房地产估价--名词解释
(新)房地产估价概述
房地产估价概述一、房地产估价的概念房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。
主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。
（一）主体房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。
主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。
根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。
目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。
前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。
对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。
房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。
估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。
目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的抨估资格。
（二）客体房地产估价的客体就是房产、地产。
房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。
它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。
在房产概念中的“房”，它所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。
因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。
在房地产估价分类中，对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面，即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以规范房地产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。
地产，是具有一定权属关系的土地范畴。
在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮”，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。
房地产估价--名词解释
房地产估价--名词解释1.房地产估价：全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。
由持有“房地产估价人员岗位合格证书”或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
2.房地产估价师房地产估价师是指经全国统一考试，取得“房地产估价师职业资格证书”，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
合格的房地产估价师应具备的素质：（1）扎实的估价理论知识；（2）丰富的估价实践经验；（3）良好的职业道德修养；（4）较高的市场调查、判断能力。
3.房地产房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体3.容积率容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积/土地总面积4.建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
5.房地产按开发程度划分的种类：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；（4）在建工程：指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成，不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在建设，也可能停工了许多年；（5）现房（含土地）：指地上建筑物已经建成的，可以直接使用的房地产。
它可能是新的，也可能是旧的。
6.房地产价格：房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。
工程估价_名词解释
工程估价名词解释第一章1、房地产估价：就是房地产估价人员对房地产进行估算和判断房地产的价值。
2、专业房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
4估价对象：即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。
5估价时点：也称价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
6、价值类型：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。
7估价依据：是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
8估价假设：是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。
9估价原则：是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
10估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
11估价结果：是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。
12估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。
13估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
14房地产估价师：也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师职业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
房地产估价知识点总结
房地产估价1.房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
2.房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。
3.收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
4.（名词解释）房地产估价：是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
5.（选择）专业估价人员应遵循的职业道德包括：①房地产估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲捏造事实，损害其他当事人的利益。
②如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。
但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加并在估价报告中予以说明；③除要妥善保管委托人的文件资料外，还应尽保密之责。
具体可根据委托人的文件资料的重要程度，确定其保管和保密的时效，其中涉及国家机密的，应按国家的有关保密规定执行。
6.估价目的：最大限度地追求经济利益，并都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
7.估价时点：是指估价结果对应的日期。
即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。
8.房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值。
它体现在房地产的使用过程中。
9.房地产估计时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。
10.P13. 20题11.价格：是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。
12.房地产价格的形成条件：（1）效用性；（2）相对稀缺性；（3）有效需求。
13.按房地产价格形成基础的不同划分为：市场价格、理论价格、评估价格。
14.按商品房销售中出现的价格形势划分为：起价、标价、成交价格、均价。
15.楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。
房地产估价
房地产估价名词解释1.房地产估价：指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据股价目的。
遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。
2.市场比较法：参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。
3.收益还原法：预计估价对象未来的纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格和价值的方法。
4.成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
5.新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润6.新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润7.重置价格：采用估价时点的建筑材料，设备和建站技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的建筑物的正常价格。
8.重建价格：采用与估价对象建筑物相同材料，配件，设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。
9.建筑物折旧：各种原因造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与重新构建价格之间的差值。
10.假设开发法：根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本，税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。
11.城镇土地分等：通过对影响城镇土地质量的经济，社会，自然等各种因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
12.城镇土地定级：根据土地的自然，经济方面属性及在社会经济活动中的地位作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，评定城镇土地级。
13.基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似，地块相连，低价相近的原则划分低价区段，调查评估出各地价区段在某一时点的平均水平价格。
房地产估价---房地产估价
+ + 行为准则 技术准则
合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则
替代原则
获得最高性价比
当处于同一供需圈内的房地产市场 上同时存在两宗或两宗以上效用相 上同时存在两宗或两宗以上效用相 同或相近的房地产时 的房地产时， 同或相近的房地产时，其价格将在 市场机制的作用下趋于一致。 市场机制的作用下趋于一致。 替代原理在房地产市场中的特殊性 表现为： 表现为：房地产商品的替代关系具 不完全性； 有不完全性；房地产市场必须处于 同一供需圈。 同一供需圈。
第二章 房地产估价
1
房地产估价
一、房地产估价的概念 房地产估价
估价概念
+ + + + 行业划分 估价涵义 专业术语 估价必要性
房地产的行业划分
房地产投资开发业 房 地 产 行 业
估价原则 制度概述
房地产服务业
房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 物业管理
房地产中介 服务业
一、房地产估价的概念 房地产估价
委托人将未来完成后的估价报告拿去做什 么用， 么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活 动或民事行为、行政行为等的需要。 动或民事行为、行政行为等的需要。 估价目的不同， 估价目的不同，所采用的评估方法及具体 操作过程也有所不同，导致估价结果也出现 操作过程也有所不同， 相应的差异。 相应的差异。
估价原则 制度概述
替代原则
制度概述
避免“ 避免“情 人眼里出 西施” 西施”
二、房地产估价的原则 房地产估价
估价概念 估价原则
+ + 行为准则 技术准则
合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则
估价时点原则 估价时点原则 同一宗房地产在不同的时点 同一宗房地产在不同的时点，往往 不同的时点， 会有不同的价格 会有不同的价格 。 必须依据估价目的 必须依据估价目的来确定 估价目的来确定 在估价时，是采用法律、法规、政 在估价时，是采用法律、法规、 策包括税收政策的颁布、更改、 策包括税收政策的颁布、更改、实 施日期之前还是之后的，就应该根 施日期之前还是之后的， 据估价时点来确定。 据估价时点来确定。
房地产评估概述
房地产评估概述房地产评估是指对不动产进行全面综合分析和估算其价值的过程。
这个过程是由专业评估师进行，在买卖、融资、保险等房地产交易中起着重要的作用。
房地产评估采用了一系列方法和技术，以确定不动产的市场价值。
房地产评估的目的是确定不动产的公正市场价值，从而为所有者、买卖方、金融机构等提供准确的信息和决策依据。
在进行房地产评估时，评估师会考察不动产的地理位置、周边环境、建筑物的状况、土地利用规划等因素，并结合市场状况、经济环境等因素进行综合分析。
房地产评估的方法多种多样，常用的包括比较市场法、收益法和成本法。
比较市场法是通过对类似房地产交易的市场数据进行分析，根据同类不动产的市场价格来确定评估对象的市场价值。
收益法主要应用于商业、投资类不动产的评估，通过考察不动产的期望收益和市场收益率来确定其市场价值。
成本法则是根据不动产的重建成本和折旧来确定其市场价值。
房地产评估的过程需要评估师收集、整理和分析大量的信息和数据，包括市场销售数据、土地利用规划、建筑物的技术参数等。
评估师还需要考虑到不动产的特殊约束条件，如法律法规、土地权属等因素。
在评估的过程中，评估师还可能会与相关的专业人士合作，如律师、建筑师、土地规划师等。
房地产评估是一个复杂的过程，需要评估师具备专业的知识和技能，并遵守相关的法律法规和道德规范。
评估结果决定了不动产的市场交易和金融行为，因此评估师的准确性和公正性至关重要。
同时，房地产评估的结果也对社会公众具有重要的指导意义，它能够提供有关房地产市场和经济发展的信息，促进房地产市场的健康稳定发展。
综上所述，房地产评估是一个重要的领域，它在房地产交易和金融领域起着至关重要的作用。
通过对不动产的全面分析和估算，房地产评估为相关参与方提供了准确的价值信息和决策依据，同时也对房地产市场的发展起着积极的推动作用。
为了保证评估的公正性和准确性，评估师需要具备专业的知识和技能，并遵守法律法规和道德规范。
房地产评估是一个涉及广泛的领域，其应用范围涵盖了房屋、商业物业、土地以及其他不动产等各个领域。
房地产估价基本术语标准含条文说明
房地产估价基本术语标准含条文说明房地产估价是房地产市场的重要环节，对于房地产市场的稳定与健康发展有着至关重要的作用。
房地产估价需要遵循一定的标准和术语，才能保证估价的准确性和公正性。
本文将从房地产估价基本术语和标准的含义及其条文说明进行详细介绍。
一、房地产估价基本术语1.价值：指按法律规定或计算方法，用货币形式表示的权益现值。
2.市场价值：指市场竞争条件下，房地产物业在特定时间内的售价。
3.投资价值：指投资方在获得预期收益的情况下，愿意支付的最高价格。
4.收益价值：指根据租金收益和资产增值潜力计算得到的价值。
5.置换价值：指与待估价物业存在相似功能、性质、条件及享受权的物业进行交换所体现的价值。
6.成本价值：指重建或者修复等程序计算出的成本，以建造、重建、修复等费用为基础。
二、房地产估价基本标准1.合法性标准：估值人员应遵守相关法律法规，不得以不合法手段获取估值信息。
估值人员应查证与估价有关的法律证照的合法有效性。
2.公正性标准：估值人员应根据客观事实和专业知识，客观独立地进行估价，并保证估价报告的真实性、准确性和完整性。
3.可比性标准：估价标准应根据市场状况和估价需要，采用适当的资料和方法，确保估价结果具有可比性。
4.专业水平标准：估值人员应具备熟练的专业技能和经验，根据国家估价标准和有关规定，进行科学的估价。
5.估价方法标准：估值人员应根据估价目的和客户要求，选择适用的估价方法和技术，并采用可靠的数据和信息进行估价。
6.保密性标准：估值人员应严格遵守有关保密规定，保护客户的商业机密和隐私权。
以上六项基本标准，是房地产估价中必须要遵守的标准，它们是估价人员在实际工作中需要始终遵循的原则。
本文列举的估价术语和估价标准，都是房地产估价工作中的基本知识和必要条件。
估值人员需要按照标准化和规范化的流程，进行科学的估价，为客户提供准确、公正、可信的估价服务，推动房地产市场的稳定健康发展。
同时，估价人员也需要不断学习和提高自身能力，以应对市场变换和客户需求的不断变化。
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1.房地产估价：
全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。
由持有“房地产估价人员岗位合格证书”
或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
2.房地产估价师
房地产估价师是指经全国统一考试，取得“房地产估价师职业资格证书”，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
合格的房地产估价师应具备的素质：
（1）扎实的估价理论知识；
（2）丰富的估价实践经验；
（3）良好的职业道德修养；
（4）较高的市场调查、判断能力。
3.房地产
房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体
3.容积率
容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积/土地总面积
4.建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两
大类。
5.房地产按开发程度划分的种类：
按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：
（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；
（4）在建工程：指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成，不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在建设，也可能停工了许多年；
（5）现房（含土地）：指地上建筑物已经建成的，可以直接使用的房地产。
它可能是新的，也可能是旧的。
6.房地产价格：
房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。
7.楼面地价：又称为建筑物面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率
8.市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
采用市场比较法求得的房地产价格通常称为比准价格
理论依据：房地产交易中的替代原则
市场比较法的操作步骤：（1）搜集交易实例（2）选取可比实例（3）建立价格可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修正（6）进行房地产状况修正（7）求取比准价格
9.收益还原法
是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
收益还原法的操作步骤：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料（2）估算潜在毛收入（3）估算有效毛收入（4）估算运营费用（5）估算纯收益（6）选用适当的还原利率（7）选用适当的计算公式求出收益价格
10.成本法：又称原价法、承包商法、成本逼近法、或重置成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
成本法操作步骤：
（一）搜集整理资料
（二）估算重新构建价格
（三）估算折旧
（四）求取积算价格
11.重新构建价格：也称重新构建成本，是假设在估价时点重新取得或重新开发建设估价对象所需的各项成本费用、税金和正常利润之和
12.重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的估价水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“替代”
13.重建价格：又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“复制”
14.假设开发法：又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法
假设开发法估价程序：
（一）调查待估房地产的基本情况
（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三）估计开发建设期
（四）预测开发完成后的房地产价值
（五）估算各项费用成本
（六）确定开发商的合理利润
（七）估算待估房地产价格
15.长期趋势法的基本原理：
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析法，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法
运用长期趋势法预测房地产价格的步骤：
（1）搜集有关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料
（2）整理这些价格资料，按时间顺序排成时间序列
（3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势
（4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格
16.路线价法的基本原理：
路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算同一街道的其他宗地地价的一种方法路线价法的操作步骤：
（1）划分路线价区段
（2）设定深度标准
（3）选取标准宗地
（4）调查评估路线价
（5）制作深度百分率表和其他修正率。