2020年(店铺管理)产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析
最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知
最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】1995.12.27•【文号】法发[1996]2号•【施行日期】1995.12.27•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定,房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定（发布日期：2013年1月14日，实施日期：2013年1月18日）废止最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔１９９６〕２号）全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。
执行中有何问题，请及时报告我院。
中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。
房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。
房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。
现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
商铺销售基础知识培训复习进程
从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的 层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品 类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。
量是针对商铺价值的“微观”量化。 3、“可视性”因子 商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消
费者看到。 4、楼层 商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小 一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。
第十三页，可能到访客流量的潜力。
尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商 铺进行必要分类，有助于大家对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究
第四页，共43页。
1、按照开发形式进行分类 商业街商铺 ；市场类商铺；社区商铺；住宅底层商铺 ；百货商场及购物中心商铺；商务楼、写字楼商铺；交通设 施商铺； 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进 行理解，便于对不同(bù tónɡ)开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
第十四页，共43页。
产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨
产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式[1]。
近年来，因具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者青睐，其实质是产权、经营权、管理权的三权分离。
产权式商铺这种三权分离的局面，对实现统一经营造成根源性的障碍，也不利于经济利益的实现，虽然开发商采取一些方式试图解决这一问题，比如在商铺销售的同时与业主签订委托经营协议，以取得统一经营权，但这种方式不能从根本上解决产权分散与统一经营的矛盾。
实践中仍产生许多问题与纠纷。
产权式商铺这种房地产经营业态最早起源于上个世纪70年代末的欧美，它在我国大陆地区起步较晚，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，近几年，这种商铺销售模式再次在房地产市场上刮起旋风，并逐渐向内地二、三线城市发展。
产权式商铺在我国兴起之时恰逢我国股市低迷，央行降息，而普通百姓手中聚集了万亿元的储蓄，亟待寻求新的理财投资方式。
正是在国民经济持续发展、大众投资方式稀少这样一种社会经济背景下，加上产权分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，分割产权式商铺一经推出就迅速成为人们追捧的热点。
但由于此阶段的运作模式极不规范，导致产权式商铺的销售状况混乱，商场经营不善情况严重，购房者的投资回报严重缩水，造成许多项目停滞，暴露了该模式隐藏的法律风险。
由于目前尚没有专门的法条对产权式商铺进行定性和规范，所以其处理仍需个案裁判的充实和丰富。
本文根据相关法律规定、法院裁判观点和相关学说，对产权式商铺疑难问题进行了梳理，以此抛砖引玉，希望引起读者对该问题的关注。
一、产权式商铺业主集体意志与个人意志的冲突注：同业主就同一商业体分别起诉的同一系列纠纷，选取一个案例作为样本。
商铺投资客户最关注的问题,以及对应的解决方法
商铺投资客户最关注的问题，以及对应的解决方法买卖过几处商铺，觉得投资商铺其实比买住宅难多了，风险也高很多。
要了解学习很多要素。
既然是投资，那么风险就要降低到最低，首先要明白一点商铺有哪些类型，我把商铺基本分为三类，第一，商业中心（包含各种广场，批发市场等），这种风险最高，不管卖方如何吹的天花乱坠也要慎重出手，如果资金有限基本可以不用看。
如果资金充足，那么记住一楼靠近电梯楼道出入口最好，每满足一个条件可以有效降低投资风险。
第二种商铺类型为各种道路两侧，这又分主干道和其他普通道路。
主干道两侧商铺风险相当高，不要因为在城市主干道两侧人流大，就觉得生意能做的起来，如果你仔细观察，会发现一般城市（包括北上广等城市）主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，因为主干道就是用来疏导城市人流的，别看人流大，但是大家都不停，汽车和自行车（电动车）穿流而过，看都不会看两侧店铺，就算看了也没办法停。
当然如果您钱多，很多的那种，主干道边上也是可以买楼的（就是楼而不是商铺），用来开酒店或者其他类型的商业活动。
还有种道路情况就是比较窄的那种，车流较慢，道路两侧有停车的台面或者停车位，这种路边的商铺风险就会低很多，大家上下班路过都会有意降低速度看看有没有需要带回家或者用的到的店铺。
第三种商铺类型就是住宅（学校等）周边的商铺，此种商铺类型风险最低，只要这个地方还有人居住，那你的铺子一定就能租的出去。
但是也会有金银铜铁的好坏区分，越靠近出入口越好，如果一个铺子能照应几个小区，那更是上品！既然说到风险，那必须就要说到回报。
一般人肯定知道租售比这样一个东西，就是铺子价格除以租金。
三十年为市面上正常铺子租金情况，这种铺子就筛选着看，不要着急，是可买可不买的情况，就当了解行情的，当然要看具体情况，如果这个铺子位置绝佳（就是上面说到的在小区门口还能照应多个其他小区），也是可以立刻出手的，毕竟这种商铺可遇不可求，一个区域也就一两间这样的铺子。
如果租售比在二十五年这样的，就可以好好考量一下了，需要优中选优，当然选位置好的。
产权式商铺法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案情简介某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）在市区繁华地段开发建设了一处商业综合体项目，其中包括了产权式商铺。
在商铺销售过程中，A公司承诺商铺购买者可以自主经营、出租或出售。
然而，在商铺交付后，部分购买者发现商铺存在质量问题，且无法满足经营需求。
于是，部分购买者与A公司产生了纠纷，要求退房或赔偿损失。
二、纠纷焦点1. 商铺质量问题是否构成合同违约？2. A公司是否应当承担赔偿责任？3. 购买者如何维护自己的合法权益？三、案例分析1. 商铺质量问题是否构成合同违约？根据《中华人民共和国合同法》规定，出卖人应当按照约定向买受人交付标的物，并保证标的物符合约定的质量要求。
在本案中，A公司在销售商铺时承诺商铺无质量问题，但交付后的商铺存在质量问题，已违反了合同约定。
因此，商铺质量问题构成合同违约。
2. A公司是否应当承担赔偿责任？根据《中华人民共和国合同法》规定，因标的物质量不符合约定，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
在本案中，由于商铺质量问题，部分购买者无法实现自主经营、出租或出售的目的，可以要求解除合同，并要求A公司承担赔偿责任。
3. 购买者如何维护自己的合法权益？（1）收集证据：购买者应收集与商铺质量有关的证据，如照片、视频、检测报告等，以便在诉讼中证明商铺存在质量问题。
（2）协商解决：购买者可以与A公司协商解决纠纷，争取达成一致意见。
在协商过程中，购买者应保持冷静，避免过激行为。
（3）申请仲裁：如协商无果，购买者可以向仲裁机构申请仲裁，请求仲裁机构依法裁决。
（4）提起诉讼：如仲裁机构裁决不满意，购买者可以向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
四、案件启示1. 购买者在购买商铺时，应充分了解商铺的质量、用途等信息，避免因信息不对称而造成损失。
2. 出卖人在销售商铺时，应如实告知商铺的实际情况，不得隐瞒或虚假宣传。
个人网络店铺转让的法律问题探究林承铎,_万善德,
产 ,将 双 方 协 议 转 移 网 络 店 铺 的 行 为 明 确 为 买 卖 标 的 物 ,并 表 示“约 定 转 让 标 的 物 的 行 为 并 不 违 反 法
5% ,网络购物用户数量惊人并以稳健的速度扩张 。伴随着电子商务模式的普及与
①
深入发展、网络交易平台业务的实践创新以及网络平台店铺经营者的快速增长,电子商务领域的矛盾与
冲突也更加复杂化,首当其冲的是个人网络店铺转让问题。
一、问题的提出
网络店铺作为一种虚拟实体,是经营者从事网络经营活动的核心载体,而经营者往往因为诸多因素
综合以上两层面的权利属性,最终网络店铺经营者对网络店铺所取得的是 一 种 基 于 租 赁 关 系 基 础 上 具
。以 上 两 种 观 点 虽 然 都 认 可 网 络 店 铺 的 物 权 属
有物权属性的用益权中的一种具 体 的 权 利,即 铺 底 权
性,但在物权所有权的归属层面存在以下分歧:一种观点认为,网络店铺的所有权归属网络交易平台,网
第 36 卷
武 汉 理 工 大 学 学 报 (社会科学版)
第1期
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2023 年 1 月
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36 No.
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产权式商铺业主的权利限制
产权式商铺业主的权利限制一、产权式商铺的定义产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。
一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。
产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。
二、产权式商铺的经营特征产权式商铺的经营特点：1、开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售，投资者取得小商铺的产权；2、除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；3、业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。
租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；4、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收益。
三、产权式商铺业主的权利限制产权式商铺作为一种新型的产权形式，业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。
其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。
1、单个业主不宜单独使用江苏省高级人民法院在《颜祥、王宏清与盐城高力国际家居港经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书》（（2018）苏民申2449号）中认为，颜祥、王宏清提出应由其自行经营，系对该产权式商铺专有权行使提出的要求。
产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析
不受理分割预售和登记 。 合肥市房地产管理局 ２ ０ 年 ０５
１ 月规定： 自即 日起 ， 凡划线分割的商场 、 办公楼都将
禁止销售、 转让。 如要进行销售、 转让 ， 房屋必须符合房
目 ， 前 开发商对产权式商铺原价回购 的承诺屡见 不鲜。 商品房销售管理办法》 ｌ 条规定“ 《 第 １ 房地产开
几乎所有 的产权式商铺都有类似的广告宣传， 尽 管说法不一， 但共性都是“ 零风险 ， 高回报 ” 。
… …
或第三方公司 （ 通常是物业管理公司或者商业管理公
司） 与各个投资者签订《 租赁合同》 。通常在商铺 出售 前， 开发商或第三方公司与主力经营商签订 （ 物业租
这种做法 的合法性让人 置疑 ，仅就广告管理而 言， 其违法表现 在 ： 一是承 诺投资 回报 ， 大肆宣扬 升
发企业不得采取返本销售 或者变相返本销售的式 销售商品房。 第 ４ 条第 １ ” ５ 款规定：本办法所称返本 “
屋权属登记条件，就是房屋必须是在有关部门批准下
建造， 经建设、 规划 、 公安消防等部 门验收备案， 并且每 个销售单位都必须四面有墙， 有着明确、 永久的四至界 限结构 ， 能明确到幢、 套、 层、 问。 房地产行政管理部 门应否为小商铺办理权属登
２０ 年 ６月 １日起开始施行的 《 品房销售管 ０１ 商
行 出售 的。例如， 芜湖三泰 国际大厦 ２ ３ ． 万平方米面
积商场被分割成 ５０ 个独立产权 的铺位对外销售 ， ００ 最小的仅有 ２６ 平方米。小商铺是合法的房地产交 。７
易标 的物吗？ 根据 《 民法通则》 规定 ， 民事行为合法 的条件之一
８一％ ％９ 回报， 个月结算一次， ３ 不到 ｌ 年就赚 了一番。 ２
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（店铺管理）产权式商铺销售和登记中若干问题的法律评析
产权式商铺销售和登记中若干问题的法律评析
壹、关于产权式商铺销售的标的物
产权式商铺是将大型商场分割成众多小商铺进行出售的。
例如，芜湖三泰国际大厦2．3万㎡面积商场被分割成5000个独立产权的铺位对外销售，最小的仅有2．67㎡。
小商铺是合法的房地产交易标的物吗?
根据《民法通则》规定，民事行为合法的条件之壹是标的物必须合法。
大商场中的小商铺是建筑物，要成为买卖的标的物，必须具备建筑物区分所有的专有部分的条件：第壹，必须具有构造上的独立性。
第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每壹部分均能够被独立地使用或具有独立的经济效用。
第三，通过登记予以公示且表现出法律上的独立性。
而产权式商铺通常只于图纸上区分、确定，且不于物理形态上进行实际分割，从而于实物形态上且未固定；以划线、地钉或铜条等为界线的小商铺也未形成封闭的空间。
这就是说，这种商铺不具有构造上的独立性。
大型商场被主力运营商整体租赁，由其统壹布置运营；小商铺有的成了走道，有的成了装饰物，有的成了货柜的壹部分，实际且不具有独立的使用价值、经济效用。
由此可见，不形成封闭空间的产权式商铺不符合区分所有的建筑物的条件，不能成为所有权的客体，因而不能成为房地产买卖的标的物。
二、关于售后包租
产权式商铺的卖点之壹是售后包租，即由开发商或第三方XX公
司(通常是物业管理XX公司或者商业管理XX公司)和各个投资者签订《租赁合同》。
通常于商铺出售前，开发商或第三方XX公司和主力运营商签订《物业租赁合同》，将大型商场整体转租给主力运营商统壹运营，即带租约销售，以提高商铺的吸引力，增加投资者的信心。
售后包租既是统壹运营的需要，又能够使投资者“甩手当老板”，省心省力，坐享收益。
2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”笫45条第2款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以于壹定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
”由此可见，现行法律明令禁止的是开发商对“未竣工商品房”的售后包租行为；对已竣工的商品房，开发商售后包租且未被禁止。
即使是“未竣工商品房”，禁止的也只是房地产开发企业自己售后包租，第三方XX公司如物业管理XX公司或者商业管理XX公司承诺包租，亦不违反该条之规定，不于禁止之列。
实践中，“售后包租”的运营方大多不再是开发商，而是第三方XX公司。
因而，绝大多数产权式商铺售后包租且不违法，全面禁止售后包租依据不足。
三、关于投资回报
“××大厦产权式商铺，每年给予产权人投资额8％-9％回报，3个月结算壹次，不到12年就赚了壹番。
投资零风险，收益确无忧”，
“售后包租保证年回报率”……几乎所有的产权式商铺均有类似的广告宣传，尽管说法不壹，但共性均是“零风险，高回报”。
这种做法的合法性让人置疑，仅就广告管理而言，其违法表当下：壹是承诺投资回报，大肆宣扬升值。
《房地产广告发布暂行规定》第16条明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
”二是宣扬投资零风险。
《房地产广告发布暂行规定》第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。
”任何投资均有风险，决无零风险的投资，产权式商铺投资亦不例外。
可见，投资无风险之类的营销广告不真实、不科学，误导了社会公众，应予禁止。
四、关于回购
目前，开发商对产权式商铺原价回购的承诺屡见不鲜。
《商品房销售管理办法》第11条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
”第45条第1款规定：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向业主返仍购房款的方式销售商品房的行为。
”从产权式商铺运作模式分析，投资者支付价款，开发商取得了壹定数额的资金；投资者获得定期定额的投资回报，无异于开发商或第三方XX公司向其支付高额利息；壹定期限后开发商按原价回购，实质是开发商“仍本”；投资者支付价款后取得产权式商铺所有权，壹定期限又以原价售和开发商的，投资者且未承担市场风险，亦未享受该商铺的增值的收益。
可见，回购属于返本销售。
而返本销售实质是以合法的形式掩盖了其非法的目的，其目的于于通过大型商场的平台以获取大量的资金，它扰乱了金融市场秩序，不利于国家宏观调控，是非法集资的壹种形式。
银发[1999]289号《关于进壹步打击非法集资等活动的通知》将之作为打击的对象，明确规定：非法集资的形式之壹是“对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。
”
五、关于产权式商铺登记
由于关联法律制度滞后和缺失，对产权式商铺各地房地产行政管理部门因依据不足，于准予登记和不予登记中做法不壹。
(壹)予以登记。
目前长沙、南京等地对这种小商铺的登记开绿灯，为小商铺颁发房地产权证。
(二)不予登记。
上海、深圳、合肥、重庆等地房地产行政管理部门对这类商铺说“不”。
2004年2月上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定，“能够销售的房地产应当是于市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋情况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为壹个权属单元的房地产擅自分割转让。
如需分割转让，则分割后构成的销售单元于物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅于地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售。
”深圳市规划和国土资源局也下发了《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》，规定：商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。
房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转
让，未经房地产及关联部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。
合肥市房地产管理局2005年1月规定：自即日起，凡划线分割的商场、办公楼均将禁止销售、转让。
如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，就是房屋必须是于有关部门批准下建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，且且每个销售单位均必须四面有墙，有着明确、永久的四至界限结构，能明确到幢、层、套、间。
房地产行政管理部门应否为小商铺办理权属登记?从权利性质见，投资者对小商铺如享有所有权，则其权利性质应符合物权的特征。
“所有权，是指于法律规定的范围内自由支配标的物且排除他人干涉的权利，是对物进行全面支配的典型物权，是完全的物权，具有物权的全部属性。
未实际分割成独立、封闭空间的小商铺不确定或难以确定，投资者难以对其进行直接支配，也无法按自己的意愿行事，更无法排除他人干涉。
因而其所享有的权利不具有所有权的特征。
对这种小商铺，房地产行政管理部门不应颁发房地产权证。
笔者认为，于现有法律规定不完善的情况下，和其为小商铺颁发房地产权证，不如颁发整个商场的房地产权证，商铺投资者按照其投资额于整个商场价款中所占比例享有份额权，取得商场房地产权证(共有权证)。
因为，事实上，投资者实际取得的是整个商场的壹定份额，更具有按份共有的法律特征。
于按份共有中，各个共有人的权利不是局限于共有财产的某壹部分上，或就某壹具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的全部。
按份共有人有权转让其
份额，亦有权要求分出自己的份额。
投资者能够自由转让其份额，但为了保持整个商场的统壹运营管理，于壹定期限内不宜准许投资者分割大型商场的要求，能够通过共有物的不分割契约予以确定。
这样既满足了商业实践的需要，又避免了社会财富的浪费；更重要的是，更准确地界定了投资者的权利性质，便于其行使权利，履行义务。
2007-11-16。