住宅反向抵押贷款风险.doc

合集下载

《住房反向抵押贷款定价分析》范文

2019年广西桂林市中考数学试卷一、选择题（共12小题，每小题3分，共36分.在每小题给出的四个选项中只有一项是符合要求的，用2B铅笔把答题卡上对应题目的答案标号涂黑）1．（3分）的倒数是（）A．B．﹣C．﹣D．2．（3分）若海平面以上1045米，记作+1045米，则海平面以下155米，记作（）A．﹣1200米B．﹣155米C．155米D．1200米3．（3分）将数47300000用科学记数法表示为（）A．473×105B．47.3×106C．4.73×107D．4.73×105 4．（3分）下列图形中，是中心对称图形的是（）A．圆B．等边三角形C．直角三角形D．正五边形5．（3分）9的平方根是（）A．3B．±3C．﹣3D．96．（3分）如图，一个圆形转盘被平均分成6个全等的扇形，任意旋转这个转盘1次，则当转盘停止转动时，指针指向阴影部分的概率是（）A．B．C．D．7．（3分）下列命题中，是真命题的是（）A．两直线平行，内错角相等B．两个锐角的和是钝角C．直角三角形都相似D．正六边形的内角和为360°8．（3分）下列计算正确的是（）A．a2•a3＝a6B．a8÷a2＝a4C．a2+a2＝2a2D．（a+3）2＝a2+99．（3分）如果a＞b，c＜0，那么下列不等式成立的是（）A．a+c＞b B．a+c＞b﹣cC．ac﹣1＞bc﹣1D．a（c﹣1）＜b（c﹣1）10．（3分）一个物体的三视图如图所示，其中主视图和左视图是全等的等边三角形，俯视图是圆，根据图中所示数据，可求这个物体的表面积为（）A．πB．2πC．3πD．（+1）π11．（3分）将矩形ABCD按如图所示的方式折叠，BE，EG，FG为折痕，若顶点A，C，D都落在点O处，且点B，O，G在同一条直线上，同时点E，O，F在另一条直线上，则的值为（）A．B．C．D．12．（3分）如图，四边形ABCD的顶点坐标分别为A（﹣4，0），B （﹣2，﹣1），C（3，0），D（0，3），当过点B的直线l将四边形ABCD分成面积相等的两部分时，直线l所表示的函数表达式为（）A．y＝x+B．y＝x+C．y＝x+1D．y＝x+二、填空题（共6小题．每小题3分，共18分，请将答案填在答题卡上）13．（3分）计算：|﹣2019|＝．14．（3分）某班学生经常采用“小组合作学习”的方式进行学习，王老师每周对各小组合作学习的情况进行综合评分．下表是各小组其中一周的得分情况：组别一二三四五六七八得分9095908890928590这组数据的众数是．15．（3分）一元二次方程（x﹣3）（x﹣2）＝0的根是．16．（3分）若x2+ax+4＝（x﹣2）2，则a＝．17．（3分）如图，在平面直角坐标系中，反比例y＝（k＞0）的图象和△ABC都在第一象限内，AB＝AC＝，BC∥x轴，且BC ＝4，点A的坐标为（3，5）．若将△ABC向下平移m个单位长度，A，C两点同时落在反比例函数图象上，则m的值为．18．（3分）如图，在矩形ABCD中，AB＝，AD＝3，点P是AD 边上的一个动点，连接BP，作点A关于直线BP的对称点A1，连接A1C，设A1C的中点为Q，当点P从点A出发，沿边AD运动到点D时停止运动，点Q的运动路径长为．三.解答题（本大题共8题，共66分，请将解答过程写在答题卡上）19．（6分）计算：（﹣1）2019﹣+tan60°+（π﹣3.14）0．20．（6分）如图，在网格中，每个小正方形的边长均为1个单位长度．我们将小正方形的顶点叫做格点，△ABC的三个顶点均在格点上．（1）将△ABC先向右平移6个单位长度，再向上平移3个单位长度，得到△A1B1C1，画出平移后的△A1B1C1；（2）建立适当的平面直角坐标系，使得点A的坐标为（﹣4，3）；（3）在（2）的条件下，直接写出点A1的坐标．21．（8分）先化简，再求值：（﹣）÷﹣，其中x ＝2+，y＝2．22．（8分）某校在以“青春心向党，建功新时代”为主题的校园文化艺术节期间，举办了A合唱，B群舞，C书法，D演讲共四个项目的比赛，要求每位学生必须参加且仅参加一项，小红随机调查了部分学生的报名情况，并绘制了下列两幅不完整的统计图，请根据统计图中信息解答下列问题：（1）本次调查的学生总人数是多少？扇形统计图中“D”部分的圆心角度数是多少？（2）请将条形统计图补充完整；（3）若全校共有1800名学生，请估计该校报名参加书法和演讲比赛的学生共有多少人？23．（8分）如图，AB＝AD，BC＝DC，点E在AC上．（1）求证：AC平分∠BAD；（2）求证：BE＝DE．24．（8分）为响应国家“足球进校园”的号召，某校购买了50个A 类足球和25个B类足球共花费7500元，已知购买一个B类足球比购买一个A类足球多花30元．（1）求购买一个A类足球和一个B类足球各需多少元？（2）通过全校师生的共同努力，今年该校被评为“足球特色学校”，学校计划用不超过4800元的经费再次购买A类足球和B类足球共50个，若单价不变，则本次至少可以购买多少个A类足球？25．（10分）如图，BM是以AB为直径的⊙O的切线，B为切点，BC平分∠ABM，弦CD交AB于点E，DE＝OE．（1）求证：△ACB是等腰直角三角形；（2）求证：OA2＝OE•DC；（3）求tan∠ACD的值．26．（12分）如图，抛物线y＝﹣x2+bx+c与x轴交于点A（﹣2，0）和B（1，0），与y轴交于点C．（1）求抛物线的表达式；（2）作射线AC，将射线AC绕点A顺时针旋转90°交抛物线于另一点D，在射线AD上是否存在一点H，使△CHB的周长最小．若存在，求出点H的坐标；若不存在，请说明理由；（3）在（2）的条件下，点Q为抛物线的顶点，点P为射线AD 上的一个动点，且点P的横坐标为t，过点P作x轴的垂线l，垂足为E，点P从点A出发沿AD方向运动，直线l随之运动，当﹣2＜t＜1时，直线l将四边形ABCQ分割成左右两部分，设在直线l左侧部分的面积为S，求S关于t的函数表达式．2019年广西桂林市中考数学试卷答案一、选择题（共12小题，每小题3分，共36分.在每小题给出的四个选项中只有一项是符合要求的，用2B铅笔把答题卡上对应题目的答案标号涂黑）1．【分析】直接利用倒数的定义得出答案．【解答】解：的倒数是：．故选：A．2．【分析】首先审清题意，明确“正”和“负”所表示的意义；再根据题意作答．【解答】解：若海平面以上1045米，记作+1045米，则海平面以下155米，记作﹣155米．故选：B．3．【分析】科学记数法的表示形式为a×10n的形式，其中1≤|a|＜10，n为整数．确定n的值时，要看把原数变成a时，小数点移动了多少位，n的绝对值与小数点移动的位数相同．当原数绝对值＞1时，n是正数；当原数的绝对值＜1时，n是负数．【解答】解：将47300000用科学记数法表示为4.73×107，故选：C．4．【分析】根据中心对称图形的概念求解即可．【解答】解：A、是中心对称图形，本选项正确；B、不是中心对称图形，本选项错误；C、不是中心对称图形，本选项错误；D、不是中心对称图形，本选项错误．故选：A．5．【分析】根据（±3）2＝9，即可得出答案．【解答】解：∵（±3）2＝9，∴9的平方根为：±3．故选：B．6．【分析】用阴影部分扇形个数除以扇形的总个数即可得．【解答】解：当转盘停止转动时，指针指向阴影部分的概率是，故选：D．7．【分析】利用平行线的性质、钝角及锐角的定义、相似三角形的判定及正多边形的内角和公式分别判断后即可确定正确的选项．【解答】解：A、两直线平行，内错角相等，正确，是真命题；B、两个锐角的和不一定是钝角，故错误，是假命题；C、所有的直角三角形不一定相似，故错误，是假命题；D、正六边形的内角和为720°，故错误，是假命题；故选：A．8．【分析】直接利用同底数幂的乘除运算法则以及完全平方公式、合并同类项法则分别化简得出答案．【解答】解：A、a2•a3＝a5，故此选项错误；B、a8÷a2＝a6，故此选项错误；C、a2+a2＝2a2，正确；D、（a+3）2＝a2+6a+9，故此选项错误；故选：C．9．【分析】根据不等式的性质即可求出答案．【解答】解：∵c＜0，∴c﹣1＜﹣1，∵a＞b，∴a（c﹣1）＜b（c﹣1），故选：D．10．【分析】由三视图可知：该几何体是一个圆锥，其轴截面是一个高为的正三角形．可计算边长为2，据此即可得出表面积．【解答】解：由三视图可知：该几何体是一个圆锥，其轴截面是一个高为的正三角形．∴正三角形的边长＝＝2．∴圆锥的底面圆半径是1，母线长是2，∴底面周长为2π∴侧面积为2π×2＝2π，∵底面积为πr2＝π，∴全面积是3π．故选：C．11．【分析】由折叠可得，E，G分别为AD，CD的中点，设CD＝2a，AD＝2b，根据Rt△BCG中，CG2+BC2＝BG2，可得即a2+（2b）2＝（3a）2，进而得出的值．【解答】解：由折叠可得，AE＝OE＝DE，CG＝OG＝DG，∴E，G分别为AD，CD的中点，设CD＝2a，AD＝2b，则AB＝2a＝OB，DG＝OG＝CG＝a，BG ＝3a，BC＝AD＝2b，∵∠C＝90°，∴Rt△BCG中，CG2+BC2＝BG2，即a2+（2b）2＝（3a）2，∴b2＝2a2，即b＝a，∴，∴的值为，故选：B．12．【分析】由已知点可求四边形ABCD分成面积＝AC×（|y B|+3）＝＝14；求出CD的直线解析式为y＝﹣x+3，设过B的直线l为y＝kx+b，并求出两条直线的交点，直线l与x轴的交点坐标，根据面积有7＝×（3﹣）×（+1），即可求k；【解答】解：由A（﹣4，0），B（﹣2，﹣1），C（3，0），D（0，3），∴AC＝7，DO＝3，∴四边形ABCD分成面积＝AC×（|y B|+3）＝＝14，可求CD的直线解析式为y＝﹣x+3，设过B的直线l为y＝kx+b，将点B代入解析式得y＝kx+2k﹣1，∴直线CD与该直线的交点为（，），直线y＝kx+2k﹣1与x轴的交点为（，0），∴7＝×（3﹣）×（+1），∴k＝或k＝0（舍去），∴k＝，∴直线解析式为y＝x+；故选：D．二、填空题（共6小题．每小题3分，共18分，请将答案填在答题卡上）13．【分析】根据绝对值解答即可．【解答】解：|﹣2019|＝2019，故答案为：2019．14．【分析】众数是一组数据中出现次数最多的数．【解答】解：90出现了4次，出现的次数最多，则众数是90；故答案为：9015．【分析】利用因式分解法把方程化为x﹣3＝0或x﹣2＝0，然后解两个一次方程即可．【解答】解：x﹣3＝0或x﹣2＝0，所以x1＝3，x2＝2．故答案为x1＝3，x2＝2．16．【分析】直接利用完全平方公式得出a的值．【解答】解：∵x2+ax+4＝（x﹣2）2，∴a＝﹣4．故答案为：﹣4．17．【分析】根据已知求出B与C点坐标，再表示出相应的平移后A 与C坐标，将之代入反比例函数表达式即可求解；【解答】解：∵AB＝AC＝，BC＝4，点A（3，5）．∴B（1，），C（5，），将△ABC向下平移m个单位长度，∴A（3，5﹣m），C（5，﹣m），∵A，C两点同时落在反比例函数图象上，∴3（5﹣m）＝5（﹣m），∴m＝；故答案为；18．【分析】如图，连接BA1，取BC使得中点O，连接OQ，BD．利用三角形的中位线定理证明OQ＝＝定值，推出点Q的运动轨迹是以O为圆心，OQ为半径的圆弧，圆心角为120°，即可解决问题．【解答】解：如图，连接BA1，取BC使得中点O，连接OQ，BD．∵四边形ABCD是矩形，∴∠BAD＝90°，∴tan∠ABD＝＝，∴∠ABD＝60°，∵A1Q＝QC，BO＝OC，∴OQ＝BA1＝AB＝，∴点Q的运动轨迹是以O为圆心，OQ为半径的圆弧，圆心角为120°，∴点Q的运动路径长＝＝π．故答案为π．三.解答题（本大题共8题，共66分，请将解答过程写在答题卡上）19．【分析】先计算乘方、化简二次根式、代入三角函数值、零指数幂，再计算加减可得．【解答】解：原式＝﹣1﹣2++1＝﹣．20．【分析】（1）利用网格特点和平移的性质画出A、B、C的对应点A1、B1、C1，从而得到△A1B1C1；（2）利用A点坐标画出直角坐标系；（3）利用第二象限点的坐标特征写出点A1的坐标．【解答】解：（1）如图，△A1B1C1为所作；（2）如图，（3）点A1的坐标为（2，6）．21．【分析】先根据分式的混合运算顺序和运算法则化简原式，再将x、y的值代入计算可得．【解答】解：原式＝•+＝+＝，当x＝2+，y＝2时，原式＝．22．【分析】（1）由A项目人数及其所占百分比可得总人数，用360°乘以D项目人数所占比例“D”部分的圆心角度数；（2）由各项目人数之和等于总人数可得C的人数，从而补全条形图；（3）利用样本估计总体思想求解可得．【解答】解：（1）本次调查的学生总人数是120÷60%＝200（人），扇形统计图中“D”部分的圆心角度数是360°×＝14.4°；（2）C项目人数为200﹣（120+52+8）＝20（人），补全图形如下：（3）估计该校报名参加书法和演讲比赛的学生共有1800×＝252（人）．23．【分析】（1）由题中条件易知：△ABC≌△ADC，可得AC平分∠BAD；（2）利用（1）的结论，可得△BAE≌△DAE，得出BE＝DE．【解答】解：（1）在△ABC与△ADC中，∴△ABC≌△ADC（SSS）∴∠BAC＝∠DAC即AC平分∠BAD；（2）由（1）∠BAE＝∠DAE在△BAE与△DAE中，得∴△BAE≌△DAE（SAS）∴BE＝DE24．【分析】（1）设购买一个A类足球需要x元，购买一个B类足球需要y元，根据“购买50个A类足球和25个B类足球共花费7500元，购买一个B类足球比购买一个A类足球多花30元”，即可得出关于x，y的二元一次方程组，解之即可得出结论；（2）设购买m个A类足球，则购买（50﹣m）个B类足球，根据总价＝单价×数量结合总费用不超过4800元，即可得出关于m的一元一次不等式，解之取其中的最小值即可得出结论．【解答】解：（1）设购买一个A类足球需要x元，购买一个B类足球需要y元，依题意，得：，解得：．答：购买一个A类足球需要90元，购买一个B类足球需要120元．（2）设购买m个A类足球，则购买（50﹣m）个B类足球，依题意，得：90m+120（50﹣m）≤4800，解得：m≥40．答：本次至少可以购买40个A类足球．25．【分析】（1）由切线的性质和圆周角定理可得∠ACB＝∠ABM＝90°，由角平分线的性质可得∠CAB＝∠CBA＝45°；（2）通过证明△EDO∽△ODC，可得，即可得结论；（3）连接BD，AD，DO，作∠BAF＝∠DBA，交BD于点F，由外角的性质可得∠CAB＝∠CDB＝45°＝∠EDO+∠ODB＝3∠ODB，可求∠ODB＝15°＝∠OBD，由直角三角形的性质可得BD ＝DF+BF＝AD+2AD，即可求tan∠ACD的值．【解答】证明：（1）∵BM是以AB为直径的⊙O的切线，∴∠ABM＝90°，∵BC平分∠ABM，∴∠ABC＝∠ABM＝45°∵AB是直径∴∠ACB＝90°，∴∠CAB＝∠CBA＝45°∴AC＝BC∴△ACB是等腰直角三角形；（2）如图，连接OD，OC∵DE＝EO，DO＝CO∴∠EDO＝∠EOD，∠EDO＝∠OCD∴∠EDO＝∠EDO，∠EOD＝∠OCD∴△EDO∽△ODC∴∴OD2＝DE•DC∴OA2＝DE•DC＝EO•DC（3）如图，连接BD，AD，DO，作∠BAF＝∠DBA，交BD于点F，∵DO＝BO∴∠ODB＝∠OBD，∴∠AOD＝2∠ODB＝∠EDO，∵∠CAB＝∠CDB＝45°＝∠EDO+∠ODB＝3∠ODB，∴∠ODB＝15°＝∠OBD∵∠BAF＝∠DBA＝15°∴AF＝BF，∠AFD＝30°∵AB是直径∴∠ADB＝90°∴AF＝2AD，DF＝AD∴BD＝DF+BF＝AD+2AD∴tan∠ACD＝tan∠ABD＝＝＝2﹣26．【分析】（1）由抛物线与x轴两交点坐标，可得抛物线交点式为y＝﹣（x+2）（x﹣1），去括号即得到抛物线的表达式．（2）由于点H在射线AD上运动，点C、B在射线AD的同侧，求△CHB的周长最小即求CH+BH最小，作点C关于直线AD的对称点C'即有CH＝C'H，只要点C'、H、B在同一直线上时，CH+BH＝C'H+BH＝C'B最小．求点C坐标，即求直线AC解析式，由射线AD是由射线AC旋转90°得到可求得直线AD解析式．由点A为CC'中点求得点C'坐标，即求得直线C'B解析式，把直线AD与直线C'B解析式联立成方程组，求得的解即为点H 坐标．（3）求点Q坐标，画出图形，发现随着t的变化，直线l与四边形ABCQ不同的边相交，即直线l左侧部分的形状不相同，需分直线l分别与线段AQ、QC、CB相交三种情况．当直线l与线段AQ相交于点F时，S即为△AEF的面积，求直线AQ解析式，即能用t表示F的坐标进而表示AE、EF的长，代入面积公式即得到S与t的函数关系式；当直线l与线段QC相交于点G时，作QM⊥x轴于点M，S为△AQM与梯形MEGQ面积的和，求直线QC解析式，用t表示G的坐标进而表示GE、ME的长，再代入计算；当直线l与线段BC相交于点N时，S为四边形ABCQ与△BEN面积的差，求直线BC解析式，用t表示N的坐标进而表示NE、BE的长，代入计算即可．【解答】解：（1）抛物线与x轴交于点A（﹣2，0）和B（1，0）∴交点式为y＝﹣（x+2）（x﹣1）＝﹣（x2+x﹣2）∴抛物线的表示式为y＝﹣x2﹣x+2（2）在射线AD上存在一点H，使△CHB的周长最小．如图1，延长CA到C'，使AC'＝AC，连接BC'，BC'与AD交点即为满足条件的点H∵x＝0时，y＝﹣x2﹣x+2＝2∴C（0，2）∴OA＝OC＝2∴∠CAO＝45°，直线AC解析式为y＝x+2∵射线AC绕点A顺时针旋转90°得射线AD∴∠CAD＝90°∴∠OAD＝∠CAD﹣∠CAO＝45°∴直线AD解析式为y＝﹣x﹣2∵AC'＝AC，AD⊥CC'∴C'（﹣4，﹣2），AD垂直平分CC'∴CH＝C'H∴当C'、H、B在同一直线上时，C△CHB＝CH+BH+BC＝C'H+BH+BC＝BC'+BC最小设直线BC'解析式为y＝kx+a∴解得：∴直线BC'：y＝x﹣∵解得：∴点H坐标为（﹣，﹣）（3）∵y＝﹣x2﹣x+2＝﹣（x+）2+∴抛物线顶点Q（﹣，）①当﹣2＜t≤﹣时，如图2，直线l与线段AQ相交于点F设直线AQ解析式为y＝mx+n∴解得：∴直线AQ：y＝x+3∵点P横坐标为t，PF⊥x轴于点E∴F（t，t+3）∴AE＝t﹣（﹣2）＝t+2，FE＝t+3∴S＝S△AEF＝AE•EF＝（t+2）（t+3）＝t2+3t+3②当﹣＜t≤0时，如图3，直线l与线段QC相交于点G，过点Q作QM⊥x轴于M∴AM＝﹣﹣（﹣2）＝，QM＝∴S△AQM＝AM•QM＝设直线CQ解析式为y＝qx+2把点Q代入：﹣q+2＝，解得：q＝﹣∴直线CQ：y＝﹣x+2∴G（t，﹣t+2）∴EM＝t﹣（﹣）＝t+，GE＝﹣t+2∴S梯形MEGQ＝（QM+GE）•ME＝（﹣t+2）（t+）＝﹣t2+2t+∴S＝S△AQM+S梯形MEGQ＝+（﹣t2+2t+）＝﹣t2+2t+③当0＜t＜1时，如图4，直线l与线段BC相交于点N设直线BC解析式为y＝rx+2把点B代入：r+2＝0，解得：r＝﹣2∴直线BC：y＝﹣2x+2∴N（t，﹣2t+2）∴BE＝1﹣t，NE＝﹣2t+2∴S△BEN＝BE•NE＝（1﹣t）（﹣2t+2）＝t2﹣2t+1∵S梯形MOCQ＝（QM+CO）•OM＝×（+2）×＝，S△BOC ＝BO•CO＝×1×2＝1∴S＝S△AQM+S梯形MOCQ+S△BOC﹣S△BEN＝++1﹣（t2﹣2t+1）＝﹣t2+2t+综上所述，S＝。

我国开展住房反向抵押贷款风险及其防范

我国开展住房反向抵押贷款风险及其防范[提要] 住房反向抵押贷款作为一种新的养老模式，越来越受到人们的关注，然而这一模式在开展过程中将面临多种风险。

本文揭示住房反向抵押贷款可能面临着寿命预测、抵押物估价和处置、市场、利率、流动性以及制度等风险，并结合实际情况提出风险防范措施。

关键词：住房反向抵押贷款；风险；防范目前，中国已经步入人口老龄化社会，而国内尚未建立完善的老年福利保障制度，绝大部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障养老，养老途径单一。

鉴于中国人口老龄化的严峻形势和不甚完善的养老保障体系，国内众多学者提出推行住房反向抵押贷款，以完善我国的养老保障体系，缓解养老压力。

虽然住房反向抵押贷款可为老年人提供部分经济来源，能在一定程度上缓解社会养老压力，具有重要的现实意义，但反向抵押贷款的开展不仅牵涉到我国目前的经济发展水平、金融体制和法律法规等宏观层面，还涉及到相关主体的信用意识、道德水平等微观层面。

住房反向抵押贷款各参与方可能会面临着技术、市场、制度、社会等风险，因此，研究我国开展住房反向抵押贷款的风险及其防范，对于有效解决我国人口老龄化问题具有重要的意义。

一、住房反向抵押贷款概述住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人（抵押人）将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构（债权人）对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况以及抵押人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月、按年或者一次性支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。

目前，国际上比较有代表性的模式是：美国模式、新加坡模式和加拿大模式。

其主要特征为：1、贷款对象是拥有房屋产权的老年人，并对年龄有一定的规定。

反向抵押贷款住房价值风险及其防范

累计额低于贷款到期时房地产价值的风险。
由上文我们可以假设房地产价格服从如下随机过程：
＝
ｆＺ）（
如果房产价值被低估，将直接影响老人每月的反向抵押贷款收入。二、房价值风险的成因住住房价值的波动风险是长期存在的，这种波动多以上涨为趋势，当然也不排除在某些地域、某些时期的房价向下波动。就导致反向抵押这
（）二住房价值波动风险模型
要使反向抵押贷款的风险实现最小他，就要使贷款到期时，房住
资产价值低于累计贷款额的概率最小。如果到期贷款本金及利息累计额
超过房地产价值，特设机构的贷款本金及利息有了保证。设机构或者特从借款人那里获得现金偿还，者以房地产价值变现获得的现金补偿贷或款本金及利息付出，出部分再偿还给借款人或其继承人。此，超为特设机构在开展反向抵押业务时面临的风险，就是贷款到期时，贷款本金及利息
厂
５４ｔ。
、
住房理论告诉我们，着时间而渐增的增值率是正态分布，随现在的价值是最好的预测指标，来价值可通过平均增值率得到。将
房地产价格受到市场供给、需求、财产属性、易费用等许多因素交
的影响，不可避免地会有所波动，且呈周期性波动。名经济学家刘易而著斯认为，从长期来看，房地产价格波动的周期性很大程度上取决于人口数量的增加。当人口增加过快，现有的房地产不能满足需求，房地产价格上涨，多的房地产商加入竞争，又促使房地产增长的速度超过了人口增更这长的速度，一段时间后，房地产数量过剩，格下跌。价反向抵押贷款的一个重要特点就是期限较长，而住房价格的变动趋势不明朗，不确定因素较大，由此带来了房价变现风险。历年来，国的我房产价格呈现出一些大起大落的特征。近几年，房价呈不断上涨趋势，在房产泡沫预期下，府近日出台各类政策以其控制房价的合理上涨，政房价面临波动，由此而带来的房价波动风险会影响借贷双方的利益。果如房产最终处置时的价值低于累积的支付额，设机构将蒙受巨大损失，特

推行“反抵押贷款”的风险

推行“反抵押贷款”的风险[摘要]：以房养老，是一种新型的养老模式，推行这种养老模式可以采取”反抵押贷款”的形式。

这对解决现阶段面临的”未富先老”的人口老龄化危机，提供了一个很好的养老模式。

文章从提供贷款的金融机构的角度来分析推行”反抵押贷款”所面临的风险。

[关键词]：以房养老；反抵押贷款；风险一、我国的老龄化现状和房地产发展情况1、我国老龄化现状人口生育率的下降和寿命的延长把中国引入了一场深刻的人口转变。

据上海市卫生局披露：2006年，上海市市人口平均期望寿命已达80.97岁；同时截至2005年底，上海市60岁以上老人有266.37万名，占全市户籍总人口的19.58%。

按照国际标准，一个国家或者一个地区，65岁以上的人口占到总人口的7%(或者60岁以上的老年人口达到总人口的10%)就是老龄化社会了。

据国家计生委预测到2010年，60岁以上老年人口数量将达到1.71亿，占总人口数的12.57%；到2050年60岁以上的老年人口数将达到4.50亿，占总人口数的32.73%。

表格1：我国60岁及以上老年人口和老龄化程度预测资料来源：根据国家计生委2003年预测结果整理得到老龄人口比重增加，势必加大老龄化问题，其中首当其冲的是养老问题。

目前，我国公共养老金制度是一套”现收现付”的制度，仅仅在养老金支付领域，个人的空账就有6000亿～8000亿，为了及时支付养老金，国家每年财政要出600亿～800亿。

但是随着老龄化人口比例的增加，养老金资金的缺口未来势必还会放大。

如果这种情况得不到改善，这就意味着若干年后，养老金将”收不抵支”，很大一批人将面临无法领取养老金的困境2、我国房地产发展现状与此同时，住房改革的深入已经使得越来越多的城市家庭拥有了自己的房产。

如图表2所示，上海市的住宅价格自2001年以来一直处于快步上升阶段，由此可见，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。

这样就在中国造就了一大批”现金穷人，不动产富人”。

我国经营反向抵押贷款业务的风险分析

我国经营反向抵押贷款业务的风险分析【摘要】住房反向抵押贷款作为一种补充养老市场的有效金融工具在我国已经得到了一定程度的认可，文章就我国经营这一业务时所面临的风险问题，从市场与社会两个角度进行分析，结合中国当前实际，用简单的数据说明了经营业务时所要面临的风险问题，并简要提出了如何规避风险的综合性措施。

【关键词】住房反向抵押贷款；风险因素；综合性规避措施住房反向抵押贷款，也就是通俗意味上的“以房养老”。

其思想最早发源于400多年前的荷兰，其主要做法是：年轻人分期购买老年人的住房，并且将住房免费提供给老年人居住，直至老年人去世。

后来随着金融市场与金融机构的发展与创新，反向抵押贷款逐渐走上了金融市场的大舞台，也有了较为规范的定义。

自20世纪20年代末，英格兰首先提出一种房产价值反转的金融工具，到1961年美国首次出现真正意义上的反向抵押贷款，直至2003年我国房地产经营者引入这一业务。

反向抵押贷款业已成为一种填补养老市场的有效金融工具，并且给金融机构也带来了较丰厚的利益。

那么，面对巨大的优势与丰厚的回报，我国在开展住房反向抵押贷款业务时所面临的风险是我们所要理清的首要问题。

本文将基于风险因素的分析，就我国经营住房反向抵押贷款业务进行进一步的研究。

一、基于市场层层面风险研究1.房产价格波动风险房屋价格风险是在经营住房反向抵押贷款业务时所要面临的首要风险，其所指的是由房价的不确定性给经营者带来的风险。

例如房价下跌，使得房屋最后的价值不足以偿还经营者付给借款人的本息总和。

而这些贷款通常情况下是无追索权的，也就是说，经营者在期限到期后不得向借款人索取风险补偿。

当这样的情况出现时，经营者将遭受巨大的损失。

我国的商品房销售价格自1999年以来不断攀升。

并且，自2006年以来，全国房屋价格增长率出现了较大的波动，这与宏观经济、房屋供求关系、土地资源、消费指数等因素的影响密不可分，作为对房产价值极为敏感的住房反向抵押贷款业务，及其微小的变化都会给经营者带来巨大的总体房屋价值风险。

住房反向抵押贷款流动性风险及对策分析

住房反向抵押贷款流动性风险及对策分析随着我国房地产市场快速发展，住房自有率不断提高，盘活住房实现“以房养老”为社会养老问题提供了创新思路。

反向抵押贷款业务是最典型的“以房养老”模式，其资金流向与普通抵押贷款相逆，这种特性决定了金融机构在开办该业务时可能面临资金流动性风险。

本文提出在我国发展反向抵押贷款的初期阶段可以引入廉租住房作为反向抵押贷款运行过程中住房变现渠道的构想，以解决业务开展中抵押住房的变现难题，应对其引起的流动性风险。

关键词：反向抵押贷款流动性风险廉租住房反向抵押贷款是一种针对老年人的住房贷款。

老年人把自有产权的房屋抵押给银行等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房屋未来价值等因素后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将房屋的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人；当借款人去世后，金融机构将住房进行销售、出租或者拍卖，用来补偿贷款本息。

反向抵押贷款开展过程中，银行为业务开办的主要金融机构之一。

借款人把住房抵押给银行后，定期获得银行支付的贷款金额，可以看成是银行分期付款从借款人手中购入住房，其现金流向与普通的抵押贷款相反，故称为“反向”。

图1显示了银行放贷过程中二者资金流向对比的全过程。

前半阶段借款人申请正向抵押贷款购房，随着借款人逐渐偿还抵押贷款，住房资产从银行过渡至借款人，银行在逐步收回贷款的过程中现金资产不断上升，并在借款人还清贷款时达到最大值。

后半阶段借款人通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金资产，此时借款人住房资产逐渐过渡到银行手中，而银行的现金资产随着定期发放给借款人而逐步下降，最终贷款发放完毕，银行拥有住房所有权。

反向抵押贷款与银行流动性风险（一）流动性风险管理是商业银行经营中的重要内容流动性是金融机构经营状况的重要体现，是整个金融体系稳定的源泉。

商业银行流动性是其在不损失价值情况下的变现能力，即为资产增加而融资及在债务到期时履约的能力。

“以房养老”反向抵押贷款的法律风险及防范措施

“以房养老”反向抵押贷款的法律风险及防范措施【摘要】“以房养老”法律风险的主要类型包括长寿风险、利率风险、房屋价值波动风险和资金流动性风险等。

本文通过对各类法律风险的研究的前提下，对我国“以房养老”的法律风险防范路径进行了研究。

【关键词】以房养老；法律风险；监督机制“以房养老”反向抵押贷款是一种长期的借贷行为，其贷款期限、抵押房屋的实际价值及其变化等因素是不确定的，这使得在其操作过程中借贷双方均存在着较大的法律风险，从而影响其推行。

一、“以房养老”反向抵押贷款的法律风险（一）利率风险利率风险是指由于市场利率变动的不确定性，导致金融机构收益或市场价值的波动性。

利率风险是反向抵押贷款人面临的最主要的风险，因为不管反向抵押贷款产品采用的是固定利率还是浮动利率，贷款机构都将承担不同程度的利率风险。

（二）长寿风险长寿风险是指反向抵押贷款产品中借款人的实际寿命比预期寿命长，使贷款人实际支付的贷款额度高于其预期估计的贷款额度，而给贷款人造成的损失。

在实现房屋价值反向抵押贷款合同具有“无追索权”条款，在贷款本息超过房屋价值的情况下，贷款机构的债权额度限制在被抵押房屋的实际价值范围之内，贷款机构不能以老年借款人的其他财产来抵充债务，也不能向老年借款人的继承人追偿，从而使贷款机构面临损失，此即所谓反向抵押贷款的长寿风险。

（三）房价波动风险房价波动风险是指反向抵押贷款的过程中，被抵押房屋的价格会随着各种因素上下波动而使贷款机构面临的风险。

在贷款期限结束时，如果房屋实现价款高于贷款本息，贷款将得以偿付。

但是，反向抵押贷款在没有保险的情况下，如果被抵押房屋出售价格低于贷款总额，贷款人就需要面临房价波动风险。

（四）资金流动性风险反向抵押贷款的期限很长，资金占用多且回收慢。

因为只有在借人去世或永久搬离房屋或其他违约情况下，贷款机构才有机会收回款。

如果贷款机构不能协调好资金来源与支出的关系，一旦资金链开，反向抵押贷款的流动性风险和支付风险将应运而生。

住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断

住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断论文报告：住房反抵押贷款养老模式风险判断一、引言近年来，我国老龄化迅速加剧，同时，社会对养老问题的关注度日益提高。

在养老模式的发展中，住房反抵押贷款养老模式备受关注。

该养老模式旨在通过抵押房产，获取一定的养老资金，为老年人提供更好的生活保障。

然而，住房反抵押贷款养老模式也存在一定的风险，应加以充分的风险评估。

二、模式原理住房反抵押贷款养老模式指老年人将自己的住房抵押给银行，从银行获取相应的养老金。

在此模式中，银行通常将房屋按照一定比例估价，然后根据这个比例给出相应的养老金额。

同时，在老年人离世之前，房屋的所有权并没有发生改变，因此，居住权及房源的继承权还是在老年人的控制下。

三、风险评估1. 房屋价格波动风险住房反抵押贷款养老模式中，房屋价格的波动会直接影响到养老资金的数额。

如果出现房价暴跌，将给银行和借款人带来很大的损失。

尤其是在大城市中，由于市场价格较高，所产生的波动更为明显。

2. 利率波动风险住房反抵押贷款养老模式中，银行贷款利率的变化也会直接影响到借款人的利益。

如利率上升，要求借款人增加偿还利息数额；而利率下降则意味着借款人的养老收益会减少。

3. 继承权和居住权的问题住房反抵押贷款养老模式中，借款人在房屋所有权的转移上具有很大的控制力。

因此，如果借款人早逝，继承人很可能存在争夺房屋的情况。

同时，借款人还要面对居住权的问题，一旦无法居住于自己的房屋，将不能继续获得养老金。

4. 银行风险对于银行而言，住房反抵押贷款养老模式可能存在无法充分抵押的问题。

尤其是在城市财富分布不平衡的情况下，较大一部分老年人的房屋只有较低的抵押价值，无法满足借款人需要。

5. 诈骗风险住房反抵押贷款养老模式中，也存在一定的诈骗风险。

不法分子可能通过暴力、欺诈等手段获取老年人的房产。

这些问题可能会对借款人产生极端的影响，导致无法享受正当的养老金待遇。

四、案例分析1. 银行滞后问题：借款人B先生拥有一套房屋，看中该住房反抵押贷款养老模式的优势，将房产抵押给银行A。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

住宅反向抵押贷款风险
1住宅反向抵押贷款的概述
住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息
和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。

住宅反向抵押贷款的主要特征包括：
（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；
（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；
（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。

2住宅反向抵押贷款的风险分析
2.1老年人预期寿命风险
住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。

其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。

借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。

而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。

例如有些老年人虽然体弱多
病，但寿命却很长。

反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。

2.2贷款利率风险
利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。

利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。

宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。

2.3房屋价值波动及评估风险
反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。

房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。

反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。

在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。

房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。

2.4流动性风险
流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。

住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有
稳定的资金来源与其相匹配。

多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。

这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。

房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。

3住宅反向抵押贷款的风险防范
3.1合适的贷款一房价比（LTV）
合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。

反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。

反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。

对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。

为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。

3.2资产组合分散化
资产组合起到了分散风险的作用。

就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。

道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。

反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。

此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。

房地产的价格
很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。

通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。

3.3住房反抵押贷款证券化
住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。

售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。

资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。

3.4房产价值保险
房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。

这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。

房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。

此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。

需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是
单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。

从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。