资产评估第二版高等教育出版第六章房地产课后答案

第六章房地产评估计算题答案

1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：

（1）设土地价格为x

300

4

5000

6

x +=

x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元

该地块的单位面积价格=5000

33.3033=6066.67元/平方米

楼面地价=

20000

33.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米

或：楼面地价=土地单价/容积率=

4

67

.6066=1517元/平方米

（2）容积率=

土地总面积

建筑总面积

建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米

建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=

2500

20000=8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。

解：

（1）求该房地产未来5年收益的现值

400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值这P ，则该房地产第5年末出售收益的现值为

{P ×（1+5%）-P ×5%×30%}÷（1+10%）5

= 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）

4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B ，--试根据以上资料用收益法计算B 建筑物价格。

解：

（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：

土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：

144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=

1-10%46

=0.0196=1.96%

63040×46

1

11-7.96%(17.96%)

轾犏犏+臌=768596.98元

5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-- 按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：

（1）确定地价指数

（2）比准价格

进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：

P A =1200×109

121×1

.28.1×100

98×10099×100

98×100

98×100

103×10097=1062.96元/平方米 P B =1300×

111

121×

1

.28.1×

100

103×

10098

×

100

100×

100

101×

100

100×

100

97

=1201.20元/平方米

P C =1400×103

121×3

.28.1×100

100×

100102×

100

103×100

100×100

100×100

100=1352.25元/平方米

P D =1100×119

121×8

.18.1×

100

97×

100

100×100

100×

100

98×

100

101×

100

98=1052.39元/平方米

（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正

（P A + P B + P C + P D ）/4=1162.2元/平方米

1162.2×

50

40

11-(18%)

11-

(18%)

++=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米

委估地块评估总价=1197.43×500=598715元

单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m 2

6．某厂现使用的土地---476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，现用成本逼近法评估该宗地价格。

解：

（1）土地取得费用

①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米

④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米 （2）土地开发费=50元/平方米

（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米

（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）×2[(16%)-1]+=11.66元/平方米 [若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）×6%×2=11.32元/平方米]

土地开发费利息=50×1[(16%)-1]+=3元/平方米 [若按单利：土地开发利息=50×6%×2×2

1=3元/平方米]

小计：11.66+3=14.66元/平方米

（5）利润额=（C 1+ C 2+C 3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米 （6）土地成本计算：

土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润

=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =173.43元/平方米

（7）土地价格：P =土地成本×（1+土地所有权收益率）

=173.43×（1+15%）=199.44元/平方米