成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位37PXXX

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成都市温江区商铺市场调研 docx

成都市温江区商铺竞品市调报告一、温江区域商业竞品概况温江房地产市场主要分为大学城、光华大道、金马、永宁、万春5个板块，温江商业市场存量大，以社区底商为主，辅以少数独立商业、商业街形式，整体去化周期长，竞争压力大。

根据本项目所处地理位置及竞品商铺分布，拟选取大学城、金马、光华大道3个板块部分在售项目进行比较分析。

二、温江各板块商业竞品表现（一）大学城版块在售项目商业表现：温江大学城位于成都市温江区柳台大道与南熏大道交汇处，大学城地处温江城西，距成都双流国际机场20公里，共有普通高校9所，科研院所21所，大学专任教师5000余人，大学生10万余人，消费需求明显，消费量大。

大学城商铺竞品详情：中铁·丽景书香项目位于温江天府镇学海路88号，是大学城核心居住区，周围名校环绕，交通四通八达，地铁4号线使得出行更加方便。

项目3期占地约200亩，整盘商业体量约2万方，由社区底商和独立商业组成。

一楼均价23000元／m²，二楼均价15000元/ m²，目前推出货量已经售罄，剩余16栋待售，主力面积50 m²，商铺无烟道。

明信仕林府项目位于成都温江区天府街道办百信路188号，处于光华新城、大学城、老城区三个核心版块的交汇处，项目的交通、配套、环境较完善，位于地铁4号线2期杨柳河站旁。

明信城项目总占地为322亩，总建面超100万方，商业体量为8万方，以社区商业和独栋商业为主。

建面25-138 m²，1F22000元／m²。

（二）光华大道板块在售项目商业表现：光华大道为光华新城的主干道，光华新城总体规划面积26平方公里，规划人口50万。

温江光华片区以“休闲商务中心”“世界现代田园城市体验地” “国际品质的时尚购物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”为定位，大力发展现代化商贸和商务服务业、文化创意和总部经济等大商务、大文化产业，配套发展生态人居，以新兴服务业集群发展建设活力城市。

成都温江文庙柳荫街片区项目整体商业规划研究-116p-前期策划

形式及租金
❖ 原始的售卖推车； ❖ 户外摊贩式售卖； ❖ 民房改建的临街店铺； ❖ 面积一致的新建临街商业； ❖ 中型超市便利店； ❖ 中大型卖场； ❖ 内庭院式休闲售卖场所； ❖ 大型集贸市场
❖ 大南街（市中心）
❖ 业态：服装、化装品、美容店、各种形式的手机专卖店、影楼等。
❖ 服装店 4500元/月（30 m2左右） ❖ 影楼 4000元/月（二、三楼共200 m2左
温江市
成都市
项目概况
❖ 文庙片区:
❖ 四至：北临东大街，南临柳城干道，西临大南街，东临小南街、隆建街
❖ 一片两带：
❖ 文庙为中心，文武路，小南街、隆建街为主线
❖ 建筑形式：
❖ 浓郁的川西建筑风貌。文庙附近以院落建筑居多，文武路，小南街、隆建街临街建筑以线形建筑居多。
城市面貌
❖ 建筑整体风貌统一而完整，但立面和材质过于单一厚重。
绿化景观
❖ 地区景观延续成都传统的景观手法，借助原有的植被，以文庙广场为中心。
❖ 现代的组团式景观较少，整体形象凌乱。
❖ 地标性的开敞空间功能不明确，缺少景观节点与休憩空间的结合。
❖ 绿化景观整体水平较低，整体档次有待提升。
人文环境
❖ 作为温江的核心区域，区内及周边聚集多所中小学校、医院、银行、公安机关及其他社会服务机构，社会设施体系成熟完整。
▪ 商业片区如何实现“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广”，直接决定了区域商业价值能否再生。
2
SWOT
SWOT分析 Strength
( 优势 )
1、区政府高起点打造的一个商业片区，政策力度大，可塑造性强。 2、温江历史、文化资源丰富。 3、项目位于城市核心地带，具有明显的区位优势，并具较高的知名度。 4、文庙、柳荫街文化片区经过整治之后有较为完整的城市形象和风貌。

成都温江区商业网点规划3

第八章专业（特色）街（区）一、定义是指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街（区），一般街长150米以上，专业店30家以上。

专业（特色）街的建设既是对城市原有资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。

但温江城区较小，特色商业街的长度和商家可以适当减少。

根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各类别、层次的消费者进行细分，确定专业街的规模、经营门类及商品档次，各种专业街侧重点应各有不同。

二、布置原则（1）突出专业特色，专业网点的营业面积由占专业街总营业面积的60%以上。

（2）创新业态，设置专业市场、专业店、专卖店、品牌专业店，其营业面积占40%以上。

（3）引导旧城区的人口和商业网点向新区疏散。

（4）注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体。

（5）注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统。

（6）要与城市的特色结合，突出各商业街的特色，从而提高城市的品味和商业氛围。

（7）尽量考虑原有特色街的位置、特色以及未来发展的需要。

（8）充分考虑人民群众的消费水平与购物习惯。

（9）选址重点放在城市中心区。

三、商业街规划导向（1）重点引导建设已初具规模正在发展的休闲、餐饮娱乐信息、花卉批零、服饰、家用电器、文化用品、妇女儿童用品、电子产品、通讯器材等符合现代消费趋势和温江特色的专业特色街，突出花卉批零、运动休闲、餐饮娱乐特色。

（2）鼓励设置与该专业特色相关的专业店、专卖店；适度设置为该专业配套服务的服务业，限制设置与该专业特点无关的业态和业种。

规划商业特色街以专业店为主，占总营业面积的60%以上，配套设置餐饮、停车场、公共厕所、垃圾收集点、绿化景观、街头小品、广告设施等，为专业街配套服务，既突出专业街特色，又全面满足商业街的功能需要。

（3）考虑到与成都都市区的错位发展，高档精品服饰、傢俬、家电电脑需要适当控制发展。

四、商业街设置规划2020年，温江区城区要基本形成十类专业街（广场）。

成都综合商圈分析

说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。

今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。

记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。

商圈：不“以街为市”金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。

这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园和历史遗迹。

青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。

”按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。

据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。

青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。

市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会觉得乏味。

”东区：特色繁华商业区金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。

这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片区来进行不同的安排布局。

光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连锁店。

西区：新兴的商务办公中心金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。

这个区域，也被划分为三个片区。

●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。

温江卫星城规划(成都市规划设计院)PPT课件

根据居住人口规模和需求，合理布局小学，方便学生就近入学。
中学
特殊教育学校
结合区域教育资源，设置中学，提供优质教育资源。
考虑特殊群体的教育需求，设置特殊教育学校。
医疗卫生设施配置方案
综合医院
规划区域内设置一所综合医院，提供全面的医疗服务。
社区卫生服务中心
在各居住片区设置社区卫生服务中心，方便居民就医。
经验。
案例分析
03
选取典型绿色建筑案例进行分析，展示其在节能、环保、健康
等方面的优势。
社区治理和物业服务水平提升措施
社区治理机制
介绍社区治理的组织架构、运作模式和工作机制。
物业服务标准
明确物业服务的标准和要求，包括安全管理、环境维护、公共设施管理等。
提升措施
提出具体的社区治理和物业服务水平提升措施，如加强居民参与、推行智能化管理、开展文化活动等。
指标选取原则
介绍指标选取的科学性、全面性、可操作性等原则。
核心指标
阐述居住环境评价的核心指标，如空气质量、噪声污染、绿化覆
盖率等。
辅助指标
介绍辅助指标的作用和意义，如社区设施配套、交通便利程度等。
绿色建筑推广应用情况介绍
绿色建筑概念
01
简要介绍绿色建筑的概念和特点。
推广应用情况
02
详细阐述温江卫星城在绿色建筑推广应用方面所取得的成果和
。
用地性质与功能分区
商业用地
规划商业用地，布局购物中心、商业街等商业设施，提升城市商业氛围。
居住用地
规划居住用地，建设多样化的住宅产品，满足不同人群的居住需求。
工业用地
规划工业用地，引进优质产业项目，推动城市产业升级。

优秀商业街区业态案例

优秀商业街区业态案例一、成都太古里。

1. 整体定位与特色。

成都太古里那可真是个超级酷炫的地方。

它的定位就像是一个时尚潮流的大派对，把传统和现代完美地融合在了一起。

你走在太古里的街上，既能看到古色古香的川西建筑风格，像大慈寺就在其中，给人一种历史的厚重感；又能被各种超级时尚的国际大牌和潮流小店包围，就像是穿越在不同的时尚时空里。

2. 业态分布。

时尚零售：这里简直是时尚达人的天堂。

各种大牌旗舰店琳琅满目，像Gucci、LV这些，它们的店铺装修都特别有特色，不是那种千篇一律的商场店。

而且除了大牌，还有很多小众设计师品牌，像一些国内的独立设计师开的店，从衣服到饰品，充满了创意，满足了不同人群的时尚需求。

餐饮美食：美食种类超级丰富。

从高端的法式大餐到亲民的成都本地小吃，应有尽有。

你可以在精致的西餐厅里享受浪漫的烛光晚餐，也可以在街边的龙抄手店，来一碗热辣辣的抄手，感受成都的烟火气。

还有那些网红甜品店，门口总是排着长长的队伍，大家就为了尝一口那美味的蛋糕或者冰淇淋。

文化体验：大慈寺在太古里中间，这就是一个天然的文化宝藏。

人们可以进去拜拜佛，感受一下佛教文化的宁静。

而且太古里还经常举办一些文化艺术展览，比如摄影展、现代艺术展之类的，让你在逛街购物之余，还能提升一下自己的文化素养。

3. 成功原因。

独特的建筑风格与环境打造：太古里的建筑是开放式的街区，街道宽窄错落有致，这种布局让人们逛街的时候感觉很舒服，不会有那种在封闭商场里的压抑感。

而且建筑之间的绿化和公共空间设计得也很棒，有很多小广场和花园，人们可以坐在那里休息、聊天。

精准的品牌引进：他们太了解消费者的心理了。

知道成都人既爱时尚又爱美食，还对本地文化有深厚的感情。

所以引进的品牌既有国际大牌撑场面，又有本地特色品牌接地气，还有各种网红品牌吸引年轻人。

这样就形成了一个多元化的商业生态，不同年龄、不同消费层次的人都能在这里找到自己的乐趣。

营销与活动策划：太古里经常搞一些特别酷的活动。

光华新城商业基本资料

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成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位37PXXX
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项目发展思路
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项目业态定位
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项目发展思路
A 温江区域发展背景
本项目发展策略
B 温江商业发展特征
C 温江消费发展趋势
A 温江区域发展背景
一、项目地理位置
➢位于成都市温江区
本项目
西邻温江老城区，距离温江老城中心约1公里；向东距成都三环路约14公里，车程约 12分钟，距二环约20公里，车程约20 分钟； ➢紧邻光华大道双向8车道，是温江城区与市区联系的主干道，项目交通便捷，邻近地铁4号线出口； ➢邻近区政府新办公大楼，地理位置优越。
项目商业业态定位
项目商业业态分布
根据上述分析与依据，整合匹配商家资源，我司提供二套业态定位建议案。。。。
方案一：整体租赁方案二：目标分租
项目商业业态定位
方案一：整体租赁
由品牌商家一次性整体承租（如：人人乐等）
此方案的具体业态分布由商家自行规划
方案一
优势：
快速消化，便于资金快速回笼便于产生品牌效益，快速提升项目整体形象开发品牌与商业品牌强强联手，实力鉴证，便于提升企业形象减免开发经营管理成本，业态统一规划。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 方案二
3F 业态布局
B区
酒店配套
酒店KTV
商务茶楼
A区：名仕运动馆
特卖会
休闲运动
名仕男装
A区名仕运动馆：
业态：品牌男装、运动服饰、特卖会
品牌： ➢ 男装：雅戈尔、利郎、与狼共舞、波司登。。。 ➢ 运动：阿迪达斯、耐克、卡帕。。。 ➢ 特卖会：所有品牌的特买品及厂家临时展位
解析： ➢前区规划名仕男装，配合外立面形象展示。 ➢后区右半部分（或靠近自动扶梯扶梯区域）规划为运动休闲服饰，针对核心商圈内的年轻消费群体。 ➢后区左半部分规划为商场特卖，除作为本商业体内入驻品牌的促销场地外，亦可为短期布展商家提供特卖会场地。一则，利用促销商品人气效益使各层客流均衡；二则，有效提升四层商业的租赁价值
解析： ➢前区规划品牌潮流女装，配合外立面形象展示。 ➢中庭（或自动扶梯扶梯口）规划为配饰、花车，以小额或优惠产品吸引客源。 ➢后区规划内衣区，符合产品的私密性要求。
B区餐饮：
业态：品牌餐饮
品牌： ➢品牌餐饮：大型酒楼、火锅城。。。
解析： ➢二层设置大型品牌餐饮，便于一次性整体租赁，缩短招租周期，相对一层更为便宜的租金让商家和开发企业共同双赢。
B温江商业发展特征
一、温江商业空间分布状况
大南街文庙步行街
东大街
人民广场温江商业集中于东大街两端
B 温江商业发展特征
二、温江主要消费市场
• 现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主要商业场所包括： –文庙步行街：运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜市场 –人民广场：人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运动休闲服饰；其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、网吧、影院、电器、培训学校 –街铺：东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业大南街以女装、鞋帽、化妆品、美容美体为主
1F —2F
餐饮停车区
项目商业业态配套定位
交通动线
项目各区域布置
公寓入户大厅
超市验货区
写字楼商务大厅（建议开间不超过5米）
促销广场
卖场主入口
1-4F 循环电梯 -1F 超市电梯观光电梯，建议规划A区2部、B区3部
项目商业业态配套定位
交通动线
项目交通动线布置
物流及消防通道，建议宽20米内循环动线
。B区商务、休闲：
业态：商务茶楼、咖啡、
品牌： ➢商务茶楼：大家、悦来。。。 ➢咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。
解析： ➢三层商务茶楼或咖啡座，为商业提供休息场所，同时和一二层餐饮形成联动消费。
方案二
4F 业态布局
B区
酒店配套
宴会厅
休闲康疗
A区：影视动漫城
大型综合演绎会所、酒吧
电玩动漫
健身早教
A区影视动漫城：
业态：综合演艺会所、早教、健身、电玩。。。
品牌： ➢ 演艺厅：MGM、热舞会所。。。 ➢ 早教：绿岛、亿英天使。。。 ➢ 健身：群艺、美的奇。。。 ➢ 电玩：海豚、时空。。。
解析： ➢4层设置大型综合演绎会所，包含演艺厅，酒吧、摇滚吧等，针对区域内客群年轻时尚等特性，弥补区域内休闲消费的空缺。 ➢动漫电玩城与演绎会所形成互动。 ➢针对本区域消费人群的工作生活习惯，设置科学便捷时尚的健身配套。
项目商业商圈分析
核心商圈：——3公里，含温江城区及项目周边区域的便利型消费；目前消费者数量约20万，3-5年内达到30-40万；
次级商圈：——5-8公里，含光华大道沿线部分消费者及温江部分部分乡镇的休闲型消费。
外围商圈：——约10公里目标型消费。
项目商圈辐射启示：家乐福、光华一号。。。就单体商业而言，其商圈辐射范围约3-5公里；而“家乐福+本
本项目发展策略
A 温江区域发展背景 B 温江商业发展特征
本项目发展策略
C 温江消费发展趋势
与品牌商家的合作式竞争。
商业价值贡献的有机组合体现项目的规模效益
主力店、品牌店量身定制
2
项目商业业态定位
项目商业商圈分析
项目商业业态定位的依据
项目商业业态分布
项目商业业态配套定位
项目商业业态定位
B 温江商业发展特征
三、温江商业品牌与档
次
档次：以中低档为主商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2 知名运动休闲品牌十分有限，仅有： Kappa、班博、李
宁、Vero moda、Jack&jones、鳄鱼恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、 playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保罗、杉杉、鄂尔多斯化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品消费群体绝大多数为温江地区居民难以吸引区外消费者经营状况文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所；人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调
招商周期长，租赁收益慢分租商家众多，需开发企业组建或招标专业的商业运营机构执行商铺租赁周期短，商家更替频率快，加大管理运营成本
项目商业业态配套定位
车位配套交通动线其他配套
项目商业业态配套定位
车位配套
针对业态不同的经营模式和经营时间段，对地面和地下车位作指导的区域划分：
餐饮休闲区：主要集中在B区的地面停车位及地下车位
案+光华一号”等多个商业体共同组成的区域商业中心，其商圈辐射半径可达到8-10公里。
项目商业业态定位
项目商业业态定位的依据
（1）符合终端消费者需求；（2）符合建筑产品特征；（3）项目综合价值最大化原则；（4）符合各类商业业态的营业要求（商家需求）；（5）易于交通动线规划；（6）形成业态互动原则；（7）其他……
（2）区域潜在的强大商业发展机遇，使得房地产开发企业也对未来的商业市场前景充满了信心，可以看到，区域内新开发的房产项目都配建了不同体量的商业：如珠江国际(家乐福1.8万平方米+1万街铺)、中森·光华一号（约2.8万平方米）、新华商业街（约3.8万平方米）、恒大城（约10万平方米）等。本项目所在区域必将成为温江新的商业中心，消费客群更为集中，消费结构更趋于品质化。
解析： ➢一层分割为小面积零铺、使商业租赁价值最大化，且小型餐饮更能聚拢人气。 ➢距离百货最远处预留品牌餐饮的展示大堂，让上层的餐饮娱乐商户更具备可操作性。
方案二
2F 业态布局
B区
酒店配套
品牌餐饮
A区：风尚馆
内衣区配饰、花车
女装区
A区潮流风尚馆：
业态：时尚女装、配饰、内衣
品牌： ➢女装：艾格、秋水伊人、。。。 ➢配饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。 ➢内衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。
C 温江消费发展趋势
三、温江消费群体结构
（1）当地原居民 ——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。
（2）新入驻置业者 ——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐，品牌意识强。。
（3）休闲度假者 ——餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。
（4）村、乡、镇人员 ——假日经济购物、餐饮、休闲、娱乐。
（5）其他消费者、外来人员等 ——文化体验、餐饮、休闲、住宿、体育等。
卖场主入口
超市电梯口纵向交通：观光电梯供夜间消费用
项目商业业态配套定位
C 温江消费发展趋势
二、项目品牌进驻情况
（1）巨大的商业市场发展潜力，吸引各类商家竞相选址，制定入驻计划：家乐福、伊藤、肯德基 (KFC) 、 SOGO、博美等等。（2）先期进驻品牌同时猎获了同类型竞争业态的高度关注：如人人乐、国美电器等。借力打力，商业的集群效应，规模效应将使商圈的辐射半径更大。（3）知名品牌和主力商家的入驻将有效带动周边小型店面，精品店面的品质意识，从而形成温江高品质的新商业核心圈。
B区商务、休闲：
业态：商务茶楼、咖啡、足疗
品牌： ➢商务茶楼：大家、悦来。。。 ➢咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。 ➢足疗：富桥、藏宝堂。。。
解析： ➢与三楼业态配套吻合，可适当考虑设置康疗保健中心。
方案二
优势：
有效实现租赁价值最大化周期性租价提升速度快市场感知度强，租售灵活
劣势：
（2）该区域楼盘已初步形成了高尚的住宅居住区，由此产生的消费客群决定了温江消费结构已有原来的中低档便利消费逐步向中高档目标消费跨越。
C温江消费发展趋势
二、中高档主力消费群体快速聚集