中国房地产企业财务报表解读要点20091129
房地产企业财务分析
房地产企业财务分析房地产企业是一个重要的经济实体，其财务状况对整个市场有着重要影响。
对房地产企业进行财务分析不仅可以匡助投资者了解企业的经营状况，也可以匡助企业管理层制定合理的经营策略。
本文将从五个方面对房地产企业的财务状况进行分析。
一、盈利能力分析1.1 利润总额：利润总额是企业盈利的核心指标，可以反映企业的经营状况。
投资者可以通过观察企业的利润总额来判断企业的盈利能力。
1.2 毛利率：毛利率是企业销售商品或者提供服务后所剩下的毛利润与销售收入的比例。
毛利率越高，企业的盈利能力越强。
1.3 净利润率：净利润率是企业净利润与销售收入的比例，可以反映企业的盈利能力和经营效率。
二、偿债能力分析2.1 速动比率：速动比率是企业流动资产中最具流动性的资产（如现金、存货）与流动负债的比例，可以反映企业偿债能力。
2.2 资产负债率：资产负债率是企业总负债与总资产的比例，可以反映企业的财务风险程度。
2.3 利息保障倍数：利息保障倍数是企业利润总额与利息支出的比例，可以反映企业偿付利息的能力。
三、经营效率分析3.1 库存周转率：库存周转率是企业每年销售收入与平均库存的比例，可以反映企业的库存管理效率。
3.2 资产周转率：资产周转率是企业销售收入与平均总资产的比例，可以反映企业的资产利用效率。
3.3 应收账款周转率：应收账款周转率是企业销售收入与平均应收账款的比例，可以反映企业的收款效率。
四、现金流分析4.1 经营活动现金流量：经营活动现金流量是企业经营活动所产生的现金流入与流出情况，可以反映企业的盈利能力和现金流状况。
4.2 投资活动现金流量：投资活动现金流量是企业投资活动所产生的现金流入与流出情况，可以反映企业的投资策略和资本支出情况。
4.3 筹资活动现金流量：筹资活动现金流量是企业筹资活动所产生的现金流入与流出情况，可以反映企业的融资能力和偿债能力。
五、成长性分析5.1 营业收入增长率：营业收入增长率是企业营业收入在一定时期内的增长比例，可以反映企业的成长性。
房地产业财务报表分析与投资建议
房地产业财务报表分析与投资建议近年来，房地产业一直是中国经济的重要支柱之一。
然而，随着市场竞争的加剧和政策调控的不断加强，房地产企业的财务状况备受关注。
本文将通过对房地产业财务报表的分析，为投资者提供一些建议。
一、资产负债表分析资产负债表是衡量房地产企业财务状况的重要指标之一。
通过对房地产企业资产负债表的分析，可以了解企业的资产结构和负债风险。
首先，我们可以关注企业的资产结构。
房地产企业的主要资产包括土地、房屋、在建工程等。
投资者可以通过分析企业的资产结构，判断其是否具备持续盈利的能力。
例如，如果企业的土地储备较多，说明其未来有较大的发展潜力；而如果企业的在建工程较多，可能意味着其资金压力较大，需要更多的资金支持。
其次，我们可以关注企业的负债风险。
房地产企业通常需要借款来进行项目开发。
因此，债务水平是评估企业负债风险的重要指标。
投资者可以通过分析企业的债务比率和债务结构，判断其负债风险的大小。
一般来说，债务比率越低，说明企业负债风险越小；而债务结构中长期债务占比较高的企业，可能更加稳定。
二、利润表分析利润表是评估房地产企业盈利能力的重要指标。
通过对房地产企业利润表的分析，可以了解企业的盈利能力和发展趋势。
首先，我们可以关注企业的营业收入和净利润。
房地产企业的主要收入来源是销售房屋和出租物业。
投资者可以通过分析企业的营业收入和净利润，判断其盈利能力的强弱。
一般来说，营业收入和净利润增长较快的企业，具备较好的盈利能力和发展潜力。
其次，我们可以关注企业的毛利率和净利率。
毛利率是衡量企业销售产品或提供服务的盈利能力的指标，净利率则是衡量企业总体盈利能力的指标。
投资者可以通过分析企业的毛利率和净利率，判断其盈利能力的稳定性和可持续性。
一般来说，毛利率和净利率较高的企业，具备较好的盈利能力和发展潜力。
三、现金流量表分析现金流量表是评估房地产企业现金流状况的重要指标。
通过对房地产企业现金流量表的分析，可以了解企业的现金流入和流出情况。
房地产开发经营工作中的财务报表分析
房地产开发经营工作中的财务报表分析财务报表分析是房地产开发经营工作中至关重要的一环。
通过对财务报表的分析，可以了解企业的盈利能力、偿债能力、运营能力等关键指标，为企业的决策提供依据和参考。
本文将从利润表、资产负债表和现金流量表三个方面，分析房地产开发经营工作中的财务报表。
一、利润表利润表是衡量企业盈利能力的关键财务报表。
通过对房地产企业的利润表进行分析，可以了解企业的销售收入、成本费用及利润状况。
其中，销售收入是企业经营活动的核心指标，通过分析销售收入的构成和变化趋势，可以评估企业的市场竞争力。
成本费用是企业经营过程中产生的各项费用，包括房地产开发的直接成本和间接成本，如土地购置费用、建筑和装修费用、人员工资等。
利润状况反映了企业在一定时期内获得的净利润，通过对利润状况的分析，可以评估企业的经营状况和盈利能力。
二、资产负债表资产负债表是反映企业在一定时期内资产、负债和所有者权益状况的财务报表。
通过对房地产企业的资产负债表进行分析，可以了解企业的资产结构、负债结构和偿债能力。
资产结构反映了企业的资金运作能力和投资结构，包括流动资产和非流动资产。
负债结构反映了企业的融资情况和债务结构，包括流动负债和非流动负债。
偿债能力是企业履行债务的能力，通过分析资产负债表中的偿债能力指标，可以评估企业的债务风险和偿债能力。
三、现金流量表现金流量表是反映企业在一定时期内现金流入和流出情况的财务报表。
通过对房地产企业的现金流量表进行分析，可以了解企业的现金流量情况和经营现金流量的来源和运用。
现金流量情况反映了企业的现金流动性和支付能力，包括经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。
经营现金流量的来源和运用反映了企业的盈利能力和经营活动的风险。
综上所述，财务报表分析在房地产开发经营工作中具有重要的作用。
通过对利润表、资产负债表和现金流量表的分析，可以全面了解企业的经营状况、财务状况和现金流动情况。
这有助于企业制定合理的决策和调整经营策略，以实现持续发展和增加利润。
房地产上市公司财务报表分析
房地产上市公司财务报表分析一、引言房地产行业作为经济的基础产业之一，在中国具有重要的地位，对经济发展起着重要的推动作用。
随着中国经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣，越来越多的房地产公司选择在股市上市，以获得更多资金支持和扩大市场规模。
然而，投资者在对房地产上市公司进行投资决策时，需要仔细分析其财务报表，以了解公司的财务状况和经营能力，从而作出明智的投资决策。
二、财务报表的基本内容财务报表是反映企业财务状况和经营成果的重要工具，包括资产负债表、利润表和现金流量表。
资产负债表展示了公司的资产、负债和所有者权益的状况，利润表反映了公司在一定期间内的销售收入、成本和利润情况，而现金流量表则显示了公司现金流入流出的情况。
三、财务报表分析的常用方法1. 资产负债表分析通过对资产负债表的分析，可以了解公司的资产结构、负债状况和净资产规模及变动情况。
重点关注以下几个指标：- 资产负债率：反映了公司资产通过债务融资的比例，较高的资产负债率可能意味着公司的负债风险较高。
- 流动比率：反映了公司的流动性状况，较高的流动比率表明公司具备偿付短期债务的能力。
- 速动比率：剔除了库存的因素，反映了公司短期偿债能力。
2. 利润表分析利润表分析可以了解公司的经营业绩和盈利能力。
需要关注以下几个指标：- 毛利率：反映了公司产品或服务的生产成本与销售收入之间的比例关系，较高的毛利率表明公司具备较高的盈利能力。
- 净利润率：反映了公司净利润与销售收入之间的比例关系，较高的净利润率意味着公司利润增长能力较强。
- 营业收入增长率：反映了公司销售额的增长速度，较高的增长率表明公司销售能力强劲。
3. 现金流量表分析现金流量表分析可以了解公司的现金流入流出情况和现金运作能力。
需要关注以下几个指标：- 经营活动现金净流量：反映了公司经营活动所产生的现金流量，正值表明公司经营能力强。
- 投资活动现金净流量：反映了公司投资活动的现金流量，正值表明公司投资能力强。
怎样更好地看懂房地产企业的财务报表
怎样更好地看懂房地产企业的财务报表蔡鑫随着我国城市化进程的加快，房地产行业在过去20年获得了高速的成长，目前在沪深两市共有100多家上市公司主要从事房地产开发业务，已经成为资本市场重要的组成部分。
在当前房地产行业正面临前所未有的严厉调控，一些房地产企业面临资金链断裂的坏消息不断传来，导致行业整体股价出现持续下跌。
作为投资者如何通过房地产公司的财务报表了解公司的真实的财务状况，发现潜在的投资风险和投资价值就变得十分重要。
由于房地产开发业务的特殊性，在一些具体业务的会计核算上有别于其他行业，因此投资人不能以通用的财务标准去判断房地产企业财务状况的好坏。
要看懂房地产企业的报表就必须先充分了解房地产企业财务报表的一些特点。
一、资产负债表房地产企业的资产负债表有以下几个特点：1、总资产规模大房地产行业属于典型的资本密集型行业，所以房地产企业的总资产规模普遍会比同等销售规模的其他工业企业大许多。
处于快速增长的企业，总资产的增长率也会很快，连续每年可以达到30%以上的增长，这在一般工业企业是不可想象的。
我们评价房地产企业的规模，总资产规模是一个非常重要的指标，一般来说总资产不及100亿的只能算小型企业，100-300亿的为中型企业，300亿以上的为大型企业。
2、流动资产占总资产的比例高房地产企业不需要厂房和机器设备，最重要的生产资料是土地，土地使用权在一般企业是作为无形资产记账的，而房地产企业是作为存货记账的；建设中的开发项目一般企业是作为再建工程记账，而房地产企业是作为存货中的开发成本记账的；建造完成的房屋房地产企业同样作为存货的开发产品记账。
所以房地产企业流动资产常常可以占到总资产的80%以上，甚至更高，这并不代表房地产企业的资产流动性好，相反我们必须要注意，作为存货的土地使用权和再建工程的实际流动性是很差的，很难在短期内变现。
我们用通常的流动比率和速动比率去判断房地产企业的偿债能力是没有意义的，必须逐项去分析房地产企业的流动资产和负债的构成，引入净负债率等指标加以综合判断。
房地产企业财务分析
房地产企业财务分析一、引言房地产行业作为一个重要的经济支柱，对于国家经济的发展起着重要的推动作用。
对于房地产企业而言，财务分析是了解企业财务状况、评估企业经营能力、制定合理的财务策略的重要工具。
本文将针对房地产企业的财务分析进行详细介绍。
二、房地产企业财务指标分析1. 资产负债表分析资产负债表是了解企业财务状况的重要工具。
通过分析资产负债表，可以了解企业的资产结构、负债结构、净资产以及资产负债比例等指标。
例如，房地产企业的资产结构主要包括土地、房屋、在建工程等，负债结构主要包括借款、应付账款等。
通过分析这些指标，可以判断企业的资产负债风险以及企业的偿债能力。
2. 利润表分析利润表是了解企业盈利能力的重要工具。
通过分析利润表，可以了解企业的营业收入、营业成本、净利润等指标。
例如，房地产企业的营业收入主要来自于房地产销售，营业成本主要包括土地成本、建设成本等。
通过分析这些指标，可以判断企业的盈利能力以及企业的经营状况。
3. 现金流量表分析现金流量表是了解企业现金流动状况的重要工具。
通过分析现金流量表，可以了解企业的经营活动、投资活动、筹资活动等对现金流量的影响。
例如，房地产企业的经营活动主要包括销售房地产、收取租金等，投资活动主要包括购买土地、投资房地产等，筹资活动主要包括借款、发行债券等。
通过分析这些指标，可以判断企业的现金流动状况以及企业的偿债能力。
三、房地产企业财务比率分析1. 偿债能力比率偿债能力比率是衡量企业偿债能力的重要指标。
常用的偿债能力比率包括流动比率、速动比率、现金比率等。
例如，流动比率是企业流动资产与流动负债的比率，速动比率是企业速动资产与流动负债的比率，现金比率是企业现金与流动负债的比率。
通过分析这些指标，可以判断企业的偿债能力以及企业的流动性状况。
2. 盈利能力比率盈利能力比率是衡量企业盈利能力的重要指标。
常用的盈利能力比率包括毛利率、净利率、资产收益率等。
例如，毛利率是企业销售毛利与营业收入的比率，净利率是企业净利润与营业收入的比率，资产收益率是企业净利润与平均资产的比率。
如何具体分析房地产企业的财务报表
如何具体分析房地产企业的财务报表第一篇：如何具体分析房地产企业的财务报表如何具体分析房地产企业的财务报表？如何对资产负债表进行风险解析1、货币资金科目分析。
如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。
如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。
应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。
另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。
2、应收账款科目分析。
由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。
3、其它应收款科目分析。
一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。
如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。
此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。
房地产行业报表分析
房地产行业报表分析房地产行业是国民经济的重要组成部分，其发展状况能够反映出经济发展的趋势和政府政策的影响。
为了更好地了解和分析房地产行业的发展态势，我们可以通过查看相关的报表来获取信息和数据。
下面，我将以一家房地产企业的财务报表为例，进行分析。
首先，我们可以通过查看资产负债表来了解企业的资产结构和负债状况。
资产负债表能够显示企业的资产总额、负债总额以及所有者权益。
通过比较不同期间的资产负债表，我们可以看出企业的资产是否在增长，负债是否在减少。
此外，还可以关注企业的流动性指标，如流动比率和速动比率，来评估企业的偿债能力和运营状况。
其次，利润表可以显示企业的营业收入、营业成本以及各类费用。
通过比较不同期间的利润表，我们可以了解企业的经营状况和盈利能力。
比如，我们可以关注企业的净利润增长率、毛利率和净利率等指标。
如果企业的净利润增长率较高，说明企业的盈利能力较强；如果毛利率较高，说明企业的销售价格和成本控制较好。
此外，现金流量表也是非常重要的报表之一。
现金流量表可以显示出企业的经营活动、投资活动和筹资活动所产生的现金流量。
通过分析现金流量表，我们可以了解企业的现金流入和流出情况，评估企业的现金管理能力和经营状况。
比如，如果企业的现金流入较多，说明企业的经营活动较为正常；如果现金流出较多，可能意味着企业面临着资金不足的问题。
最后，我们还可以通过查看财务比率来进行更深入的分析。
财务比率能够从不同的角度评估企业的经营状况和盈利能力。
比如，我们可以计算企业的资产周转率，来了解企业资产的利用效率；我们还可以计算企业的债务比率、偿债能力比率等，评估企业的财务风险。
通过对财务比率的分析，我们可以更全面地了解企业的财务状况和发展趋势。
总之，房地产行业的报表分析可以帮助我们了解企业的资产状况、经营状况和财务状况。
通过对报表的比较和指标的分析，我们可以更准确地评估企业的发展趋势和风险状况，为投资决策提供参考。
同时，也有利于监管机构和政府部门对行业的监管和政策制定。
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中国房地产企业财务报表解读要点(香港上市公司)
近日在论坛上看到许多关于中国房地产企业资金状况的博文，通过列举若干财务指标(如经营活动现金净流量)作为反映其核心观点的支持性证据。
本人认为，房地产行业的业务特征以及特定背景赋予了部分财务指标特殊的涵义。
为避免错误解读，本人将分别以在香港上市和大陆A股上市的典型公司的财务报表为例，就其中的重点项目和内容进行解读。
不足之处，请各位博友补充！
本文参考碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和SOHO中国(0410.HK)的2007年年报，重点解读在香港上市的中国房地产企业的财务报告。
一、基本情况
1.业务范围
通常，上市公司经营的业务范围反映在财务报表附注的分部报告和财务回顾等管理层说明性文字中。
例如，碧桂园(2007.HK)的财务回顾就列示了该公司的主要业务范围包括房地产开发、建筑装修及装饰、酒店营运和物业管理四部分，其中房地产开发占绝对主导(约占总收入的94％)，建筑装修及装饰可以视为房地产开发的一个分部(90％的建筑装修及装饰收入来自于集团内部)，酒店营运和物业管理基本上作为配套而存在。
2.土地储备情况
净现值法(Net Asset Value,NAV)是当前世界上最广泛适用的对房地产企业的估值方法(注1)。
由于NAV方法的广泛流行，扩充土地储备意味着提升房地产企业未来的未来价值，直接决定着房地产企业受市场或投资者追捧的程度，这在2007年房地产企业在资本市场上的表现不难看出。
当然，随着2007年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，土地储备过大则成为了巨大的开发风险，如恒大IPO 夭折即是明证。
但不管怎样，土地储备仍然是房地产企业日常营运中最重要的资源和备受关注的焦点。
按照香港的会计准则规定，土地储备的列示分以下几种情况进行处理：
(1)已经交纳土地摘牌保证金但尚未摘牌的，或者已经摘牌且支付土地出让金但未取得国有土地使用证的，相应的金额列示为流动资产的其他应收款项目。
具体数额需要查找报表附注项目，如碧桂园(2007.HK)的报表附注3中“预付款-第三方”基本上就属于这种类型的土地储备数额。
(2)已经取得国有土地使用证但未取得施工许可证的，相应的金额列示为非流动资产项下的“土地使用权”。
但需要指出的是，该项土地使用权(Land Use Right,LUR)在报表上是按照土地使用权总额扣除摊销后的净额。
(3)已经取得国有土地使用证且已经取得施工许可证的，相应的金额列示为流动资产项下的“土地使用权”。
同样，该项目也是扣除摊销后的净额。
因此，一家公司的土地储备状况需要综合考虑上述三个项目。
(关于相关会计准则下土地使用权摊销的处理见本文注2。
)
3.物业建造状况
对于住宅类房地产企业而言，产成品就是已经建造好的房屋，在报表上列示为“持作销售已落成物业”(Property Held for Sale, PHS)；在产品就是正在建造的房屋，在报表上列示为流动资产项下的“在建物业”(Property Under Development, PUD)；原材料就是储存的尚未使用的材料，在报表上列示为流动资产项下的“存货”(Inventory)。
对于商业类房地产企业而言，由于建造的物业通常持有用作未来经营，故在建物业通常在报表中的非流动资产项下列示为“在建物业”（Property Under Development, PUD）；已经建造完成的商业物业则体现在非流动资产项下的“物业、厂房和设备”(Property,Plant and Equipment, PPE)。
故通过上述项目，我们可以评估特定房地产企业的工程进展状况。
4.物业销售状况
在中国现行实施的物业预售制度下，物业的销售通常涉及三类收入：
(1)合同销售收入，该收入是指物业预售时与业主签署的合同金额；
(2)现金回笼，该项收入是业主实际支付的合同款项；
(3)会计销售收入，该项收入是以物业交收为标志进行确认的，即如果交楼的话，那么相应的销售过程才算完成，才能按照会计准确确认收入。
通过公开的财务报表，我们非常容易得到会计销售收入数据，即损益表中的“销售收入”项目。
对于预售收到现金但尚未交付物业的情形，通常列示为流动负债下的“贸易及其他应付款”。
该项目在一定程度上反映了公司所造物业在市场上受欢迎的程度，是公司竞争力的一种体现。
5.现金水平和结构
房地产企业本质上属于类金融企业，对资金存在着持续的需求，但另一方面，房地产企业的资金使用存在着诸多限制，例如：预售楼款收到现金的一定比例（通常由各地方政府确定）限制用于特定项目的工程款支出，银行开发贷款限制用于特定项目的工程款支出，部分资金可能被用于发放现金股利，被作为银行贷款质押，用作增资注资而被暂时冻结，等等。
因此，财务报表通常能够反映公司的资金存量，并不能反映出实际可以自由调动的程度，后者将直接决定着资金链条的紧绷状况，而这也正是投资者真正关心的。
为评价房地产企业资金的实际状况，可以从以下方面加以综合测算：
1.根据开工面积、开发进度以及开发成本测算整体现金需求；
2.短期偿还债务的需求；
3.需要交纳的营业税、土地增值税、企业所得税等税费；
4.物业销售的预计面积和平均销售价格(适用于住宅类地产企业)；
5.现有资金存量；
通过上述5个方面基本上可以评价房地产企业的资金状况。
需要特别指出的是，房地产企业的经营活动现金流大多为负数，这主要是由于
地产企业向外扩张而且开发周期相对较长所致，并不能作为资金状况紧张的直接证据。
二、偿债能力
评价房地产企业的偿债能力，通常会使用资产负债率这一指标。
需要提醒注意的是，由于房地产企业收到的预售款项也体现为流动负债，故本人建议使用剔除该类预售款项后的负债数额来评价房地产企业的偿债能力。
三、盈利能力
按照香港的相关规定，住宅产品的开发成本构成包括四部分，即土地成本、建安成本、营业税、土地增值税。
各家企业这四类成本的水平和结构不尽相同，如碧桂园(2007.HK)的土地成本就比富力地产(2777.HK)要来得低。
衡量房地产企业盈利能力的常用指标是毛利率和净利率，只是需要注意的是，这里的盈利能力重点是考察其可持续的正常经营活动的盈利能力。
如进行比较时，富力地产(2777.HK)损益表中的其他收益主要来自于公平值收益（即公允价值评估），该项收益就不能算作是可持续的收益。
关于盈利能力的具体分析以及相关指标的涵义，在此就不再此赘述了。
四、营运能力
营运能力主要是反映企业经营的效率水平，通常采用总资产周转率等指标衡量，其评价方法与其他行业企业相似。
对于房地产企业而言，一般有以下特点：住宅类房产的周转率高于商业类地产，别墅类房产的周转率高于普通商品房，南部城市的周转率高于北方城市（北方气候比较寒冷，在封冻期间无法施工）。
注：
1.NAV方法的基本思路可以归纳为：在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值(NAV)。
具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债；投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。
2.根据香港准则，由于中国地产企业取得的是土地使用权而非所有权，故土地使用权不应作为开发成本的一部分，而是相当于一项无形资产，需要进行摊销，并单独列示。
通常，土地使用权的摊销分为3部分：拿到国有土地使用证到开始施工（以施工许可证的时间作为开始施工时间）这段时间，土地使用权按尚可使用年限摊销进入管理费用；开始施工到施工完毕并出售前，土地使用权摊销转入在建开发物业；已完工楼房确认收入（即已经出售并交楼）后，将相应的未摊销土地使用权余额按照当期销售面积占剩余可销售面积的比例结转至
主营业务成本；剩余已完工但未出售房产的土地成本，按可使用年限摊销进入管理费用，直到该物业出售为止。