房地产居间合同纠纷及审理对策
购房居间合同中介虚假承诺
近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，越来越多的购房者选择通过中介机构来完成购房交易。
然而，一些中介机构为了获取利益，常常存在虚假承诺的现象，给购房者带来诸多困扰。
本文将通过对一起购房居间合同中介虚假承诺案例的分析，揭示中介虚假承诺的危害，并提出相应的防范措施。
一、案例背景2019年5月，张先生通过某中介机构购买了一套位于上海市的二手房。
在签订购房居间合同时，中介机构承诺该房屋不存在任何产权纠纷、贷款抵押等问题，且过户手续可以顺利办理。
然而，在张先生支付了定金和首付款后，中介机构却告知他房屋存在抵押贷款，需要解除抵押才能过户。
此时，张先生才发现中介机构在签订合同时存在虚假承诺的行为。
二、案例分析1. 中介机构虚假承诺的表现本案中，中介机构在签订购房居间合同时，故意隐瞒房屋存在抵押贷款的事实，承诺房屋不存在任何产权纠纷、贷款抵押等问题，属于虚假承诺。
2. 中介机构虚假承诺的危害中介机构的虚假承诺给购房者带来了以下危害：（1）经济损失：购房者因中介机构的虚假承诺而支付了定金和首付款，导致经济损失。
（2）时间损失：购房者需要花费更多时间和精力来处理房屋过户问题，耽误了购房计划。
（3）心理压力：购房者因中介机构的虚假承诺而产生心理压力，对房地产市场产生不信任。
3. 中介机构虚假承诺的法律责任根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，中介机构的虚假承诺构成违约，应承担相应的法律责任。
三、防范措施1. 购房者应提高警惕，仔细审查中介机构的资质和信誉。
2. 购房者在签订购房居间合同时，应详细阅读合同条款，确保合同内容真实、合法。
3. 购房者可要求中介机构提供房屋产权证明、贷款抵押证明等相关材料，以核实房屋的真实情况。
4. 购房者可寻求律师等专业人士的帮助，对合同条款进行审查，避免上当受骗。
总之，购房者在选择中介机构时，应提高警惕，避免中介虚假承诺带来的损失。
浅谈居间合同纠纷中的举证责任8篇
浅谈居间合同纠纷中的举证责任8篇篇1一、引言随着市场经济的发展，居间合同纠纷日益增多。
举证责任是居间合同纠纷中的核心问题之一。
本篇文章旨在探讨居间合同纠纷中的举证责任问题，帮助各方主体更好地了解和把握相关法律规定，降低合同风险。
二、居间合同纠纷概述居间合同纠纷主要发生在居间人（中介）与委托人之间，因中介服务过程中产生的权利义务纠纷。
常见的居间合同纠纷包括：居间人的义务履行纠纷、委托人的权益保护纠纷等。
三、举证责任原则在居间合同纠纷中，举证责任遵循“谁主张，谁举证”的原则。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
无法提供证据或证据不足以证明其主张的，由该当事人承担不利后果。
四、举证责任分配1. 居间人的举证责任：（1）居间人应提供与委托人之间的合同、协议、聊天记录等书面证据，证明双方的中介服务关系；（2）居间人应提供证据证明其已经履行了中介服务义务，如提供合适对象、协助谈判等；（3）若居间人主张佣金请求权，应提供证据证明佣金的计算方式及合理性。
2. 委托人的举证责任：（1）委托人应提供与居间人之间的合同、协议等书面证据，证明双方的中介服务关系及约定的权利义务；（2）委托人如主张损失赔偿，应提供证据证明损失的产生与居间人的行为存在因果关系；（3）若委托人主张居间人存在违约行为，应提供相应证据加以证明。
五、举证责任中的注意事项1. 证据的收集与整理：当事人在纠纷发生前，应妥善保管与居间合同相关的所有证据，如合同、协议、邮件、聊天记录、票据等。
2. 证据的合法性：证据必须符合法律规定的形式和实质要求，否则可能导致证据无效。
3. 证据的时效性：部分证据可能存在时效性要求，当事人应在法定期限内提起诉讼并提交相关证据。
4. 举证责任的转移：在某些情况下，举证责任可能会随着诉讼的进行而转移。
当事人应根据案件进展及时提供相应的证据。
六、结论居间合同纠纷中的举证责任是维护当事人权益的关键。
当事人应充分了解举证责任原则及分配情况，妥善保管相关证据，并在诉讼过程中及时、全面地提供证据。
居间人法律效应分析案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张某，某市居民，欲购买一处房产。
被告：李某，某房地产经纪公司居间人。
第三人：王某，某市居民，房产所有者。
2018年5月，张某通过李某所在的房地产经纪公司寻找购房信息，李某向张某推荐了王某的房产。
经协商，张某与王某达成购房协议，约定购房价格为100万元。
李某作为居间人，在交易过程中收取了张某1万元居间服务费。
2018年6月，张某支付了首付款，并与王某签订了购房合同。
然而，在办理房产过户手续时，张某发现该房产存在抵押情况，且抵押权人尚未解除抵押。
张某认为李某在居间过程中未尽职调查，导致其购房合同无法履行，遂将李某诉至法院，要求退还居间服务费并赔偿损失。
二、法律分析1. 居间合同的法律效力根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
”本案中，李某与张某之间签订了居间合同，约定李某为张某提供购房信息，张某支付居间服务费。
因此，双方签订的居间合同合法有效。
2. 居间人的义务根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人应当向委托人报告订立的合同内容，并对合同的订立提供必要的协助。
”本案中，李某作为居间人，有义务向张某报告订立的合同内容，并对合同的订立提供必要的协助。
然而，李某在居间过程中未尽职调查，未告知张某该房产存在抵押情况，导致张某购房合同无法履行。
因此，李某未能履行居间人的义务。
3. 居间人的赔偿责任根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未履行居间义务，造成委托人损失的，应当承担赔偿责任。
”本案中，李某因未尽职调查，导致张某购房合同无法履行，给张某造成了损失。
因此，李某应当承担赔偿责任。
4. 居间服务费的退还根据《中华人民共和国合同法》第四百二十九条规定：“居间人未履行居间义务，或者履行居间义务不符合约定的，委托人可以解除合同，并要求居间人退还已支付的报酬。
居间合同及案例
居间合同及案例在日常生活和商业活动中，居间合同扮演着重要的角色。
那么，什么是居间合同呢？简单来说，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
居间合同有着其独特的性质和特点。
首先，居间人只是提供信息或者媒介服务，并不直接参与委托人与第三人之间的合同订立。
其次，居间人的报酬通常是在委托人与第三人成功订立合同后才获得。
再者，居间人对于委托人与第三人之间合同的履行一般不承担责任。
为了更好地理解居间合同，让我们来看几个具体的案例。
案例一：小王想要购买一套二手房，于是找到了一家房产中介公司。
中介公司的工作人员根据小王的需求，为他提供了多套符合条件的房源信息，并带他实地看房。
最终，小王通过该中介公司成功购买了一套心仪的房子，并按照约定支付了中介费用。
在这个案例中，小王与房产中介公司之间就形成了居间合同关系。
中介公司作为居间人，为小王提供了订立房屋买卖合同的机会，小王在成功购房后支付了报酬。
案例二：＿____公司想要寻找一家合适的原材料供应商，便委托一家商务咨询公司帮忙联系。
商务咨询公司经过多方打听和筛选，为_____公司介绍了几家潜在的供应商，并协助双方进行了初步的沟通和洽谈。
最终，＿____公司与其中一家供应商成功签订了采购合同，并按照事先约定向商务咨询公司支付了服务费用。
这也是一个典型的居间合同案例，商务咨询公司通过提供媒介服务促成了委托人与供应商之间的合同订立。
然而，在实际的居间合同履行过程中，也可能会出现一些纠纷和问题。
比如，在案例一中，如果小王在看房后通过其他途径找到了同一套房子的卖家，并直接与卖家签订了购房合同，而没有通过中介公司，那么中介公司可能会认为小王违反了居间合同，要求小王支付报酬。
这种情况下，就需要判断中介公司在提供服务的过程中是否起到了实质性的作用，以及小王是否存在故意规避支付报酬的行为。
又比如，在案例二中，如果_____公司与供应商签订合同后，发现供应商提供的原材料存在质量问题，＿____公司可能会认为商务咨询公司在筛选供应商时没有尽到应有的义务，从而要求商务咨询公司承担责任。
专家支招房产居间中的法律风险和注意事项
专家支招房产居间中的法律风险和注意事项随着房产市场的快速发展，房产交易过程变得越来越复杂。
为了确保交易的顺利进行，许多人转向房产居间人寻求帮助。
然而，在寻求房产居间人的协助时，我们也必须注意法律风险和注意事项。
本文将介绍一些专家给出的建议，帮助您在房产居间交易中避免潜在的法律问题。
一、寻找合法经营的房产居间机构首先，当我们决定寻求房产居间人的服务时，最重要的一点是确保找到合法经营的机构。
在选择房产居间机构时，我们应该查看他们是否注册并获得了相关的执照。
另外，我们也可以通过咨询其他已经使用过该机构服务的人来了解他们的信誉度。
二、明确居间协议内容与房产居间人达成协议时，我们应该详细阅读并理解协议的各项条款。
协议中应明确约定双方的权利和义务，包括居间人的服务范围、费用及退款政策等。
确保在签署协议之前，所有不明确或模糊的条款都得到了澄清。
三、保护个人信息和隐私在处理房产交易时，我们应该提供一些个人信息给房产居间人，例如身份证件、银行账户等。
为了保护我们的个人信息安全，我们应该确保选定的房产居间机构已经采取了必要的信息保护措施，例如数据加密和访问控制。
四、审慎选择合作方房产居间人通常会与其他相关方合作，例如律师、评估师和银行。
在选择合作方时，我们需要审慎考虑他们的专业背景和信誉度。
我们可以通过查询相关的资质认证和参考其他人的经验来帮助我们做出决策。
五、核实房产信息的真实性房产交易中，房产居间人负责提供有关房产的信息，例如房屋的所有权证明、租赁合同等。
在接收到这些文件时，我们应该仔细核对，并通过调取相关部门的信息来确保其真实性。
如果有任何疑问，我们应该向专业律师寻求帮助。
六、注意关于费用的问题房产居间人可能会收取一定的居间费用。
在与房产居间人达成协议前，我们应该明确了解关于费用的具体细则，例如费用的支付方式、时间及退款政策等。
此外，我们也可以与其他房产居间机构进行比较，并选择最合适的服务。
七、及时咨询律师当我们遇到法律问题时，最好的解决方式就是寻求专业律师的意见。
房产纠纷案例大全及解释(房子纠纷最快最有效的方法)
房产纠纷案例大全及解释（房子纠纷最快最有效的方法）案例一：以炒房为目的的房屋买卖合同不成立2023年2月，邵与郑在中介公司居间下签订了房屋买卖居间合同，合同约定由郑购买邵房屋，并约定郑可指定任意人为买方并过户到其名下，以避契税。
收到郑支付的首付款后，邵以无法确定房屋实际买受人、付款时间为由，要求解除合同。
郑诉至法院，要求邵返还购房款，赔偿损失。
法院经过审理后认为郑属于职业炒房人，并没有真实地购买房屋的意思表示，而是通过把合同约定的条款指定任意人为买方过户的方式来居间牟利，最终法院判决驳回了郑要求邵赔偿损失的请求。
案例二：以骗贷为目的，签订的房屋买卖合同无效2023年6月17日，王和李签订存量房买卖契约，约定李购买房屋并办理银行贷款。
6月25日购房人李出具承诺书。
内容为因经营急需资金，向王求借涉案房屋一套，通过过户方式取得资金。
该房屋虽然过户，但并非双方真实买卖交易，而是暂借，李保证五年内还清房贷并将房屋过户至王一名下。
本案经过法院审理后认为，买卖双方通过签订合同办理房屋买卖手续，达到骗取银行贷款的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，根据《民法典》第505条的规定，认定房屋买卖合同无效。
案例三：无权处分，不影响合同的效力，买方未尽审查义务，也应自行承担部分损失钱与李2023年12月签订房屋买卖合同一份，约定钱将与妻子林共有的房屋出售给李，但是合同上卖方处仅有钱其中一方的签名，买房人要求钱与妻子林共同协助办理房屋过户手续，遭到拒绝后，李起诉到法院要求解除合同，并由钱来承担违约责任。
法院经审理后认为，出卖人无权处分房屋，不影响房屋买卖合同的效力。
因此，本案中钱与李签订的房屋买卖合同应当认定为有效。
但因为房屋的共有人林拒绝协助办理过户手续，应当由出卖人钱承担相应的违约责任，但是购房人李在购房时明知涉案房屋为钱与林夫妻共同财产，未要求钱出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此对合同无法履行也存在一定的过错，据此法院判决由钱承担主要责任，赔偿大部分损失，李也应当自行负担部分损失。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2018.02.24•【字号】•【施行日期】2018.02.24•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,买卖合同正文江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。
一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。
人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努力寻找双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大局。
要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果，合理分配各方利益。
二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。
人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。
要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。
刘小军、张书杰房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书
刘小军、张书杰房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审结日期】2021.03.11【案件字号】(2021)云01民终76号【审理程序】二审【审理法官】何海燕姚丹杨雪【审理法官】何海燕姚丹杨雪【文书类型】判决书【当事人】刘小军;张书杰;昆明荣城房地产经纪有限公司【当事人】刘小军张书杰昆明荣城房地产经纪有限公司【当事人-个人】刘小军张书杰【当事人-公司】昆明荣城房地产经纪有限公司【代理律师/律所】毕香琴云南天外天律师事务所【代理律师/律所】毕香琴云南天外天律师事务所【代理律师】毕香琴【代理律所】云南天外天律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘小军【被告】张书杰;昆明荣城房地产经纪有限公司【本院观点】首先，针对争议焦点一，本案刘小军的诉请系解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，既包括买卖双方之间的买卖合同关系，亦包括三方之间的居间合同关系。
【权责关键词】催告撤销代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定特别授权自认新证据关联性合法性质证诉讼请求查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，首先，针对争议焦点一，本案刘小军的诉请系解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，既包括买卖双方之间的买卖合同关系，亦包括三方之间的居间合同关系。
本案审理中，三方均同意解除合同，且张书杰已将案涉房屋与其他人进行交易，买卖标的已不存在，合同不具有继续履行的可能，应予解除。
一审仅认定买卖双方之间的买卖合同关系解除不当，本院予以纠正，三方于2019年3月30日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》应予解除。
其次，针对争议焦点二，《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料；……(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……”经查明，本案中房屋交易需买方刘小军垫付90万元款项用于张书杰还贷赎证。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产居间合同纠纷及审理对策至2011年2月止，二手房价格不断上涨，二手房交易持续活跃，为房产中介行业创造了巨大的市场空间。
同时，中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的一种新类型化案件。
2010年第四季度以来，随着房价调控政策的不断出台，涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点，为法院审判工作增加了难度。
有法院预测，“京十五条”执行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多[①]，由此引发居间服务及居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激增。
针对上述情况，笔者对2011年第一季度法院受理的此类案件进行了调研分析，以求更好的解决此类纠纷。
一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征据笔者统计、调研，市某区人民法院2011年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征：1、居间合同签约时间比较集中。
2011年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中，居间合同及房屋买卖合同的签约时间集中在2010年9月至12月间，此类案件占总数的57%。
除此之外，签约时间在2010年6月以前的占案件总数的9%;2010年6月至9月的占案件总数的15%;2011年12月以后的占案件总数的19%。
笔者从多家中介公司的代理人处获悉，居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居间费用。
如委托人拒绝交费，则中介公司通常在居间合同签订之日起的2、3个月时间里，自行向委托人追缴居间费用。
自行追缴不成的，才向法院提起诉讼。
结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生1.5至3个月。
2、案件数量呈上升趋势。
2011年第一季度，市某区人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的15%，较去年同期上涨200%。
2010年第一季度，该院新收此类案件仅为 15起。
随着“京十五条”等限购政策调控效果逐渐显现，涉房居间合同纠纷数量可能会继续上升。
3、买房人为被告的案件占绝大比例。
原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此类纠纷总数的83%，仅17%的案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类案件总数的10%。
房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用;买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。
4、争议原因比较集中。
2011年第一季度某区法院受理的此类案件中，所涉房屋均为居民住房，买房人均系自然人;无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。
除被告(买房人)下落不明的案件外，全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请求(少量案件为诉讼请求)均为减免、追索居间服务费用。
买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点：答辩意见比例1、房屋交易未完成，不符合居间服务费的支付条件 39%2、中介公司未完全履行服务义务 72%3、房屋状况与中介公司的承诺不符 15%4、居间费用过高，超出合理围 69%(多数买房人同时采用二项以上的理由进行答辩)据笔者统计，有39%的案件买卖双方在签订了房屋买卖合同后未能实际完成房屋交易或未能成功办理房屋产权过户。
交易未完成的主要原因有：(1)买卖双方就房屋价格再起争议;(2)中介机构及售房人未如实披露房屋状况，买房人发现瑕疵后反悔;(3)因政策变动，买房人无法成功办理购房贷款或房屋产权过户;(4)售房人对房屋没有处置权，或其代理人越权代理签订居间合同。
买房人认为中介公司未尽服务义务，主要是指中介公司未履行居间合同约定的代办银行贷款、代办房屋产权变更等事项。
绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款。
在买卖双方完成房屋交易的案件中，中介人员陪同买卖双方办理过户手续的不足一半。
买房人称房屋状况与中介公司的承诺不符，主要是指中介公司未向买房人说明售房人的权利瑕疵(如售房人未取得房产证、售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋、代理人手续不完备、房屋被抵押或被法院查封等)，就急于促成双方签订房屋买卖合同，收取居间费用。
或指中介公司对房屋质量、采光情况、噪音情况、生活及交通便利情况言过其实，造成买房人误解。
根据笔者统计，超过50%的买房人所能承受的居间费用总额(包括居间服务费、合同代书费、代办贷款费、代办过户费等)在1万元至2万元之间，即居间费用总额占房价的比重约为0.75%至1.5%。
而买房人与中介公司所签的居间合同约定的居间费用总额占房价的比重在2.5%至3.5% 之间。
100%的买房者均认为如买卖双方未能实际完成交易，则不应支付居间服务费或仅同意支付少量费用作为“辛苦费”。
与此截然相反，在房屋交易未完成的境况下，30%的中介公司坚决不同意降低居间费用，70%的中介公司同意较小幅度(10%至25%)降低居间费用。
二、涉房居间合同纠纷产生的主要原因根据2011年第一季度此类案件所呈现出的上述特点，笔者分析后认为，近期涉房居间合同纠纷数量较多的主要原因有以下四点：1、房地产调控政策导致买房人履约能力变化。
2010年下半年房地产调控政策的发布主要集中10月份之后。
10月19日中国人民银行宣布提高贷款利率;11月 3日，多部委联合下发《关于规住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
上述政策调整导致买房人购房成本加大，一部分通过中介公司签订房屋买卖合同的买房人履约能力发生变化，从而解除了买卖合同。
个别案件也有因买房人未能如期申请到银行贷款，导致售房人解除买卖合同的情况。
最新颁布的“京十五条”对买房人的购房资格进行了严格限制，购买第二套住房家庭的贷款成本剧增，随着该项政策调控效果的显现，政策变动对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深。
2、中介公司服务缺乏规，主要体现在两个方面：一是制度约束尚不健全。
目前规房地产中介机构及其从业人员的主要现行法规是建设部印发的《城市房地产中介服务管理规定》，该规定对设立房地产中介机构所设立的门槛较低，对其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定。
2011年1月20日，住建部、发改委、人保部联合发布《房地产经纪管理办法》，并于 2011年4月1日起施行。
该《办法》对中介公司及其从业人员的经营活动提出了更为明确、严格的规要求，对2011年法院审理涉房居间合同纠纷具有重要的指导意义。
二是中介公司及从业人员自律不足。
据笔者统计，超过90%的此类案件中，居间合同约定中介公司提供咨询、代为磋商价格、代办银行贷款、代办房屋产权过户等多项服务容，却对如何履行上述服务的细则没有任何规定。
对于中介公司是否忠实履行了上述义务，以及上述服务是否应包含在居间服务费中，买房人与中介公司存在较大争议，这一问题成为法院审理居间合同纠纷的一个难点。
此外，中介公司从业人员素质良莠不齐。
据不完全统计，市二手房中介从业人员大专以上文化程度的不足40%，60%的从业人员只有中等学历甚至更低的文化水平。
他们的营销方式和技巧单一且欠缺规，将二手房交易视为一般的买卖关系，对二手房市场的法律风险及社会意义认识不深刻。
在审判实践中，多起案件的买房人述，一些中介人员作出口头承诺，却拒绝将上述口头承诺写进居间合同。
此类口头承诺主要包括减免税款，或能为买房人办理利息低于政策规定的银行贷款等。
“京十五条”颁布后，又有中介公司暗中打出“办理虚假纳税证明”的幌子[②]。
虽然多数买房人不能提交有效证据佐证此类述，但这种现象应引起审判人员重视。
3、居间服务费用定价随意，超过买房人的支付能力。
市某区法院2011年第一季度受理的居间合同纠纷中，全部买房人(下落不明者除外)均认为中介公司收费过高。
部分涉案房屋未实际成交，但中介公司按成交价格收取居间费用，令买房人在心理上无法接受。
即便在房屋成交的情况下，中介公司提供的主要服务仅为介绍房源和安排看房，服务容简单，且成本较低，许多买房人认为中介公司对促成房屋交易缺乏实际帮助，索取高额居间费用显失公平，不愿依约支付居间费用。
根据《市关于房地产中介服务收费的通知》，房屋成交价格在500万元以下的，房屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的2.5%。
在2010年第四季度至 2011年第一季度的此类纠纷中，虽然仅不到10%的案件居间服务费高于这一标准，甚至15%的案件按成交价低于2%，但笔者发现，除居间服务费外，在 75%的案件里居间合同约定买房人应交纳合同代书费、代办过户费、代办贷款费等其他杂项费用，其中最主要的合同代书费通常不少于1万元，代办过户费及代办贷款费约为2500元至4000元。
将上述全部费用相加，则中介公司收费总额往往达到或超过房屋成交价的3%。
若以金额论，中介公司收费总额低于3万元的占全部案件数的22%、3至5万元的占全部案件数的29%、收费5至10万元的占全部案件数的43%、 10万元以上的占6%。
统计部门统计数据显示，2010年1至10月市城镇居民人均可支配收入为24308元。
这一数字意味着，中介公司在每笔房屋交易中可能收取超出购房者全年收入一倍以上的费用。
4、买房人法律风险的意识不足。
笔者调查认为，居间合同纠纷中绝大多数案件均以买房人作为被告，暴露出许多买房人缺乏法律风险防意识的问题。
买房人在签订居间合同及房屋买卖合同时，未能意识到其中的法律风险，在诉前也未采取正确手段维护自身合法权益，导致以买房人为被告的居间合同纠纷案件居多。
具体而言，因买房人欠缺法律意识导致案件发生的因素有四点：(1)买房人合同意识淡薄，认为格式合同不可协商，所以不详细阅读合同条款，也不进行深入磋商，便盲目签订合同;(2)买房人轻信口头承诺，未要求中介人员将口头承诺落实在居间合同里;(3)买房人不注重保存证据，与中介人员及售房人的联络、协商多以口头方式进行，未存留书证，部份买房人在诉讼中无任何证据提交;(4)买房人未调查房屋权属状态，不了解房屋是否符合出售条件就草率签约。
三、涉房居间合同纠纷的审判对策针对上述涉房居间合同纠纷反映出的诸多问题，笔者认为，审理此类案件切忌简单化，应准确理解政策背景，针对个案特点，采取不同对策。
通过法院的审判，规、引导买房人、售房人、房产中介公司三方主体的交易行为，取得促进房屋中介行业健康发展的社会效果。
在审理涉房居间合同纠纷时，宜遵循以下方针：1、将相关政策作为审判工作的指导。
审理涉房居间合同纠纷，应配合对房地产行业的宏观调控，注重社会效果与法律效果的统一，不断积累个案裁判的影响力，逐渐达到整顿房地产市场秩序，规房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展的目的。
个案调解、判决的结果当顺应抑制房价过快上涨的宏观调控方针，符合《关于规住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》、“国八条”、“京十五条”等规性文件的在精神。