26第六章第二节搜集交易实例至第四节建立比较基础(2013新版)
第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性运用比较法估价需要拥有大量的交易实例。
只有拥有了估价对象所在地大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。
因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。
搜集交易实例是估价机构和估价师的日常工作，当然，在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。
二、搜集交易实例的途径搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：（1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。
（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。
现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。
（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。
例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料①，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料①。
（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。
现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。
（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。
要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。
（6）同行之间相互提供。
估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。
三、搜集交易实例的要求搜集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
一般包括：①交易实例房地产基本状况，（史记：即交易实例的实物、区位和权益状况）如名称、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。
②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等。
③交易方式，如协议、招标、拍卖、挂牌等。
④成交日期。
⑤成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价）；付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）。
交易税费负担，如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等。
⑥交易情况，如卖方为何而卖，买方为何而买，以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一和规范，最好事先将房地产分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等不同类型，分别针对这些类型的房地产将需要搜集的内容制成表格。
此表格可命名为“房地产交易实例调查表”。
表6－1是一种示意性、简化的“房地产交易实例调查表”，仅供参考。
房地产交易实例调查表表6－1调查人员调查日期年月日搜集交易实例时按照事先制作好的“房地产交易实例调查表”填写，不仅能够避免遗漏重要的内容，而且很方便。
在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。
为了保证所搜集的交易实例信息的完整、真实、准确，对搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行检查。
四、建立交易实例库房地产估价机构应建立房地产交易（包括买卖、租赁）实例库。
建立房地产交易实例库不仅是比较法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。
建立房地产交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，能有效提高估价工作效率。
建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的“房地产交易实例调查表”及有关资料（如照片等），以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类地保存起来。
有条件的，应开发或购买有关计算机软件，将所搜集到的交易实例信息输入计算机中进行管理。
第三节选取可比实例一、选取可比实例的必要性可能搜集到的交易实例或在交易实例库中存储的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价目的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。
二、选取可比实例的要求（一）选取可比实例的数量要求从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。
但在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。
因此，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。
但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。
（二）选取可比实例的质量要求可比实例选得是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。
选取的可比实例应符合下列要求：1．可比实例房地产应是估价对象的类似房地产如前所述，估价对象的类似房地产是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。
因此，选取的可比实例应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近。
可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。
所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。
（2）与估价对象的用途相同。
这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。
大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。
小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。
（3）与估价对象的权利性质相同。
当不相同时，一般不能作为可比实例。
例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。
（4）与估价对象的档次相当。
档次是指按一定标准分成的不同等级。
例如，宾馆划分的五星级、四星级、三星级等；写字楼划分的甲级、乙级等。
这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空凋、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。
（5）与估价对象的规模相当。
例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。
选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5倍～2倍范围内，即：（6）与估价对象的建筑结构相同。
这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。
大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
【易混淆点辨析】在比较法中，如果交易实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的，原因是：交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。
【2004年试题】运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0．5～2范围内。
（）答案：√2．可比实例的交易方式应适合估价目的这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。
如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。
在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。
但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。
3．可比实例的成交日期应接近价值时点这里的“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力，才可选为可比实例。
一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。
有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。
延伸阅读：《规范》条文说明5．2．3“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。
4．可比实例的成交价格应尽量为正常价格这是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
【2012年试题】市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。
A．区位相近B．权利性质相同C．面积相等D．档次相当E．建成年份相同答案：ABD 见教材P179-180【2004年试题】选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案：BCDE解析：可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。
（三）选取可比实例应注意的其他问题在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例。
但由于单独的土地或单独的建筑物的交易实例通常较少或没有，所以选取可比实例有所谓的“分配法”，其主要内容是：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少或没有相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。
例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用比较法估价的条件时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格（通常采用成本法求取），剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。
然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估价对象土地的价值。
比较 法
赁、抵押、房屋征收补偿等提供价值参考。
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第三节 选取可比实例
• 相对应的，如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例； 为租赁目的估价，应选取租赁实例为可比实例；如果为抵押、抵债、 房屋拆迁补偿等目的的估价，通常也选取买卖交易实例为可比实例。
• 班级气氛的营造对班级管理至关重要，这就要求 班级管理能够营造健康向上、丰富活跃的班级文 化环境，包括营造班级文化的物质环境；营造班 级社会化环境；营造良好的人际关系，把学生作 为交往的主体，设计内容充实、频率高的交往结 构，建立充满信任的同学关系；营造正确的舆论 和班风；营造健康的心理环境。
2022/8/29
• 一、收集交易实例的途径
• 收集交易实例及相关参考资料的途径主要有以下几种： • （１）走访房地产交易当事人或其四邻，了解其房地产成交价格及有
关交易情况。 • （２）访问房地产经纪人、律师、注册会计师等，了解成交价格及有
关交易情况。
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第二节 收集交易实例
• （３）查阅政府有关部门的房地产价格资料，如成交价格资料、交易 登记资料、土地使用权的出让资料、基准地价、标定地价和房屋重置 价格资料等。
• （４）向专业房地产信息机构购买房地产价格资料。 • （５）查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易
展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代 理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房 地产市场价格行情。 • （６）同行之间相互提供。估价机构和估价师之间可以建立某种协作 关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。
房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用
第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节市场法概述1。
市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。
如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。
【2009年真题】A.标准厂房B。
房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。
4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。
市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。
市场交易原则教案
市场交易原则教案第一章：市场交易原则概述1.1 教学目标了解市场交易原则的定义和重要性掌握市场交易原则的主要内容理解市场交易原则在实际交易中的应用1.2 教学内容市场交易原则的定义和作用市场交易原则的主要内容：自愿、平等、公平、诚实信用市场交易原则在实际交易中的应用案例分析1.3 教学方法讲授法：讲解市场交易原则的定义和作用案例分析法：分析实际交易中的应用案例1.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则的理解程度案例分析报告：评估学生对市场交易原则在实际交易中应用的能力第二章：自愿原则2.1 教学目标理解自愿原则的含义和重要性掌握自愿原则在市场交易中的应用了解自愿原则的相关法律法规2.2 教学内容自愿原则的含义和作用自愿原则在市场交易中的应用案例分析自愿原则相关的法律法规介绍2.3 教学方法讲授法：讲解自愿原则的含义和作用案例分析法：分析自愿原则在实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍自愿原则相关的法律法规2.4 教学评估课堂问答：了解学生对自愿原则的理解程度案例分析报告：评估学生对自愿原则在实际交易中应用的能力第三章：平等原则3.1 教学目标理解平等原则的含义和重要性掌握平等原则在市场交易中的应用了解平等原则的相关法律法规3.2 教学内容平等原则的含义和作用平等原则在市场交易中的应用案例分析平等原则相关的法律法规介绍3.3 教学方法讲授法：讲解平等原则的含义和作用案例分析法：分析平等原则在实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍平等原则相关的法律法规3.4 教学评估课堂问答：了解学生对平等原则的理解程度案例分析报告：评估学生对平等原则在实际交易中应用的能力第四章：公平原则4.1 教学目标理解公平原则的含义和重要性掌握公平原则在市场交易中的应用了解公平原则的相关法律法规4.2 教学内容公平原则的含义和作用公平原则在市场交易中的应用案例分析公平原则相关的法律法规介绍4.3 教学方法讲授法：讲解公平原则的含义和作用案例分析法：分析公平原则在实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍公平原则相关的法律法规4.4 教学评估课堂问答：了解学生对公平原则的理解程度案例分析报告：评估学生对公平原则在实际交易中应用的能力第五章：诚实信用原则5.1 教学目标理解诚实信用原则的含义和重要性掌握诚实信用原则在市场交易中的应用了解诚实信用原则的相关法律法规5.2 教学内容诚实信用原则的含义和作用诚实信用原则在市场交易中的应用案例分析诚实信用原则相关的法律法规介绍5.3 教学方法讲授法：讲解诚实信用原则的含义和作用案例分析法：分析诚实信用原则在实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍诚实信用原则相关的法律法规5.4 教学评估课堂问答：了解学生对诚实信用原则的理解程度案例分析报告：评估学生对诚实信用原则在实际交易中应用的能力第六章：市场交易原则的法律法规保障6.1 教学目标理解市场交易原则法律法规的含义和重要性掌握市场交易原则法律法规的主要内容了解市场交易原则法律法规在实际交易中的应用6.2 教学内容市场交易原则法律法规的定义和作用市场交易原则法律法规的主要内容：消费者权益保护法、反垄断法、反不正当竞争法等市场交易原则法律法规在实际交易中的应用案例分析6.3 教学方法讲授法：讲解市场交易原则法律法规的定义和作用案例分析法：分析实际交易中的应用案例法规讲解法：介绍市场交易原则法律法规的主要内容6.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则法律法规的理解程度案例分析报告：评估学生对市场交易原则法律法规在实际交易中应用的能力第七章：市场交易原则的实践应用7.1 教学目标理解市场交易原则在实际交易中的重要性掌握市场交易原则在实际交易中的应用培养学生的诚信意识和公平竞争意识7.2 教学内容市场交易原则在实际交易中的应用案例分析市场交易原则在企业经营中的应用市场交易原则在消费者权益保护中的应用7.3 教学方法讲授法：讲解市场交易原则在实际交易中的应用案例案例分析法：分析企业经营和消费者权益保护中的实际案例小组讨论法：培养学生的诚信意识和公平竞争意识7.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则在实际交易中应用的理解程度小组讨论报告：评估学生对市场交易原则在实际交易中应用的能力第八章：市场交易原则的国际比较8.1 教学目标理解市场交易原则在不同国家的特点和差异掌握市场交易原则的国际发展趋势了解国际市场交易中的公平竞争和诚信意识8.2 教学内容市场交易原则在不同国家的法律规定和实践应用市场交易原则在国际市场中的发展趋势国际市场交易中的公平竞争和诚信意识案例分析8.3 教学方法讲授法：讲解市场交易原则在不同国家的法律规定案例分析法：分析国际市场交易中的公平竞争和诚信意识案例比较研究法：比较不同国家的市场交易原则和实践应用8.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则在国际市场中的应用的理解程度案例分析报告：评估学生对国际市场交易中的公平竞争和诚信意识的应用能力第九章：市场交易原则的案例分析9.1 教学目标理解市场交易原则在具体案例中的运用掌握市场交易原则案例分析的方法培养学生的实践操作能力9.2 教学内容市场交易原则经典案例介绍市场交易原则案例分析的方法和技巧案例讨论和分析9.3 教学方法案例介绍法：讲解市场交易原则经典案例案例分析法：分析案例中的市场交易原则运用小组讨论法：讨论案例并提出解决方案9.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则案例分析的理解程度小组讨论报告：评估学生对市场交易原则案例分析的操作能力10.1 教学目标展望市场交易原则的未来发展趋势强化学生的市场交易原则意识10.2 教学内容市场交易原则未来发展趋势的分析市场交易原则在实践中的应用10.3 教学方法讨论法：展望市场交易原则的未来发展趋势反思法：强化学生的市场交易原则意识10.4 教学评估课堂问答：了解学生对市场交易原则教学内容的掌握程度反思报告：评估学生对市场交易原则未来发展趋势的理解能力重点和难点解析一、第一章至第五章的教学内容理解与应用重点关注学生对市场交易原则的定义、作用以及四个基本原则（自愿、平等、公平、诚实信用）的理解和掌握。
证券市场基础知识 _第六章 第四节 证券投资的收益与风险_2013年版
1、承销商代发行人发售证券，在承销期结束时，将未售出的证券全部退还给发行人的承销方式是（）。
A:代销B:余额包销C:全额报销D:包销答案:A2、按照标的物不同，招标发行可分为（）。
A: 荷兰式招标和美式招标B:单一价格中标和多种价格中标C:价格招标、单一价格中标和多种价格中标D:价格招标、收益率招标答案:D3、我国《证券法》规定，向不特定对象发行证券或向特定对象发行者证券超过（）人的，为公开发行，必须经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准。
A:150B:180C:200D:230答案:C4、我国《证券法》规定，证券交易所设总经理1人，由（）任免。
A:证券交易所B:国务院证券监督管理机构C:中国证券监督管理委员会D:国务院答案:B5、首次公开发行股票并在创业板上市主要应符合条件有（）。
A:发行人应当具备一定的盈利能力B:发行人应当具有一定规模和存续时间C:发行人应当主营业务突出D:对发行人公司治理提出从严要求E:答案:A,B,C,D6、中小企业板的“四个独立”包括（）。
A:运行独立B:规则独立C:代码独立D:指数独立E:答案:A,B,C7、股票价格指数的编制方法有（）。
A: 拉斯贝尔加权指数B:简单算术股价指数C:费雪理想式D:加权股价指数E:答案:B,D8、深交所规定，A股交易的申报价格最小变动单位为0.01元，基金、债券、债券质押式回购交易为0.001元人民币，B股为0.01美元。
（）答案:False9、我国内地有两家证券交易所：上海证券交易所和深圳证券交易所，两家证券交易所均按公司制方式组成，是非营利性的事业法人。
（）答案:False10、系统风险来自企业外部，是单一证券无法抗拒和回避的，因此被称为不可回避风险。
（）答案:True。
第四章 市场比较法及其操作1
2、搜集内容
交易双方的基本情况包 括：交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双 方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的 包括：转让、抵押、入股等。 （2）交易实例房地产状况：房地产状况包括：权益状况、实物状 况、环境状况等。如坐落位臵、面积、用途、、交通、土地容积率、 建筑物剩余使用年限、周围环境景观等 （3）成交价格及付款方式房地产价格有房地产总价格、房屋总价 格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价 格、招标价格、协议价格；货种及货币单位等情况，如美元、港币、 日元等。 （4）成交日期以确定交易实例的可比性进行日期修正。 （5）付款方式：付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款 的方式及比例等。 （6）交易情况：如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及 有无债务清偿，人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易 情况。
作业：制定可比实例调查表？
（1）交易双方的基本情况及交易目的
二、选取可比实例
可比实例选择的合适与否，是运用市场比较法成功与否的重要环节。 1、与估价对象类似的房地产 （1）与估价对象房地产的用途应相同。 （2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。 （3）与估价对象房地产所处地段应相同。 2、成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近 一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行 交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的交易实例作 为可比实例。《房地产估价规范》（GB-1999） 3、 可比实例的交易类型与估价目的应相吻合 要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。房地产大类价格类型主要是 指：①买卖价格；②租赁价格；③抵押价格；④入股价格；⑤征用价格；⑥ 典当价格；⑦课税价格；⑧投保价格等。 4、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场 信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。《房地产估价规范》 （GB-1999）规
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
第六章市场比较法
把握估价对象所在地的正常的房地产市场 价格行情，保障评估出的估价对象价值不 会超出合理的范围；
选择出符合一定数量和质量要求的可比实 例，保障根据这些可比实例评估出的估价 对象价值更加精准而不会出现较大误差。
二、搜集交易实例的途径
搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有: (1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。 (2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
从交易实例中选取符合一定条件的交易实例 作为参照比较的交易实例。
——将这些符合一定条件、可以作为参照比 较的交易实例称为可比实例。
二、选取可比实例的要求
(一)选取可比实例的数量要求
从理论上讲，选取的可比实例越多越好。 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不
·············
成交日期
续表
权益因素 交易情况说明
名称 坐落 卖方 买方 成交价格 付款方式
土地性质、使用期限 房产产权情况
货币种类
坐落位置图
资料来源
调查日期
成交日期 建筑平面图 调查人员
三、搜集交易实例的要求
搜集内容完整、真实的交易实例,一般包括： ①交易实例房地产的基本状况，例如
名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、 土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、 周围环境景观等；
①实际交易情况与正常交易情况不同；
②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时
间上的房地产市场状况不同)；
③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况
不同。