财务报告分析——卧龙地产

财务报告分析卧龙地产公司2008-2011年度财务分析班级: 会计N102班姓名：***2010451091020俞佳欢2010451090632张慧2010451090214指导老师：***摘要：本公司财务分析报告以浙江卧龙地产股份有限公司为研究的对象，结合房地产的行情以及发展趋势，通过对公司过去和当前的财务状况信息的整理，分析卧龙地产的价值创造能力；研究企业经营活动、投资活动、筹资活动对公司财务的影响；试图揭示出引发财务问题背后的经营与管理的根源对公司价值产生的作用；发现公司经营管理和财务管理中可能存在的问题，为公司的经营者及管理人员指明改进的方向，供公司各类利益相关者群体作参考以便对未来财务状况做出合理的预期，判断自身的权利是否得到维护、契约是否顺利履行，为公司经营战略制定和执行提供重要依据。

目录目录 (3)一、公司简介 (4)（一）卧龙公司简介 (4)（二）公司发展历史 (4)（三）上市情况 (4)二、公司财务数据（见附录） (5)三、现金流量表分析 (5)（一）现金流量表增减变动分析 (5)（二）现金流量结构分析 (7)（三）现金流量的保障能力分析 (9)（四）现金流量创造能力分析 (10)四、企业偿债能力分析 (11)（一）短期偿债能力分析 (12)（二）长期偿债能力分析 (14)五、企业盈利能力分析 (15)（一）销售利润率 (16)（二）成本费用利润率 (16)（三）总资产报酬率 (17)（四）净资产收益率 (18)（五）盈利能力分析总结 (18)六、企业资金营运能力分析 (19)七、公司发展能力分析 (21)八、卧龙地产杜邦分析 (22)（一）杜邦分析简介 (22)（二）从杜邦分析体系看卧龙地产财务状况 (23)九、公司有关的财务问题分析 (31)（一）盈利能力问题 (31)（二）资产质量问题 (32)（三）偿债问题 (33)（四）资金营运能力问题 (33)十、总结 (34)十一、附录 (37)（一）现金流量表 (37)（二）资产负债表 (41)（三）利润表 (46)一、公司简介（一）卧龙公司简介卧龙地产集团股份有限公司系国内A股上市公司（股票代码600173），由黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而来。

公司主营业务：房地产开发与经营，建筑工程、装饰装璜工程设计、施工，物业管理。

公司的房地产资产是由公司大股东浙江卧龙置业投资有限公司（原名称为浙江卧龙置业集团有限公司）与公司通过资产置换取而得到的。

（二）公司发展历史浙江卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，2004年8月开始集团化运作，组建浙江卧龙置业集团有限公司，2007年7月浙江卧龙置业集团有限公司通过对公司股权收购、资产置换、用资产认购定向增发的股份、股权分置改革、变更注册地及更名等完成对公司的重组。

2007 年9 月30 日，公司更名为浙江卧龙地产股份有限公司，注册地为浙江省上虞市经济开发区，2008 年1 月4 日公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。

公司目前具有二级房地产开发资质，是一家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业。

在2008第八届中国房地产发展年会上，卧龙地产获“2008中国最具影响力品牌企业”；公司注册资本3.3亿，控股子公司8家，子公司分布于武汉、广东清远、银川、宁波、绍兴等地；专业技术人员120余人。

公司秉承卧龙控股集团有限公司“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实力，以OA自动化办公、CRM信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。

以二、三线城市为目标市场，着力打造人性化、精品化、舒适节能、时尚超前的经典楼盘，以加快产业扩张、加大土地资源储备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产集团。

（三）上市情况二、公司财务数据（见附录） 三、现金流量表分析（一）现金流量表增减变动分析加额从表结果可以看出，卧龙地产公司2008年现金及现金等价物净增加额为-75426288.18元，2009年822429526.31元，2010年为-80742856.94元，2011年-246474900.83元，2009年比2008年增加了897855814.49元，增加的幅度为1190%，2010年比2009年减少了903172383.25元，下降幅度为109.82﹪，2011年比2011年减少了165732043.9元，，下降幅度为205.26﹪，造成这种情况的原因可能有以下几点：（1）2009年的经营活动现金流入量和流出量均有所增加，增加的幅度分别为176%，31%，导致现金流量净额增加，增加的金额为694838582.33元，增加的幅度是361%，说明卧龙地产2009年经营活动创造现金流量的能力大大增强。

然而2010年经营活动现金流入量增加的幅度62.63%，小于流出量增加的幅度108.67%，导致现金流量的净额为负数。

2011年经营活动现金流入量和流出量均大幅度减少，且流入量减少的幅度43.84%，大于流出量减少的幅度18.23%，导致现金净额减少的更多。

从总体的趋势上看，卧龙地产的经营活动的现金净流量从2009年开始逐年减少，呈现负增长的趋势经营活动创造现金流量的能力大大减弱。

结合当时的房地产经济环境，从2007年下半年至2008年上半年，面临着较大的通货膨胀压力，CPI最高达到8.7%。

央行货币政策以控制通胀为第一目标，“从紧”是货币政策的主基调，市场资金面非常紧张。

市场流动性的紧张是2008年房价下跌的主要原因之一2009年央行采用过于宽松的货币政策，市场资金面仍较2008年宽松很多导致房地产行业需求旺盛，房价快速上涨，整个行业呈上升的趋势。

但是2010年，政府为了控制房价的上涨，对房地产行业进行了宏观调控，遏制房价的过度增长，2011年房价得到了有效的控制，商品房交易下降，导致了2011年经营活动现金流量急剧下降。

（2）投资活动现金流量净额这四年变化较大，2009年比2008年大幅度降低了1069%，其中现金流入减少了63%，现金流出增加了1069%，导致了现金流量净额大大减少。

2010年比2009年现金流量净额增加了37.57%，现金流入增加了201847660.7，增长的幅度为37.56%，现金流入增长了105.62%，现金流出减少了37.56%。

2011年现金流量净额为119899316.81元，比2010年现金流量净额增加了455375663.3元，增加的幅度为135.74%，其中现金流入大幅度增长，增加了156381725元，变化幅度为1815087.00%，2010年仅为8615.66元，现金流出减少了298993938.34元，这些数据看出卧龙地产公司投资偏于稳健型，2011年房地产行业不景气，该公司用于房地产投资的规模下降，导致现金流出大大减少，之前投资的项目在2011年产生大量的现金流入，所以2011年的净现金流量大幅度增加。

（3）筹资活动现金流入2009年比2008年增加了832513519.83元，增加了4%，现金流出增加了138151556.92元，增加了109%，现金净流量增加了694361962.91元，相比增加了426%，其中2009年大幅度增加的现金流入是吸收投资收到的现金，占现金流入69.72%。

2010年比2009年现金流入减少了576589519.8元，减少了51.36%，现金流出增加了155.15%，现金净流量为-988336536.6，主要的原因有吸收投资收到的现金明显减少，偿还债务的现金和支付其他与筹资有关的现金流出大大增加。

2011年现金流入略微下降，现金流出减少了60280002.22，减少了8.9%，主要原因偿还债务的现金流出明显减少。

总结：2008年期末现金及现金等价物余额为154814688.05元，而2009年突然增加到977244214.36元，增长过于迅速，2010年下降到896501357.42元，2011年为650026456.59元，逐年减少，但是现金余额仍过多，不利于企业带来更多的盈利。

2011年扩大公司投资规模，加大投资，借款减少，偿还债务增多，造成现金及现金等价物为-246474900.83元的原因。

现金大量结余，会影响企业资产的盈利能力。

（二）现金流量结构分析（1）现金流入结构分析从表中可以看出，经营活动产生的现金流入所占的比重最大，2008和2011年的比重相差不大，2009年最低，，2010年高达80.98%，而房地产行业现金流入结构中经营活动产生的现金流入比重一般在55%~ 65%左右。

2008~2010年经营活动产生的现金流入主要来自销售商品、提供劳务收到的现金，其所占比重分别为81.05%，96.4%，99%，主营业务突出，经营状况良好。

而2011年比重为48.57%，收到其他与经营有关的现金51.43%。

2008年2009年2010年投资活动现金流入几乎为0，2011年7.85%，作用非常小，可见2011年之前公司投资的项目还没开始产生收益。

对于筹资活动2008年2009年所占比重较大，和同行业水平相差不大，而2010年和2011年大幅度减少，说明该公司对筹资现金流入依赖性逐渐减少，偏向于稳健型投资，减少筹资风险。

（2）现金流出结构分析从表中看出，2008年-2011年经营活动现金流出变化幅度较大，和同行业水平70%~80%之间相比较，特别是2009年所占比重较低，可能因为2009年经营活动现金流入比重也较少，这样看来也是合乎情理的。

因此企业大部分现金流出是为经营活动所需，而投资活动和筹资活动占用较少。

在经营活动现金流出中购买商品、接受劳务支付的现金占绝大部分，2008年-2011年分别为71.06%，62.85%，62%，48.13%，同行业在60%-72%左右，除了2011年，其他相对比较稳定。

对于投资活动的现金流出，相对于同行业而言，所占比例较高，特别是2009年和2010年，，说明卧龙地产公司正在扩大公司规模。

2008年和2009年中绝大部分是用于投资支付的现金，2010年99%是取得子公司及其他营业单位支付的现金净额，2011年占了95.91%，还有一部分被购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金占用。

在筹资活动中，2008-2011年所占比重逐年上升，可见公司的筹资能力增强。

其中偿还债务支付的现金占了大部分，2008年-2011年分别为66.80%，64.06%，88.00%，58.04%，其他一部分筹资现金流出则是支付股利偿还利息和支付其他与筹资活动有关的。

在经营活动中2009和2010年现金流入大于现金流出，说明该公司的经营流活动现金量处于良好的状态，而2008年和2011年均小于1，公司需进一步调整，改善公司经营状况。