立日

普洛斯物流地产研究报告

社会责任：普洛斯物流地产积极履行社会责任，关注环保、公益和可持续发展，通过各种方式回馈社会，实现企业的长期发展。
品牌形象：普洛斯物流地产以高品质、高效率、可靠性和创新性为核心品牌形象，致力于为客户提供卓越的物流设施和服务。
品牌传播：普洛斯物流地产通过多种渠道进行品牌传播，包括广告、公关、数字媒体和社交媒体等。公司还积极参与行业活动和社区事务，以增强其品牌知名度和影响力。
区域扩张：在亚太地区、欧洲和北美等关键市场进行战略布局，满足客户不断增长的物流需求。
合作伙伴关系：与知名物流公司、电商平台和零售商等建立长期合作关系，共同推动物流地产行业的发展。
添加标题
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合作共赢理念：普洛斯积极寻求与当地企业合作，共同开发物流地产项目，实现资源共享和互利共赢。
第三方物流公司：提供物流和配送服务
产品创新：提供定制化的物流解决方案，满足不同客户的需求。
服务创新：提供一站式物流服务，包括仓储、运输、配送等，提高物流效率。
技术创新：运用先进的信息技术，实现物流信息的实时更新和处理，提高物流信息的透明度和准确性。
模式创新：采用灵活的租赁模式，适应市场变化，满足客户的多样化需求。
跨国合作：普洛斯物流地产积极开展跨国合作，拓展国际市场，提高全球竞争力。
绿色环保：可持续发展成为行业趋势，普洛斯物流地产注重环保，采用绿色建筑材料和节能技术。
技术创新：人工智能、大数据等技术在物流地产中的应用，提高了运营效率和降低成本。
市场需求增长：随着电商和物流行业的快速发展，对物流地产的需求不断增长。
品牌价值：普洛斯物流地产作为全球领先的物流基础设施提供商，其品牌价值体现在可靠性和稳定性上，为客户提供高效、便捷的物流服务。

国外产业地产运营经典案例

国外产业地产运营经典案例：普洛斯与腾飞集团的成功之道在昨天的中国产业地产发展趋势专题中，我们梳理了全球产业地产的发展历程，指出发达国家的产业地产已经进入成熟期，国内产业地产正从工业地产向产业地产转变。

接下来我们将分析国际上运营相当出色的产业地产商---普洛斯和腾飞，以期能够提供借鉴意见。

普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800 多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。

选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。

2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590 亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。

中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。

2013 年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。

同期巴西19.0% 的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。

图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况包美元数据来源：世界银行普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。

截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。

表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况数据来源：普洛斯官网国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。

2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。

产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。

普洛斯(GLP)粗略介绍

“普洛斯中国”粗略分析报告公司简介：普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者, 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市。

普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海。

截至2013年3月，其在中国、日本、巴西的62个市场拥有并管理总计数约130亿美元的资产，其在中国33个城市拥有并管理着114个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。

通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标，服务于遍布各个行业的700家客户。

普洛斯在中国已完工（760万平米）和在建（740万平米）总建筑面积约为1500万平米，拟开发（包括确权和未确权）的土地面积约为1050万平米，共计约2550万平米。

公司已进入的主要城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡和珠海等。

普洛斯的收入来源主要是租金收入（99%以上，2012和2011年）。

公司在中国发展主要历程：2003-2004普洛斯创始团队在中国开始运作项目；司马景瀚被任命为普洛斯集团首席执行官，梅志明被任命为普洛斯中国负责人；在苏州建立普洛斯中国的第一个物流园，随后进入上海和广州市场2005–2006在中国，普洛斯市场拓展至北京、天津等华北地区2007-2008梅志明被任命为普洛斯中国和亚洲新兴市场的首席执行官；普洛斯在中国进入18个主要城市；首次被《欧洲货币》授予中国最佳发展商奖项；GIC Realty 与普洛斯成立中国基金，投资于第三斱开发的物流设施； 2008中国奥委会将普洛斯指定为2008奥运会的物流配送中心唯一提供商2009启用新英文商号“Global Logistic Properties”(“GLP”)；在中国拥有350多个优质客户，成为中国市场最大的现代物流设施提供商2010入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；进入中山市场，全国网络拓展至19个城市2011与中国投资有限责任公司以50:50持股比例收贩日本的15处现代物流设施。

普洛斯在中国发展分析

普洛斯在中国的发展分析作为世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商普洛斯(prologis)，自2003年进入中国以来，发展迅速，已经完成对中国东部的布局。

通过对普洛斯及其业务的介绍，分析其在中国迅速发展的原因，从中可以发现差距，学习创新，更好地发展我国的物流产业。

普洛斯工业地产商模式中国仓储业随着物流业的发展，物流基地在物流较为发达的国家应运而生，如美国、日本、德国等。

但各国的叫法却不一样，在日本叫物流园区（distribution park），在德国被称为货运村（freight village），虽然名称不同，各国的定义也不完全一致，但它们的建设目的、服务功能是基本相同的。

物流基地是集约了多种物流设施、起到综合功能和指挥、基础作用的特大型物流结点，是集约化、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的交汇地。

它是一种新型的、集约功能强大的、超大规模的物流结点，适应了经济规模的增加和物流向集约化发展的趋势。

一、工业地产商模式目前，我国中心城市物流基地在发展模式上大体有经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等。

工业地产商模式是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。

此外，日本的神户等经济中心城市、德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的操作方式。

普洛斯(prologis)就是工业地产商模式经营物流基地的典型。

普洛斯专注于物流地产的租赁服务，其物流地产规模堪称全球第一，它以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，如制造商、零售商、物流公司。

glp普洛斯

glp普洛斯GLP普洛斯，全称为Global Logistic Properties Limited，是一家在全球范围内从事物流地产投资、发展、管理和运营的领先企业。

本文将介绍GLP普洛斯的发展历程、商业模式、核心竞争力以及与中国市场的关系等方面，总计约3000字。

一、GLP普洛斯的发展历程GLP普洛斯成立于2009年，起初是一家新兴的亚洲物流地产公司，总部位于新加坡。

随着全球物流业的快速增长，公司迅速扩张并建立了全球范围内的物流地产网络。

2010年，GLP普洛斯在日本设立合资公司，标志着公司进军日本市场。

之后相继在中国大陆、巴西等地设立子公司或合资公司，进一步拓展了公司的全球业务版图。

二、GLP普洛斯的商业模式GLP普洛斯的商业模式主要有三个方面：物流设施投资、供应链解决方案和客户关系。

1.物流设施投资：GLP普洛斯通过收购、开发和管理物流设施来获得租金收入。

公司在多个国家和地区拥有大量的物流地产项目，涵盖仓储、分拨中心、物流园区等类型的物流设施。

通过不断投资和优化物流设施，GLP普洛斯为客户提供高效、可靠的物流服务。

2.供应链解决方案：GLP普洛斯不仅提供物流设施，还为客户提供全面的供应链解决方案。

公司通过与客户紧密合作，洞察市场需求，并结合自身的物流地产优势，为客户设计并实施高效的供应链策略。

这些解决方案包括仓储管理、配送网络优化、货物跟踪等，帮助客户降低成本，提高运输效率。

3.客户关系：GLP普洛斯注重与客户的良好合作关系。

公司与许多全球知名物流企业、电子商务巨头和制造商建立了长期稳固的合作关系。

通过与客户紧密合作，GLP普洛斯不仅提供优质的物流设施和解决方案，还能从客户的需求中获取宝贵的业务经验和反馈。

三、GLP普洛斯的核心竞争力GLP普洛斯在物流地产行业具有多项核心竞争力。

1.全球网络：GLP普洛斯在全球范围内建立了庞大的物流地产网络。

公司在亚洲、欧洲和北美洲等多个重要市场拥有物流设施，能够为客户提供全球化的物流解决方案。

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全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306
2018-11
普洛斯创立于1993年，现已进展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财宝1000强及标准普尔500家指数公司之一。

治理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。

2003年4月进入中国，通过4年进展，在国内19个都市投资了近50个物流园。

到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。

在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范畴，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，打算5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。

业务模式
普洛斯集中用心投资物流园，重点进展3种细分。

海港物流园、临空物流园及加工基地。

一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。

二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。

三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。

战略布局
其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线都市设点布局。

一线都市包括：北京、天津、广州上海等。

二、三线都市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。

每个枢纽都市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。

园区特点
物流园要紧产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。

除了建设一般物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。

物流园一样规模都不大。

在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。

国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，专门少有上千亩的物流园。

园区差不多采纳分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。

客户定位
客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。

二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。

三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。

跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。

开发模式
开发选址上重点是临港、临空而建，差不多上选址在都市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽猎取土地，开发建设物流中心。

猎取土地通过直截了当投资与间接投资组合方式。

直截了当投资项目占35%。

与其他机构合资的占65%。

与其它机构合作。

如：与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司合作成立合资公司，比例为双方各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。

合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作，及新土地资源投资。

合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心，进行经营运作；或者不出售给基金，而是直截了当由中储进行经营，客户将由普洛斯提供。

盈利模式
普洛斯只作房地产投资开发和物业治理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产开发商。

盈利收益来自三大业务部门：地产开发部门、地产运营部门和地产基金治理部门。

地产开发部门。

对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三方猎取溢价,或交付地产治理部门用于出租。

该部门收入在主营业务收入中占60%左右,是公司收入最要紧的来源,奉献30%的主营业务利润。

2005年底,该部门旗下有29.4百万平方英尺的124处工业物流地产处于开发完成时期,23.2百万平方英尺的72处物流地产处于开发中,以及9869英亩的土地储备。

地产运营治理部门：将"物流地产开发业务"部门开发建成的"物流地产"出租取得租赁收入.该部门收入在主营业务收入中虽占30%,但奉献50%以上收益。

截至2005年底,该部门治理186.7百万平方英尺的1461处地产,1432处为工业物流地产。

地产基金治理部门:组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为
基金经理治理基金以及基金旗下的地产,猎取基金治理费收入和基金分红收益.普洛斯地产基金要紧通过向地产开发部门收购或是向第三方收购猎取地产.该部门的收入在主营业务收入中占6%,但奉献14%的主营业务利润,是普洛斯盈利性最强的一块资产之一.截至2005年底,普洛斯治理着14只地产基金，它在这些基金中拥有的权益从11.3%到50%不等.截至2005年底,这14只基金拥有159.8百万平方英尺的752处工业地产。

招商推广
普洛斯所治理的全球客户网络与市场网络保证项目能以专门快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。

具体项目无需做太多招商推广工作。

经营评判
公司业务与盈利能力稳步进展（普洛斯历年盈利状况）
单位:百万美元1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年
净利润180.83 214.48 128.14 248.88 250.67 232.79 396.16
增长18.61% -40.26% 94.23% 0.72% -7.13% 70.18%
每股收益0.96 0.82 0.52 1.2 1.16 1.08 1.76
普洛斯成功的的借鉴意义
1、业务模式单一有用，成熟，可快速复制。

只用心进展物流园。

提供标准化物流设施，开发通用型物流仓储设施。

因此，公司03年进入中国，后扩张速度快速。

2、选址的针对性。

重点选择沿海地区要紧都市周边重点是临港、临空而建。

国外项目几乎差不多上临港而建，世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影。

前期，我司惠州物流项目，想与该公司合作，该公司通过调研后认为项目地址不佳，最终不考虑合作。

3、强大的融资能力为全球扩张打下良好基础。

依靠三个资金渠道：一是普洛斯在纽约证券交易所上市，可在资本市场上进行融资；二是作为一家房地产投资信托基金（REIT）来运作（按季度向股东定期分红），治理着14只地产基金，拥有80亿美元的治理基金；三是通过银行贷款。

4、普洛斯所治理的全球客户网络与市场网络保证了项目能以专门快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。

5、普洛斯在客户治理方面的隐秘武器是ProLogisOperationSystem，这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有治理。

该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本操纵，对预算的治理以及施工建筑过程治理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。

在物业交付使用后，系统还将进行客户治理和物业治理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。

6、由于普洛斯物流园模式的成功运营及背后带来世界500强的强大吸引力，各地政府专门积极主动邀请该公司进入当地投资，条件专门优越。

而公司已要从中加以选择。

7、物流地产的最大优点在于稳固。

物流地产资金投入大，投资回报周期长，一样在10年左右，没有暴利，追求的是一种缓慢而稳固的利润回报。

由于客户租赁期相对较长，即使是市场波动专门大的情形下，对租金收入的阻碍相对比较小。

策略研究部
2018年11月
参考资料：
国外物流期刊、普洛斯公司报告、09年物流地产考察。

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306

普洛斯物流地产研究报告

普洛斯简介

普洛斯物流地产研究报告

国外产业地产运营经典案例

普洛斯(GLP)粗略介绍

最新普洛斯公司专题分析报告

普洛斯在中国发展分析

glp普洛斯