成都商业调研报告——成都来福士广场[优质ppt]

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成都来福士广场简介

成都来福士广场简介概述成都来福士广场是继上海来福士广场、北京来福士中心之后，凯德置地在中国开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑。

目前，凯德置地在全球共拥有六个“来福士”项目。

地理位置该地块位于成都市主干道人民南路与一环路交汇处即跳伞塔路口以南(原四川省博物馆地块)，地铁1号线和3号线在商场下面的负2楼，有通道直达地下二层。

交通便利。

地块周围是高品质的写字楼和住宅，还有零售商店、餐厅和休闲场所。

该地块周围成熟的商业氛围，适合建造“来福士”品牌的综合性项目。

设计由来成都来福士由世界建筑大师Steven Holl主导设计，包括建筑面积75,645平方米的甲级写字楼，73,784平方米的商场，43,228平方米的五星级酒店、13,214平方米的服务式公寓和27,671平方米的Boutique Office。

按照绿色建筑的标准，成都来福士项目中运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施，并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖。

成都来福士广场-楼盘技术指标总建筑面积：308278.42平方米；其中：78,783.34（写字楼）40,298.61（酒店）13,890.77（服务公寓）29,821.96（珍藏单位）80,706.27（购物中心）3128.97（其他）物业要求办公建筑面积：78783.34 平方米；塔1：46778.49平方米；塔2：32004.85平方米写字楼总楼层：地上29层标准层层高（楼板到楼板）：3.90米标准层净高：2.70 米架高地板：350毫米楼板荷载：3千牛/平方米电梯：品牌：通力；塔1：6部双轿箱，2部消防/货梯；塔2：6部电梯，1部消防电梯中央空调系统：地板送风中央空调系统每层楼（使用面积）供电量：80瓦/平方米；供电：2路供电；紧急供电：2台备用柴油发电机，平均为40KVA每层通信供应商：中国电信、中国移动、中国联通幕墙：Low-E双层玻璃幕墙安保系统：24小时安保监控系统及保安巡视其它指标：近80%得房率；地板送风中央空调系统；双层轿厢高速电梯（塔1）；铺设35cm架高地板；双回路供电；美国绿色建筑协会LEED金奖预认证；每一座来福士建筑均出自世界知名大师的手笔，每一座来福士都是城市核心地标。

成都商业市场调研报告及定位建议 ppt课件

成都现代服务业发展迅速，各类专业市场配套完善，消费旺盛，市内拥有众多的生产资料、产权交易、金融、技术、劳动力要素等市场，城市的对外的吸引力、辐射力和城市综合服务功能日益增强。
成都是中国私家车消费意识最超前的城市，私人轿车拥有量全国排名第三，也是中国五大计算机市场之一以及汽车、手机业内知名的测试市场。
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在 250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。
成都商业格局
未来潜在商业供应
方位城中城西城南
城东城北
未来大型商业项目
华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、太古广场（6.5）、成都339（3）、苏宁春熙广场（待定）
中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、凯德商业广场（待定）
前身为天府汇成购物中心，改造后的王府井百货在业态、品牌、布局等方面更具有吸引力
租金水平
商圈春盐骡商圈光华-金沙商圈双楠商圈新南天地商圈万达商圈建设路商圈
主要租金范围 250-2200 95-320 60-460 85-330 65-500 85-380
2011年租金变化上涨8%-10% 上涨6-10% 上涨8-10% 上涨6%-12% 上涨8-10% 上涨7%-10%
服务业
服务业加快提升。实现服务业增加值3383.4亿元，增长12.4%。获批国家服务业综合改革试点城市。成都国际商贸城二期等30余个重大服务业项目竣工投产，全国首个移动电子商务示范基地和电子票据创新中心落户成都，荣获国家电子商务示范城市称号。新开通新蓉深、沪蓉快速集装箱班列和成都至阿拉山口铁路“五定班列”，建成西部铁路物流中心成都铁路口岸，双流国际机场旅客吞吐量近3000万人次，上升为全国空港第四城，荣获物流推动城市发展最快城市称号。金融总部商务区聚集各类金融机构60余家。接待国内外游客9674万人次，实现旅游总收入805亿元，分别增长41.9%和33.3%，获批全国旅游综合改革试点城市。会展业直接收入中西部第一，荣获中国最佳会展城市奖。

商业综合体案例分析

交通流线
徐州万达广场
单体设计
大商业 -2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业 -1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业3F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业4F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业5F平面图
徐州万达广场
单体设计
A座、B座、E座、F座写字楼标准层平面图
C座、D座写字楼标准层平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1-1剖面图
启发：
1.商业居中布置，塔楼立于两端，对称设置的手法符合中国传统建筑的审美。 2.塔楼分开设计，可以使使用者在办公和交通等方面不会交叉干扰
场地形态对比
苏州万科城市综合体
徐州万达广场
宜昌万达广场
宜昌万达广场
模数化的建造 8.4m×14m的柱网商铺作为
模数单元，南北错位一个单元，三个单元作为一个组合体，形成之字形结构，深灰色的三层组合体和中间二层的白色相结合，便于建造又充满韵律。
单体设计
宜昌万达广场
启发：
1.采用围合式布局，营造中心广场。 2.底商和塔楼相接的地方可做成架空层，结合屋顶花园产生更多的活动空间。
四、徐州万达广场
徐州万达广场
项目名称：徐州万达广场建筑面积：468169 平方米占地面积：128438.4 平方米绿化率：20% 容积率：2.8 建筑形式：商业、住宅、办公
项目概况
徐州万达广场
图例
综合商业住宅
城市商业街写字楼

成都来福士购物中心案例研究

27
案例分析小结
S
➢ 品质：标杆作品
建筑设计、内部装修、灯光灯饰都堪称标杆级作品
➢ 品牌：半数新品
引入一半以上的新品牌、增强项目吸引力
➢ 体验：注重消费感受
通过外部体验设置、内部空间引导等设置，强化消费者体验
w
➢ 动线：方位感不强
峡谷动线的增加，造成了消费者方位感不强的问题
➢ 维护：难度大
中庭顶部水池采光虽美，但后期维护难度大，不能有污物
成都来福士广场
购物中心案例分析
2
效果图
目录
成都来福士简介项目业态规划项目设计亮点项目案例小结
3
核心理念
The soul of Raffles
每一座来福士建筑均出自世界知名大师的手笔。
Every Raffles City is a masterpiece by a world-famous architect.
17
目录
成都来福士简介项目业态规划项目设计亮点项目案例小结
18
外部广场
通过旱喷、节点广场、大屏幕等设置、实现项目与人群的第一次互动----外部互动。同时聚集人气
大屏幕前，设置环绕广场，让两者互动、可更好的实现人流聚集
设置旱喷，以孩子带动家庭的聚集
19
顶\底部细节
通过灯光形成的几何纹样、提升空间品质的同时、实现引导消费人群前行的功能
每一座来福士都是城市核心地标。
Every Raffles City is the signature landmark of a city.
4
项目区位
位于人民南路与一环路的交汇处与地铁一号线站点接驳
人民南路一环路

来福士广场调研

来福士广场建筑特色调研报告2012年10月12日，我作为一名城市规划大一新生，在老师的带领下，有幸在国际建筑大师Steven Holl的作品——成都来福士广场进行调研。

在半天的调研时间中，本人既哲服于大师的精妙手笔，同时也理解到了每栋建筑都不可能十全十美的建筑真理，就算是国际大师也不例外。

本人对对该建筑难以一一总结，下面简单谈谈我的感受：一、第一感受第一眼看到来福士广场，我就喜欢上了它。

首先，它或者说是它们（来福士广场是由5栋建筑构成）给人一种奇特的感觉，每栋建筑都有中空的地方，也都是用几个面切成的。

从远处看，有一种错觉——每栋建筑都挺薄，其实不然。

这应该就是大师想要达到的效果。

其次，走到景观广场，给我一种清新的感觉。

不同于成都其他一些广场（如九方、凯丹广场），里面的绿化做的相当“随性”，地面上草皮是种植在方块里，而且方块也像是调皮的小孩一般，随意的分布，但反而给我一种和谐舒服的感觉。

第三，不得不说的就是水的分布了，在景观广场有三个水池，命名为瞿塘峡、巫峡、西陵峡，每一个水池形状都不相同，给我的感觉也从轻松舒畅到潺潺悦耳再到宁静致远各不相同。

我询问过一个在广场的老者，他的回答就是看起都很舒服。

二、来福士广场大体位置来福士广场位于成都市主干道人民南路与一环路交汇处即跳伞塔路口以南(原四川省博物馆地块)，地铁1号线和3号线在商场下面的负2楼，有通道直达地下二层，交通便利。

可以说它在是蓉城市中心，于省体育馆，数码广场形成呼应，构成一个不小的商圈。

广场的开口朝着人民南路主干道，形成一种有利于汽车，行人进入的态势。

其基本布局是围绕中心的景观广场排布。

出入口有多个，两个在地面一楼，两个在地下，还有一些其它的出入口，方便开车来的顾客。

三、建筑高度与公共广场特色来福士广场最高高度123米，可以说是高层建筑了。

它的高度不是单一的一栋高，而是几栋同高，走进向上看，给人一种直插云霄的感觉。

更显著的特色是它的中空设计与切面设计，中空设计为建筑带来了留白的美感，二切面设计则让建筑给人不那么厚重的感觉。

四川成都主城商业市场分析市场研究x精选PPT文档

2010
2011
成交（万方）
2012
0 2013
均价（元/平米）
0 2008
综合体改变商业格局，挑战底商主力地位 12000
➢2008-2012年，成都市主城区商铺年均供应93万方，年 10000
均去化66万方。供应量最大的为2012年，供应159万方；
8000
80
去化量最大的为2010年，去化91万方。 6000
0.6
0.50
0.4
写0字.3楼4 ：
0.54
0.51
0.54 0.45
➢商业具备关联性投资属性，商业销供比走势较住宅销 0.2 0.31
供比走势滞后约一年。主要原因是：1、可供选择面
0
广，投资客更愿意投资显性价值。2、竞争激烈，开发
2008
2009
2010
2011
2012
商品住房
商铺
写字楼
2013
成都主城商业市场分析
• 数据说明
数据来源：锐理数据库（部分年份价格数据用易居数据估算）数据口径：成都市城乡房产管理局房屋备案数据数据范围：成都市主城区六区（锦江区、武侯区、成华区、青羊区、金牛区、高新区）数据周期：2008年1月-2013年4月
整体市场分析分环线商业分析分方位商业分析分商圈商业分析
78
7% 9% 18046 280 144 21% 17% 10272
2012 891 848 66% 78% 8415 159 71 12% 7% 25036 309 167 23% 15% 10207
2013
301 903
389 1168
80%
79% 8817
26 78

来福士广场

杰出的顾问公司：奥雅纳工程咨询有限公司、弘达交通咨询有限公司、威宁谢工程咨询有限公司、中国建筑科学研究院
学校：高新区第一小学、成都玉林中学附属小学、成都高新区第三小学校、成都玉林小学、银都小学、芳草小学、成都市磨子桥小学、元通桥小学、成都市桐梓林小学、玉林中学，高新实验中学、成都七中、棕北中学；玉林实验幼儿园、武侯区英艺幼儿园、成都无线电一厂幼儿园、成都市森温小新星幼儿园、光亚幼稚园、成都爱萌幼稚园、中国科学院成都分院幼儿园等；四川大学、华西医科大学、四川教育学院、四川体育学院、省经济管理干部学校
绿色建筑：已申请美国绿色建筑协会颁发的LEED金奖。如使用地源热泵供热和制冷系统、中水回用、雨水收集和利用、屋顶绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用。积极响应国家倡导的绿色环保建筑的号召，至力于为居者提供健康舒适的环境，同时，引领城市绿色建筑的可持续性发展，最大化的对城市做出贡献。
崭新的设计理念：塑造新型生活空间，购物、工作、休闲一体化；建筑物具有良好的“通透性”；建筑是为每天的生活所准备的灵性的空间。
整个建筑呈大悬挑、大孔洞和不规则倾斜状，其造型新颖独特，与央视新大厦有异曲同工之妙，是国内首座、国际罕见的超高清水混凝土建筑。建成后，不但成为人民南路沿线最大的城市综合体，也将成为成都市又一新的地标性建筑。
人文化特征：四川省博物馆遗址馆、高科技馆、杜甫馆三个展馆免费对公众开放，为公众提供交流的公共空间，它们将是对四川省和成都市历史的传承，也是接纳和吸收先进文化的窗口。
商场：仁和春天棕北店、百联天府购物中心、家乐福大世界店、好又多亚太广场店、好又多玉林店、印象大书房、百脑汇、时代数码大厦、瑞典宜家家居、欧尚(站华路店) 、迪卡侬运动超市；蓝天农贸市场、玉林菜市、大学路农贸市场、九茹村菜市

成都来福士广场设计报告

GFA 2.4K sm
Leisure & Lifestyle 乐活界
Vogue Drive 风尚际
GFA 6.2K sm
GFA 10K sm GFA 13.2K sm
L2 L1 B1 B2
Celebrity walk 明星汇
Urban Chic
潮尚地
GFA19.8K sm
GFA 21.3K sm
Market Place 荟珍阙
SPATIAL MALL GEOMETRY 商场立体空间几何设计 Unique spaces which are connected to the three garden pools in order to optimize user orientation 独特设计,巧妙的利用顶上水池把”三峡”中厅流线顺畅的把各个空间的贯穿
RAFFLES CITY CHENGDU
成都来福士广场
May 2011
Contents
i. CapitaLand & Raffles City Brands
ii. Chengdu Overview iii. Project Introduction & Details iv. Positioning & Floor Plan
该区域公共服务设施完善，以人民南路和数码街商区浓厚的商业氛围著称
来福士。成都
14
一环路
人民
来福士.成都
南四川省体育馆路
15
RCC周边高端住宅/写字楼/商业设施
美美力诚百货锦江宾馆汇日央扩盛捷江畔服务公寓瑞安中汇广场索菲特酒店仁恒置地
地铁体育馆站口华宇. 蓉国府
@世界电脑城数码广场

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