北京市商业体量分布情况分析

北京市商业体量分布情况分析

一、商业分布情况

随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期。根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到2007年11月，北京市商业地产总供应量约为1,600万平方米，并且在未来的三到五年内，还将新增300- 400万平方米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量将基本满足北京对商业地产的需求，但以发展的观点来看，北京市短时期内不可能达到整体饱和。

从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%，海淀区紧随其后，占21%。

朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四环内大的商业面积增加的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。

海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世纪金

源mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等，主要以集中商业体形式出现。

东城区和西城区商业发展势头比较平缓，主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为主，大部分物业经营状况良好。东城区近期商业放量不大，西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。

丰台区近期发展势头强劲，大红门区域的服装批发市场未来体量有望达到200万平, 同业态的集聚形成了规模效应，未来此地将发展成北京市最大的服装批发基地，同时可辐射到整个华北地区。

二、各环路项目分布情况分析

根据我司2006商铺大全中的统计，我们对北京市各环线的商业体量及分布情况进行了整理分析。

各环路商业项目数量分布情况

为分析近年各环线的开发情况，找出区域热点，我司首先对各环线间的商业数量进行统计分析。

从数量上可以看出，各环路之间并无明显差异。稍显突出的，还是二环内商业项目，虽然北京市二环内寸土寸金，但新近开发的商业项目数量仍然较多，有67个，占到北京

市整体数量的24%，这些项目以综合性商业体为主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯时尚文化区等。五环外虽然区域广阔，但商业项目数量明显低于其他区域，只有54个，占19%，由于近几年，这些地区百万平米以上大型社区渐成规模，如天通苑、万象新天、大兴亦庄等。随着交通、公共设施的进一步完善，社区商业配套需求量也随之增大，商业地产前景被看好。

各环路商业项目体量分布情况

项目开发数量并不能完全代表此区域的项目开发情况，为更清楚的反映整体开发情

况，我司在下面将对各环路商业供应体量进行对比分析。

从开发体量上可以看出，北京市整体上除二三环之间，其它各环路在体量上无明显

差异，二环内，1,779,000平方米；三四环之间，2,049,428平方米；四五环之间，1,961,600平方米；五环外，1,919,100平方米；这与这些地区面积呈反比，商业项目供应由中心向

外环路逐渐减少。二三环之间项目开发体量明显少于其它环路，只有911,288平方米，占总开发体量的11%，主要原因在于，二三环之间受整体功能的限制，项目多为商住公寓、写字楼、或酒店底商形式，如建外SOH0、主语城、顺驰？蓝调、枫蓝国际等。其它环路项目，在体量上并无明显差异。

我们可以清楚看到北京市各环线的商业项目分布情况。

二环路内包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门一一复兴门商圈、宣武门一一前门

――崇文门商圈等众多已经趋于成熟的商业圈，随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出，东单商圈更趋成熟，这必然加强了二环路内良好的商业氛围。但同时我们也应该看到，由于二环路内的商业发展已经趋于成熟，这么多项目的兴建，也使二环路内的竞争更加激烈。尤其以西单商圈和王府井商圈竞争最为明显。

二三环路之间：东二环到东三环区域驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点，

拥有大片5A级写字楼和高尚住宅区，随着北京市政建设的进一步发展，这里将形成一个顶级企业聚居区、一个高品质的富人生活区。现阶段此处可供大规模商业开发的面积极

少，已基本饱和。而南部二三环间由于居民消费水平与商业发展环境都不太成熟，所以商业项目相对较少，没有能够形成强有力的商圈。二三环之间的西部区域随着马连道地区交通、教育及购物生活配套设施日益完善，以及马连道商圈被规划为中央采购区，其周边的商业地产开发也日趋兴旺。二三环之间的北部区域由于拥有东直门、西直门两大交通枢纽商业和北三环沿线马甸、双安商业区的带动，相对而言发展比较稳定。北部区域的大钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国际商业中心，此物业经营的成功与否将会影响到北三环商业区的经营与定位。综上，二三环之间的区域东部已基本饱和，西部和北部平稳发展，南部属于待启动地区，未来可挖掘的潜力大。

三四环之间：南三四环之间依然是发展相对比较薄弱的一个区域，但是随着木樨园商业圈的相成，百荣世贸的组建，给南城带来了希望。南城的发展日益受到社会各界的广泛关注，尤其是在政府建设南城，开发南城的大的方针政策指引之下，随着南城开发建设的步伐正在不断加快，京津塘、京石、京开等快速路相继通车，地铁5号线正在建设，若干条市政道路即将开通，加上城市环线、铁路和南苑机场，南城已经形成便捷、立体的交通网络，南城必将成为一个新兴的商业区域。西三四环的发展则弱于北三四环，这是由于北三四环处于亚奥商圈，发展比较快，生活气息浓厚，被称为中心居住区（CLD）o 以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。当北京被宣布为2008年奥运会的主办城市后，此处更是商家的必争之地，价格一路飙升。东三四环由于包含了CBD和燕莎两个北京最大的商业圈，尤其是CBD 商业圈，在他的周围兴建了大量的项目，例如万达广场、金地国际花园、华贸中心等，形成了CBD次商圈，并不断延伸