众厦顾问模型_成本法价格测算_价格
房地产评估师的估值模型和计算方法
房地产评估师的估值模型和计算方法房地产评估师是房地产行业中重要的职业之一。
他们的工作主要涉及对房地产项目的估值，通过使用合适的估值模型和计算方法，准确地确定房地产的市场价值。
本文将介绍房地产评估师常用的估值模型和计算方法。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师最常用的估值方法之一。
该方法基于市场上类似房地产项目的交易数据，通过对比估值对象与市场上已售出或待售的类似物业的价格，来确定被估价物的市场价值。
在运用市场比较法时，评估师需要考虑物业的位置、面积、状况、用途以及附近设施等因素，以确保比较的物业尽可能接近被估价物。
二、收益法收益法是评估商业地产项目或投资性物业时经常使用的估值方法。
该方法基于物业所能产生的未来现金流进行估值。
评估师需要考虑租金、物业管理费、折旧等因素来计算物业每年的净现金流，然后通过将净现金流用适合的资本化率进行贴现得出物业的估值。
三、成本法成本法是评估用途特殊、无市场可比性的物业时常用的估值方法。
该方法基于重建或取得相似物业的成本来确定被估价物的价值。
评估师需要考虑土地成本、建筑成本、改建成本以及其他相关费用，适当考虑物业的折旧和功能降value等因素，最终得出物业的估值。
四、利润法利润法是评估商业用途的房地产项目时常用的估值方法。
该方法主要用于开发商评估潜在的利润空间，通过计算项目的开发成本、预计销售价格与市场需求来确定估值。
评估师需要考虑开发成本、已售或预售的销售收入、市场需求以及风险因素等，以得出项目的估值。
五、折现法折现法是一种综合考虑单个估值方法的综合估值方法。
该方法通过将现金流进行贴现，考虑未来现金流的时间价值和风险因素来确定物业的估值。
评估师需要使用合适的贴现率，并对潜在风险进行适当的调整，以得出物业的折现估值。
综上所述，房地产评估师在进行估值工作时可以根据不同情况选择适合的估值模型和计算方法。
市场比较法适用于市场活跃、有可比性的物业；收益法适用于商业地产和投资性物业；成本法适用于特殊用途的物业；利润法适用于开发项目。
房地产评估师的估价模型与工具模板
房地产评估师的估价模型与工具模板在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它能够帮助买卖双方确定合理的房价，保证交易的公平性和准确性。
作为一名房地产评估师，掌握估价模型和工具模板是必不可少的技能。
本文将介绍房地产评估师常用的估价模型与工具模板，并对其特点和应用进行详细阐述。
一、直接比较法直接比较法是房地产评估中最常用的一种估价方法。
它通过对待评估房产与已售房产的特征、区位条件、建筑面积等进行比较，从而确定房产的市场价值。
在直接比较法中，评估师通常会利用一些工具模板，在填写相关信息后，通过计算和对比，得出最终的估价结果。
二、收益法收益法是适用于商业、办公等特殊用途房地产评估的一种方法。
该方法通过对房地产使用者享有的收益进行估计和折现，从而确定房地产的价值。
在收益法中，评估师需要使用到工具模板来计算租金收益、净现值等指标，以得出准确的估价结果。
三、成本法成本法是另一种常用的房地产评估方法，它基于评估对象的重建、替代成本来确定房产的价值。
在成本法中，评估师需要运用相应的工具模板，填写有关资料，计算重建成本和折旧等费用，从而得出房地产的估价结果。
四、综合法综合法是将直接比较法、收益法和成本法等多种方法综合运用于房地产评估中的一种方法。
在综合法中，评估师需要根据实际情况，合理权衡各种估价方法的权重，通过工具模板进行数据录入和计算，从而得出综合估价结果。
除了以上介绍的估价模型，房地产评估师还可以根据具体情况使用其他模型和工具，如折现现值法、市场比例法等。
无论采用哪种模型和工具，评估师都应该在使用之前，对其原理和应用进行深入学习和理解，确保准确性和可靠性。
需要注意的是，在使用估价模型和工具模板时，评估师应该根据具体情况进行调整和改进，灵活运用。
不同房地产项目可能存在差异，评估师需要根据实际情况进行适当的修改和定制化，以确保估价结果更加准确和可信。
综上所述，房地产评估师需要掌握多种估价模型和工具模板，以便在实际工作中能够准确、有效地进行估价。
房地产评估师行业的评估方法和模型
房地产评估师行业的评估方法和模型房地产评估师是专门负责对房地产进行估值的专业人士。
他们的评估结果对于房地产交易、金融贷款和投资决策起着至关重要的作用。
本文将介绍房地产评估师行业常用的评估方法和模型，帮助读者更好地了解这一行业的实践和应用。
1. 市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
该方法通过比较目标房地产与同地区其他类似物业的销售价格来确定其市场价值。
评估师需要考虑物业的位置、面积、建筑年限、装修程度等因素，并结合市场上的实际销售情况进行综合分析。
2. 收益法收益法基于房地产的收益能力来评估其价值。
评估师会考虑物业的租金收入、运营成本、折旧费用等因素，以及市场上的租金水平和投资回报率，从而计算出房地产的净现值或未来现金流量，并据此确定其市场价值。
3. 成本法成本法是根据房屋建设的成本来评估其价值。
评估师会考虑土地价格、建筑材料和劳动力成本、建筑设备等因素，并按照适当的折旧率计算出建筑物的当前价值。
这种方法适用于新建房屋或特定类型的房地产，但对于老旧房屋可能不适用。
4. 税收评估法税收评估法是评估师根据税务部门规定的评估方法对房地产进行估值。
这种评估方法通常用于确定房地产的纳税基数，评估师需要遵循相关的评估准则和计算方法。
除了以上提到的常见评估方法，还有一些特定领域的评估模型和方法。
例如，在土地开发领域，评估师可能会使用土地收益模型来评估土地的开发潜力和未来价值。
在商业房地产领域，评估师可能会使用租金收益模型或现金流量模型来评估办公楼、购物中心等商业物业的价值。
当评估师进行房地产评估时，一般会综合运用多种方法和模型，并对其结果进行综合分析和判断。
评估师还需考虑市场需求、法规政策以及经济环境等因素对房地产价值的影响。
准确地评估房地产的价值不仅仅是一种科学，也需要评估师具备丰富的实际经验和深入的市场洞察力。
综上所述，房地产评估师行业使用多种评估方法和模型来确定房地产的价值。
这些方法和模型涵盖了市场比较法、收益法、成本法和税收评估法等。
资产评估-成本法、市场法及收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。
运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。
而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。
收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三、资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四、前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；3、形成资产价值的各种损耗是必要的；4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
第07章-成本法及其应用PPT课件
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4.指数调整法 指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将 估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行 成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法主要用于检验其他方法的估算结果。//
29
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四、房地的重新购建价格 房地的重新购建价格为土地的重新购建价格与建筑 物的重新购建价格之和，即： 房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格＋建筑 物的重新购建价格 ///
1.通过征收农地取得开发用地
土地补偿费
征地费用
安置补偿费
地上附着物和青苗补偿费
土
地
被征地农民的社会保障费
取
征地管理费
得
耕地占用税
成 本
相关的税费
耕地开垦费
新菜地开发基金
政府规定的其他税费
土地使用权出让金
8
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2.通过城市房屋拆迁取得开发用地
被拆迁房屋的市场价格
被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金
房屋拆迁安置补偿费 搬迁补助费
3.计息方式：复利计算方式。 //
13
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六、销售税费 销售税费是销售房地产时应由开发商(卖方)缴纳 的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加 (简称两税一费)以及印花税、交易手续费等其他销售 税费等，通常不含企业所得税、土地增值税。 销售税费通常按售价乘以一定的比率来估算。//
14
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七、开发利润
6
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第二节 房地产价格的构成
对于“取得开发用地进行房屋建设然后销售所建 商品房”这一典型的房地产开发类型而言，房地产价 格通常由下列费用所构成：
一、土地取得成本 二、开发成本
三、管理费用
四、销售费用
五、投资利息
企业价值评估方法成本法市场法收益法
企业价值评估方法成本法市场法收益法企业价值评估是指对企业的价值进行评估和估计的过程。
在进行企业价值评估时，常用的方法包括成本法、市场法和收益法。
成本法是一种基于企业资产成本的评估方法。
它的基本原理是企业的价值等于企业的资产净值，即企业的总资产减去总负债。
在使用成本法进行企业价值评估时，首先需要确定企业的资产净值，然后考虑到资产的使用寿命和折旧，计算出企业的资产净值调整后的价值。
市场法是一种基于市场交易数据的评估方法。
它的基本原理是企业的价值等于类似企业在市场上的交易价格。
在使用市场法进行企业价值评估时，需要找到类似企业的交易数据，比如同行业的企业在过去一段时间内的交易价格，然后根据这些数据来估计目标企业的价值。
收益法是一种基于企业未来收益的评估方法。
它的基本原理是企业的价值等于其未来预期收益的现值。
在使用收益法进行企业价值评估时，需要对企业的未来收益进行预测，并考虑到贴现率来计算出预期收益的现值。
这三种方法各有优缺点，适用于不同的情况。
成本法相对简单，适用于资产密集型企业，但对于技术密集型企业或品牌价值较高的企业可能不太适用。
市场法需要有可比较的交易数据，适用于市场活跃的行业，但对于市场交易数据有限的行业可能难以使用。
收益法需要对未来的收益进行预测，适用于成长性较强的企业，但对于预测困难的企业可能不太适用。
除了这三种方法之外，还有其他的企业价值评估方法，比如基于权益的评估方法和基于现金流的评估方法。
这些方法在不同的情况下有不同的适用性，可以根据具体情况选择合适的方法进行企业价值评估。
成本法、市场法和收益法是常用的企业价值评估方法。
每种方法都有其适用的情况，选择合适的方法可以更准确地评估企业的价值。
在进行企业价值评估时，可以综合运用这些方法，结合企业的具体情况来进行评估，以得出更准确的结果。
成本法权益法市场法估值方法
成本法权益法市场法估值方法**《成本法、权益法、市场法估值方法，包教包会！》**嘿，朋友！今天来跟你唠唠成本法、权益法、市场法这几种估值方法，保证让你听完就懂，搞明白这其中的门道！先来说说成本法。
这成本法啊，就像是你买了个东西，然后就按照你买它花的钱来算它的价值。
比如说，你花了 100 块买了个超级好看的杯子，那在给这个杯子估值的时候，就先考虑这100 块。
这简单吧？步骤呢，也不难。
第一步，先搞清楚资产的购置成本，这就好比知道你买杯子花的那 100 块。
第二步，看看有没有折旧或者减值，就像杯子用久了可能会有磨损，或者不小心摔坏了一角，价值就降低了。
第三步，用购置成本减去折旧和减值，得出的就是资产的估值啦！我跟你讲个我自己的奇葩经历，之前我用成本法给自己的旧电脑估值，想着这电脑买的时候花了不少钱呢，结果一查，这电子产品更新换代太快，折旧下来根本不值几个钱啦，那叫一个心塞！再讲讲权益法。
权益法呢，就像是你和别人合伙做生意，你按照你在这个生意里占的份额来算价值。
操作步骤是这样的：第一步，确定你在被投资企业里所占的股权比例。
比如说你和朋友一起开了个小店，你占 30%的股份。
第二步，搞清楚被投资企业的净资产，这就好比知道这个小店总共值多少钱。
第三步，用净资产乘以你的股权比例，这就是你的权益价值啦！我给你打个比方，就像你和朋友开的那个小店赚了大钱，净资产增加了，你的那份权益也就跟着水涨船高，是不是感觉还不错？最后说说市场法。
这市场法啊，就是看看市场上类似的东西卖多少钱，然后给你的东西估个值。
步骤如下：第一步，找类似的资产。
比如说你要给你的房子估值，那就找周边差不多户型、面积、地段的房子。
第二步，看看这些类似资产的成交价格。
第三步，根据你资产的具体情况进行调整，比如你的房子装修更好，那就适当加点价，得出你的资产估值。
我有个朋友，之前卖房的时候用市场法估值，结果找的参照房子都不太靠谱，估出来的价格那叫一个离谱，最后还是找了专业的人才搞定！总结一下哈，成本法看购买成本，权益法看股权比例和企业净资产，市场法看市场类似资产价格。
房地产评估师的估价模型与工具
房地产评估师的估价模型与工具在房地产市场中，房地产评估师是至关重要的角色。
他们利用各种估价模型和工具来评估不动产的价值，帮助投资者、开发商和金融机构做出明智的决策。
本文将探讨房地产评估师常用的估价模型和工具，并分析它们的优点和局限性。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师最常用的估价模型之一。
该模型通过对类似物业的成交数据进行比较分析，确定目标物业的市场价值。
通过考虑物业的特征、位置和其他因素，评估师可以对物业进行适当的调整，以更准确地反映其价值。
市场比较法的优点在于简单易懂，对于市场上有大量可比销售数据的物业来说，评估结果通常较为准确。
然而，市场比较法的局限性在于市场上可比数据有限，有时难以找到与目标物业完全相似的销售案例，导致评估结果的不确定性。
二、收益法收益法是评估商业物业价值的常用模型。
它基于物业的租金收入和投资回报率来估算物业的价值。
评估师通过分析物业的租金水平、租赁条件和业主支出，计算出净现值或资本化率，从而得出物业的估值。
收益法的优点在于适用于商业物业，特别是租金收入稳定的物业。
然而，该模型的局限性在于对租金预测和投资回报率的准确性要求较高，也容易受到市场波动和经济变化的影响。
三、成本法成本法是评估房地产价值的另一种常见方法。
它基于建筑物的重建成本来估算物业的价值。
评估师通过考虑建筑物的建造成本、土地价值和折旧等因素，计算出物业的估值。
成本法的优点在于对于新建或改建的物业，估值相对较准确。
然而，该模型的局限性在于不考虑物业的收入潜力和市场需求，无法反映实际市场价值。
四、回归分析回归分析是一种统计模型，可以帮助评估师分析物业价值与不同因素之间的关系。
评估师可以使用回归模型来研究物业的特征、位置、市场需求等因素对其价值的影响。
通过建立回归方程，评估师可以预测目标物业的价值，并进行合理的调整。
回归分析的优点在于可以量化不同因素对物业价值的影响程度。
然而，该模型的局限性在于对于复杂的市场环境和多变的影响因素，回归模型可能会失去准确性。
成本法的基本计算公式【范本模板】
1.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率
其中:收益率一般在20％～25％之间。按补交出让金的40％计算
㈣．假设开发法 地价=楼价—建筑费—专业费用-利息—利润—税费-租售费用
成本的调整系数
R’-—--—某类抽样资产的重置成本
R——--某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算：
1。观察法(成新率法）：
资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率)
2。公式计算法:
总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
三、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法:
Ri-——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时,Ri-中还包括期末资产剩余净额。
n————收益年期r—-—--折现率
2。资产未来收益无限期情况：
（1）未来收益年金化情况:资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率
年等值收益额：评估值=
2。 未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
K—-—年限修正系数；n——-—比较案例秃顶使用权剩余年限；m———待估土地使用权剩余年限;r-——折现率
若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
2.基准地价系数修正法：K=(1+r）N—n×[（1+r）n-1]/](1+r)N1］
K—--年限修正系数； N-—-最高出让年限; n—实际出让或转让年限；r—还原利率
房地产评估师的估价模型与算法应用
房地产评估师的估价模型与算法应用估价模型和算法是房地产评估师在进行房地产估值过程中的重要工具。
合理的估价模型和准确的算法可以提高评估师的工作效率，确保估值结果的准确性。
本文将介绍几种常用的房地产估价模型和算法，并分析其应用。
一、销售比较法销售比较法是一种根据历史交易数据对目标房地产进行估值的方法。
评估师通过对市场上与目标房地产相似的房屋进行比较，确定某个特征对房地产价格的影响程度，并通过回归分析确定价格预测模型。
销售比较法的优势在于简单易行，但也存在数据不准确、市场变动等问题。
二、收益资本化法收益资本化法是一种根据房地产未来收益进行估值的方法。
评估师根据房地产的租金收益以及预期的增长率，利用资本化率将未来现金流转换为预期的房地产市值。
收益资本化法适用于租金稳定的商业地产，但对于居住性房地产可能不太适用。
三、成本法成本法是一种根据房地产重建成本进行估值的方法。
评估师通过计算房地产的重建成本，再考虑建筑物的损耗和折旧程度来确定房地产的价值。
成本法适用于新建项目和特殊用途房地产的估值，但在经济衰退和市场变动时可能不太准确。
四、人工智能算法近年来，随着人工智能技术的发展，人工智能算法在房地产估值领域得到了广泛的应用。
评估师可以利用机器学习和深度学习算法分析大量的市场数据，提取关键特征，并建立准确的估价模型。
人工智能算法具有较高的准确性和效率，但对于数据的质量和准确性要求也更高。
综上所述，房地产评估师的估价模型与算法应用多种多样，根据具体情况选择合适的方法是至关重要的。
无论是销售比较法、收益资本化法、成本法还是人工智能算法，都有其适用的场景和限制。
评估师需要结合具体的估值对象和市场环境，综合运用这些模型和算法，以提高估值的准确性和可靠性。
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5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 20.10.7 20.10.7 15:11:1 015:11: 10October 7, 2020
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6、意志坚强的人能把世界放在手中像 泥块一 样任意 揉捏。 2020年 10月7 日星期 三下午3 时11分 10秒15 :11:102 0.10.7
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7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我 。。20 20年10 月下午 3时11 分20.10. 715:11 October 7, 2020
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8、业余生活要有意义，不要越轨。20 20年10 月7日 星期三3 时11分 10秒15 :11:107 October 2020
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9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。下午 3时11 分10秒 下午3时 11分15 :11:102 0.10.7
➢ 既无收益又很少发生交易 的房地产；
➢ 市场发育不健全或狭小市 场无法采用其他方法鉴定 的情况；
➢ 自由竞争市场，市场基本 供需平衡。
确定定价对象
确认成本、利润 与税收等资料
估算构建成本 与构建价格
确定单位均价
哪些部分使用成本法定价。
土地取得成本；建安成本； 管理费用；投资利息； 销售税费；开发利润
总投入费用； 单位投入费用与投入价格。
P售价＝Ｃ成本ⅹ（１＋利润率）
本报告严格保密
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深圳某城中村改造定价
➢各种费率的选取根据项 目情况确定；
➢房地产利润水平一般取
二 前期费用
三 建安工程成本 四 公司管理费 五 不可预见费用 六 财务费用 七 营销费用
成本合计
约占成本的2.5%-3%
约占成本的3~5%
销售税费约占成本的5%
销售面积７３．８万ｍ２
P售价＝Ｃ成本ⅹ（１＋利润率）＝8671ⅹ 1.3＝11272（元/ｍ２）
本报告严格保密
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The end!
众厦地产顾问（深圳）有限公司
本报告严格保密
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1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.1 0.720.1 0.7Wed nesday, October 07, 2020
众厦顾问案例
成本法价格确定
本报2告0严格2保0密/10/71
成本法：通过测算房地产重置价格，并加上 适当的利润来确定房地产价格的方法
➢ 含义及其适用条件
➢ 1、从市场角度出发，是供 需平衡前提下的市场价格。 成本法价格构成中的成本 和费用部分选取数据是社 会平均成本，而不是个别 成本。
➢ 2、适用条件：
• 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。10/7/2
020 3:11:10 PM15:11:102020/10/7
• 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。10/7/2
谢 谢 大 家 020 3:11 PM10/7/2020 3:11 PM20.10.720.10.7
• 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。7-Oct-207 Oct ober 202020.10.7
• 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异 纸上画饼充饥，无补于事。Wednesday, October 07, 202
07-Oct-2020.10.7
• 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自 己眷恋了。20.10.715:11:107 October 202015:11
预计总金额 （万元） 199010.00
19950.35
327820.58 8196.00 8196.00 40379.00 36373.00
639924.93
备注
参照项目开发部5.0容积率经济测 算 设计部提供设计费用并参照渔农 村项目的费用 含拆迁费用； 总建筑面积９７．７万ｍ２
约占成本的2.5%-3%
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2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。15:1 1:1015: 11:1015 :1110/ 7/2020 3:11:10 PM
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3、越是没有本领的就越加自命不凡。 20.10.7 15:11:1 015:11 Oct-207 -Oct-20
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4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的 错儿。 15:11:1 015:11: 1015:1 1Wednesday, October 07, 2020