房地产开发流程图(方案、施工图、开工阶段)

研发
工程 运营 商业
销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成 本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计 对于初步测算的成本指标逐步细化 规划方案结合成本测算的研 提供合理性意见 、结合市场调整售价，确保预期利 讨及确定 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 润率。 性意见 开发：提供各项配套费用标准 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 研发部：负责提供图纸 开发：提供参考意见 研发部：负责提供图纸
研发
销售
研发 研发 法务：合同文义审核 运营：成本审核 研发 运营部、法务部
运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初 步确定建安、环境等成本指标。 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合 标、环境指标的初订 研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、 结构方案、设备方案等提出建设性意见
研发 运营
销售 商业 工程
开发部 开发
研发 研发
景观概念方案设计及确定 规 划 设 计 阶 段
研发
销售 工程 运营 商业
施工图设计院的选择与合同签定
研发
运营 工程管理部 法务
节点
规 划 设 计 阶 主要阶段 段 主办部门工作内容
主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门
工作部门 协办部门
销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经 制定建筑、综合管网、景观 施工图设计任务书（交工标 按产品型式不同提供建筑设计限额 验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨 准确定、建筑、景观限额指 指标，提供景观限额设计指标 论制定 标确定） 工程：提供工程技术专业建议 结构方案及设备选型研讨及确定 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案 优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨
工作部门 协办部门
研发 工程 工程 工程 研发 工程
施工许可证
研发 工程 工程 工程
工程部、财务部、运营部 工程
研发 运营
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主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 工程：确定备选施工单位、提供招标资料及备 案合同 运营：共同确定合同约定的各项条款 主办部门
研发 运营
开发 销售 工程 商业
方案设计组织
开发部 研发 开发部
研发部 开发 研发部
销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售 项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效 建筑平、立面功能效果及成 各部门共同商讨成本指标，逐步深 果提供合理化建议 本测算的研讨及确定 化。 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 性意见 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 研发部：负责提供图纸 研发：提供报建图纸 销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和 以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划 等建设性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 性意见 运营：成本核算及成本指标控制 运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估 法务：合同的审核 第 1 页，共 5 页
工作部门 协办部门
研发
研发
基础验收备案
研发
运营
工程
第 5 页，共 5 页
研发
运营部
研发 工程 销售
研发 研发
开发 运营
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
运营部
研发 工程 销售
第 2 页，共 5 页
主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 现场工程放线 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 施工单位配合做记录、现场保护 移交施工单位 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价 的1/3以上） 建设项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查 质量监督登记表 安全措施 安全施工措施登记表 移苗 临水、临电 临水、临电 平整场地 施工组织方案 研发：负责提供所需的全部资料 运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料 的档次价格。 工程：协助临时电送电、接入水接入 财务：提供资金， 运营：审核 工程：确定临水、临电位置及数量 研发：负责提供施工图及计算书 工程：配合办理 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关 安全措施。 工程：配合现场安全 工程：配合勘测、清除现场障碍 组织施工单位做好记录及现场保护 研发：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 工程 开发部 开发部 工程 工程 研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合 协办部门工作内容 主办部门 开发部 开发部 开发部
研发 运营
销售 工程 商业
研发
工程 运营
地质勘察报告
组织现场勘察，并提供地质勘察报 研发：负责提供规划总平面图 告 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图
工程 研发 研发 研发 研发 研发 研发 运营
研发
施工图设计组织
施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图成果 施工图会审 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大 的项目，提出优化意见 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的 合理性、经济性及施工的可行性进行审核
主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼 盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面 积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规 划设计提出改善性意见 主办部门
工作部门 协办部门
明确产品设计思路 设计前期 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订
规划验线
工程 工程 工程 工程 工程
研发、开发 研发
桩基施工 桩基全面施工 委托桩基检测单位 桩基检测 进行桩基施工质量检测，并提供桩 基检测报告 第 4 页，共 5 页
主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 土方工程 开槽 支护工程 降水工程 开工 地基备案 地基处理 混凝土垫层 基础施工 地下防水 混凝土基础 承建单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质 量量测和检查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程（基础）验 收表 基础处理竣工结算 工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理 核对全部设计变更、现场签证及各 、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性 项扣款的增减项造价。 资料 研发：配合参与验收 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图 纸设计问题 研发：配合参与验收 协办部门工作内容 主办部门 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程
工作部门 协办部门
勘察
工程
运营 研发 法务
桩基施工单位 招投标、签订合同 监理 土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测 土建施工单位的公开招标及合同备案
工程 工程 工程 工程 工程 开发部
运营 运营 法务 运营 法务 运营 法务 运营 工程 运营
开 工 开 盘
开工准备
施工图会审 会同设计院进行会审，签定会审记 研发：负责提供所需的全部图纸 ,并配合会审 录 设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交 研发：负责组织设计单位交底和变更 底记录 办理质检委托 质量监督手续 办理安全检查委托 开发：配合办理相关手续 工程 工程 工程 工程 工程 开发 开发 开发 开发 研发 申办项目临时、永久路口的报建手 开发：配合办理相关手续 续 环卫、环保等相关手续 申办项目临时施工用水、临时用电 开发：配合办理相关手续 、排污手续 办理施工人员暂住手续 开工 施工放线 开发：配合办理相关手续 开发：配合办理相关手续 工程 工程 工程 研发 研发 开发
组织监理、施工单位一起对图纸会 研发：配合会审 审
工程
研发
建立平面和高程控制系统。建立控 制主轴线（基线）标桩，并在现场 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 清楚标明墙、柱轴线位置 监理单位组织工程部、设计、规划 研发、开发：配合验线 局验线 试桩施工，确定桩基施工标准 研发：配合确定桩基施工标准 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持
研发
工程 运营
施工图全图 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求， 根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优 编制典型楼座建安预算，建安成本 化 综合测算、分析、反馈并进行图纸 研发：负责图纸优化变更 优化 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及 施工的可行性进行审核 综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 开发部：提供各专业局设计条件 运营：成本核算及费用控制 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算 情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见