论土地价格的形成机理
基于经济学理论探究土地价格的形成
基于经济学理论探究土地价格的形成1.概述土地价格是土地经济价值的反映，是为了购买获得土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
可以说，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益的高低。
土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。
土地评估价格是土地估价人员本着公正、公平、公开的原则，根据宗地的规划条件及宗地界址图等相关材料，采用适当的估价方法，经过测算得到的估价对象在估价时点的土地使用权价格。
2.土地出让的方式土地招标招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
招标出让的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。
目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜，投标人中标后获得其土地使用权。
2.土地拍卖拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在是定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地行政主管部门根据被拍卖土地的具体数据编制拍卖文件于公开拍卖前30日发出拍卖公告，竞买人交纳保证金，领取竞买牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。
参加拍卖的竞买人不得少于3人，由出价最高者获胜。
2.土地挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
3.土地价格的经济学原理稀少的原理经济学中，一般把财货可以分为自由财和经济财。
自由财是指那些数量非常充裕、足以满足一切需求的货物；而经济财是那些供小于求的货物。
土地价格形成机制问题分析建议
土地价格形成机制问题分析及建议摘要：土地价格是保障我国土地资源完整、维持土地市场稳定运行的关键，合理的土地价格是优化土地资源配置、完善土地市场的基本保障。
目前我国的土地市场十分复杂，影响土地价格的因素也具有多样性，需要结合国家、市场两种定价模式，才能保障土地市场稳定、有序的运行。
在此，文章通过对土地价格和我国土地市场的现状的分析，针对现存的问题提出了相应的建议。
abstract: land price is crucial to maintain the intact of our country land resources and smooth running of the land market; if it is reasonable, optimization of land resource allocation and perfection land market could be guaranteed. with consideration current complex and many side factors, the land price formation mechanism should be built on both national and market basis for stable and smooth running the market. the article is a analysis the current status and provides some suggestions against existed problems accordingly.关键词：土地价格；形成机制；问题；建议key words: land price, formation mechanism, problems, suggestions中图分类号：f301 文献标识码：a文章编号：2095-2104（2011）12-0000--00随着我国改革开放的不断深入，社会经济得到了持续而快速的发展，城市和农村的土地资源得到了进一步的开发和利用。
土地价格的影响因素
⼟地价格的影响因素⼟地价格的影响因素 我国的地价是以⼟地使⽤权出让、转让为前提，⼀次性⽀付的多年地租的现值总和，是⼟地所有权在经济上的实现形式。
那么⼟地价格的影响因素有哪些呢，⼀起来看看! 1：⼀般因素(宏观上) 1、影响⼟地价格的因素，可按照因素与⼟地的关系及影响范围分为⼀般因素、区域因素、个别因素。
2、概念：⼀般因素是指影响⼟地价格的⼀般、普通、共同的因素。
对⼟地价格总体⽔平产⽣影响，是决定各个地块⼟地价格的`基础。
(1) ⾏政因素：国家政策对⼟地价格的⼲预。
⼟地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制⾏政⾪属变更等。
(2) ⼈⼝因素：⼈⼝状况是最主要的社会经济因素。
⼈⼝密度、⼈⼝素质、家庭⼈⼝购成。
(3) 社会因素：政治安定状况;社会治安状况;房地产投机、城市化进程 (4) 国际因素：国际经济状况、国际政治因素。
(5) 经济因素：经济发展状况、储蓄和投资⽔平、财政收⽀与⾦融状况、居民收⼊和消费⽔平;物价变动;利率⽔平 2：区域因素 1、繁华程度。
2、交通条件。
3、基础和公⽤设施条件。
4、环境质量。
⼈⽂环境和⾃然环境。
包括地质、地势、坡度、风向、空⽓、嗓声污染程度等及居民职业类别、教育程度和收⼊⽔平等⼈⽂环境。
5、城市规划限制。
区域⼟地利⽤性质、⽤地结构、⽤地限制条件、区域交通管制。
如：住宅注重环境优美、商业注重营业环境和收益状况;⼯业注重交通运输和⽔、电等条件。
3：个别因素(宗地本⾝的条件和特征) 1、⾯积。
2、宽度。
3、深度; 4、形状; 5、坡度; 6、宗地基础设施条件; 7、宗地临街状况。
、 8、城市规划限制：容积率、建筑⾼度、建筑密度、宗地⽤途 9、⼟地使⽤年限。
4：主要地价影响因素的作⽤规律 1、⼀般因素从宏观上对地区整体的地价⽔平产⽣全局性影响; 2、区域因素对地区的地产价格⽔平有决定性的影响。
3、个别因素是决定同⼀均质地域内地块差异的重要因素，是同⼀区域内地价差异的主要原因。
土地价格制定
土地价格制定土地价格的制定是一个复杂而敏感的过程，需要综合考虑多种因素。
土地作为有限的资源，其价格的制定对于经济发展和社会稳定具有重要的影响。
下面将从土地的供需关系、市场规律和公平性角度分析土地价格的制定。
首先，土地的供需关系是制定土地价格的主要依据。
供需关系是市场定价的基础，土地的供给是固定的，而需求则受到城市人口增长、经济发展和土地用途的影响。
供需关系的不平衡将直接导致土地价格的波动。
因此，土地价格制定需要根据不同地区的供需关系，遵循市场规律，确保供需平衡的基础上进行。
其次，土地价格的制定要符合市场规律。
市场规律是经济发展的基本原则，也是土地价格制定的最基本准则。
根据市场的自由竞争原理，土地价格应该由市场的供求关系来决定。
政府应该鼓励市场竞争，防止垄断和操纵，确保价格能够真实反映市场供需关系。
同时，市场价格的透明度和公开性也是确保价格制定公正的重要因素。
最后，土地价格的制定要考虑公平性。
土地是国家的重要资源，其价值和利益应该在合理范围内得到公平分配。
制定土地价格时要综合考虑社会公益、环境保护、农村土地流转和城市发展等因素，确保各方利益的平衡。
政府应该制定相应政策和措施，避免土地价格的过度波动和不公平现象的发生。
综上所述，土地价格的制定应该基于土地的供需关系，遵循市场规律，同时注重公平性。
只有通过科学合理的定价机制，才能有效调控土地利用，促进经济发展和社会稳定。
政府应该加强对土地市场的监管，完善土地政策和法规，确保土地交易的公平、公开和透明。
同时，公民和企业也应该自觉遵守土地价格制定的规定，共同维护土地市场的秩序和稳定。
土地作为一种有限的资源，其价格的制定关乎到整个社会经济的稳定和发展。
在土地价格的制定中，需要充分考虑供需关系、市场规律以及公平性等多个因素，才能确保土地价格的合理性与公正性。
首先，供需关系是制定土地价格的重要参考依据。
土地供给是有限的，而需求则受到城市化进程、人口增长以及经济发展等多种因素的影响。
城市土地利用权流转市场的价格形成机制
城市土地利用权流转市场的价格形成机制随着城市化进程的加快和经济的发展，城市土地利用需求不断增加，土地资源的流转逐渐成为城市发展的重要组成部分。
城市土地利用权流转市场的价格形成机制具有重要意义，它不仅直接影响土地流转的效率和公平性，还关系到城市发展的可持续性和社会经济的稳定性。
首先，城市土地利用权流转市场的价格形成机制依赖于供需关系。
供需关系决定了市场价格的波动和变化。
城市土地资源有限，需求量不断增加，供不应求的情况下，土地利用权价格上涨；反之，供大于求时，土地利用权价格相应下降。
这种供需关系将市场价格与城市土地资源的稀缺程度和需求的强度相联系，有效调节了土地利用权的流转市场。
其次，城市土地利用权流转市场的价格形成机制还受到政府调控的影响。
政府作为城市土地资源的管理者和监管者，对土地流转市场的价格进行调控和干预。
政府在土地利用权流转过程中可以通过制定土地出让政策、调整土地出让金、设立土地市场交易费用等方式，引导土地利用权的价格。
其次，土地利用权的价格形成机制还与土地属性和价值评估有关。
不同类型的土地在流转市场上具有不同的价格，土地的地理位置、所处区位、规划用途等因素都会影响土地的价值评估，从而影响土地利用权的价格。
土地的属性和价值评估需要考虑自然环境、交通便利度、城市规划要求等多个因素，通过专业评估机构的评估，为土地利用权的价格确定提供科学依据。
最后，土地利用权的价格形成机制还与市场竞争的程度有关。
在竞争激烈的土地流转市场上，市场参与者将会通过竞拍等方式争夺土地利用权，从而推动土地利用权价格的形成。
市场竞争的程度与土地市场的开放程度、参与主体的数量和质量等因素密切相关。
竞争激烈的土地利用权流转市场可以提高市场效率，推动土地资源的合理配置。
综上所述，城市土地利用权流转市场的价格形成机制是由供需关系、政府调控、土地属性和价值评估以及市场竞争等多种因素综合作用的结果。
在城市发展中，有效的价格形成机制是实现土地利用权流转的有效配置和公平公正的保证，对于促进城市可持续发展和社会经济稳定具有重要意义。
地价的构成与影响因素
地价的构成与影响因素地价是指土地的市场价格，它是由各种因素共同影响形成的。
地价的构成与影响因素主要有以下几个方面：1.土地本身特性：土地的位置、面积、形状、地形地势等是影响地价的重要因素。
地理位置优越、土地面积较大、形状规整、地势平坦等特点通常会使地价上升。
2.城市经济因素：城市的经济发展水平、产业结构和发展前景等都会对地价产生较大的影响。
经济发达的城市往往吸引更多的人口流入和资本投入，从而增加了土地的需求和价值。
3.地区资源：土地本身的资源丰富程度及利用价值也会对地价产生较大的影响。
例如，富含矿产资源或者具有农业生产潜力的土地往往比较高价。
4.土地政策和规划：土地政策和规划的变化也会对地价产生影响。
政府的土地使用政策、土地供应政策、土地开发规划等都会对地价形成产生直接或间接的影响。
5.市场需求和供应：市场的需求和供应关系直接决定了地价的高低。
需求大于供应时，地价会上涨；供应大于需求时，地价会下降。
6.土地用途：土地用途的不同也会对地价产生影响。
一些特定用途的土地，如商业用地、住宅用地、工业用地等，根据各自的需求和供应情况，其地价会有所差异。
7.公共基础设施：城市的公共基础设施建设水平也会对地价产生影响。
优质的道路、交通、供水、供电等基础设施会提高土地的使用价值和市场价格。
8.自然环境因素：土地所处的自然环境、景观特色等也是地价产生影响的因素之一、如地处风景名胜区、近水亲近山等地段，其地价会相对较高。
以上是地价的构成和影响因素的主要方面，当然还有其他一些因素也会对地价产生影响。
总体来说，地价的高低是由多种因素综合作用的结果，需要综合考虑各种因素的相互关系。
第四节-土地市场的价格机制
土地经济学土地市场的价格机制土地市场机制n主要内容n土地市场机制的概念n土地市场机制的内容土地市场机制土地市场运行机制是指土地市场中各要素间相互联系、相互依赖、相互作用以及运动发展的内在机理，由价格机制、供求机制和竞争机制等构成，其中，价格机制和供求机制是土地市场运行机制的核心。
土地市场价格机制一、土地市场价格机制的概念l土地市场价格机制：是指在土地市场竞争过程中土地价格变动与土地供求变动之间的有机联系和相互作用。
l包括：土地市场的价格形成机制、价格运行机制、价格约束机制和价格调控机制。
l价格形成机制是核心。
土地市场价格机制二、土地市场价格机制的内容(一）土地市场的价格形成机制n土地价格由土地的供给和需求决定，当市场上的土地价格持续上升时，土地的供给量将会增加，而需求量减少，从而最终导致土地市场上的供给量大于需求量，使得土地价格下降；反之，当市场上的土地价格持续下降时，土地的需求量将会增加，而供给量减少，从而最终导致土地市场上的需求量大于供给量，使得土地价格上涨。
如此循环往复，在供给和需求的共同作用下，某一价格下的土地供给量和需求量将达到一致，既没有过剩也没有短缺，实现市场均衡，此时的价格即为市场均衡价格。
土地市场价格机制二、土地市场价格机制的内容(二）土地市场的价格运行机制n土地价格的运行伴随在土地价格的形成过程之中。
n完全竞争的市场中，通过“供求－均衡－供求”过程中完成自我调节。
n我国土地市场的价格运行机制有其特殊性：一级市场国家垄断，二级市场体现较为明显。
不同用途类型土地市场价格运行机制不同。
土地市场价格机制二、土地市场价格机制的内容(三）土地市场的价格约束机制n概念：指通过经济立法对市场上非法勾结、合谋操纵以及价格歧视等行为实行限制和惩罚，确保各种市场活动有法可依、有章可循，为土地市场竞争和价格机制的运行提供保障。
土地市场价格机制二、土地市场价格机制的内容(三）土地市场的价格约束机制n土地市场存在市场失灵、土地投机等现象。
《土地价格及其应用》课件
土地价格的案例分析
城市地价指数的编制与应用
城市地价指数的编制
通过收集和整理城市不同区域、不同用途的土地价格数据，采用科学的方法计 算出城市地价指数，反映城市土地价格的总体变化趋势。
城市地价指数的应用
城市地价指数可以用于评估土地资源的价值，为政府制定土地政策和规划提供 依据；同时，也可以为企业和个人在进行土地投资、开发、交易等活动时提供 参考。
土地价格的垄断性
由于土地资源的稀缺性和 地理位置的特殊性，土地 价格往往受到政府和开发 商的垄断控制。
土地价格的构成
土地价格的构成要素
土地价格主要由地租、利息、利润和税费 等构成。
税费
税费是政府为调节土地资源配置和土地收 益分配而向土地使用者征收的费用。
地租
地租是土地使用者为取得土地使用权而支 付的费用，是土地所有者因让渡土地使用 权而获得的经济回报。
理性和有效性。
城市规划和建设过程中需要考虑 土地价格的影响，合理规划城市 功能分区和用地布局，提高城市
的空间利用效率。
城市规划和建设还需要考虑土地 价格的市场机制，通过合理的土 地出让和开发政策，促进城市的
可持续发展。
CHAPTER
04
土地价格的变动趋势
土地价格的变动规律
长期变动规律
土地价格受经济周期、政策调整 、人口流动等因素影响，呈现长 期上涨趋势。
土地价格的评估方法
市场比较法
成本法
通过比较类似土地交易的价格来评估 土地价格的方法。这种方法需要收集 大量市场数据并进行比较分析，以得 出合理的评估结果。
通过估算土地开发成本并加上一定的 利润和税费来评估土地价格的方法。 这种方法需要考虑土地开发成本和市 场供求关系等因素。
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论土地价格的形成机理马国强靳香玲土地作为财富和财富之母,已被视为生产力要素之一,土地具有价格是毋容置疑的。
那么土地的价格是由什么因素决定的呢?一些学者认为:土地的价格是凝结在土地之上的人类劳动产品的价值和土地权属关系所决定的;一些学者则认为:土地的价格是由凝结在土地本身的人类劳动价值和土地权属关系决定的等等。
笔者认为:要讨论土地价格,首先要从房地产本身的特点来研究土地价格形成机理,其次,要区分土地价格形成原因和土地价格因子(土地价格形成因素)这二者概念上的不同。
这样,才能比较明白地说明这个问题。
一、房地产的特点这里房是指建在地之上的任何建筑物或构筑物,不但包括供人类居住、生产建设所用的住房、厂房及仓库,而且也包括铁路、公路、水坝、管线等。
房、地的特点及二者在一起构成的房地产所固有的、内在的、区别于它物的特征,就是我们所要讨论的。
(一)房地不可分性一般来说,房一旦建成,就不能像机械产品那样在不受任何破坏的情况下随便拆装,房依地而建,地是其依托,地承房其上,房是地被使用的说明;二者在房的整个使用周期内不能分离,转让地产必然转让其上的建筑物,买卖或租赁房屋,就必须买卖或租赁其地基所在的土地;离开了任何一方,其价值就不复存在或发生了变化。
(二)房地产效用的耐久性土地具有使用价值,并且,这种使用价值具有永久性。
因为土地作为承载基础,服务于人类, 为人类提供活动场所,为建筑物提供地基与空间的时限是永久的,甚至是无限的。
并且土地之上的现代化高楼、工矿企业,直至整个城市的基础设施等建设,往往需要很长时间、花费很多劳动才能形成,除非特殊原因,人们不会随意撤除或使其毁于一旦。
也就是说,土地之上的构筑物的效用(或者说价值)也具有长久性。
(三)房地产市场价值的辐射性在某一地块上或一定区域内追加投资,其上建筑物的价值增大,这块地的价格(或这区域的地价)就增加,并且其相邻土地的价格也会增加, 这就是房地产市场价值的辐射性。
比如,在某一经济不发达、地价比较低的地区,新建一工业区, 建成后该区较以前交通便利,人口密集,地上建筑物价值增加,使该工业区土地价格剧增,工业区相邻的土地价格上涨,这就是工业区建筑物价值对其依托的土地和相邻土地的价值辐射作用所形成的。
或者说土地的价值,是由其上和周边建筑物(或构筑物)价值转移(辐射)来的,它包括人文景观等知识产权的辐射价值。
这种价值辐射量的大小与土地距建筑物(或者说辐射物)的距离成反比,如图一(房地产价值辐射图)所示。
(四)土地的稀缺性及自然地理位置的固定性土地的面积数量一般来说是一定的,通常也是不可再生的,土地作为建筑物的承载体的功能,也不可用其他资源来代替。
土地的不可再生性和不可替代性,说明了土地供给的稀缺性。
而人口不断增加,人均占地、人均耕地面积呈下降趋势。
可利用土地面积比较小,如我国956万平方公里陆地(144亿亩左右),只有14亿亩可用作耕地,其中海拔3000米以上的耕地占26%, 土地供需矛盾十分尖锐。
并且,不同使用目的对土地的要求各不相同,使土地显得更为稀缺。
土壤、岩石、植被等土地的个别因素可以移动,但是作为各种因素综合体的土地,一般来说不能移动,作为房地产的综合体,也是不能移动的。
因此农村的土地不能移到城市,效区的土地不能移到城市中心。
土地的自然地理位置的相对固定性,加剧了土地在局部地区的供需矛盾,使特定用途的土地更加稀缺。
(五)土地所有权的垄断性土地是人类赖以生存之所,是一切财富的来源,因此,自从有了阶级、阶级社会以来,统治者(或者说强者)总是占有土地为自己谋取经济利益。
自古至今,曾经有过奴隶主、封建主(地主)、资本家及不同性质的国家占有土地,垄断土地的所有权。
要获得土地的所有权或使用权,不是靠战争付出血的代价,就得付出劳动或货币。
所有权的垄断性进一步说明了土地价格的形成原因。
从房地产的特点,我们可推出土地价格形成的机理。
二、土地价格因子与土地价格形成原因(一)土地价格的因子土地价格因子是土地价格所基于的物质内容。
土地本身没有价值,因为土地不是人类劳动的结果,土地价格所反映的土地价值不能从土地本身去寻找,只能从房地的特性上来探讨。
房地的不可分性,说明要转让土地的权属,必然要转让土地上的建筑物。
土地上的建筑物是人类创造的,凝聚着一定量的人类一般社会劳动,它具有价值,其价值就是土地价格的一部分;由于土地及其上的建筑物的耐用性,土地上的建筑物不断增加,土地价格就有上涨的趋势;房地产价值的辐射性告诉我们,土地的价格不仅受其上的建筑物价值的影响,而且也受其周边土地之上的建筑物价值的影响,并且距离越近,影响越大。
这就告诉我们,城市中心比郊区、城市比农村土地价格高的根本原因。
同时,也揭示了远离人类居住的处女地的价格形成机理,即这些土地由于受人类劳动成果价值的辐射作用,依然具有价格,只是距离远,价值辐射作用小,土地价格低罢了。
这就形成了以城市为中心向边远地区的土地价格阶梯式下降的一般规律。
如图二所示。
买卖(交换)土地产权(包括所有权、使用权、处置权等),连带土地上的建筑物。
如果土地上的建筑物是仓库,现在买土地是为了建造鱼塘,仓库就不再有使用价值。
但在交换中为什么能实现其价值呢?这首先仍要从土地价值的特殊性来理解,土地仍有周边劳动价值量的辐射。
其次,可以机会成本来分析。
当资源被用于某一种用途时,它就不能作其他用途,因此,当人们拟使用一资源时,就要考虑它的第二种最好的用途,这一用途所形成的利益,就是所谓机会成本的数量。
土地既可用于种植庄稼、生长林木,又可用于承载楼、堂、馆、所的建设,给使用者带来收益,用什么样的机会成本来度量,成了难题。
对前述的那块土地,买卖双方只能以其上的仓库的价值作为机会成本,这样,在交换(买卖)过程中,土地、仓库的价值就得以实现。
笔者认为:土地的价格因子应由其上建筑物的价值量和其周边建筑物价值的辐射量来决定。
至于某一特定土地将来的用途,·14·理论上的合理用地或资源最佳配备问题,它对土地价格的高低没有作用,起码可以说,它不构成土地的价格因子。
(二)土地价格形成原因土地价格形成的原因,指土地具有价格的必要社会经济条件。
当人类社会发展到经济利益不同的阶段,土地像所有能给人们带来利益的实物一样,被不同的群体所占有,使土地具有权属关系。
如果没有权属关系的存在和权属关系的不同,没有利益不同的相对独立的经济实体,就不存在物品的买卖,也就不存在价格了。
土地所有权的垄断,是形成土地价格的根本原因。
任何商品在交换过程中,都是以一定的价格让渡其某些权能而实现其价值。
我国土地制度决定了土地所有权属国家,但使用权归利益各不相同的团体或个人,使用权可出让、转让,被处置,这种权属关系,是土地价格形成的原因,而不是形成土地价格的因子。
如果仅有土地的所有权存在,没有土地供需两方意愿及其在此基础上形成的市场,土地这种具有使用价值的特殊物品,就不能成为特殊商品,土地也就没有交换价格了,可见市场是土地价格形成的必要条件之一。
三、特殊商品——土地(价格)的运动规律土地作为特殊商品,虽然在自然地理位置上不可移动,但在观念上(权属)是可以移动的,土地同样遵循商品运动的价值规律、供求规律、竞争规律、货币流通规律等。
价值规律要求商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定, 商品的交换(买卖)依据商品的价值量实行等价交换。
土地的价值量是由其上的建筑物价值量及其周边建筑物价值辐射量决定的。
因此,在出让国有土地时,既要考虑其上建筑物的价值,又要计算周边公共设施(如道路、桥梁、水电气系统、通信系统)、银行、商业、娱乐设施以及人文景观等人类劳动所积累的知识产权价值的辐射价值, 不应忽视其中任一部分,以免国有资产的损失。
一般来说,供求规律表现为:当供应量大于需求量时,土地价格下降,当供应量小于需求时,土地价格上升。
在一定经济条件下,有购买能力的需求量(有效需求量)随着价格的增加而减少, 当需求量一定小时,如图三(土地的需求曲线)a 点,价格增加,需求量也不会再减少;土地的供应量随着价格的增加而增加,当供应量达到一定时,价格再增加,土地供应量也不会增加,如图四(土地的供给曲线)b点。
需求曲线与供给曲线的交叉点E,就是土地供需平衡点,见图五(土地供需平衡曲线)。
a点土地的数量,又可称某地生存必须的土地量,b点就是土地绝对数量。
由于土地地理位置的差异,各地土地供需曲线必然存在差别,要达到土地供需平衡,必须因地制宜,研究土地的供需情况,这对有效发挥土地资本的增值功能,必然起推动作用。
土地的稀缺性形成了市场上的供不应求,因此土地的价格呈上升趋势。
但是,土地自然位置的固定性,使一些地方土地供过于求,价格偏低,一些地方供不应求,土地价格过高。
这说明形成土地价格的因素不仅包括市场供求关系,而且包括土地所处的自然地理及其区域经济政策。
因此在向外资企业转让土地过程中,决不能为地方利益,竞相出让、转让,形成土地供给过量的虚假市场,使外商压低地价,造成国有资产流失。
在土地出让过程中,应严格按照国家有关规定执行,如《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,报国务院或者省级人民政府批准。
”第十一条中规定: “出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。
”各级部门在拟定方案时,应调查研究,分析政治经济情况和土地供给与需求市场。
另一方面,由于特定用途的土地数量极有限,造成土地求过于供的市场局面,尽管这些土地之上没有凝聚多少人类劳动,又远离城镇,所受价值辐射量小,但它的市场价格却很高。
如海拔3000米以上、人烟稀少的“九寨沟”自然风景区,及“天涯海角”的滩地价格,可谓寸土寸金。
只有竞争,才能促进资源最佳配置,土地使用权的出让应采取招标、投标、拍卖等方式。
我国城市房地产法规明确规定:“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。
”并指出,以协议方式出让土地使用权的出让金,不得低于国家所标定的最低价。
尽管该条款没提出一个确切的条件供选择,可能会给实践中增加人为因素留下余地,但这毕竟在鼓励采取竞争方式出让土地。
没有竞争,就难以形成完善的土地市场,土地资源就不能被人们合理应用。
土地价格变化规律与货币流通规律也密切相关,当通货膨胀时,纸币贬值,物价上涨,人们对能够保值的不动产——土地看好,土地市场就会活跃。
从土地价格形成和发展的历史看,土地的价格并不必然同私有制相联系,只要存在权属关系和各自物质利益不同的相对独立的经济实体,土地的价格就会存在,就可以把土地作为商品在市场上进行交换。