房地产开发全流程

第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程

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90天

招标/拍卖取得土地使用权

签订土地出让合同、办理土地证

申领项目建议书

70天方案设计

建设用地规划许可

建设工程规划许可

4

施工图设计天25施工许可证340天780天、小高层580、多层高层

工程施工阶段30天

竣工验收备案40天申领入户许可证20天物业接管

15天办理初始登记

交房入住

层层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上1325工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上1 注：层考虑）/层考虑。主体施工：框架结构按6/8天层考虑，砖混按10天考虑，多层按天，多层建筑为2670天1110项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为天，小高层建筑为91012本总流程汇总了房地产开发的个关键节点，详细流程参加《全流程》3

1

第二章：房地产项目开发全流程一房地产开发全流程（表格样本）

说明：

目的：?为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程

适用范围：?本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控定义：?

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2 11

《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程

工作程序：?详见《工作流程说明》

支持性文件：?无

相关记录：?无

二房地产开发全流程

（网络计划样本）（一）?工

作

类

别

制定目标成本三通一甲供（指）才招标方编制工程计投资估成本测算临建搭监理、总承包单位确

工程招标计设计单位招地勘、文堪单位招拉围墙、地质勘15192528 工程104

全施工图设计（有

概念设方案设初步设计、景观方案设部门口头确定完景观设计完14272173

技术性调查结建筑工程建筑初步设

计审查施工图审项目选址方案设计审查建设用地规划束

签订土地协议意见书意见书许可证意见通知书

形查备案规划许可证施工许可证26 24 22 13 18 11 6 1 2 发展类成

按实际时间报告

国土使用证土地拆迁17 8

道销售准备（售房附图售楼部选址销售目标

配置标准）具合同确定销售方案推广产品定位

营销策划售楼部设计售楼部施工29

16

9

5 23

12

20

营销类

时间

（网络计划样本）（二）?工

作

类

别

施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）44

技术类

预售许可证发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作48

37 发展类

成本阶段性

成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购控制总结46

室外管网外架门窗

保温、防水土方工程施工桩基工程基础工程五层结顶主体封顶

砌体工程装修工程栏杆拆除配套工程47

45 43 42 33

31 30 41

35

40 36

工程类

水、电、智能化等安装工程

产权测量业主销售管理（强销期、持续期）开盘开放1 定价销售培训34 38 39 32

49

营销类

时间

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3 11

（网络计划样本）（三）?工

作

类别

综合竣工验分项验收（消防、人防

规划、档案、环竣工备58

52

发展

成本控制工作总竣工结

5755

根据物

景观道工程资料准移交物反馈整配合交交房后整

51

5066

63565460 工程类

交房准备（交进入物业管理程业主投诉处

交物业验方案、交房附图5961646765

物业类

业主开2 销售收尾、配合交房工62

53 营销类

时间

说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述

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房地产业务管理第页共页

5 11

建委根据施工图设计审查构发出的《建设工程施工设计文件审查报告发《设工程施工图设计文件审批准书制定目标本计在此阶段成本管理中心完成制定目编制工程成本计划、编制工程招标计划17工程管理中心编制工程计编制工程标计公

安消防支队进行消防设审发展中开发部沟通协调，负责理完成《建筑工程规划许可证》，《建筑工人防办进行人防设计审ZD

18划部门对变更部分的规划设计补充建委、市政部门、园林局准规划设计条件，在缴纳有关规费证》副环保局、卫生局等相关部核发《建设工程规划许可证》副按职责划分对相关专业的关内容进行审甲指（供材招标方在完1项同时，招标采购中心定甲指（供）材招标方案，组织完《监理单监理单位、主体施工单位的招标工19（异地项目公司以项目公司为主，书公司招标采购中心全程跟踪监督并（主体供资源服务工单位中确认书办理施工报建登《建筑工开发部与建委沟通协调发展中完成对工程进行发包、确ZD

20建委组织职能部门对工程开工条件施工队证行审查，核《建筑工程施工许可证项目部（项目公司）在证件办理期完成三通一平、临建搭设等基础工21施工单位办理完成质检、安监部门报检工《景观设设计管理中心组织监督完成《景观22施工图计施工图营销策划中心在《建设用地规划许23证办理期间完《营销策划方案临时售楼部的选址、设计、施营销策划中心在建筑初步设计审查24间完成销售目标的计划确营销策划中心在《施工许可证》办完成前做好《销售方案推广》，做25销售准备工作（售房附图、销售具、销售合同、配置标准等设计管理中心组织甲方有关人员、《图纸会26计单位、监理单位、施工单位进行纪要纸会办理完成开工前各类证

工程开工：项目部（项目公司）组完成施工图纸会ZD

27

施工单位正式开始建筑工程施工，施工单位的《施工组织设计理单位下达《开工令按责权体系审查、审批通过