上海南京西路恒隆广场案例分析概况
上海南京西路恒隆广场案例分析
美容及健康产品 CellCare美容抗 衰中心
雅格狮丹； 安娜苏；凯特·诗贝；安蒂珮 Ugg 让·保罗·高提耶； 玛；拉格斐；雅格狮丹；路 布克兄弟；拉格 易威登；布克兄弟；麦克 斐；达科狮；路 斯·寇；达科狮；式时；戴安 易威登；迪素； 莉沃弗斯汀佰；帕秋色 帕帕； 都彭；加利亚诺； 迪素；都彭；加利亚诺；瑟 托马斯 品客； 桥 ·伦萨；爱马仕；托马斯 爱马仕；汤 品客；零零一；汤美·希绯格； 美·希绯格；零 威士顿；Ugg；让·保罗·高提 零一；茁玛 耶；茁玛；纪美舒
恒隆广场· 恒隆广场·借鉴与思考
1、建筑规划方面
1）从功能划分上看，商业部分充分利用了南京西路上强大 的客流优势，而在人流量较小的奉贤路集中设置办公区，保 证办公环境良好；
P 西 康 路 办公
奉贤路 陕 西 北 路
办公、裙楼商业 广场 路
2）广场设计大小两个喷泉，一方面缓冲和 隔离南京西路上嚣闹的环境，营造较好的奢 侈品购物空间，另一方面，与上海商城及中 信泰富广场、金鹰广场处的环境进行衔接过 渡，使得同等档次的购物环境实现“无缝对 接”，完成购物的“人气接力”。
奥罗蓝尔;珂丝塔;昆庭;琉璃工房;集雅廊;雅致;芙雷特;瓦伍德玮致活;爱马仕 / 博艺府家 / 圣路易
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F5
餐饮
海云台韩国料理;鹤ノ舞日 本料理;越魅工坊越南餐厅; 小南国日式烧烤;鹭鹭酒家; 夏面馆;品川中国川菜料理; 采蝶轩;桃花源小厨;尚渝台 式风味餐厅
美容及健康产品 瑞尔齿科
【南京西路恒隆广场】 南京西路恒隆广场】
项目概况 业态分布 借鉴与思考
恒隆广场· 恒隆广场·项目概况
恒隆广场
名称 地址 开发商 体量 开业时间 定位
最干货 上海恒隆广场租金策略、经营现状分析
最干货上海恒隆广场租金策略、经营现状分析随着政府反腐的持续，奢侈品市场遭遇寒冬，部分以中国内地市场为主的国际奢侈品品牌销售出现了大幅下跌。
在此背景下，上海恒隆广场的首层租金反而上涨，成为上海唯一租金“破百”的购物中心，创下新纪录。
逆市涨租，体现了恒隆怎样的运营管理策略？恒隆商业地产在上海取得的成功并不能完全复制到其他城市，多个二、三线城市的恒隆广场还处在“养”的阶段。
作为恒隆商业地产的龙头产品，上海恒隆广场如何发挥更高的品牌效应，才能拉动其他城市恒隆广场的发展？上海恒隆广场开发背景与区位分析开发背景静安南京路是聚集上海顶级办公楼、时尚购物商场、高档酒店与酒店式公寓的主要街区，也是现代和传统交融、闹中取静的国际大都市中心城区，轨道、公交四通八达，形成了市中心方便快捷的立体交通网络体系。
商务办公：甲、乙级办公楼36幢，总建筑面积115.5万平方米，是跨国公司总部、银行金融机构、现代服务机构最为发达的地区之一。
商业购物：已形成大型高档商业广场、中型商厦、专卖店和街铺群的三大层次商业格局，梅龙镇、中信泰富、恒隆广场“金三角”的确立更使其成为全上海最具规模的高档品牌购物中心区。
酒店与会展业：星级酒店尤其是五星级酒店最为集中的地区之一，现有波特曼丽思卡尔顿、希尔顿、锦沧文华、四季酒店等4家五星级酒店。
酒店式公寓与历史住宅：上海酒店式公寓尤其A类分布最为集中的地区，还拥有一大批历史风貌保护住宅，如静别墅、涌泉坊等。
区位选址1、轨道交通2号线、7号线、11号线通过本区域，换乘站分别为静安寺站和江苏路站，2号线日客流达130万人次，成为全路网单线客流量最高的线路。
2、12号线、13号线将分别与现有3条线路换乘，将使客流量再上一个台阶。
3、对外交通主要通过2条高架快速道路及7条城市干道。
4、东西向延安路高架位于区域南侧，南北向成都路高架位于东侧，形成了最为便捷的立体出行网络。
5、7条城市干道分别是北京西路、威海路、石门一路、陕西北路、常德路、华山路、镇宁路，形成两横六纵的主干网络。
上海十大顶级写字楼 恒隆广场
恒隆广场——一期
EL D
地址 静安 南京西路1266号 写字楼等级 甲级 TOP10 竣工年月 2001年01月 楼宇总建筑面积 95,000 ㎡ 楼宇总层数 66 层 办公总建筑面积 78,300 ㎡ 办公总层数 61 层 开发商 上海恒隆房产开发有限公司 物业管理公司 恒隆地产（上海）物业管理有限公司 外立面 玻璃幕墙
Owned by
恒隆广场——二期
EL D
电 梯 厅
电梯配置 品牌：迅达 速度：1.70 m/s 客梯：17 部 货梯：4 部 平均等候时间：30 s 忙时等候时间：40 s
恒隆广场——公共空间
Owned by
EL D
地下车库
地下车库
地下车库
车位配置 地下：400 个 时租金：10.00 元/小时 卫生间 供水情况： 冷水 冷热水 恒温水 地面：大理石 墙面：大理石 天花：铝扣板
恒隆广场——一期
EL D
大堂
大堂 挑高：15.00 m 地面：大理石 墙面：木板 天花：铝扣板 公共走廊 宽度：2.00 m 地面：地毯 墙面：护墙版 天花：铝扣板
走 廊 与 内 景
Owned by
恒隆广场——一期
EL D
电梯厅
电梯配置 品牌：迅达 速度：1.70 m/s 客梯：18 部 货梯：4 部 低区：6 部 中低区：0 部 中高区：6 部 高区：6 部 平均等候时间：30 s 忙时等候时间：60 s
史量才旧居
恒隆广场
返 回
上海展览中心
吴江路休闲街
Owned by
恒隆广场——二期
I期
EL D
II期
地址 静安南京西路1267号 写字楼等级 甲级TOP10 竣工年月 2006年12月 楼宇总建筑面积 80,000 ㎡ 楼宇总层数 48 层 办公总建筑面积 80,000 ㎡ 办公总层数 48 层 开发商 上海恒隆房产开发有限公司 物业管理公司 恒隆地产（上海）物业管理有限公司 外立面 玻璃幕墙
上海港汇恒隆广场调研案例分析
港汇服务式公寓设有99套单元
配套设施：高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场 私家会所位于港汇服务式公寓七层，室内面积达 4000平方米，室内设施包括健身中心（健身房、体操 房、桑拿房等）、模拟高尔夫练习室、棋牌室、桌球 室、视听室、电脑游戏室、阅览室、工艺教室、多功 能厅、酒吧、红酒雪茄房、商务中心、儿童游戏室， 室外设施包括屋顶游泳池、网球场及花园。 会所定期举办各种主题活动，如池畔烧烤、节日庆典 聚会、住户联谊会等，且开办瑜珈、舞蹈等课程，以 满足住户健身、娱乐、社交等全方位需求。
停车场
港汇广场设有1400个泊位，分地面一层和 地下三层四个停车区域，有华山路和恭城路 两个进出口。停车场采用自助收费系统，自 助收费机分布于停车场各主要通道边。另外， 停车场出入口处专设三个人工收费点，可采 用现金和交通一卡通等方式付费。 地下一层
地下三层
地上一层
地下二层
停车场
恭城路出入口
总投资：51亿人民币
停车位：1400个
港汇广场购物中心
港汇广场购物中心
商业平面分布
楼 层 B1
业态 服饰、餐饮混合
主力店 名店运动城、联华 超级生活馆、肯德 基 露天步行街“兰桂 坊”、ARMANI EXCHANGE 、欧 莱雅 地 下 一 层
1F
时装、首饰、化 妆品、餐饮混合
2F 4F 5F
服饰、生活用品、 G-STAR、 美容美发 JACK&JONES、 C&A、UNIQLO、 玛花纤体 餐饮、休闲娱乐 港汇食街、彩蝶轩、 新华书店、魔术主 题馆 金数码城、永华电 影、福禄居
高级私家会所及其屋顶游泳池网球场私家会所位于港汇服务式公寓七层室内面积达4000平方米室内设施包括健身中心健身房体操房桑拿房等模拟高尔夫练习室棋牌室桌球室视听室电脑游戏室阅览室工艺教室多功能厅酒吧红酒雪茄房商务中心儿童游戏室室外设施包括屋顶游泳池网球场及花园
上海各大商圈及其典型案例分析
区域划分
交通
3
<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
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上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
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<上海商圈总分布图>
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。
上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。
本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。
一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。
上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。
二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。
2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。
广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。
3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。
同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。
三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。
2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。
广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。
3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。
广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。
结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。
未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。
上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析
招商 策略
（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设 计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。 （3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。
恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情 况来看，内地租赁业务持续增长，并且租 金收入长期保持两位数增长。内地产生租 金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海 港汇恒隆广场
60
港汇恒隆广场·上海 1992.12
329400
1995
1999.12
20
皇城恒隆广场·沈阳 2005.9
263800
2006.9
2010.6
35
市府恒隆广场·沈阳 2006.8
113000
2007.4
2011.10
100
恒隆广场·济南
2007.2
152800
2007.12
2011.8
30
恒隆广场·大连
内地项目经营情况
2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商 铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；
恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
内地发展项目
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
拿地时间 楼面面积（平方米）
开工时间
（预计）营业时间 投资额（亿港币）
恒隆广场·上海
1993.12