碧桂园八步法运营图
碧桂园拓客8大战术
碧桂园拓客8大战术第一篇：碧桂园拓客8大战术碧桂园拓客8大战术明源地产研究院综合整理 2014-05-28 10:23:33 人物：企业：碧桂园导读：拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐。
碧桂园8大拓客战术，快狠准，你懂的。
明源地产研究网拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐。
碧桂园8大拓客战术，快狠准，你懂的。
一、拓客工作开展的策略及组织 1.拓客策略根据项目定位、产品类型,锁定目标客户群;根据客户群的特性、分布区域及行业，制定拓客策略。
2.编制详细客户地图(1)城市调研宏观概况：城市经济的支柱产业、经济结构、商业类型、人脉资源构成等。
微观概况：各区域商家、企业数量，各群体客户类型、规模等。
(2)客户地图具体到每个区域、每个行业，具体数量、位置、规模等信息，拓客计划方可准确开展。
根据客户地图的详尽描绘，清楚的分析出，市场中符合项目定位的客户容量。
(3)案例分享——塘厦三盘a.大企业拜访(主要是企业法人方面)整合商家资源，项目配套资源，制定不同级别的拓客套餐。
全镇共有企业413家，已经完成拜访超过270家;最大贡献是人脉拓展公关,以顺利接洽超过160家大企业的法人完成推荐工作。
b.私营企业拜访(主要针对小型私营业主、商家等等)制作战略合作PPT、项目拓展PPT进行洽谈，洽谈重点是发掘其拥有的自身客户资源，项目介绍及展点植入的洽谈;已洽谈私营企业868家，举办现场活动19场。
c.机关企事业拜访(主要针对公务员、银行、医疗、教育、村委等)通过项目部、财务部、采购部、下游合作单位搭建拓展平台。
金融机构71家，已完成66家;医院10家，已完成8家;教育机构41家，完成29家;村委26个，完成17个。
3.人脉资源拓展(1)关键核心寻找到最容易接触有钱人的人和渠道清晰了解渠道的种类、数量!(2)人脉资源类型本身是有钱人：政府高官、企业主、外企高管。
20150602浅析 碧桂园 快速 开发模式PPT演示课件
5
设计、报建、招 标多线条穿插
在工作前置的同时， 针对开发环节，以多 条线穿插进行，最大
限度节省时间
例如：规划方案基本确定时，例如：规划方案确定后，展
即同步展开桩基单位及总包 示区选址及方案即要马上确
招标
定
——
——
6
碧桂园快速开发模式
管理体系：运作策略 （二）缩短阶段周期
除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，可以达到缩短工期的目的
摘牌前要提前预 报规划方案，基 本要通过规划部
门预审批
尽快了解地质情况， 预判风险，为桩基确
定前提条件
参考周边地质、了解目标地 块地质情况，为基础设计提 供参考的同时，也为前期工
程提供依据
提前进入地块详勘并取得详 勘报告，完成基础形式，便
于基础施工
设计院依据提供 的详勘报告出桩 基图，便于施工
3
招标前置
工作前置，指导现场施工，提出工程管理重点难点、风险
集团专业线
项目地块投资分析会
确定财务指标
集团专业线
项目运营目标评审会
体系成果核心，确保启动会上能签订集团专业线源自8碧桂园快速开发模式
管理体系：保障措施 标准化体系保驾护航
为保障有序开工，碧桂园形成了一整套的标准化体系来支撑，通过提前设立前期工作小组 ，实现有责; 以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式，有效地提升快开发 能力，实现高效
3 积累量变、力求质变
在各类技术标准达到一定数量并成熟后，再从公司战略高度重新审视标准化成果，同时调整和优化 已发布的各类标准化成果
9
碧桂园快速开发模式
管理体系：抓大放小 抓重点攻难点
针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交 楼会和分期总结会这6个会。
碧桂园 八步运营管理
碧桂园八步运营管理1. 引言碧桂园是中国的一家知名房地产开发商，成立于1992年，总部位于广东省深圳市。
它以高品质的住宅项目而闻名，并实施了一系列成功的运营管理策略。
本文将介绍碧桂园八步运营管理的主要内容，旨在探讨该公司的成功之道。
2. 八步运营管理概述碧桂园八步运营管理是碧桂园在房地产开发运营过程中的一套综合管理系统。
它包括项目前期投资策划、设计规划、项目策划、招标管理、施工管理、成本控制、销售推广以及售后服务八个主要步骤。
每个步骤都有相应的重点和目标，通过有效的管理和执行，能够实现项目的成功开发和运营。
3. 项目前期投资策划在项目的前期投资策划阶段，碧桂园会进行市场调研和项目可行性分析，以确定投资目标和战略规划。
同时，他们还会评估项目的风险和潜在回报，制定相应的投资计划，并制定进一步的行动方案。
4. 设计规划在设计规划阶段，碧桂园会与相关设计团队合作，确定项目的总体规划和设计理念。
他们会考虑各种因素，如城市规划、环境保护、居住需求等，并制定详细的设计方案。
这些方案通常由专业设计师和工程师团队负责，以确保项目的高质量和创新性。
5. 项目策划项目策划阶段是将前期投资策划和设计规划转化为实际行动的阶段。
在这个阶段，碧桂园会制定详细的项目计划和时间表，并进行资源调配和预算控制。
他们会与承包商和供应商进行沟通和协商，以确保项目的顺利进行。
6. 招标管理招标管理是项目运营中不可或缺的一步。
在这个阶段，碧桂园会发布招标公告，并邀请相关企业和供应商竞标。
他们会对各个竞标方案进行评估，并选择最合适的合作伙伴。
招标管理的目标是确保项目以合理的成本、高质量和按时完成。
7. 施工管理施工管理是项目运营过程中最关键的一步。
在这个阶段，碧桂园会对施工过程进行监督和管理，确保项目按照设计方案和质量标准进行施工。
他们会与承包商密切合作，并进行现场巡检和工程验收，以确保施工质量符合预期。
8. 成本控制、销售推广和售后服务碧桂园还非常注重成本控制、销售推广和售后服务。
碧桂园销售模式
碧桂园营销模式一、节点计划1、营销大节点2、碧桂园四位一体营销节点二、碧桂园圈营方案1、整体思路（网式收客）根据碧桂园的重要节点，形成一个中心（兰州），10个支点（地级市州），30条射线（辐射周边县市）总体规划格局。
以市内外拓小组为基础，协同大客户拓展尖兵组，通过常规拓客，展厅收客，圈层营销，专场推介，编外经纪人体系结合，阶段性线上线下媒体投放形成网式收客布局。
任务分解：以100亿货量搭建渠道，以30亿为销售目标，蓄客50000组，派卡25000张，认筹10000组。
任务分解表别墅洋房商铺货量圈拓占比货量圈拓占比货量圈拓占比兰州388200080%24742850065%15145070%市外14650020%133********%6519530%总计5342500100%380647500100%216645100%2、展厅目标节点将市场分为兰州10区和市外4区，在8月15日以前尽量完成以下展点的铺排。
区域二级展厅三级展厅四级展厅人员配备兰州1区1660销售20人+兼职15人兰州2区1660销售20人+兼职15人兰州3区1550销售20人+兼职15人兰州4区1660销售20人+兼职15人兰州5区1660销售20人+兼职15人兰州6区+西固区1660销售20人+兼职15人兰州7区1550销售20人+兼职15人兰州8区1550销售20人+兼职15人兰州9区1440销售20人+兼职15人兰州10区1550销售20人+兼职15人市外东区1440销售20人+兼职15人市外南区1440销售20人+兼职15人市外西区1440销售20人+兼职15人市外北区1440销售20人+兼职15人总计14700700销售260人+兼职170人3、市内拓展思路市内拓展三部曲一部区：以一级展厅为收客中心，在周边发展2,3级展厅，快速辐射整个区域。
二部曲：以二级展厅为中心辐射5公里之内的流动客户及企事业单位，商户，机关团体实施陌拜。
碧桂园全民营销攻略分享PPT课件
第5页/共21页
碧桂园模式——“地毯式”营销
由点到面，“地毯式”营销推广覆盖
✓地毯营销：能谈到的展场都做，能拓到的客户都拓，幅度跨越碧桂园全国所有项目，广州是老巢； ✓集中轰炸：项目80%的营销费用保证首期开盘成功；
集中网络轰炸 全民营销
业主发动
大量展场 客户拓展
形象入市期
发布碧桂园深圳战略 高薪招聘全市销冠 “给塘厦一个五星级的
拓展费用占营销总费用约10%
打街霸，挖客，无所不用。
第9页/共21页
碧桂园模式——“地毯式”营销之拓展为王
2012年，仅塘厦碧桂园的外展场就多达近300处，涵盖商场、商铺、酒店、社 区、车展、各种休息厅、等候厅、餐馆等
形象入市期
持续宣传期（媒体+活动） 开盘&持销期
发布碧桂园深圳战略 高薪招聘全市销冠 “给塘厦一个五星级的
形象入市期
持续宣传期（媒体+活动） 开盘&持销期
发布碧桂园深圳战略 高薪招聘全市销冠
“给塘厦一个五星级的家”
十大组销售团队，每组40人， 每大组分4~6组小组，每小组 4~5人，轮番外出进行大客户 拓展。
拓展方向：企业、事业单位、 银行、商会、车行、学校、医 院、居委会、老年社团组织、 富太俱乐部……
三盘联动，百万年薪诱惑！三盘一年货量30个亿，销售员 可以同时销售3盘，高回报！同时引起业内的强烈关注， 一度造成群雄共恨的局面！
人海战术！10组销售，合计400人销售团队！
百城联动，百团大战！
由集团总部协调发动广州、深圳、甚至其他区域客户！ 400人销售团队中80%平时都负责外场销售，拓展团购！
“全民营销”，公司内部任何人员都可以获佣金。
第15页/共21页
碧桂园八步法运营图(v02)
外墙 抹灰
铝合 金门 窗框 安装
后175天
厨卫 防水 卫生 间沉 箱
后190天
电梯 到货 及安 装
后220天
电梯 场地 移交 安装 单位
后165天
内墙 抹灰 工程
后135天
砌筑 工程
成就 共享 风险 分析 会
后360天
屋面 工程
标准 层砌 体样 板
后34天
主体 结构 封顶
后65天
项目 开盘 后评 估会
前ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ天
总包 单位 确定
后48天
园建 工程 施工 单位 确定
后125天
机电 安装 工程 确定
后130天
装修 工程 单位 确定
后140天
提交 规划 设计 条件
前30天
户型 方案 区域 审批 完成
前10天
主席审批 规划设计 方案
前3天
规划 报建 文本
后20天
提交 详勘 报告
后15天
桩基 础施 工图
后25天
示范 区外 装工 程(含 挂石)
后80天
低层
地下室 地下室，豪装 地下室，豪装 外挂石
前112天
前100天
前105天
前90天
前7天
多层洋房
装修 地下室，装修 装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修
11层
营销管理
户型 配比 城市 展厅 方案 报批
后22天
预售许可证 项目 定价 方案 确定
快好，碧桂园开发模式最新解读
快好，碧桂园开发模式最新解读“快+好”碧桂园开发揭秘碧桂园的开发模式核心：快和好。
快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。
核心抓手：聚焦展示区，提前每一天！01一.碧桂园快速开工指引碧桂园实现摘牌即开工必须要做的8项工作：Section 1：做好前期策划Section 2：规划设计前置Section 3：强势推进收地Section 4：勘探先行进场1、参考周边地质情况了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边地质勘查资料及相关工程资料。
2、提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。
按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。
Section 5：提前开展招标Section 6：重视临设先行Section 7：政府关系维护Section 8：摘牌即是开工碧桂园开发模式及开发流程图：02二.碧桂园快速开盘指引碧桂园快速开盘的目标——聚焦展示区域，确保完美开盘碧桂园实现完美开盘必须要做的10项工作：Section 1：计划管理严谨Section 2：设计合理出图根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。
Section 3：重点抢展示区Section 4：施工组织科学按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。
综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。
采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。
碧桂园管理体系与运营
碧桂园管理体系与运营一、简介碧桂园是中国房地产开发企业中的一家知名品牌。
成立于1992年，总部位于广东省深圳市。
碧桂园以“绿宜居”的理念致力于打造人居环境，以高品质的住宅产品和完善的社区配套设施为客户提供舒适的居住体验。
在过去的几十年里，碧桂园发展迅速，形成了一套完善的管理体系和运营模式。
二、管理体系碧桂园的管理体系是基于公司的战略目标和价值观建立起来的。
该管理体系包括以下几个方面的内容：1. 组织结构碧桂园设有总部和分支机构，总部位于深圳市。
总部负责公司的整体规划和决策，分支机构负责业务的具体实施。
总部和分支机构之间通过信息系统和流程来进行有效的沟通和协调。
2. 岗位设置碧桂园建立了一套完善的岗位设置制度，将各个职能部门的职责和权力明确地划分开来，以保证公司的各项业务能够有序进行。
3. 决策流程碧桂园建立了一套科学的决策流程，以确保决策的合理性和效率。
该流程包括问题定义、问题分析、方案评估和决策实施等环节，各个环节之间有明确的责任和权限划分。
4. 监督与评估碧桂园建立了一套监督与评估机制，以保证各个岗位和部门的工作能够有效地执行。
该机制通过定期的考核和评估来监督员工的工作表现，同时也通过客户满意度调查等方式来评估公司的整体运营情况。
三、运营模式碧桂园的运营模式是基于客户需求和市场情况建立起来的。
该模式包括以下几个方面的内容：1. 产品开发碧桂园将客户需求作为产品开发的出发点，根据市场研究和调查的结果来确定产品定位和设计。
公司注重产品质量和品牌形象的建设，致力于打造高品质的住宅产品。
2. 营销推广碧桂园注重市场营销和品牌推广，通过多种渠道和方式来宣传和推广公司的产品和服务。
公司与房地产中介机构、广告公司等合作，通过线上线下的营销活动来吸引客户和促进销售。
3. 售后服务碧桂园非常重视售后服务，致力于为客户提供全方位的售后支持。
公司建立了一套完善的售后服务体系，包括质保服务、维修服务等。
同时，公司设有客户服务中心，为客户提供咨询和投诉处理等服务。
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工程 前期 策划 会
前7天
土地获取
摘牌日
计划 运营 策划 会
后7天
项目 启动 会
后7天
收地
临建 搭设
三通 一平
地勘 工程
施工 样板
主干 道及 管线 预埋 工程
前5天
国有 土地 使用 权出 让合 同
后2天
建设 用地 规划 许可 证
后35天
初步 设计 审查
后60天
建设 工程 规划 许可 证
后80天
别墅： 交楼前240天 多层： 交楼前225天 小高层：交楼前240天 中高层：交楼前270天 高层： 交楼前300天
后85天
别墅、多层、小高层：交楼前90天 中高层和高层： 交楼前120天
别墅、多层、小高层：交楼前45天 中高层和高层： 交楼前60天
客户关系
外架 拆除
以30层 为例
土建 场地 移交 精装 修
前210天
室内 装修 工程
前35天
墙地 砖铺 贴
前180天
室内 腻子 施工
前140天
场地 移交 现代 家居
前120天
现代 家居 四大 件安 装
前40天
入户 门安 装
前45天
室内 开荒 清洁
前35天
地下 室工 程
前30天
室外 回填 土
前115天
市政 工程
道路 工程
地下 室电 房泵 房工 程
前45天
消防 工程
前5天
总包 单位 确定
后48天
园建 工程 施工 单位 确定
后125天
机电 安装 工程 确定
后130天
装修 工程 单位 确定
后140天
提交 规划 设计 条件
前30天
户型 方案 区域 审批 完成
前10天
主席审批 规划设计 方案
前3天
规划 报建 文本
后20天
提交 详勘 报告
后15天
桩基 础施 工图
后25天
审批：
日期：
示范 区外 装工 程(含 挂石)
后80天
低层
地下室 地下室，豪装 地下室，豪装 外挂石
前112天
前100天
前105天
前90天
前7天
多层洋房
装修 地下室，装修 装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修
外墙 抹灰
铝合 金门 窗框 安装
后175天
厨卫 防水 卫生 间沉 箱
后190天
电梯 到货 及安 装
后220天
电梯 场地 移交 安装 单位
后165天
内墙 抹灰 工程
后135天
砌筑 工程
成就 共享 风险 分析 会
后360天
屋面 工程
标准 层砌 体样 板
后34天
主体 结构 封顶
后65天
项目 开盘 后评 估会
初步 设计
正负 零以 下施 工图
后57天
正负 零以 上施 工图Fra bibliotek后57天规划 施工 图
后68天
全套 装修 水电 施工 图
后82天
货量 区现 代家 居采 购
前40天
货量 区电 梯采 购
前275天
示范 区电 梯采 购
后140天
精装 修甲 供材 料设 备
后150天
开工日控制
交楼日控制
后43天
基准工期表 投资拓展 开发报建 工程（示范区）
产品类型 天然基础 经营 目标 责任 书签 订
后14天
基准工期 11 12 14 16 12 13 13 14 15 15.5 15 16 16.5 16.5 19 19 20 20.5 21 21.5 21.5 22 22.5 23 23.5
项目 立项 会
前83天
项目 地块 投资 分析
前70天
定位 定案 会
后70天
18层 20层 21层 23层 24层
前23天
后90天
后90天
工程（货量区）
开盘
开售日
示范区 开放
后105天
货量 区室 内清 洁
前30天
25层
物业管理
26层 27层 28层
精装 修前 期策 划会
后145天
精装 修交 楼样 板间 验收
后145天
阳台 栏杆 安装
后245天
外墙 涂料 贴砖 等
后205天
后25天
总包 结算
交楼 后评 估会
后45天
项目 开发 全过 程总 结会
后112天
办理 大产 权 (确权)
后120天
成就 共享 复盘 报告
后136天
前105天
前75天
前45天
前55天
前45天
前30天
前110天
前25天
前20天
前10天
后90天
后115天
说明：1、项目开发流程八步包括：投资拓展、招标采购、设计、开发报建、工程、营销管理、物业管理、客户关系。其中招标采购合为一步，工程合为一步。 2、别墅2-3层，多层4-6层，小高层7-11层，中高层12-18层，高层19层-100米，超高层100米以上。
园艺 工程
绿化 工程
正式 供水 电气
前10天
电梯 验收
规划 验收
消防 验收
建筑 工程 四方 验收
前20天
竣工 图完 成
前30天
竣工备 案
前15天
交楼 专项 策划
前90天
承接 查验
工地 开放 日 (客关)
前30天
交楼 准备 会
前2天
交楼联 合验收
交楼日
合同 交楼
交付 率 80%
后120天
总包 结算 资料 提供
基础 工程 施工 报建
后75天
建筑施 工许可 证
后120天
开工
开工日
桩基 础工 程施 工及 检测
前1天
基础 施工 至正 负零
后15天
园建 单位 进场
后15天
主体 结构 封顶 (6层)
后40天
砌体 抹灰 工程
后55天
土建 移交 装修 作业 面
后60天
室内 装修 工程
后87天
外架 拆除 及修 补
后90天
编制：区域工程技术部
编制日期：2015-4-15
版本：v01
碧桂园集团莞深区域项目开发八步法流程图
招标 设计 采购
节点类型图例
节点 类型 完成 时间 里程碑节点 二级节点
一级节点
重要经营会议
节点完成时间类型
摘牌日控制 开售日控制
监理 单位 招标
前5天
土石 方施 工单 位确 定
前5天
桩基 础施 工单 位确 定
后8天
销售 认购 70%
后8天
新建 物业 移交
后175天
后115天
后125天
高端 物业 服务 展厅 开放
前44天
外墙 清洗 及室 内初 开荒
前71天
前期 物业 服务 委托 合同 备案
后190天
29层 30层 32层 34层 36层
别墅和多层： 封顶后30天 小高层： 封顶后50天 中高层和高层：封顶后40天 别墅、多层、小高层： 交楼前90天 中高层和高层： 交楼前105天
11层
营销管理
户型 配比 城市 展厅 方案 报批
后22天
预售许可证 项目 定价 方案 确定
前7天
销售 目标 与预 算申 报
后7天
城市 展厅 开放
后270天
项目 开盘 方案 评审 会
前32天
前1 天
项目建档完成
后15天
主体 至预 售条 件
前4 天
基础 验评 完成
前60天
基础 施工 至正 负零
前70天
土方 工程 基础 开挖
后33天
桩基 移交 总包 场地
后25天
桩基 础工 程施 工及 检测
后20天
15层 示范 区联 合验 收通 过
后103天
开荒 及清 洁
后103天
屋面 花园
看楼 通道
软装 布置 及整 改
后90天
场地 移交 现代 家居
后75天
架空 层装 修工 程
后62天
大树 种植 石艺 摆设
后83天
16层 绿化 单位 进场